Większość porad o spóźniającym się czarnogórskim deweloperze kończy się na warstwie handlowej — sprawdźcie harmonogram płatności, wpiszcie zabilježbę, powiążcie transze z etapami budowy. To poprawna rada i jest to warstwa poprzedzająca tę, której potrzebujecie, gdy data naprawdę minęła.
Wtedy rozstrzyga Zakon o obligacionim odnosima, artykuły 119–131. A jego pierwsze pytanie nie brzmi, jak bardzo się spóźnili. Brzmi: czy termin odbioru był istotnym składnikiem umowy — bo sam ten fakt decyduje, czy musicie dać im jeszcze jedną szansę, czy umowa już się skończyła bez żadnego Państwa działania.
Uwaga o numeracji na wstępie. Źródła chorwackie i serbskie omawiają te same reguły pod innymi numerami — regułę terminu dodatkowego zobaczycie cytowaną jako „artykuł 363". To nie jest numeracja czarnogórska. W Czarnogórze to artykuł 121. Każdy numer artykułu na tej stronie pochodzi z tekstu czarnogórskiego.
Odstąpić albo żądać wykonania — a odszkodowanie w obu wypadkach
Artykuł 119 wyznacza ramy. W umowach wzajemnych, gdy jedna strona nie wykona zobowiązania, druga może — o ile nie postanowiono inaczej — żądać wykonania albo, na warunkach ustawy, odstąpić prostym oświadczeniem, gdy odstąpienie nie następuje z mocy prawa. I w każdym razie:
ma w każdym razie prawo do naprawienia szkody.
Ten końcowy zwrot łatwo przeoczyć. Odstąpienie nie zużywa roszczenia odszkodowawczego: stoi obok niego.
Pytanie, które rozstrzyga wszystko: czy data była istotna?
Artykuł 120 — gdy wykonanie w terminie jest istotnym składnikiem umowy. Jeśli dłużnik nie wykona w tym terminie, umowa ulega rozwiązaniu z mocy prawa (po samom zakonu). Nikt niczego nie musi oświadczać.
Tnie w obie strony, i dlatego kupujący mylą się w obu kierunkach.
Jeśli nieruchomość chcecie — opóźniony, ale pożądany lokal na rosnącym rynku — to umowa już rozwiązana z mocy prawa nie jest tym, czego chcecie. Artykuł 120 daje sposób, by ją utrzymać:
Wierzyciel może utrzymać umowę w mocy, jeżeli po upływie terminu, bez zwłoki, zawiadomi dłużnika, że żąda wykonania.
Bez zwłoki. Nie „w najbliższych tygodniach, zobaczymy". A jeśli następnie zażądaliście wykonania i nie otrzymaliście go w rozsądnym czasie, możecie mimo to oświadczyć odstąpienie.
Artykuł rozstrzyga też dwie sporne sytuacje: obowiązuje, gdy strony same przewidziały, że umowa będzie uważana za rozwiązaną, jeśli nie zostanie wykonana do daty, oraz gdy terminowość jest istotna z natury sprawy.
Artykuł 121 — gdy termin nie jest istotnym składnikiem. Tu pozycja się odwraca. Dłużnik zachowuje prawo wykonania także po upływie terminu, a wierzyciel może żądać wykonania. Jeśli wierzyciel chce odstąpić:
musi wyznaczyć dłużnikowi odpowiedni termin dodatkowy (naknadni rok) na wykonanie.
Jeśli dłużnik nie wykona w tym terminie dodatkowym, następują te same skutki co przy terminie istotnym.
Praktyczna kolejność przy większości umów na etapie budowy brzmi więc: ustalić, czy data była istotna; jeśli nie była — wyznaczyć na piśmie odpowiedni termin dodatkowy; i dopiero wtedy odstąpić.
Trzy sytuacje, w których nie trzeba czekać
Artykuł 122 — dłużnik dał to jasno do zrozumienia. Wierzyciel może odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego, jeżeli z zachowania dłużnika wynika, że nie wykona zobowiązania także w terminie dodatkowym. Zachowanie, nie same słowa: porzucona budowa, spółka, która przestała odpowiadać, prace widocznie cofnięte.
Artykuł 123 — jeszcze przed upływem terminu. Gdy przed upływem terminu jest oczywiste, że jedna strona nie wykona zobowiązania, druga może odstąpić i żądać odszkodowania. Nie musicie patrzeć, jak zbliża się termin, o którym wszyscy wiedzą, że będzie przekroczony.
Artykuł 124 — umowy o świadczeniach sukcesywnych. Gdy jedno świadczenie nie zostaje spełnione, druga strona może w rozsądnym terminie odstąpić co do wszystkich przyszłych świadczeń, jeśli z okoliczności jest oczywiste, że i one nie zostaną spełnione. I dalej: odstąpienie może objąć świadczenia już spełnione, gdy bez brakujących nie mają dla niej interesu. Dłużnik może to powstrzymać: może utrzymać umowę, ustanawiając odpowiednie zabezpieczenie.
Dla projektu z płatnościami etapowymi to właśnie ten artykuł się liczy. Jeden nietrafiony kamień milowy nie jest problemem wyłącznie tego kamienia.
Dwie granice odstąpienia
Artykuł 125 — powiedzcie to. Wierzyciel odstępujący z powodu niewykonania musi zawiadomić o tym dłużnika bez zwłoki. Odstąpienia nie stwierdza się później w piśmie adwokata; to oświadczenie, które trzeba złożyć i zakomunikować.
Artykuł 126 — proporcja. Umowy nie można rozwiązać z powodu niewykonania nieznacznej części zobowiązania. Brakująca szafka kuchenna nie jest podstawą odstąpienia.
Co odstąpienie faktycznie zwraca
Artykuł 127 wart jest dwukrotnej lektury, bo zawiera regułę, której prawie żaden kupujący się nie spodziewa.
- Obie strony są zwolnione ze zobowiązań, poza obowiązkiem naprawienia ewentualnej szkody.
- Strona, która wykonała umowę w całości lub części, ma prawo do zwrotu tego, co dała.
- Jeśli obie mają zwracać, wzajemne zwroty następują według reguł wykonania umów wzajemnych.
- Każda strona jest drugiej winna wynagrodzenie za korzyści uzyskane w międzyczasie z tego, co ma zwrócić.
- A potem:
Strona zwracająca pieniądze jest obowiązana zapłacić odsetki za opóźnienie od dnia, w którym otrzymała zapłatę.
Nie od dnia odstąpienia. Nie od wezwania. Od dnia otrzymania. Dla zaliczki wpłaconej trzy lata temu na budynek, który nigdy nie powstał, to kwota materialnie inna niż sama zaliczka — i powód, dla którego rozmowa o zwrocie nigdy nie powinna zaczynać się od „proszę oddać moje pieniądze".
Gdy nikt nie zawinił: zmienione okoliczności
Artykuły 128–131 to odrębna droga i nie dotyczą opóźnienia — dotyczą umowy, która stała się miażdżąca.
Artykuł 128. Jeżeli po zawarciu nastąpią okoliczności, których nie można było przewidzieć i które czynią wykonanie dla jednej strony nadmiernie utrudnionym albo wyrządziłyby jej nadmiernie wielką stratę, sąd może na jej żądanie umowę zmienić lub rozwiązać. Ale nie wtedy, gdy strona powołująca się na nie była obowiązana je uwzględnić przy zawarciu albo mogła ich uniknąć lub je przezwyciężyć.
Artykuł 129. Strona uprawniona do powołania się na zmienione okoliczności musi zawiadomić drugą o swoim zamiarze, gdy tylko dowiedziała się, że takie okoliczności nastąpiły — a jeśli tego nie uczyniła, odpowiada za szkodę, którą druga poniosła wskutek niezawiadomienia w czasie właściwym.
Artykuł 130. Rozstrzygając, sąd kieruje się zasadami uczciwości i dobrej wiary, uwzględniając w szczególności cel umowy, normalne ryzyko przy umowach tego rodzaju, działanie i czas trwania okoliczności nadzwyczajnych oraz wyważone interesy obu stron.
Artykuł 131. Strony mogą z góry zrzec się powoływania na określone zmienione okoliczności — chyba że jest to sprzeczne z zasadą uczciwości i dobrej wiary.
Przeczytajcie uważnie „normalne ryzyko przy umowach tego rodzaju" z artykułu 130, zanim oprzecie się na tej drodze przeciw deweloperowi. Opóźnienie budowy jest w umowie o roboty budowlane bliskie normalnemu ryzyku. Zmienione okoliczności nie są uniwersalnym wyjściem ze złej transakcji.
Czego to nie robi
Dwie rzeczy, których ten rozdział nie daje i co do których rada handlowa ma rację.
Nie tworzy systemu ochrony zaliczek. Nie ma tu obowiązku wydzielenia Państwa pieniędzy ani ubezpieczenia ukończenia. To, co chroni kupującego w praktyce, to notarialnie poświadczona umowa z wpisem na konkretnym lokalu i harmonogram płatności powiązany z postępem robót zamiast płatności z góry.
I nie odpowiada za wady. O współwłasności zob. współwłasność, udział i zniesienie; o posiadaniu — ochrona posiadania.
Co zrobić w tygodniu, w którym data mija
- Znajdźcie klauzulę odbioru i ustalcie, z jej brzmienia i z natury transakcji, czy data była istotnym składnikiem. Wszystko dalsze od tego zależy.
- Jeśli była, a chcecie lokal, zawiadomcie bez zwłoki, że żądacie wykonania — artykuł 120 nie wybacza przy słowie bez.
- Jeśli nie była, a chcecie wyjść, wyznaczcie na piśmie odpowiedni termin dodatkowy i zachowajcie dowód doręczenia tego pisma.
- Jeśli budowa jest porzucona albo spółka milczy, rozważcie artykuły 122 i 123 — być może nie musicie czekać wcale.
- Przy projekcie etapowym przeczytajcie artykuł 124, zanim potraktujecie jeden nietrafiony kamień milowy jako odosobniony problem.
- Licząc żądanie, liczcie odsetki za opóźnienie od daty każdej wpłaty, nie od daty wezwania.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: odczytać klauzulę odbioru w świetle artykułów 120 i 121, zredagować oświadczenie, które zachowuje umowę albo uruchamia termin dodatkowy, obliczyć pozycję odsetkową z artykułu 127 i przygotować akta.
Jeżeli data już minęła
Prześlijcie nam umowę, dowody wpłat z datami oraz korespondencję po terminie. Dwie pierwsze odpowiedzi, które możemy dać szybko, to czy data była istotna — co rozstrzyga, czy nadal macie umowę — i jaka jest pozycja odsetkowa z artykułu 127 od tego, co już zapłacono.