Nieruchomości w Czarnogórze za kryptowaluty

Czego dotyczy ta strona

Zakup nieruchomości w Czarnogórze ze środków pochodzących z kryptowalut jest legalny. Regulacji podlega jednak płatność, a nie samo aktywo: kryptowaluta jest źródłem środków; płaci się w euro, przez bank.

Dlatego nie działa już konstrukcja opisywana w starszych poradnikach — umowa notarialna w euro, a obok niej „protokół dodatkowy”, zgodnie z którym kupujący przesyła monety z portfela do portfela. Zgodnie z art. 65a ust. 2 ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy notariusz musi odmówić sporządzenia i poświadczenia aktu, który umożliwia ominięcie krajowego systemu płatniczego.

Zasada płatności

Według art. 65a ust. 1 płatność z umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości o cenie od 10 000 € może zostać wykonana tylko wtedy, gdy co najmniej jedna ze stron płaci na rachunek lub z rachunku w banku w Czarnogórze. Obejmuje to również zadatek z umowy przedwstępnej. Jeśli płatność następuje przed poświadczeniem, notariusz musi uzyskać dowód jej wykonania (ust. 3); samo oświadczenie stron nie jest dowodem (ust. 4).

Gotówka, środki bezpieczeństwa finansowego, zgłoszenia

• Płatności gotówkowe od 10 000 € są zakazane, także gdy są podzielone na powiązane części (art. 65).
• Przy okazjonalnych transferach kryptoaktywów środki bezpieczeństwa finansowego stosuje się od 1 000 € (art. 18 ust. 1 pkt 9).
• Notariusz zgłasza jednostce analityki finansowej umowy dotyczące nieruchomości od 15 000 € w ciągu trzech dni, wraz z kopią umowy i dowodem płatności (art. 66 ust. 4–5).
• Dostawcy z siedzibą w Czarnogórze oraz dostawcy z UE, którzy chcą świadczyć tu usługi, muszą wcześniej zostać wpisani do publicznego rejestru Komisji Rynku Kapitałowego (art. 40a); kiedy usługi uznaje się za świadczone w Czarnogórze, określa art. 40e.

Podatek od obrotu nieruchomościami

Podatnikiem jest nabywca (art. 7). Do 150 000 € stawka wynosi 3%, powyżej — 4 500 € plus 5%, powyżej 500 000 € — 22 000 € plus 6% (art. 11). Nabycie nowego budynku lub gruntu budowlanego objętego VAT nie jest obrotem podlegającym temu podatkowi (art. 6). Deklarację składa się w ciągu 15 dni, a podatek płaci się wraz z nią (art. 16).

Co robimy

• Projekt ścieżki, zanim cokolwiek zostanie przesłane: dostawca, portfel i droga bankowa — od zadatku.
• Dokumentacja źródła środków spójna wobec banku, dostawcy i notariusza.
• Etap notarialny, tytuł prawny i obciążenia.

Nie wskazujemy ani nie rekomendujemy konkretnych projektów i nie udzielamy porad inwestycyjnych. Szczegóły w przewodniku nieruchomość w Czarnogórze za kryptowaluty.

Podstawa prawna: ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma), „Službeni list CG” 110/2023, 65/2024, 24/2025, 41/2026, 59/2026; ustawa o podatku od obrotu nieruchomościami (Zakon o porezu na promet nepokretnosti) 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026, 132/2026 — stan na 2 października 2026. Informacja ogólna, nie porada dotycząca konkretnej transakcji.

Prześlij nam ścieżkę, zanim prześlesz monety

Napisz, gdzie znajdują się aktywa, przez którego dostawcę mają zostać wymienione, jak uzgodniono zadatek i jakiej nieruchomości dotyczy zakup. Powiemy, czego art. 65a wymaga od płatności już od pierwszej kwoty i co musi zawierać dokumentacja źródła środków.