W prawie czarnogórskim istnieje powództwo, które nie pyta, czyja jest nieruchomość.
Nie czyta karty nieruchomości. Nie waży umowy. Nie obchodzi go, czy ten, kto je wnosi, ma w ogóle prawo tam być. Zadaje tylko dwa pytania — jaki był ostatni stan posiadania i co go naruszyło — a potem przywraca pierwsze i wstrzymuje drugie.
Nazywa się smetanje državine i mieści się w artykułach 385–411 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. Dla właściciela, który przyjeżdża wiosną i zastaje wymienione zamki, przesunięty płot albo zagrodzoną drogę, jest to zwykle właściwy instrument. I szybko wygasa.
Uwaga do całej strony: przedstawiamy tu wyłącznie prawo czarnogórskie. Terminy i pojęcia z kraju nie przenoszą się tutaj i nie służą jako porównanie liczbowe. Jeśli problemem jest współwłasność, a nie posiadanie, zob. współwłasność, udział i zniesienie.
Posiadanie jest faktem, nie prawem
Artykuł 385 jest podstawą: posiadanie to faktyczne władztwo nad rzeczą.
Nie tytuł. Nie umowa. Faktyczne władztwo. Ma je najemca. Ma je również ten, kto zajął nieruchomość bezprawnie — i właśnie w tym punkcie środek zaskakuje.
Ustawa stopniuje posiadanie, nie zmieniając, kto może z niego korzystać:
- Artykuł 389 — posiadanie zgodne z prawem opiera się na ważnej podstawie prawnej wymaganej do nabycia prawa, którego treść posiadacz wykonuje. Posiadanie spadkobiercy jest zgodne z prawem, jeżeli takie było posiadanie spadkodawcy.
- Artykuł 390 — posiadanie w dobrej wierze: gdy posiadacz nie wie i nie może wiedzieć, że nie jest uprawnionym. Dobrą wiarę domniemywa się. U osoby prawnej ocenia się ją po przedstawicielu.
- Artykuł 391 — posiadanie wadliwe (manljiva): nabyte siłą, podstępem, nadużyciem zaufania lub innymi podobnymi działaniami.
Zapamiętajcie te trzy etykiety: dla nabycia własności z upływem czasu ważą bardzo — a dla samego powództwa posesoryjnego, jak zobaczymy, niemal wcale.
Dwie reguły, które utrzymują posiadanie przy życiu pod Państwa nieobecność
Zagraniczni właściciele spędzają większość roku gdzie indziej, więc te dwa przepisy pracują dużo.
Artykuł 401. Posiadanie traci się, gdy posiadacz przestaje wykonywać faktyczne władztwo. Ale: posiadania nie traci się, jeżeli posiadacz jest czasowo pozbawiony możliwości jego wykonywania niezależnie od swojej woli. A raz nabyte posiadanie uważa się za trwające nieprzerwanie — kto twierdzi, że ustało, musi udowodnić okoliczności.
Artykuł 400. Obecnemu posiadaczowi, który udowodni posiadanie w przeszłości, domniemywa się posiadanie także w międzyczasie. A posiadanie przywrócone w procesie posesoryjnym albo odzyskane dozwoloną samopomocą uważa się za nigdy nieprzerwane.
Artykuł 397 dopełnia obraz przy nieruchomościach odziedziczonych: spadkobierca staje się posiadaczem w chwili otwarcia spadku, niezależnie od tego, kiedy nabył faktyczne władztwo. Gdy posiadanie spadkodawcy przeszło na dwóch lub więcej współspadkobierców, wszyscy stali się współposiadaczami, chyba że testament albo sąd spadku postanowi inaczej.
Spadkobierca za granicą, który nigdy nie postawił stopy w domu, jest prawnie już jego posiadaczem.
Samo powództwo
Artykuł 402: każdy posiadacz rzeczy i praw ma prawo do ochrony przed zakłóceniem lub pozbawieniem posiadania — smetanje državine.
Dwie postacie, i decydują o tym, czego żąda się od sądu. Zakłócenie (uznemiravanje) to ingerencja bez odebrania: płot w poprzek drogi, sąsiad parkujący na podwórzu, utrudniony dojazd. Pozbawienie (oduzimanje) to wyrzucenie: wymienione zamki, zajęte mieszkanie.
Samopomoc i jej trzy warunki
Artykuł 403 dopuszcza samopomoc — warunki są jednak kumulatywne i wąskie.
Posiadacz ma prawo do samopomocy przeciwko temu, kto bezprawnie zakłóca mu posiadanie albo go go pozbawił, pod warunkiem że niebezpieczeństwo jest bezpośrednie, że samopomoc jest konieczna i że sposób jej wykonania odpowiada okolicznościom, w których niebezpieczeństwo istnieje.
To samo prawo, na tych samych warunkach, przysługuje pritežalac — dzierżycielowi wykonującemu faktyczne władztwo za kogoś innego.
Czytajcie te trzy warunki jak listę kontrolną, nie jak licencję. Bezpośrednie niebezpieczeństwo, nie sytuacja sprzed dwóch tygodni. Konieczna — brak innej drogi. I proporcjonalna. Poza tym samopomoc nie jest obroną: jest nowym bezprawiem i na mocy artykułu 391 czyni Państwa własne posiadanie wadliwym.
Trzydzieści dni i zewnętrzny rok
Artykuł 404 rozstrzyga większość tych spraw, zanim dojdzie do meritum.
Ochrony sądowej przed zakłóceniem lub pozbawieniem można żądać w terminie 30 dni od dnia dowiedzenia się o naruszeniu i o sprawcy, a najpóźniej w terminie roku od zaistniałego naruszenia (proces o naruszenie posiadania).
Dwa zegary biegnące razem:
- Zegar subiektywny — 30 dni, od dnia, w którym dowiedzieli się Państwo zarówno o naruszeniu, jak i o tym, kto je popełnił. Wiedza o płocie bez wiedzy, kto go postawił, go nie uruchamia; wiedza o obu — tak.
- Zegar obiektywny — rok od samego naruszenia, niezależnie od Państwa wiedzy.
Ten sam artykuł rozciąga oba terminy na spadkobierców i następców, którzy wiedzieli o bezprawnym nabyciu posiadania przez poprzednika.
Dla kogoś, kto przyjeżdża w lipcu i odkrywa coś zrobionego w marcu, arytmetyka jest bezlitosna: zegar subiektywny startuje w lipcu, ale rok obiektywny biegnie od marca.
Na co sąd patrzy — a na co odmawia patrzeć
Artykuł 405 jest powodem szybkości tego środka i powodem, dla którego zaskakuje.
Sąd udziela ochrony według ostatniego stanu posiadania i zaistniałego naruszenia, przy czym prawo do posiadania, podstawa prawna posiadania i dobra wiara posiadacza pozostają bez wpływu.
Sąd nie sądzi własności. Nie czyta Państwa umowy. Przywraca stan, jaki był, i zakazuje powtórzeń.
Potem zdanie, które z tej logiki wynika i wciąż wszystkich zaskakuje:
Posiadacz, który nabył posiadanie siłą, potajemnie lub nadużywając zaufania, ma prawo do ochrony — z wyjątkiem wobec osoby, od której w ten sposób posiadanie uzyskał, jeżeli nie upłynęły terminy z artykułu 404.
Zatem zajmujący ma powództwo posesoryjne przeciw wszystkim poza tym, kogo wyparł — a po upływie terminów nawet przeciw niemu. Środek chroni stan faktyczny, nie stronę zasługującą. Jeśli odbiorą Państwo swoją nieruchomość siłą po upływie zegarów, mogą znaleźć się w roli pozwanego.
Co sąd może orzec
Artykuł 406: orzeczenie określa zakaz dalszego zakłócania posiadania pod groźbą grzywny albo zwrot odebranego posiadania, a także inne środki potrzebne do ochrony przed dalszym naruszaniem.
A potem granica, którą warto znać przed wydatkami na proces:
Gdy naruszenie posiadania nastąpiło przez budowę, sąd w procesie posesoryjnym nie może orzec przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli rozbiórka wzniesionego obiektu stanowiłaby znaczną szkodę.
Jeśli sąsiad zbudował, a nie tylko ogrodził, droga posesoryjna może nie doprowadzić do usunięcia obiektu. Nie pozostawia to Państwa bez środków: oznacza, że kwestia obiektu należy do innego, wolniejszego postępowania, a powództwo posesoryjne robi coś węższego.
Kto przeciw komu
Tu rozdział staje się naprawdę użyteczny w sytuacjach najmu, rodziny i współwłasności.
Artykuł 407. Posiadacz bezpośredni może żądać ochrony także wobec posiadacza pośredniego. Najemca może wystąpić posesoryjnie przeciwko wynajmującemu, który wymienił zamki.
Artykuł 409. Posiadacz faktyczny — pośredni i bezpośredni — korzysta z ochrony posesoryjnej wobec osoby wpisanej do katastru, która nie ma posiadania rzeczy.
Kupujący niech przeczytają to dwa razy. Wpis nie wygrywa procesu posesoryjnego. Nazwisko na karcie, stojąc poza nieruchomością, nie może obsłużyć się samo: musi przejść procedurę jak każdy.
Artykuł 410. Prawo do ochrony posesoryjnej ma także ten, kto włada częścią nieruchomości — mieszkaniem, innymi pomieszczeniami itp.
Artykuł 411. Współposiadacz korzysta z ochrony według artykułu 405 zarówno wobec osób trzecich, jak i w stosunkach wzajemnych z innymi współposiadaczami, gdy jeden uniemożliwia drugiemu dotychczasowy sposób wykonywania faktycznego władztwa.
To przypadek rodzeństwa: dwóch współspadkobierców korzysta z domu według utrwalonego schematu, jeden wymienia zamki, a drugi ma przeciw niemu powództwo posesoryjne — bez konieczności uprzedniego dowodzenia udziałów czy tytułu.
Co zrobić w pierwszym tygodniu
- Ustalcie dwie daty: kiedy nastąpiło naruszenie i kiedy dowiedzieli się Państwo o nim oraz o tożsamości sprawcy. To one decydują, czy artykuł 404 jest jeszcze otwarty.
- Sfotografujcie i opatrzcie datą stan poprzedni, jeśli macie ślad: sąd orzeka według ostatniego stanu posiadania, więc dowód tego stanu to cała sprawa.
- Nie odbierajcie siłą, jeśli artykuł 403 nie jest rzeczywiście spełniony we wszystkich trzech warunkach. Poza nimi samopomoc zmienia Państwa z powoda w pozwanego i czyni posiadanie wadliwym według artykułu 391.
- Jeśli naruszeniem jest budowa, a nie przegroda, zasięgnijcie porady przed wniesieniem: artykuł 406 ogranicza, co sąd posesoryjny może orzec o obiektach.
- Jeśli dziedziczyliście, pamiętajcie o artykule 397 — są Państwo posiadaczami od otwarcia spadku, niezależnie od tego, czy kiedykolwiek tam byli.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: ustalić ostatni stan posiadania i dwie daty z artykułu 404, zebrać dowody tego stanu i przygotować akta — szybko, bo to środek, który wygasa.
Jeżeli już się stało
Prześlijcie nam, jak nieruchomość wyglądała wcześniej, co się zmieniło, kiedy, kiedy się Państwo dowiedzieli i kto to zrobił. Jeśli mieszczą się Państwo w terminach artykułu 404, to szybka sprawa. Jeśli rok obiektywny minął, to inna sprawa i powiemy to, zamiast składać coś, co nie może się powieść.