Polski nabywca przyjeżdża z gotowym schematem: wspólnota mieszkaniowa, udziały w nieruchomości wspólnej, zarządca, uchwała. Podobieństwo jest prawdziwe — i właśnie dlatego myli. Organ istnieje, zarządca istnieje, ale prawo głosu, wyliczenie zaliczki i władza zarządcy nad pieniędzmi zapisane są inaczej: w ustawie o utrzymaniu budynków mieszkalnych, której ciąg nowelizacji obejmuje także orzeczenie Sądu Konstytucyjnego.
Trzy różnice przesądzają o tym, jak powinien zorganizować się właściciel mieszkający gdzie indziej.
Różnica pierwsza: jeden lokal, jeden głos — nie udziały
Artykuł 6 stanowi, że każdy właściciel części szczególnej ma jeden głos na zebraniu. Nie proporcjonalnie do powierzchni: jeden głos.
Właściciel może głosować osobiście, przez pełnomocnika, albo drogą elektroniczną. Głosowanie elektroniczne jest dopuszczalne, jeżeli właściciel złożył przewodniczącemu zebrania pisemne i poświadczone oświadczenie o sposobie głosowania, zawierające w szczególności adres poczty elektronicznej, z którego głos będzie oddany.
Jeżeli jedna część szczególna należy do kilku współwłaścicieli, mają oni łącznie jeden głos i muszą pisemnie ustanowić przedstawiciela u przewodniczącego.
I ograniczenie, które zaskakuje kupujących samo miejsce postojowe: właściciel, któremu przysługuje własność lub współwłasność wyłącznie garażu, piwnicy albo innej części szczególnej niebędącej lokalem mieszkalnym ani użytkowym, głosuje tylko nad uchwałami dotyczącymi zarządu i utrzymania tej przestrzeni.
Dla właściciela mieszkającego w Polsce elektroniczna droga z artykułu 6 to różnica między uczestnictwem a byciem reprezentowanym przez milczenie — ale trzeba ją przygotować wcześniej, pisemnie i z poświadczeniem.
Różnica druga: kworum nagradza obecność
Artykuł 7 jest krótki i rozstrzygający. Zebranie podejmuje uchwały, jeżeli obecnych jest więcej niż połowa członków. Wyjątkowo: jeżeli kworum nie zostanie osiągnięte także po dwóch zwołaniach posiedzenia konstytuującego lub posiedzenia z tym samym porządkiem obrad, zebranie decyduje większością głosów obecnych.
Budynek, którego większość właścicieli mieszka za granicą, nie staje się więc niezdolny do decyzji. Staje się zdolny do decyzji przez tę mniejszość, która stawi się za trzecim razem.
Jedna kategoria robót jest wyłączona w całości: dla robót zapewniających nieskrępowany dostęp, poruszanie się, pobyt i pracę osobom o ograniczonej mobilności i osobom z niepełnosprawnościami zgoda właścicieli nie jest wymagana.
Różnica trzecia: o czym decyduje zebranie
Artykuł 5a wylicza kompetencje, szersze niż się zakłada. Zebranie zarządza budynkiem albo wybiera zarządcę profesjonalnego; wybiera i odwołuje zarządcę; decyduje o rozporządzaniu częściami wspólnymi; decyduje o ich używaniu przez wynajęcie części osobom trzecim lub właścicielom; ustala kwotę miesięczną płaconą przez właścicieli; przyjmuje program utrzymania; wyraża zgodę na plan efektywności energetycznej; decyduje o organizacji utrzymania i o jego powierzeniu; decyduje o wykonaniu robót; decyduje o utrzymaniu, używaniu i zabezpieczeniu gruntu przynależnego; decyduje o ulepszeniu części wspólnych; decyduje o ubezpieczeniu odpowiedzialności za szkody wyrządzone osobom trzecim wskutek zaniechania utrzymania; i decyduje o umieszczaniu rzeczy na częściach wspólnych.
Co jest częścią wspólną — i niespodzianka w strefach turystycznych
Artykuł 3 wymienia, obok części wspólnych określonych już w prawie rzeczowym: dojście do wejścia; pomieszczenia służebne — schowki na sprzęt do sprzątania, wózki, rowery i motorowery; pomieszczenia utrzymania i usług domowych — pralnie, suszarnie, prasowalnie, pomieszczenia hobbystyczne i spotkań mieszkańców; urządzone tereny zielone, sportowe i inne, które nie są dobrami lokalnymi w użytku powszechnym; oraz miejsca parkingowe, które nie są dobrami lokalnymi interesu ogólnego.
Następnie ustęp dotyczący niemal każdego nabywcy na wybrzeżu. W budynkach w strefach turystycznych — „ekskluzywnych budynkach mieszkalnych" — częściami wspólnymi są także pomieszczenia przyjmowania gości, czyli recepcja i hol; pomieszczenia sportu i rekreacji, jak sale fitness; pomieszczenia regeneracji, jak gabinety masażu i sauny; obiekty sportów wodnych, w tym baseny; oraz pomieszczenia we współwłasności, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.
Basen, recepcja i spa w budynku typu resort są zatem z mocy ustawy częściami wspólnymi: podlegają uchwałom zebrania, a nie dyspozycji tego, kto je dziś prowadzi.
A twoja umowa mogła to już przesądzić
Artykuł 5 ustęp 1 powierza zebraniu decyzję o organizacji utrzymania. Ustęp 2 wprowadza jednak wyjątek, którego nabywca na wybrzeżu powinien szukać przed podpisem: w strefach turystycznych zadania i sposób utrzymania mogą zostać określone umową o przeniesieniu własności części szczególnej, zawartą między inwestorem lub innym właścicielem a nabywcą.
Twoja własna umowa mogła więc ustalić reżim utrzymania, zanim jakiekolwiek zebranie się zebrało. Samo w sobie nie jest to złe: to postanowienie do przeczytania, nie do odkrycia.
Ustęp 3 dodaje obowiązek złożenia dokumentów: zarządca musi przekazać właściwemu organowi administracji lokalnej regulamin wzajemnych stosunków właścicieli i tę umowę w terminie 15 dni od ich przyjęcia albo zawarcia.
Zarządca: kto nim może być i czym dysponuje
Artykuł 14 jest celowo szeroki: zarządcą może być właściciel, inna osoba fizyczna, spółka, inna osoba prawna, spółdzielnia mieszkaniowa albo przedsiębiorca wpisany do prowadzenia działalności zarządzania i utrzymania budynków mieszkalnych. I reguła profesjonalizująca funkcję: osoba fizyczna wybrana zarządcą przez więcej niż jedno zebranie ma obowiązek zarejestrować się jako przedsiębiorca dla tej działalności.
Co do pieniędzy artykuł 18 jest jednoznaczny: środki przeznaczone na utrzymanie służą utrzymaniu bieżącemu, robotom koniecznym, robotom pilnym, spłacie pożyczki zaciągniętej na ich sfinansowanie oraz innym kosztom utrzymania — i dysponuje nimi zarządca. Artykuł 19 zobowiązuje zarządcę do otwarcia wspólnego rachunku budynku.
Artykuł 21 daje przeciwwagę: zarządca musi przedłożyć zebraniu pisemne sprawozdanie w terminie 30 dni od zakończenia większych robót bieżących, koniecznych i pilnych, oraz sprawozdanie roczne, zawierające wykonane roboty, ceny i stan rachunku. Zebranie je przyjmuje i publikuje na tablicy ogłoszeń, a każdy właściciel ma prawo wglądu.
| Pytanie | Reguła czarnogórska | Źródło |
|---|---|---|
| Ile głosów ma moje mieszkanie | jeden, niezależnie od powierzchni | art. 6 |
| Jesteśmy współwłaścicielami we dwoje | łącznie jeden głos, z przedstawicielem ustanowionym pisemnie | art. 6 |
| Mam tylko miejsce postojowe | głosujesz tylko nad tą przestrzenią | art. 6 |
| Czy mogę głosować z Polski | tak, elektronicznie, po pisemnym i poświadczonym oświadczeniu z adresem e-mail | art. 6 |
| Kiedy zebranie jest zdolne do uchwał | przy obecności ponad połowy | art. 7 |
| Nikt nie przychodzi | po dwóch nieskutecznych zwołaniach decyduje większość obecnych | art. 7 |
| Kto otwiera rachunek | zarządca | art. 19 |
| Jakie sprawozdanie mi przysługuje | w 30 dni po większych robotach i corocznie, z cenami i saldem | art. 21 |
Co robisz w praktyce
- Przygotuj głosowanie elektroniczne, zanim będzie potrzebne. Wymagane jest pisemne, poświadczone oświadczenie z adresem e-mail (art. 6).
- Przy współwłasności ustanów przedstawiciela pisemnie. Jedna część szczególna to jeden głos (art. 6).
- Nie traktuj nieobecności jako weta. Po dwóch nieskutecznych zwołaniach decydują obecni (art. 7).
- W strefie turystycznej przeczytaj umowę o przeniesieniu własności. Mogła ustalić reżim utrzymania (art. 5 ust. 2).
- Zapytaj, kto jest zarządcą i na jakiej umowie. To on dysponuje środkami (art. 18) i otwiera rachunek (art. 19).
- Zażądaj ostatniego sprawozdania. Roboty, ceny i saldo to jego obowiązkowa treść (art. 21).
Co zmienia reżim pośrednictwa w chwili zakupu, opisuje zakup bez pośrednika; gdzie kończy się własność nad morzem — nieruchomości nad morzem; a szerszy kontekst dla polskiego czytelnika — Czarnogóra dla Polaków.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak otrzymujemy wynagrodzenie
Niemal wszyscy uczestnicy transakcji na rynku nieruchomości są opłacani przez samą transakcję. Prowizja pośrednika zależy od zawarcia umowy. Dział sprzedaży dewelopera pracuje dla dewelopera. Zarządca jest powołany przez zebranie, a nie przez ciebie osobiście — a w budynku w strefie turystycznej mógł zostać zaproponowany przez inwestora.
Nie pobieramy prowizji od sprzedających, deweloperów, agentów ani pośredników — w żadnej formie i w żadnej sprawie. Naszym jedynym przychodem jest wynagrodzenie, które płacisz ty, i nie rośnie ono, gdy podpiszesz. Powiedzenie ci „nie podpisuj" nic nas nie kosztuje.
W praktyce oznacza to, że czytamy postanowienie o utrzymaniu w umowie przeniesienia własności przed aktem, a nie po pierwszej fakturze, organizujemy reprezentację, która pozwala nierezydentowi realnie głosować, i piszemy „tego nie należy podpisywać", gdy taka jest odpowiedź. Gdy sprawa wymaga reprezentacji przed czarnogórskim organem lub sądem, prowadzi ją adwokat wpisany na listę Izby Adwokackiej Czarnogóry, z którym współpracujemy.
Jedna granica, nienegocjowalna: jesteśmy prawnikami, a nie licencjonowanymi doradcami inwestycyjnymi. Nie doradzamy w zakresie instrumentów finansowych i nie mówimy, czy nieruchomość się zwróci. Chronimy twoją pozycję prawną — tytuł, umowę, wpis, status i terminy.
Przed następnym zebraniem
Prześlij nam umowę o przeniesieniu własności, regulamin wzajemnych stosunków, jeśli go masz, i każde otrzymane zawiadomienie o zebraniu. Powiemy, o czym zebranie może rozstrzygać, ile wart jest twój głos i jak go oddać z Polski. Jeśli jakiś termin już biegnie, napisz o tym od razu.
Stan prawny na wrzesień 2026 roku, odczytany z tekstu jednolitego ustawy o utrzymaniu budynków mieszkalnych, Dziennik Urzędowy Czarnogóry 41/2016, 84/2018, 111/2022 (orzeczenie Sądu Konstytucyjnego U-I nr 40/20 z 28 lipca 2022 r.), 140/2022 i 84/2024. Projekt nowej ustawy o zarządzaniu i utrzymaniu budynków mieszkalnych jest w przygotowaniu i nie jest prawem obowiązującym. Materiał jest ogólną informacją o reżimie ustawowym, a nie poradą w konkretnej sprawie.
