Kilka inwestycji na czarnogórskim wybrzeżu ogłasza, że przyjmuje kryptowaluty. Ustawa opisuje tę samą transakcję inaczej — a różnica między tymi dwoma opisami leży dokładnie tam, gdzie umowy się rozsypują.
Krótka odpowiedź: tak, zakup nieruchomości w Czarnogórze można sfinansować kryptoaktywami. Ale przelew kryptowalutowy nigdy nie jest płatnością. Kryptowaluta to pochodzenie środków; płatność następuje w euro i przez bank. Wszystkie artykuły poniżej pochodzą z tekstu jednolitego ustawy o zapobieganiu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Dziennik Urzędowy Czarnogóry nr 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 i 059/26), odczytanego 4 września 2026 r. To informacja ogólna, a nie analiza Państwa sprawy.
Artykuł 65a — przepis kształtujący całą transakcję
Ustęp 1. Gdy cena nieruchomości wynosi 10 000 € lub więcej, transakcja płatnicza może zostać wykonana wyłącznie wtedy, gdy co najmniej jeden uczestnik płaci na rachunek lub z rachunku prowadzonego w instytucji kredytowej w Czarnogórze. Dotyczy to umowy sprzedaży, umowy przedwstępnej oraz każdej innej czynności prawnej przenoszącej własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości.
Ustęp 2. Notariusz musi odmówić sporządzenia i poświadczenia aktu notarialnego umożliwiającego obejście krajowego systemu płatniczego Czarnogóry. To nie jest ocena przypadku. Artykuł 138 pkt 2 wycenia to naruszenie dla notariusza na 3 000 — 8 000 €.
Ustępy 3 i 4. Jeżeli zapłata nastąpiła przed poświadczeniem, notariusz musi uzyskać dowód jej wykonania. I wyraźnie: oświadczenie stron nie jest tym dowodem. „Otrzymałem pieniądze" od sprzedającego nie wystarczy.
Stąd struktura całej transakcji. Przelew z portfela na portfel do sprzedającego nie jest szybszą wersją zapłaty ceny: to inna czynność, a notariusz nie może poświadczyć umowy z jej pominięciem.
Gotówka nie jest wyjściem
Artykuł 65 zakazuje osobom prawnym, spółkom, przedsiębiorcom i osobom fizycznym prowadzącym działalność przyjmowania lub dokonywania płatności gotówkowej w wysokości 10 000 € lub więcej, także podzielonej na dwie lub więcej powiązanych transakcji. Powyżej tego progu płatność musi przejść przez rachunek transakcyjny w instytucji kredytowej.
Próg dotyczący kryptowalut wynosi 1 000 €
Artykuł 18 ust. 1 pkt 2 wymaga pełnych środków należytej staranności przy transakcjach okazjonalnych od 10 000 €. Artykuł 18 ust. 1 pkt 9 wymaga ich przy każdej transakcji okazjonalnej stanowiącej transfer kryptoaktywów o wartości 1 000 € lub więcej — dziesięciokrotnie niżej. Wymiana 300 000 € na USDT nie zbliża więc Państwa do progu, lecz umieszcza znacznie powyżej niego.
Kto czyta Państwa akta
| Uczestnik | Podstawa | Konsekwencja |
|---|---|---|
| Pośrednik i handlarz nieruchomościami | Art. 4 ust. 2 pkt 13 | Inwestowanie, obrót i pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to działalność objęta obowiązkami |
| Adwokat | Art. 4 ust. 3 | Podmiot zobowiązany przy planowaniu lub wykonywaniu kupna albo sprzedaży nieruchomości |
| Notariusz | Art. 4 ust. 4 | Podmiot zobowiązany przy sporządzaniu aktu i poświadczaniu dokumentów |
| Notariusz, zgłoszenie | Art. 66 ust. 4 i 5 | Zgłoszenie do jednostki analityki finansowej w ciągu trzech dni przy każdej umowie lub umowie przedwstępnej dotyczącej nieruchomości o wartości 15 000 € lub wyższej, wraz z elektroniczną kopią umowy |
| Notariusz, sankcja | Art. 138 pkt 2—5 | 3 000 — 8 000 € za naruszenie obowiązku odmowy, dowodu lub zgłoszenia |
| Dostawca usług wymiany | Art. 40a i nast. | Rejestr dostawców usług w zakresie kryptoaktywów |
Państwa udokumentowanie pochodzenia środków nie jest badane raz, lecz przez kilka podmiotów niezależnie od siebie.
Co naprawdę znaczy „deweloper przyjmuje kryptowaluty"
Na czarnogórskim wybrzeżu o płatności kryptowalutami informuje kilka inwestycji. Najbardziej widoczna to Dukley w Budvie: strona Dukley Hotel & Resort wymienia bitcoina, ethereum i tethera oraz prosi zainteresowanych o wypełnienie formularza, po czym instrukcje przychodzą e-mailem (sprawdzono 4 września 2026 r.). Porto Montenegro w Tivacie, Luštica Bay i Porto Novi koło Herceg Novi również pojawiają się w publikacjach o zakupach finansowanych kryptowalutami na wybrzeżu; w niniejszym badaniu źródłem z pierwszej ręki jest wyłącznie strona Dukley.
Istotne jest to, czego w takich ogłoszeniach zwykle nie ma. Mówią, że kryptoaktywa są przyjmowane jako pochodzenie środków. Nie rozstrzygają ani kwestii poświadczenia, ani dowodu z art. 65a ust. 3, ani zgłoszenia z art. 66, ani tego, na jaki rachunek wpływają euro. Sprzedający z własnym działem compliance jest w stanie przejąć etap wymiany; osoba prywatna zwykle nie jest, i wtedy faktycznie decyduje jej bank. To nie ocena inwestycji — to podział zadań narzucony przez ustawę, którego w folderze nie ma.
Sekwencja, która wytrzymuje artykuł 65a
- Umowa. Akt sporządza się u notariusza w euro, a część płatniczą formułuje się jako przelew w euro przez rachunek w instytucji kredytowej w Czarnogórze. Protokół dodatkowy może odnotować pochodzenie euro, ale nie może zastąpić przelewu bankowego przelewem z portfela.
- Wymiana. Kryptoaktywa sprzedaje się za euro u dostawcy zdolnego udokumentować transakcję, a euro trafiają na rachunek wskazany w umowie. Artykuł 18 ust. 1 pkt 9 czyni z tego etap udokumentowany.
- Dowód. Potwierdzenie zapłaty uzyskuje się przed poświadczeniem. Zgodnie z ustępem 4 oświadczenie stron się nie liczy.
- Clausula intabulandi. Dopiero gdy sprzedający potwierdzi wpływ euro na wskazany rachunek, podpisuje u notariusza zezwolenie na wpis.
- Zgłoszenie i wpis. Notariusz zgłasza w ciągu trzech dni i przekazuje kopię umowy; następnie następuje wpis do katastru.
Podatki należą do tego samego rachunku
Podatek od przeniesienia własności reguluje ustawa o podatku od obrotu nieruchomościami (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Dziennik Urzędowy nr 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 i 33/26). Od 1 stycznia 2024 r. obowiązuje skala progowa zamiast wcześniejszej stawki liniowej 3 %; ta stawka liniowa, wciąż szeroko powtarzana w internecie, została zastąpiona zmianą opublikowaną w Dzienniku Urzędowym 28/23. Przy pierwszej dostawie od dewelopera zamiast podatku od przeniesienia stosuje się VAT, który jest już zawarty w podanej cenie — dlatego obu liczb nie da się porównywać wprost. Przed podpisaniem proszę sprawdzić, po której stronie tej granicy leży Państwa zakup.
Zanim podpiszą Państwo umowę
Niezależnie od tego, czy kupują Państwo w jednej z wymienionych inwestycji, czy od osoby prywatnej, o wyniku decyduje nie kurs wymiany, lecz akta. Jako niezależny pełnomocnik kupującego — nie przedstawiciel dewelopera i nie pośrednik — sprawdzamy klauzulę płatniczą pod kątem art. 65a przed podpisaniem, przygotowujemy udokumentowanie pochodzenia środków tak, aby wytrzymało przed bankiem i notariuszem, uzgadniamy etap wymiany z terminem u notariusza i prowadzimy wpis do katastru. Proszę przesłać nam projekt umowy i warunki płatności inwestycji, zanim się Państwo zwiążą. Zakres opisany jest na stronie Nieruchomości w Czarnogórze za kryptowaluty.