Zakup nieruchomości w Czarnogórze: ta sama ceremonia, inny skutek prawny

Polski nabywca wchodzi do czarnogórskiej kancelarii notarialnej i widzi coś znajomego. Notariusz, akt, odczytanie, podpisy. Wszystko wygląda jak w Warszawie czy w Gdyni.

I właśnie dlatego to jest pułapka. Bo w polskim prawie akt notarialny przenosi własność, a w czarnogórskim — nie.

Artykuł 155 § 1 Kodeksu cywilnego mówi, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę. Artykuł 158 dodaje, że dla nieruchomości musi to nastąpić w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Wpis do księgi wieczystej jest przy własności deklaratoryjny — potwierdza prawo, które już powstało; konstytutywny jest tylko w wyjątkach wskazanych w ustawie, takich jak hipoteka czy użytkowanie wieczyste.

W Czarnogórze forma jest identyczna, a skutek odwrotny. Akt notarialny jest konieczny, ale własność powstaje dopiero z chwilą wpisu do katastru. Między podpisem a wpisem istnieje okno, w którym sprzedający wciąż figuruje jako właściciel.

Ta jedna różnica decyduje o kolejności działań w całej transakcji. Reszta tej strony wyjaśnia, co z niej wynika: co wolno kupić, kto orzeka w sporze i co z pobytem oraz podatkami.

Wykorzystane teksty: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (prawo rzeczowe Czarnogóry), Dziennik Urzędowy Czarnogóry nr 19/2009, zmieniony nr 029/25 z 21 marca 2025 r.; Zakon o strancima (prawo o cudzoziemcach), tekst ujednolicony z nr 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024 i 3/2026; Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (prawo katastralne); Zakon o međunarodnom privatnom pravu (nr 1/2014 ze zmianami). Po stronie polskiej: art. 155 i 158 Kodeksu cywilnego, umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Dz.U. 2001 nr 104 poz. 1137 oraz umowa o obrocie prawnym Dz.U. 1963 nr 27 poz. 162.

Co cudzoziemiec może kupić, a czego nie

Tu Polak wnosi drugi nawyk myślowy, również mylący. W Polsce nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga co do zasady zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych — ustawa z 24 marca 1920 r. — przy czym obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii są z tego obowiązku zwolnieni.

Czarnogóra nie ma takiego systemu. Nie ma zezwoleń, o które można wystąpić. Jest za to zamknięta lista kategorii, których cudzoziemiec po prostu nie może mieć na własność.

Artykuł 415 ust. 1 prawa rzeczowego wyłącza własność cudzoziemca w odniesieniu do bogactw naturalnych, dóbr powszechnego użytku, gruntów rolnych, lasów i gruntów leśnych, zabytków kultury o wyjątkowym i szczególnym znaczeniu, nieruchomości w pasie przygranicznym o głębokości jednego kilometra oraz na wyspach, a także na obszarach ustawowo zamkniętych ze względów bezpieczeństwa.

Ustęp 3 przewiduje jeden wąski wyjątek: osoba fizyczna będąca cudzoziemcem może nabyć grunt rolny lub leśny o powierzchni do 5000 m², i tylko wtedy, gdy przedmiotem umowy jest budynek mieszkalny położony na tym właśnie gruncie.

Nowelizacja z marca 2025 r. dodała przepis, który wszyscy cytują: osoby z państw członkowskich Unii Europejskiej nabywają własność na takich samych warunkach jak podmioty krajowe. Tyle że artykuł 422a tej samej ustawy każe go stosować od dnia przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej.

Czarnogóra jest kandydatem, nie członkiem. Dziś obowiązuje więc lista z ustępu 1 i reguła 5000 m² z ustępu 3 — tak samo jak wobec każdego innego cudzoziemca. W praktyce: mieszkanie, dom, lokal użytkowy czy obiekt hotelowy nigdy nie były na tej liście. Problem zaczyna się przy działce rolnej, lesie nad zatoką albo gruncie w pasie przygranicznym.

Moment przeniesienia własności

Podstawą jest artykuł 8 prawa katastralnego: „przez wpis do katastru nieruchomości prawa do nieruchomości powstają, przenoszone są, ograniczane i wygasają, o ile ustawa nie stanowi inaczej". Artykuł 12 dodaje zasadę pierwszeństwa — wpisu dokonuje się według kolejności złożenia wniosków, a skutek wobec osób trzecich powstaje z chwilą złożenia wniosku, nie z chwilą rozpoznania go przez urzędnika. Artykuł 10 domyka obraz: dane wpisane uważa się za prawdziwe.

Wniosek praktyczny jest prosty. W polskiej transakcji po akcie notarialnym zostaje formalność. W czarnogórskiej po akcie zostaje wyścig do katastru — i dopóki wpis nie nastąpi, nie jest Pan czy Pani właścicielem, tylko wierzycielem sprzedającego.

Kto orzeka w sporze — i co wnosi umowa z 1960 roku

Dwie rzeczy trzeba rozdzielić, bo mieszanie ich kosztuje najwięcej.

Spór o tytuł własności. Czarnogórskie prawo prywatne międzynarodowe jest kategoryczne. Artykuł 119 ust. 1 przyznaje sądom Czarnogóry wyłączną właściwość w postępowaniach, których przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości położonej w Czarnogórze; artykuł 111 robi to samo dla sporów o ważność wpisów w rejestrach publicznych, czyli w samym katastrze. Dalej wszystko się układa w łańcuch: artykuł 104 pozwala umówić się na sąd zagraniczny tylko wtedy, gdy takiej wyłącznej właściwości nie ma, a artykuł 144 nakazuje odmówić uznania orzeczenia zagranicznego w sprawach objętych wyłączną właściwością. Klauzula kierująca spór o własność mieszkania w Budvie do sądu w Warszawie jest zatem bezużyteczna.

Roszczenie obligacyjne. Zwrot zadatku, odszkodowanie za niewykonanie umowy przez dewelopera, odpowiedzialność kontraktowa — to nie są prawa rzeczowe, więc wybór sądu znów ma sens. I tutaj polski nabywca dysponuje instrumentem, którego w relacji z Czarnogórą nie ma nabywca hiszpański ani portugalski: umową dwustronną. Między Polską a Czarnogórą obowiązuje umowa o obrocie prawnym w sprawach cywilnych i karnych, podpisana w Warszawie 6 lutego 1960 r. (Dz.U. 1963 nr 27 poz. 162), utrzymana w mocy porozumieniem zawartym w Podgoricy 23 kwietnia 2009 r. Według Ministerstwa Sprawiedliwości uznawanie i wykonywanie orzeczeń regulują jej artykuły 49–58.

Warto od razu zaznaczyć granicę tej informacji: tekst umowy z 1960 r. dostępny jest jako skan Dziennika Ustaw bez warstwy tekstowej, więc nie cytujemy tu brzmienia jej poszczególnych przepisów. To, że istnieje traktatowa ścieżka uznawania orzeczeń, jest ustalone; jak jej przesłanki wypadną w konkretnej sprawie, sprawdza się na aktach.

Poza wyłączną właściwością Czarnogóra nie wymaga wzajemności — jedyna „uzajamnost" w tamtejszej ustawie dotyczy zwolnienia od kosztów procesu (artykuł 140). Uznanie następuje na podstawie artykułu 141, z klasycznymi podstawami odmowy, w tym klauzulą porządku publicznego z artykułu 147.

Pobyt: co daje zakup, a czego nie daje

Zakup nie daje pobytu automatycznie. Otwiera drogę do wniosku o zezwolenie na pobyt czasowy z tytułu korzystania z nieruchomości — artykuł 56 prawa o cudzoziemcach.

Ustęp 4 wymaga wykazania wartości nieruchomości decyzją wymiarową podatku od obrotu nieruchomościami, w której podstawa opodatkowania nie jest niższa niż 150 000 euro. Ustęp 5 stanowi wprost, że ten obowiązek nie dotyczy obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej ani członków ich rodzin — niezależnie od tego, czy sami są obywatelami Unii — ani obywateli Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii.

Ten przepis obowiązuje dziś; nie ma go na liście przepisów odroczonych. To realna korzyść obywatela polskiego, ale dotyczy pobytu, nie nabycia.

Reszta drogi jest wspólna dla wszystkich cudzoziemców. Artykuł 43 określa warunki ogólne: środki utrzymania, zakwaterowanie, ubezpieczenie zdrowotne, dokument podróży ważny co najmniej trzy miesiące dłużej niż okres pobytu, brak zakazu wjazdu i brak kwalifikowanej karalności. Artykuł 61 wymaga złożenia wniosku osobiście, z fotografią, odciskami dwóch palców i podpisem cyfrowym. Artykuł 62 ust. 4 daje 40 dni na rozpoznanie kompletnego wniosku. Artykuł 63 ogranicza zezwolenie do roku, a artykuł 64 każe wystąpić o przedłużenie między 60. a 30. dniem przed upływem terminu, dołączając dowód wykonania zobowiązań podatkowych z okresu zezwolenia.

I przepis, na którym najczęściej wykłada się cały plan: artykuł 65 ust. 1 pkt 3 — zezwolenie na pobyt czasowy traci ważność, jeżeli w czasie jego obowiązywania cudzoziemiec przebywa poza Czarnogórą dłużej niż 30 dni. To nie jest reguła przedłużania, tylko przyczyna wygaśnięcia. Kto traktuje zezwolenie jak dom wakacyjny, traci je po pierwszej zimie spędzonej w Polsce.

Kontrast z odroczonym reżimem unijnym jest wymowny. Artykuł 221 odracza do dnia akcesji artykuły 150–203, czyli cały rozdział o obywatelach Unii: zaświadczenie o rejestracji, które artykuł 158 każe wydać niezwłocznie i najpóźniej w ciągu 10 dni, reguła nieobecności z artykułu 167 (do sześciu miesięcy rocznie bez przerwania biegu pięciu lat) oraz niebieska karta UE. Dla pobytu stałego stosuje się dziś artykuł 86: pięć lat nieprzerwanego legalnego pobytu, z dopuszczalną nieobecnością do dziesięciu miesięcy łącznie lub jednorazowo do sześciu miesięcy.

Wjazd: co zmienia 1 listopada 2026 r.

Czarnogóra dostosowała politykę wizową do unijnej, co było warunkiem zamknięcia rozdziału 24. Oficjalny komunikat rządu wskazuje obywateli Białorusi, Chin, Rosji, Arabii Saudyjskiej i Turcji — od 1 listopada 2026 r. będą potrzebować wizy. Polski nie ma na tej liście.

Pozostaje natomiast limit pobytu krótkoterminowego: artykuł 8 ust. 1 pkt 6 pozwala odmówić wjazdu osobie, która przebywała już 90 dni w okresie 180 dni, a artykuł 17 definiuje wizę krótkoterminową tym samym limitem, liczonym od pierwszego wjazdu. Artykuł 61 ust. 5 daje przy tym pożyteczny bufor: kto złoży kompletny wniosek o pobyt czasowy przed upływem 90 dni, może pozostać do czasu wydania wykonalnej decyzji.

Podatki — i zmiana, która nadchodzi za kilka dni

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania obowiązuje. Została sporządzona w Warszawie 12 czerwca 1997 r., weszła w życie 17 czerwca 1998 r. (Dz.U. 2001 nr 104 poz. 1137), a zgodnie z jej artykułem 29 ust. 2 ma zastosowanie do lat podatkowych rozpoczynających się od 1 stycznia roku następującego po wymianie dokumentów ratyfikacyjnych — czyli od 1 stycznia 1999 r. Wobec Czarnogóry stosuje się ją jako umowę odziedziczoną po Jugosławii.

Co mówi o nieruchomościach: artykuł 6 ust. 1 pozwala opodatkować dochód z majątku nieruchomego położonego w drugim państwie w tym drugim państwie, a artykuł 13 ust. 1 to samo dla zysków z przeniesienia własności takiego majątku. Metodę wskazuje artykuł 24 ust. 1 pkt 1: Polska zwalnia taki dochód z opodatkowania, może jednak przy obliczaniu podatku od pozostałego dochodu zastosować stawkę, która byłaby właściwa, gdyby dochód nie był wyłączony. To wyłączenie z progresją, nie odliczenie proporcjonalne.

I tu pojawia się rzecz świeża. Konwencja MLI wchodzi w życie wobec Czarnogóry 1 września 2026 r. — Czarnogóra złożyła dokument ratyfikacyjny 6 maja 2026 r. W jej wykazie umów objętych konwencją umowa z Polską figuruje pod pozycją 29, z datami 12.06.1997 i 17.06.1998. W innych polskich umowach to właśnie MLI zamieniło wyłączenie z progresją na odliczenie proporcjonalne.

Dwie okoliczności wskazują jednak, że akurat tutaj metoda się nie zmienia: Czarnogóra zastrzegła, że cały artykuł 5 konwencji (ten o metodach eliminowania podwójnego opodatkowania) nie ma zastosowania do żadnej z jej umów, a Polska, wybierając opcję C, zgłosiła tę umowę wskazując jako drugą stronę Jugosławię (Serbię). Nie jest to jednak wniosek, na którym należy oprzeć rozliczenie bez potwierdzenia — skutki podatkowe konkretnego roku liczy polski doradca podatkowy.

Zanim Państwo podpiszą

Jeżeli mają Państwo na biurku umowę rezerwacyjną, przedwstępną albo projekt aktu z Czarnogóry, moment na lekturę jest teraz, a nie w dniu wizyty u notariusza. Sprawdzamy zawsze to samo: co pokazuje dziś wypis z katastru, jakie obciążenia są wpisane, czy przedmiot mieści się poza listą z artykułu 415, kto i w jakim terminie składa wniosek o wpis oraz jak zredagowana jest klauzula jurysdykcyjna wobec artykułu 119.

Dokumenty można przesłać przez stronę kontaktową lub przejrzeć katalog usług. Prowadzimy też zakładanie spółek w Czarnogórze, gdy uzasadnia to struktura zakupu.

Szerszy obraz kraju — ceny, pobyt, firma, życie codzienne — opisaliśmy osobno w tekście Czarnogóra dla Polaków.