Właściciel mieszkania w Czarnogórze poznaje spór w budynku prawie zawsze w czasie przeszłym. Umowa na elewację jest podpisana. Nadbudowa przegłosowana. Lokal na parterze od całego sezonu wypycha opary kuchenne na podwórze.
Wtedy pytanie nie brzmi już, co zgromadzenie powinno było zrobić, lecz co jeszcze można zrobić przeciwko temu, co zrobiło. Odpowiedź istnieje i jest węższa, niż spodziewa się właściciel przyzwyczajony do polskiej wspólnoty, ponieważ wisi na terminie.
Uwaga wstępna, ważna dla całej strony: przedstawiamy tu wyłącznie prawo czarnogórskie. Terminy, kworum i środki, które znacie z kraju, tutaj nie obowiązują i nie są tu używane jako porównanie liczbowe. Polskie słowa służą wyłącznie orientacji.
Dwie ustawy, a sąd jest tylko w jednej
Czarnogórski budynek mieszkalny podlega jednocześnie dwóm ustawom.
Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) reguluje pieniądze i roboty: kto głosuje, co robi zarządca, gdzie jest wspólne konto, co kontroluje inspektor. Ta warstwa jest już opisana na stronie o zebraniu właścicieli i zarządcy w Czarnogórze.
Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 i 29/2025) reguluje natomiast samą własność: czym jest budynek jako podmiot prawa, co uchwała robi z tym, kto głosował przeciw, i czego jeden sąsiad może żądać od drugiego.
Ten podział ma bardzo praktyczny skutek. W tekście ustawy o utrzymaniu słowo sud — sąd — nie pojawia się ani razu: żadnego powództwa, żadnego uchylenia, żadnego sędziego. Wszystkie terminy procesowe w tej materii są w ustawie o stosunkach własnościowych. Ustawy się nie ignorują: artykuł 33 ustawy o utrzymaniu kieruje właśnie inspektora mieszkaniowego do kontroli obowiązków określonych w artykule 178 ustawy o stosunkach własnościowych. Uzupełniają się.
Jeszcze uwaga o zmianach, bo bywa źle czytana. Ustawa o stosunkach własnościowych była zmieniana jeden raz, w 2025 roku. Zmiana dotknęła tylko artykułu 415 o nabywaniu przez cudzoziemców, artykułu 416 oraz nowego artykułu 422a. Artykuły 161–192 o własności lokali i 250–268 o prawie sąsiedzkim pozostają w brzmieniu z 2009 roku.
Budynek jest osobą prawną, i to przesądza, kogo pozywacie
Artykuł 163 jest krótki i doniosły: budynek mieszkalny ma przymiot osoby prawnej w czynnościach prawnych dotyczących utrzymania i korzystania z budynku.
Dla właściciela rozstrzyga to o tożsamości przeciwnika. Spór o umowę na elewację, o konto utrzymania czy o program robót nie jest sporem przeciwko trzydziestu dziewięciu współwłaścicielom z osobna.
Działa to też w drugą stronę. Gdy powództwo wytacza sam budynek, wynik spada na właścicieli — i właśnie dlatego istnieje artykuł 192.
Co rozstrzyga podniesienie ręki, a czego nie
Artykuł 186 ustala progi.
Zgromadzenie podejmuje uchwały, jeżeli obecna jest więcej niż połowa jego członków, a każdy właściciel ma jeden głos.
- Zwykłe utrzymanie i roboty pilne: większość obecnych.
- Wszystko, co wykracza poza ramy zwykłego utrzymania — ustawa wymienia wprost nadbudowę (*nadogradnja*), przekształcenie części odrębnych lub wspólnych w lokale użytkowe oraz roboty konieczne — wymaga zgody członków, do których należy więcej niż połowa łącznej powierzchni części odrębnych budynku.
Tę drugą regułę warto przeczytać dwa razy. To nie jest liczenie głów. Decyzja o nadbudowie budynku albo o przekształceniu części wspólnej w lokal komercyjny mierzona jest w metrach kwadratowych: kilka dużych lokali może ją przeprowadzić.
Obraz dopełniają dwa mechanizmy. Jeżeli regulamin właścicieli przewiduje, że koszty niektórych części ponoszą tylko niektórzy właściciele, głosowanie nad tymi kosztami może zostać ograniczone do nich. A głosowanie uważa się za dokonane także wtedy, gdy właściciele wyrażą zgodę na piśmie, według tych samych kryteriów — uchwała może więc powstać bez zebrania, na które byliście wzywani.
Trzydzieści dni, liczone od ogłoszenia
Artykuł 187 jest przepisem, który rozstrzyga większość tych sporów, zanim się zaczną.
Uchwały zgromadzenia są wiążące dla wszystkich właścicieli i dla zarządcy. Ogłasza się je w sposób, który określa samo zgromadzenie. A dalej:
Przeciwko uchwale zgromadzenia właściciel może wnieść do właściwego sądu powództwo o jej uchylenie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia uchwały.
Wynikają stąd trzy rzeczy, a każda uderza właśnie w tych, którzy mieszkają gdzie indziej.
Termin biegnie od ogłoszenia, nie od zawiadomienia was. Sposób ogłoszenia określa zgromadzenie. Tablica ogłoszeń w klatce jest sposobem ogłoszenia. Kto spędza dziesięć miesięcy w roku w Polsce, może wyczerpać termin, nigdy nie widząc uchwały.
To trzydzieści dni, a uchwała w tym czasie już wiąże.
Drogą jest powództwo o uchylenie przed właściwym sądem. Ustawa mówi nadležnom sudu i nie wskazuje instancji; my również jej tu nie wskazujemy. To nie jest odwołanie do organu nadzoru ani skarga do inspektora, którego uprawnienia dotyczą obowiązków z ustawy o utrzymaniu, a nie ważności głosowania.
Praktyczną ochroną nie jest zatem czujność po fakcie, lecz uzgodnienie z góry, że będziecie zawiadamiani, gdy uchwały są ogłaszane.
Gdy budynek się procesuje, a wy byliście przeciw
Artykułu 192 prawie nikt nie czyta, dopóki nie przyjdzie rozliczenie kosztów, a jest on celowo jednostronny.
Gdy budynek postanowi wszcząć spór, właściciel, który się na to nie zgadzał, może uwolnić się od odpowiedzialności za skutki sporu w razie niepowodzenia, składając wniosek do zarządcy. Wniosek musi do niego dotrzeć w terminie 30 dni od dnia zawiadomienia o uchwale zgromadzenia.
Potem asymetria:
Jeżeli wynik sporu jest korzystny dla właścicieli, właściciel, który nie zgodził się na prowadzenie sporu, lecz odnosi z niego korzyść, jest obowiązany uczestniczyć w ponoszeniu wszystkich kosztów obciążających pozostałych właścicieli.
Sprzeciw chroni przed przegraną, nie przed ceną wygranej, z której się korzysta. I działa tylko wtedy, gdy wniosek trafił na czas i we właściwe ręce — do zarządcy, nie do zgromadzenia i nie do jego przewodniczącego.
⚠ Oba terminy nie przypadają na ten sam dzień. Artykuł 187 biegnie od ogłoszenia uchwały. Artykuł 192 — od zawiadomienia o niej. Oba po trzydzieści dni, różne punkty startu.
Regulamin właścicieli jest dokumentem jawnym
Artykuł 191 dotyczy pravila vlasnika: zasad o częściach odrębnych i wspólnych, warunkach korzystania z nich, używaniu części wspólnych, podziale kosztów, zachowaniu wyglądu budynku i zarządzaniu.
Uchwala się je większością obecnych, a inicjatywę może podjąć każdy właściciel. Następnie składa się je do rejestru prowadzonego przez właściwy organ administracji lokalnej i — oto część przydatna przed zakupem, nie po nim —
z treścią może zapoznać się każda osoba zainteresowana.
To dokument due diligence dostępny nabywcy, który jeszcze nic nie podpisał. Mówi, co budynek już postanowił o najmie krótkoterminowym, zmianach elewacji, zwierzętach, korzystaniu z tarasów i podziale kosztów, i leży w rejestrze jawnym, a nie w szufladzie sprzedającego.
Miarą wobec sąsiadów nie jest „przeszkadza mi", lecz „ponad miarę zwyczajną"
Artykuł 266 to czarnogórski przepis o immisjach i jest precyzyjniejszy niż intuicja, z którą przyjeżdża kupujący.
Właściciel ma powstrzymać się od działań i usuwać przyczyny pochodzące z jego nieruchomości, które utrudniają korzystanie z innych nieruchomości — ustawa wymienia przenoszenie dymu, nieprzyjemnych zapachów, ciepła, sadzy, wstrząsów, hałasu, odpływ ścieków i tym podobne. Próg jest osiągnięty, gdy oddziaływanie:
- przekracza miarę zwyczajną ze względu na charakter i przeznaczenie nieruchomości oraz warunki miejscowe; albo
- powoduje znaczniejszą szkodę; albo
- jest niedopuszczalne na podstawie przepisu szczególnego.
Warunki miejscowe są częścią testu. Ten sam okap może mieścić się w mierze zwyczajnej przy ulicy handlowej i wykraczać poza nią w budynku mieszkalnym: tak ma działać ta norma, to nie niekonsekwencja.
Wywoływanie takich zakłóceń za pomocą szczególnych urządzeń jest bez szczególnej podstawy prawnej zakazane samo w sobie.
Właściciele nieruchomości narażonych na nadmierne immisje mogą żądać od właściciela nieruchomości źródłowej usunięcia ich przyczyn, naprawienia szkody oraz powstrzymania się na przyszłość od tego, co je powoduje, dopóki nie podejmie wszystkich środków, by je uniemożliwić.
I dalej wyjątek, który zmienia spory handlowe:
Wyjątkowo, gdy nadmierne immisje pochodzą z działalności, na którą właściwy organ wydał zezwolenie, narażeni nie mają prawa, dopóki to zezwolenie trwa, żądać zakazu tej działalności — mogą jednak żądać naprawienia szkody oraz podjęcia odpowiednich środków, aby zapobiec przyszłym nadmiernym immisjom lub szkodzie albo je zmniejszyć.
Koncesjonowana restauracja, warsztat czy instalacja nie zostaną więc zamknięte na podstawie tego artykułu, dopóki zezwolenie trwa. Płacą i ograniczają. Kto kupował, licząc na nakaz zamknięcia, źle odczytał środek ochrony.
Wreszcie właściciel, którego nieruchomości grozi przewidywalne niebezpieczeństwo niedopuszczalnych immisji, których nie musiałby znosić, może żądać ustalenia i wykonania odpowiednich środków zapobiegawczych — roszczenie, które nie czeka na szkodę.
Sąsiad musi was wpuścić, a wy musicie mu za to zapłacić
Dwa artykuły regulują dostęp fizyczny i działają w obie strony.
Artykuł 267. Można korzystać z części gruntu sąsiedniego, gdy jest to konieczne do naprawy lub rozbiórki budynku na własnym gruncie. Właściciel gruntu musi zezwolić na wejście w celu schwytania zwierzęcia zbiegłego lub zabłąkanego, roju pszczół, zebrania owoców z drzewa na sąsiedniej nieruchomości albo odzyskania rzeczy, które znalazły się tam pod działaniem sił przyrody lub przypadkiem. Sąsiadowi, któremu takie korzystanie wyrządziło szkodę, przysługuje odszkodowanie. Jeżeli szkodę wyrządziło zwierzę zbiegłe, właściciel może je zatrzymać do czasu pojawienia się jego właściciela, lecz nie dłużej niż trzy dni.
Artykuł 268. Właściciel nieruchomości, na której konieczne jest wykonanie robót potrzebnych do korzystania z niej, może tymczasowo użyć cudzego gruntu — ustawić rusztowanie i tym podobne — jeżeli inaczej wykonać się tego nie da. Na żądanie właściciela należne jest odpowiednie wynagrodzenie, a ten, kto korzystał z gruntu, obowiązany jest, gdy tylko potrzeba ustanie, przywrócić grunt do stanu poprzedniego i naprawić wyrządzoną szkodę.
Dla remontu w starym budynku nadmorskim, gdzie rusztowanie nie zmieści się nigdzie poza działką sąsiada, to jest podstawa prawna — i powód, dla którego zgoda sąsiada jest negocjacją ceny, a nie prawem weta.
Co robicie konkretnie
Terminy są całym problemem. Każdy z powyższych środków istnieje; większość przepada na kalendarzu, nie w meritum.
- Poproście zarządcę na piśmie o przesyłanie ogłoszonych uchwał na wskazany adres e-mail. Tablica ogłoszeń wystarcza artykułowi 187; e-mail sprawia, że trzydzieści dni da się wykorzystać.
- Przeczytajcie regulamin właścicieli przed zakupem: leży w rejestrze otwartym dla każdej osoby zainteresowanej (artykuł 191), więc współpraca sprzedającego nie jest potrzebna.
- Przed głosowaniem nad nadbudową lub przekształceniem ustalcie układ według powierzchni, nie według głów (artykuł 186).
- Jeżeli budynek postanowi się procesować, a wy jesteście przeciw, wniosek z artykułu 192 idzie do zarządcy, w ciągu trzydziestu dni od zawiadomienia — i chroni przed przegraną, nie przed waszym udziałem w kosztach wygranej, z której korzystacie.
- Przy immisjach ustalcie wcześnie stan zezwoleń źródła: on przesądza, czy żądacie zakazu, czy tylko odszkodowania i środków.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, zarządców ani firm utrzymaniowych. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: przeczytać uchwałę i ślad jej ogłoszenia, ustalić datę rozpoczęcia biegu terminu, zweryfikować faktycznie osiągniętą większość wobec artykułu 186 i przygotować akta, z których korzysta adwokat.
Jeżeli uchwała została już ogłoszona
Jeżeli uchwałę ogłoszono i uważacie ją za wadliwą, pierwszym faktem do ustalenia jest data ogłoszenia, bo od niej zależy, czy reszta ma jeszcze znaczenie. Prześlijcie nam uchwałę, zawiadomienie o zebraniu i każdy ślad tego, jak i kiedy została ogłoszona, a powiemy, gdzie stoi trzydzieści dni.
Jeżeli problemem jest sąsiad, a nie budynek, prześlijcie opis oddziaływania oraz, jeśli wiecie, czy działalność będąca źródłem ma zezwolenie.
