Dwa zdania decydują o większości zakupów gruntu w Czarnogórze i prawie nigdy nie ma ich w umowie.
Pierwsze: sąsiedzi zawsze tędy przejeżdżali. Drugie: w karcie nieruchomości nic o tym nie ma. Oba mogą być prawdziwe jednocześnie, a wniosek nie jest oczywisty — bo w Czarnogórze prawo przejazdu może istnieć bez wpisu, może wiązać nabywcę albo nie, zależnie od momentu zakupu, i może wygasnąć po cichu po trzech latach niewykonywania.
Uwaga do całej strony: przedstawiamy tu wyłącznie prawo czarnogórskie. Terminy i pojęcia znane z kraju nie przenoszą się tutaj i nie są używane jako porównanie liczbowe. Polskie słowa służą wyłącznie orientacji.
Jeśli rzecz dotyczy budynku, a nie gruntu, zob. zaskarżenie uchwały i spory sąsiedzkie; ogólne ramy zakupu są w przewodniku po zakupie nieruchomości.
Gdzie w aktach mieszka służebność — i czego wpis nie mówi
Karta nieruchomości (list nepokretnosti) zbudowana jest z nazwanych sekcji. Zgodnie z artykułem 53 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A to działka, B uprawniony do niej, V budynki i lokale wraz z uprawnionymi, V – część 1 vodovi (przewody i linie) wraz z uprawnionymi, a G obciążenia i ograniczenia.
Artykuł 78 umieszcza w tej liście G służebności rzeczowe i osobiste, hipotekę i subhipotekę, najem i koncesje powyżej pięciu lat, prawo pierwokupu oraz zakazy zbywania i obciążania.
Artykuł 79 dodaje trzy rzeczy, które warto wiedzieć, zanim się taki wpis przeczyta:
- Służebność rzeczowa wpisywana jest dwukrotnie: jako prawo nieruchomości władnącej (povlasno dobro) i jako obciążenie nieruchomości obciążonej (poslužno dobro). Kupując grunt obciążony, obciążenie powinno widnieć na Państwa własnej karcie, nie tylko na karcie sąsiada.
- Służebności wpisuje się z treścią i zakresem prawa, bez wskazania jakiejkolwiek wartości pieniężnej. Wpis nie powie więc, ile była warta ani ile zapłacono.
- Gdy wykonywanie prawa jest ograniczone przestrzennie, granice przestrzenne muszą być dokładnie oznaczone — i uznaje się je za dokładnie oznaczone tylko wtedy, gdy są naniesione na szkic (*skica*) załączony do dokumentu, na podstawie którego żądano wpisu.
To ostatnie jest punktem praktycznym. „Prawo przejazdu" jako goła linijka w liście G mówi, że coś istnieje, ale nie którędy biegnie. Poproście o dokument, na którym wpis się opiera, i szukajcie szkicu.
Trzy sposoby powstania
Artykuł 201: służebność rzeczowa powstaje przez czynność prawną, przez orzeczenie sądu lub innego organu państwowego oraz przez zasiedzenie (*održaj*). Orzeka sąd, chyba że ustawa szczególna wskazuje inny organ.
Przez umowę (artykuł 202). Służebność nabywa się przez wpis do katastru albo w inny sposób przewidziany ustawą. Umowa musi być na piśmie i poświadczona przez właściwy organ albo notariusza. Uścisk dłoni nie jest służebnością; podpisany, lecz niewpisany dokument również nie — to roszczenie o wpis, a nie samo prawo.
Przez orzeczenie (artykuł 206). Sąd lub organ państwowy ustanawia służebność, gdy właściciel nieruchomości władnącej nie może z niej korzystać w całości lub w części bez odpowiedniego korzystania z nieruchomości obciążonej, oraz w innych przypadkach określonych ustawą. Nabywa się ją z dniem uprawomocnienia się orzeczenia (pravosnažnost), o ile ustawa nie stanowi inaczej.
Przez zasiedzenie — i tu kryją się niespodzianki.
Droga używana od dwudziestu lat
Artykuł 203 przewiduje trzy różne terminy, i nie są to warianty do wyboru:
- 20 lat — gdy właściciel nieruchomości władnącej faktycznie wykonywał służebność, a właściciel nieruchomości obciążonej temu się nie sprzeciwiał.
- 10 lat — dla posiadacza służebności w dobrej wierze i zgodnego z prawem.
- 15 lat — na podstawie posiadania w dobrej wierze.
Oraz wyłączenie rozstrzygające realne sprawy: służebności nie można zasiedzieć, jeżeli była wykonywana z nadużyciem zaufania właściciela lub posiadacza nieruchomości obciążonej, siłą, podstępem, albo jeżeli została udzielona do odwołania (do opoziva). Sąsiad, któremu powiedziano „jasne, na razie przejeżdżaj", dostał zgodę odwołalną, a zgoda odwołalna nie dojrzewa do prawa.
Artykuł 204 zawęża dalej: zasiedzieć można tylko służebności widoczne, a widoczna jest ta, której istnieniu towarzyszy zewnętrzny widoczny znak. Wyjeżdżona koleina, brama, przepust, słup — coś w terenie.
Następnie artykuł 205, kluczowy dla kupującego:
Służebność rzeczowa nabyta przez zasiedzenie może być powoływana wobec osoby trzeciej działającej w dobrej wierze od chwili wpisu do katastru.
Czytać w obie strony.
Kupując nieruchomość obciążoną, zasiedziana lecz niewpisana służebność nie jest automatycznie skuteczna wobec Państwa — pod warunkiem że są Państwo osobą trzecią w dobrej wierze. To jest prawna treść rady, by ufać karcie.
Kupując nieruchomość władnącą dlatego, że „dojazd zawsze był", sytuacja jest gorsza, niż wygląda. Zasiedziane, lecz niewpisane prawo może być całkowicie realne między dawnymi sąsiadami i mimo to nie być skuteczne wobec tego, kto w przyszłym roku kupi drugą stronę. Dojazd oparty na niewpisanej służebności to dojazd z terminem ważności przypiętym do najbliższej sprzedaży sąsiada.
Gdy działka nie ma drogi: przejazd konieczny
Artykuł 215 to środek dla działki otoczonej, i jest bardziej rozbudowany, niż kupujący oczekują.
Właściciel, który nie ma wyjścia na drogę publiczną albo może do niej dotrzeć tylko nadmiernym okrążeniem — grunt otoczony, enklawa — ma prawo żądać, aby za zapłatą wynagrodzenia zezwolono mu na przejazd przez cudzy grunt. To nužni prolaz.
Może być ustanowiony jako prawo przejścia dla pieszych, wozów, pojazdów mechanicznych, maszyn rolniczych i podobnych. Pytanie nigdy nie brzmi więc tylko „czy jest prawo przejazdu", ale „do czego".
Dalej pięć reguł decydujących o praktycznym wyniku.
Pułapka podziału. Jeżeli enklawa powstała przez podział, przejazd konieczny może zostać dopuszczony wyłącznie przez ten grunt, który przed podziałem stanowił z enklawą jedną całość. Jeśli dużą działkę nadmorską podzielono, a Państwa znalazła się za pozostałymi, nie można przechodzić do najwygodniejszego sąsiada: są Państwo ograniczeni obrysem działki macierzystej — a jeśli ta trasa jest zabudowana lub właściciel nieprzychylny, to i tak ona jest tą, na którą wskazuje ustawa.
Najmniejsza szkoda. Uprawnionemu można nakazać podjęcie środków zapewniających, że przejazd odbywa się w warunkach najmniej szkodliwych dla nieruchomości, przez którą prowadzi.
Dom i podwórze. Przejazdu koniecznego nie można ustanowić przez dom i podwórze, z wyjątkiem sytuacji, gdy nie ma innego wyjścia na drogę publiczną.
Kontrposunięcia właściciela obciążonego. Może on żądać, aby uprawniony wykupił część nieruchomości służącą przejazdowi. A w razie zmiany stosunków może żądać, aby przejazd był wykonywany w innym miejscu tej samej nieruchomości.
Może zostać zniesiony. Jeżeli wybudowana zostanie nowa droga publiczna albo przyczyny ustaną w inny sposób, właściciel obciążony może żądać zniesienia — i musi wtedy zwrócić część otrzymanego wynagrodzenia, według oceny sądu.
Co dostaje właściciel obciążony
Artykuł 208 jest krótki i często pomijany przez tego, kto prawa żąda.
Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo do wynagrodzenia za ustanowioną służebność. Jeżeli obaj się nie porozumieją, wysokość ustala sąd na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności, a w szczególności szkodę w postaci utraconej korzyści (*izmakla korist*) i obniżenia wartości nieruchomości obciążonej.
Wynikają z tego dwie rzeczy. Wynagrodzenie nie jest grzecznościową zapłatą za niedogodność: mierzy się je także tym, co obciążenie robi z wartością gruntu. I to właściciel obciążony wnosi o jego ustalenie — kto bierze przejazd i nic nie płaci, nic nie zaoszczędził, tylko odroczył wycenę.
Przewody i kable na Państwa gruncie
Artykuł 216 reguluje rury i kable. Właściciel gruntu jest obowiązany, za wynagrodzeniem, zezwolić na swoim gruncie na ułożenie rur wodociągowych i kanalizacyjnych, gazociągów, kabli elektrycznych i telefonicznych, słupów, przewodów i podobnych, jeżeli ułożenie ich w innym miejscu wymagałoby niewspółmiernych kosztów.
Właściciel nie jest jednak biernym widzem:
- Jeżeli wartość użytkowa gruntu została istotnie zmniejszona, może żądać od uprawnionego z przewodów, aby wykupił tę część.
- Może przenieść przewody na własny koszt w inne miejsce tej samej nieruchomości, o ile nie pogorszą się tam warunki korzystania z przewodów.
- Jeżeli przeniesienia żąda się z powodu zmienionych stosunków, przez które korzystanie z gruntu stało się niewspółmiernie utrudnione, może żądać, aby koszty przeniesienia w całości lub w części poniósł uprawniony z przewodów — a sąd waży wszystkie okoliczności, w szczególności ile czasu upłynęło od ułożenia.
Artykuł 217 obejmuje drugą drogę: układanie przewodów i innych urządzeń na cudzej nieruchomości bez zgody właściciela jest możliwe w interesie publicznym, zgodnie z ustawą.
Warto pamiętać, że przewody mają własną sekcję karty — V – część 1, artykuł 53. Działka przecięta linią może to ujawniać w innym miejscu niż lista G.
Jak wygasa służebność
Trzy przepisy, a każdy może być odpowiedzią na „myśleliśmy, że mamy dojazd".
Artykuł 209 — niewykonywanie wobec sprzeciwu. Służebność rzeczowa wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej sprzeciwia się jej wykonywaniu, a właściciel nieruchomości władnącej nie wykonywał prawa przez trzy kolejne lata. Wygasa też, jeżeli nie jest wykonywana przez czas potrzebny do jej zasiedzenia, gdy ta sama osoba stanie się właścicielem obu nieruchomości albo wskutek zniszczenia którejkolwiek z nich.
Trzy lata to niewiele. Działka wakacyjna, na którą właściciel rzadko przyjeżdża, i sąsiad, który zaczyna się sprzeciwiać — to standardowy układ.
Artykuł 210 — stała się zbędna. Właściciel obciążony może żądać ustania, gdy służebność stała się niepotrzebna do korzystania z nieruchomości władnącej, albo gdy ustała inna przyczyna jej ustanowienia.
Artykuł 211 — zmienione stosunki. Właściciel obciążony może, za słusznym wynagrodzeniem, żądać ustania, jeżeli wskutek zmienionych stosunków korzyść dla nieruchomości władnącej stała się niewspółmierna do ciężaru dla nieruchomości obciążonej. Może zrzec się tego prawa — ale najwyżej na 10 lat. Ustalając wynagrodzenie, sąd bierze pod uwagę wszystkie okoliczności, w szczególności jak długo trwała służebność oraz jaki zysk i stratę oznacza jej zniesienie.
Za tym wszystkim stoi artykuł 199: służebność wykonuje się w sposób najmniej obciążający nieruchomość obciążoną, a nowe potrzeby nieruchomości władnącej, które nie są następstwem jej normalnego rozwoju i korzystania, nie wpływają na zakres prawa. Przejazd przyznany dla drogi polnej nie staje się drogą dojazdową hotelu dlatego, że uprawniony zmienił plany.
Okna, światło i widok
Artykuł 219 jest krótki i kończy częsty spór. Prawo okna w murze nieruchomości obciążonej daje właścicielowi nieruchomości władnącej jedynie prawo do światła i powietrza — a do widoku tylko wtedy, gdy uprawnienie to zostało szczególnie przyznane. Kto nie ma prawa do widoku, musi na żądanie właściciela muru założyć kratę w swoim oknie. Kto ma prawo okna, musi utrzymywać otwór i odpowiada za szkodę wynikłą z zaniedbania.
Co sprawdzić przed zakupem
- Przeczytajcie listę G kupowanej działki — i pamiętajcie o artykule 79: jeżeli grunt jest obciążony, obciążenie powinno być na Państwa karcie, nie tylko na karcie sąsiada.
- Do każdego wpisu służebności poproście o dokument, na którym się opiera, i szukajcie szkicu. Bez niego zakres to zdanie, a nie linia w terenie.
- Sprawdźcie sekcję V – część 1 pod kątem przewodów.
- Jeżeli dojazd biegnie przez cudzy grunt i nic nie jest wpisane, traktujcie dojazd cenowo jako nieistniejący i ustalcie, jaką trasę dałaby Państwu ustawa — artykuł 215 uzależnia to od historii podziałów działki, a nie od wygody.
- Jeżeli dojazd istnieje, ale jest rzadko używany, spytajcie, kiedy ostatnio i czy ktoś się sprzeciwiał. Artykuł 209 biegnie przez trzy lata.
- Jeżeli mówią, że sąsiad „ma zgodę", ustalcie, czy dano ją do odwołania. Przy artykule 203 taka zgoda nigdy nie staje się prawem.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: przeczytać kartę i dokumenty stojące za każdym wpisem z listy G, odtworzyć historię podziałów działki, by zobaczyć, co artykuł 215 rzeczywiście dopuszcza, i przygotować akta, z których korzysta adwokat.
Jeżeli już kupiliście
Jeżeli dojazd do Państwa działki jest sporny, pierwsze dwa fakty to historia podziałów działki i co jest wpisane na obu kartach — Państwa oraz gruntu, przez który dojazd biegnie. Prześlijcie nam list nepokretnosti obu oraz dokumenty stojące za każdym wpisem służebności, a powiemy, czy spór dotyczy prawa istniejącego, roszczenia z zasiedzenia, czy przejazdu koniecznego do ustanowienia od zera.
Jeżeli ktoś przejeżdża przez Państwa grunt bez wpisanego prawa, pytania brzmią: od kiedy, czy się Państwo sprzeciwiali i czy zgoda była odwołalna.
