Polski nabywca waha się przed ofertą od właściciela, bo porównuje — nie mówiąc tego wprost — z tym, co zna: biuro z ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej i notariusz, który sporządza akt. Rezygnacja z biura wygląda więc na rezygnację z warstwy kontroli.
Czarnogórska ustawa odpowiada precyzyjniej, niż zadano pytanie. Obowiązek sprawdzenia dokumentów własności istnieje, jest zapisany wprost i stoi za nim kara pieniężna. Po prostu nie należy się Tobie — i nie należał Ci się również wtedy, gdy w pokoju siedział pośrednik.
Obowiązek, z którego rzekomo rezygnujesz, należy się komu innemu
Cała ustawa o pośrednictwie w obrocie i najmie nieruchomości opiera się na jednej relacji. Artykuł 17 ustęp 1 definiuje umowę pośrednictwa: pośrednik zobowiązuje się znaleźć i skontaktować osobę ze zleceniodawcą (nalogodavac), a zleceniodawca zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie, jeśli czynność prawna dojdzie do skutku. Ustęp 2 mówi, kto może być zleceniodawcą: sprzedający, kupujący, wynajmujący albo najemca.
Artykuł 20 wylicza, do czego zobowiązuje się pośrednik, a jego punkt 2 to dokładnie to, czego obawiasz się utracić. Pośrednik ma dokonać wglądu w dokumenty, którymi dowodzi się prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości będącej przedmiotem obrotu lub najmu, oraz ostrzec zleceniodawcę w szczególności o: możliwych ryzykach związanych z prawami i obciążeniami wpisanymi do katastru nieruchomości oraz o istnieniu prawa pierwokupu i ograniczeń w obrocie prawnym wynikających z przepisów szczególnych.
Przeczytaj to zdanie jeszcze raz: ostrzeżenie należy się zleceniodawcy. Jeżeli zleceniodawcą jest sprzedający — a tak jest zwykle, gdy odpowiadasz na ogłoszenie biura — wgląd w dokumenty wykonano dla niego i ostrzeżenie skierowano do niego. Tobie ono nie przysługiwało.
Jedna droga to zmienia i jest zapisana w tekście: artykuł 17 ustęp 2 pozwala, by zleceniodawcą był kupujący. Podpisz własną umowę pośrednictwa, a obowiązki z artykułu 20 zaczną biec na Twoją rzecz. To decyzja podejmowana przed oglądaniem nieruchomości, a nie status nabywany przez przyjście na cudze spotkanie.
To, co naprawdę znika, to dyscyplina ogłoszenia
Część reżimu, która rzeczywiście przepada, dotyczy ogłoszenia, a nie nieruchomości.
Artykuł 25 ustęp 1 nakazuje pośrednikowi, który publikuje ogłoszenie dotyczące nieruchomości objętej pośrednictwem — w środkach masowego przekazu, w innych mediach pisanych i elektronicznych, w internecie, w lokalu, w którym prowadzi działalność, lub w innych miejscach, gdzie reklama jest dozwolona — podać obok swojej nazwy i numeru, pod którym jest wpisany do Rejestru pośredników, także dane o lokalizacji, powierzchni i strukturze nieruchomości. Ustęp 2 dodaje, że warunki obrotu lub najmu ustalone w umowie pośrednictwa muszą we wszystkim odpowiadać warunkom ogłaszanym.
To nie są postulaty. Artykuł 38 ustęp 1 przewiduje dla osoby prawnej karę od 1.000 do 6.000 euro między innymi wtedy, gdy do czynności pośrednictwa zatrudni lub zaangażuje osobę bez zdanego egzaminu zawodowego (punkt 1), gdy nie zawrze umowy pośrednictwa zgodnie z artykułem 18 ustęp 2 (punkt 2) oraz gdy w ogłoszeniu pominie dane wymagane w artykule 25 ustęp 1 (punkt 3).
Ogłoszenie prywatne nie niesie nic z tego — nie dlatego, że sprzedający prywatnie są mniej uczciwi, lecz dlatego, że obowiązki przypisano pośrednikowi, a nie nieruchomości. Daje Ci to przy okazji najtańszy test w całym procesie: ogłoszenie wyglądające profesjonalnie, ale bez numeru Rejestru, oznacza albo sprzedaż prywatną w kostiumie biura, albo pośrednictwo prowadzone poza reżimem ustawy.
Ubezpieczenie istnieje, ale to nie jest ubezpieczenie tytułu
Artykuł 8 ustęp 1 zobowiązuje każdego pośrednika do zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności za szkodę, którą mógłby wyrządzić zleceniodawcy lub innym osobom przy wykonywaniu działalności pośrednictwa, z zakładem ubezpieczeń mającym siedzibę w Czarnogórze. Ustęp 2 ustala dolny próg: suma ubezpieczenia nie może być niższa niż 20.000 euro na jedno zdarzenie oraz 60.000 euro dla wszystkich roszczeń w jednym roku kalendarzowym ubezpieczenia. Ustęp 3 dopuszcza — pod warunkiem pokrycia usług świadczonych w Czarnogórze — ubezpieczenie u zakładu z siedzibą w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Słowa „lub innym osobom" to jedyne miejsce w tej ustawie, w którym obowiązek wykracza poza zleceniodawcę. Kupujący bez własnej umowy nie jest więc z góry wykluczony — ale to roszczenie, które trzeba dochodzić, a nie polisa, którą się trzyma w ręku.
Obowiązkowego depozytu nigdy tu nie było
Artykuł 34 stanowi, że pośrednik może otwierać w bankach komercyjnych osobne rachunki na potrzeby przyjmowania, przechowywania i wydawania pieniędzy w imieniu i na rachunek zleceniodawców (rachunki depozytowe), zgodnie ze szczególnym pełnomocnictwem z artykułu 26, przy czym rachunki te nie są uważane za rachunki firmowe pośrednika i nie mogą być przedmiotem egzekucji przeciwko niemu.
Kluczowe słowo to może. Artykuł 26 wyjaśnia, od czego to zależy: dysponując pełnomocnictwem poświadczonym zgodnie z ustawą regulującą poświadczanie podpisów, pośrednik może zawrzeć umowę przedwstępną lub umowę w imieniu zleceniodawcy oraz przyjąć całość lub część ceny, w tym zadatek (kapara) i ewentualne odstępne (odustanica).
Innymi słowy: obowiązkowego neutralnego depozytariusza tu nie ma. Jest fakultatywny i przywiązany do pełnomocnictwa zleceniodawcy. Kupując bez pośrednika, nie tracisz depozytu — nie miałeś go, i nie miał go także kupujący, który przeszedł przez biuro. Osobno działa natomiast reguła płatności przez czarnogórski bank, opisana w nieruchomość za kryptowaluty, gdzie ta sama norma jest osią tekstu.
Pułapka właściwa dla sprzedaży, która stała się bezpośrednia
Jedno ryzyko pojawia się tylko wtedy, gdy nieruchomość z oferty biura staje się transakcją prywatną.
Artykuł 27 ustęp 1 przyznaje prawo do wynagrodzenia z chwilą zawarcia czynności prawnej będącej przedmiotem umowy pośrednictwa — albo, jeżeli strony tak uzgodniły, z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej w formie przewidzianej ustawą. Ustęp 2 zakazuje pośrednikowi żądania częściowej zapłaty z góry, przed zawarciem czynności lub umowy przedwstępnej.
Dalej idzie przepis, który trzeba znać: jeżeli umowa pośrednictwa wyraźnie nie stanowi inaczej, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie także wtedy, gdy w okresie dziewięciu miesięcy od dnia ustania umowy pośrednictwa zleceniodawca zawrze z osobą trzecią czynność prawną, która jest wynikiem bezpośrednich działań pośrednika podjętych przed ustaniem tej umowy.
Zatem „poznaliśmy się przez biuro, zawrzyjmy umowę bezpośrednio i zaoszczędźmy prowizję" może zostawić sprzedającego dłużnikiem prowizji mimo wszystko. Ten dług nie jest Twój, ale dociera do Twojej sprawy inną drogą: jako cena, jako nagła preferencja co do daty umowy przedwstępnej albo jako sprzedający, któremu zależy na określonym opisie tego, jak doszło do kontaktu.
Symetrycznie artykuł 28 wylicza obowiązki zleceniodawcy: poinformować pośrednika o wszystkich istotnych okolicznościach oraz przedłożyć mu oryginalne dokumenty potwierdzające jego prawo do nieruchomości — w przypadku gruntu także dokumenty o jego przeznaczeniu — i ostrzec o wszystkich obciążeniach wpisanych i niewpisanych. Bez pośrednika nikt nie ma wobec Ciebie takiego obowiązku ujawnienia: musi go stworzyć Twoja umowa.
Co Rejestr może Ci powiedzieć w 2026 roku, a czego jeszcze nie
Artykuł 41 ustęp 1 nakładał na spółki i przedsiębiorców już prowadzących działalność obowiązek dostosowania się i złożenia wniosku o wpis do Rejestru pośredników w terminie 12 miesięcy od wejścia ustawy w życie.
Ten termin się zmienił. Artykuł 3 ustawy nowelizującej z 2026 roku zastępuje słowa „12 miesięcy" słowami „24 miesiące". Okres dostosowawczy nadal więc biegnie.
Praktyczny wniosek jest ważny i rzadko wypowiadany: brak wpisu dzisiaj niczego nie dowodzi. To, czego Rejestr może Cię nauczyć, jest węższe, ale wciąż użyteczne — czy biuro naprzeciwko jest już wpisane i czy odnotowano wobec niego karę.
Ta sama nowelizacja zaostrzyła dwie grupy kar: artykuł 1 podnosi sankcję z artykułu 36 ustęp 3 do 2.000–4.000 euro dla osoby fizycznej i osoby odpowiedzialnej w osobie prawnej, a artykuł 2 dodaje artykuł 37a, przewidujący 1.500–5.000 euro dla osoby prawnej prowadzącej działalność w lokalu, który nie jest w pełni oddzielony od pomieszczeń o innym przeznaczeniu albo od lokalu mieszkalnego.
Na koniec punkt dotyczący nabywców z Unii, którzy przyjeżdżają z własnym agentem: artykuł 3 ustęp 2 pozwala działać tutaj spółce mającej siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego i tam zarejestrowanej do pośrednictwa — ale przepis końcowy ustawy nakazuje stosować ten ustęp dopiero od dnia przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej. Do tego czasu biuro działające z Warszawy nie mieści się w tym reżimie.
Co robisz zamiast tego
- Zostań zleceniodawcą, jeśli chcesz artykułu 20. To jedyna przewidziana w ustawie droga, by wgląd w dokumenty należał się Tobie.
- Szukaj numeru Rejestru w ogłoszeniu. Jego brak w ogłoszeniu o profesjonalnym wyglądzie to najtańszy sygnał w całej sprawie.
- Wpisz do umowy przedwstępnej to, czego artykuł 28 wymaga od zleceniodawcy: oryginalne dokumenty, przeznaczenie gruntu, obciążenia wpisane i niewpisane.
- Sprawdź rejestr nieruchomości samodzielnie, tego samego dnia.
- Nie licz na automatyczny depozyt. Jest fakultatywny i zależny od pełnomocnictwa zleceniodawcy.
- Jeśli nieruchomość przeszła przez biuro, udokumentuj datę kontaktu. Dziewięciomiesięczny termin z artykułu 27 żyje w aktach sprzedającego, ale ciąży na Twoich negocjacjach.
Dlaczego sam akt notarialny nie przenosi tu własności — i co ją przenosi — wyjaśnia zakup nieruchomości w Czarnogórze. Gdzie kończy się Twoja własność nad morzem, opisuje nieruchomości nad morzem. Szerszy kontekst dla polskiego czytelnika znajdziesz w Czarnogóra dla Polaków.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak otrzymujemy wynagrodzenie
Niemal wszyscy uczestnicy transakcji na rynku nieruchomości są opłacani przez samą transakcję. Prowizja pośrednika zależy od zawarcia umowy — artykuł 27 ustęp 1 mówi to wprost. Dział sprzedaży dewelopera pracuje dla dewelopera. Obowiązek notariusza dotyczy dokumentu i jego poprawności — nie Ciebie wobec drugiej strony.
Nie pobieramy prowizji od sprzedających, deweloperów, agentów ani pośredników — w żadnej formie i w żadnej sprawie. Naszym jedynym przychodem jest wynagrodzenie, które płacisz Ty, i nie rośnie ono, gdy podpiszesz. Powiedzenie Ci „nie podpisuj" nic nas nie kosztuje.
W praktyce oznacza to, że wypisy z rejestrów pobieramy sami, zamiast przyjmować kopie przesłane przez sprzedającego lub biuro, czytamy umowę pod kątem Twojej pozycji, a nie terminu przekazania, i piszemy „tego nie należy podpisywać", gdy taka jest odpowiedź. Gdy sprawa wymaga reprezentacji przed czarnogórskim organem lub sądem, prowadzi ją adwokat wpisany na listę Izby Adwokackiej Czarnogóry, z którym współpracujemy.
Jedna granica, nienegocjowalna: jesteśmy prawnikami, a nie licencjonowanymi doradcami inwestycyjnymi. Nie doradzamy w zakresie instrumentów finansowych i nie mówimy, czy nieruchomość się zwróci. Chronimy Twoją pozycję prawną — tytuł, umowę, wpis, status i terminy, które rozstrzygają o tych czterech rzeczach.
Zanim cokolwiek wpłacisz
Prześlij nam ogłoszenie, wypis z rejestru nieruchomości i projekt umowy przedwstępnej przed podpisaniem i przed przelewem. Powiemy Ci, komu w Twojej konfiguracji należą się obowiązki sprawdzenia, co trzeba zapisać, żeby należały się Tobie, i jaki termin zaczyna biec wraz z Twoim podpisem. Jeśli jakiś termin już biegnie, napisz o tym od razu.
Stan prawny na wrzesień 2026 roku, odczytany z tekstów uchwalonych: ustawa o pośrednictwie w obrocie i najmie nieruchomości, Sl. list CG 89/2025, zmieniona przez Sl. list CG 114/2026. Materiał jest ogólną informacją o reżimie ustawowym, a nie poradą w konkretnej sprawie.
