Krótka wersja czarnogórskiej współwłasności krąży wszędzie: udział sprzedaje się swobodnie, a pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu. To prawda — i mniej więcej jedna dziesiąta tego, co rozstrzyga te sprawy.
Reszta jest w artykułach 131–152 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima i odpowiada na pytania, z którymi ludzie naprawdę przychodzą. Kto decyduje o remoncie. Kto może obciążyć nieruchomość hipoteką. Co się stanie, gdy jeden współwłaściciel przestanie płacić. Czy da się powstrzymać brata, który wymusza sprzedaż. I co sąd rzeczywiście orzeknie, gdy nikt się nie zgadza.
Uwaga do całej strony: przedstawiamy tu wyłącznie prawo czarnogórskie. Terminy i pojęcia znane z kraju nie przenoszą się tutaj i nie służą jako porównanie liczbowe; polskie słowa służą orientacji. Jeśli rzecz dotyczy budynku, a nie rzeczy wspólnej, zob. zaskarżenie uchwały; o przejazd przez cudzy grunt — służebność drogi koniecznej.
Co zawsze wolno, i dziesięć dni, które po tym biegną
Artykuł 131 ustanawia współwłasność rzeczy niepodzielonej, w której udział każdego jest oznaczony — połowa, jedna trzecia, 3/8.
Artykuł 132 robi cztery rzeczy naraz.
Współwłaściciel ma prawo posiadać rzecz i korzystać z niej wspólnie z pozostałymi, stosownie do swojego udziału, nie naruszając praw pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. To zdanie cytują wszyscy i jest ono rzeczywiście bezwarunkowe: żadnej zgody, żadnego weta.
W razie sprzedaży udziału pozostałym przysługuje prawo pierwokupu. I tu szczegół operacyjny, który streszczenia pomijają: jeżeli współwłaściciel nie przyjmie oferty w terminie 10 dni od dnia doręczenia mu pisemnej oferty kupna udziału, oferent może sprzedać swój udział osobie trzeciej.
Dziesięć dni, biegnących od doręczenia oferty pisemnej. Nie trzydzieści. Nie od zasłyszenia.
Wreszcie pożytki i inne przychody z rzeczy dzieli się między współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów — czynsz najmu włącznie.
Decyzje liczy się według wartości, nie według głów
Tu zagraniczni współwłaściciele mylą się najczęściej, bo trzy osoby to nie trzy głosy.
Zwykły zarząd (artykuł 134) wymaga zgody współwłaścicieli, których udziały łącznie stanowią więcej niż połowę wartości rzeczy. Kto ma 60%, decyduje o zwykłym zarządzie sam.
W tym samym artykule są dwa zawory bezpieczeństwa. Jeżeli zgody nie osiągnięto, a czynność jest niezbędna do zwykłego utrzymania rzeczy, rozstrzyga sąd. I — część do zapamiętania — każdy współwłaściciel może żądać rozstrzygnięcia sądu nawet wtedy, gdy większość według wartości się zgodziła, jeżeli podejmowana czynność może wyrządzić pozostałym współwłaścicielom znaczną szkodę. Większość nie ma ostatniego słowa.
Powołanie i odwołanie zarządcy (artykuł 135) wymaga tej samej większości według wartości. Zarządca jest przyjmującym zlecenie współwłaścicieli: jeżeli nie postanowią inaczej, do jego praw, obowiązków i wygaśnięcia umocowania stosuje się przepisy o zleceniu. To więźba lżejsza i łatwiej odwoływalna, niż się przyjmuje.
Uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy (artykuł 136) — kto używa którego pomieszczenia, którego sezonu, którego miejsca postojowego — również wymaga więcej niż połowy wartości.
Co wymaga wszystkich
Artykuł 138 wylicza, co przekracza zwykły zarząd — to lista, którą czyta się przed podpisaniem czegokolwiek:
zbycie całej rzeczy, zmiana jej przeznaczenia, wynajęcie całej rzeczy, ustanowienie hipoteki na całej rzeczy, oddanie w zastaw, ustanowienie służebności gruntowych, większe naprawy, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa i podobne
Wszystko to wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Kto ma 90%, nie może obciążyć nieruchomości hipoteką. Większość nie może ustanowić na niej służebności przejazdu. Większość nie może wynająć jej w całości.
Gdy jednomyślności nie ma, każdy współwłaściciel ma prawo żądać, by rozstrzygnął sąd. Impas nie jest ślepą uliczką, lecz drogą do sędziego.
I zdanie warte więcej, niż wygląda: każdy współwłaściciel ma prawo w każdym czasie żądać złożenia rachunków i podziału wszystkich korzyści. Jeśli jeden inkasuje czynsz, pozostali nie potrzebują szczególnego powodu, by zażądać liczb.
Wyjątek dla nagłych wypadków
Artykuł 137: współwłaściciel może bez zgody pozostałych podejmować czynności niezbędne i pilne dla utrzymania lub zachowania rzeczy.
Pęknięta rura nie czeka na większość według wartości. Ale proszę zwrócić uwagę na oba przymiotniki — niezbędne i pilne. Dach przeciekający od dwóch zim nie jest ani jednym, ani drugim.
Koszty i sankcja, której nikt się nie spodziewa
Artykuł 139 obciąża współwłaścicieli kosztami korzystania, zarządu i utrzymania oraz pozostałymi ciężarami dotyczącymi całej rzeczy stosownie do wielkości udziałów.
Potem egzekucja:
Jeżeli współwłaściciel nie płaci swojej części kosztów, pozostali mogą żądać, aby zapłata nastąpiła z jego części pożytków lub innych przychodów rzeczy, a gdy to nie wystarcza na pokrycie kosztów albo ściągnięcie byłoby niemożliwe, mogą żądać sprzedaży jego udziału w drodze licytacji publicznej.
Kto przestaje płacić, nie jest jedynie dłużnikiem pozostałych: jego udział jest odsłonięty. Przy nieruchomości rodzinnej, w której jedna gałąź wyemigrowała i przestała dokładać, to właśnie ten przepis ostatecznie rozstrzyga.
Prawo wyjścia — i dlaczego nie można się go zrzec
Artykuł 140 jest kręgosłupem rozdziału.
Współwłaściciel ma prawo w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności rzeczy, z wyjątkiem czasu, w którym byłoby to ze szkodą dla pozostałych współwłaścicieli, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.
>
Prawo to nie ulega przedawnieniu.
>
Nieważna jest umowa, którą współwłaściciel trwale zrzeka się prawa do zniesienia współwłasności rzeczy.
Trzy skutki. Nikt nie zostaje uwięziony we współwłasności na zawsze. Upływ czasu nie osłabia roszczenia, ile dekad by nie minęło. A klauzula w porozumieniu rodzinnym obiecująca nigdy nie żądać zniesienia nie jest tylko trudna do wyegzekwowania — jest nieważna.
Jedyne zastrzeżenie jest czasowe: zniesienia można odmówić w chwili, w której szkodziłoby pozostałym. To zarzut czasu, nie zarzut trwały.
Czasowa blokada: pięć lat i kto jest związany
Współwłaściciele mogą jednomyślnie postanowić, że przez pewien czas, lecz nie dłużej niż pięć lat, nie można żądać zniesienia (artykuł 141). Jednomyślnie i z pułapem.
Artykuł 142 odpowiada wtedy na pytanie rozstrzygające, czy taka umowa jest cokolwiek warta: wywiera ona skutek prawny także wobec następcy prawnego współwłaściciela — tego, kto udział kupuje lub dziedziczy — chyba że następca stał się współwłaścicielem na podstawie czynności odpłatnej i nie wiedział ani nie mógł wiedzieć o umowie.
Nabywca odpłatny, który naprawdę nie wiedział, jest więc wolny; spadkobierca albo nabywca, który wiedział — nie.
Ten sam artykuł otwiera drogę z zewnątrz: osobisty wierzyciel współwłaściciela może żądać zniesienia, jeżeli nie mógł zaspokoić się z pozostałego majątku tego współwłaściciela. Umowa o niedokonywaniu zniesienia nie chroni udziału przed wierzycielem, któremu skończyły się inne aktywa.
Jak zniesienie faktycznie przebiega
Umownie (artykuł 143). Współwłaściciele mogą znieść współwłasność pozasądowo. Przy nieruchomościach umowa o zniesieniu sporządzana jest na piśmie i poświadczana u właściwego organu albo notariusza.
Sądownie (artykuł 144). Każdy współwłaściciel może żądać, by zniesienia dokonał sąd w postępowaniu nieprocesowym (vanparnični postupak). O sposobie decydują współwłaściciele zgodnie; jeśli nie osiągną porozumienia, o sposobie rozstrzyga sąd.
Stamtąd ustawa daje sądowi stopniowaną skrzynkę narzędzi.
Artykuł 145 — udział znikomy. Gdy zniesienia żąda współwłaściciel, którego udział jest znikomy, a pozostali się sprzeciwiają, sąd może orzec, że pozostali wypłacą mu jego udział. Kto ma 2%, nie wymusza bez dalszego sprzedaży całości.
Artykuł 146 — najpierw podział fizyczny. Sąd orzeknie, ilekroć jest to możliwe i jeżeli nie zmniejszyłoby to znacznie wartości rzeczy, podział fizyczny tak, by każdy otrzymał w naturze część odpowiadającą wielkości lub wartości swojego udziału. Jeżeli otrzymane części nie odpowiadają wartością udziałom, sąd orzeknie, że ten, kto otrzymał więcej, dopłaci pozostałym różnicę w pieniądzu.
Artykuł 148 — przyznanie jednemu. Gdy podział fizyczny nie jest możliwy albo odczuwalnie zmniejszyłby wartość, sąd może — na żądanie poszczególnych współwłaścicieli, gdy okoliczności to uzasadniają, mając na względzie wielkość udziałów i potrzebę każdego z nich — orzec, że rzecz przypadnie jednemu współwłaścicielowi, który wypłaci pozostałym wartość ich udziałów w terminie wyznaczonym przez sąd. I dalej ochrona, która czyni to wykonalnym:
Pozostali współwłaściciele nabywają zastaw na rzeczy do czasu wypłaty wartości ich udziałów.
Artykuł 149 — sprzedaż publiczna. Jeżeli sąd uzna podział fizyczny za niemożliwy lub znacznie obniżający wartość i nie przyzna rzeczy żadnemu współwłaścicielowi, orzeknie wystawienie rzeczy na sprzedaż publiczną, a uzyskaną kwotę podzieli między współwłaścicieli stosownie do udziałów.
Artykuł 150 — koszty. Koszty zniesienia ponoszą współwłaściciele stosownie do udziałów, jeżeli ustawa lub ich porozumienie nie stanowi inaczej.
Po zniesieniu: trzy lata i to, co przetrwa
Artykuł 151. Pozostali współwłaściciele odpowiadają za wady prawne i fizyczne rzeczy wobec tego, komu przypadła przy zniesieniu, w granicach wartości własnych udziałów. Prawo to wygasa z upływem trzech lat od zniesienia.
Zniesienie nie jest zatem czystym cięciem od pierwszego dnia. Przez trzy lata pozostali odpowiadają za to, co wydano — a po trzech latach już nie.
Artykuł 152. Zastawy, służebności i inne prawa rzeczowe, które obciążały rzecz niepodzieloną przed zniesieniem, mogą być wykonywane jak dotąd. Gdy jednak wykonywanie służebności gruntowej dotyczy tylko jednej części rzeczy, prawo to wygasa co do pozostałych części.
Hipoteka na całości nie wyparowuje dlatego, że współwłaściciele dokonali zniesienia. Służebność przejazdu, która biegła tylko przez pas północny, nie rozciąga się na części od niej oddzielone.
Zanim wejdą Państwo we współwłasność
- Ustalcie udziały według wartości, nie liczbę nazwisk. Artykuł 134 liczy wartość; mniejszość według wartości nie kontroluje zwykłego zarządu, a większość według wartości i tak nic nie może z listy artykułu 138.
- Kupując udział, żądajcie dowodu, że pisemna oferta z artykułu 132 została doręczona pozostałym i że dziesięć dni upłynęło. To ekspozycja sprzedającego — i staje się Państwa problemem.
- Pytajcie, czy istnieje umowa o niedokonywaniu zniesienia. Jeśli tak, sprawdźcie jej datę wobec pięcioletniego pułapu z artykułu 141 i pamiętajcie o artykule 142: jako nabywca odpłatny, który już o niej wie, jesteście związani.
- Żądajcie rachunków. Artykuł 138 daje to prawo każdemu współwłaścicielowi w każdym czasie; sprzedający, który ich nie przedstawia, coś Państwu mówi.
- Sprawdźcie, czy któryś współwłaściciel zalega. Artykuł 139 wystawia udział zalegającego na licytację, co zmienia, kim mogą być Państwa przyszli współwłaściciele.
- Spójrzcie na listę G pod kątem hipotek i służebności: według artykułu 152 przetrwają późniejsze zniesienie.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: ustalić udziały według wartości, sprawdzić, czy procedurę pierwokupu rzeczywiście zachowano, odczytać ewentualną umowę o niedokonywaniu zniesienia w świetle artykułów 141 i 142 i przygotować akta postępowania o zniesienie.
Jeżeli już są Państwo współwłaścicielami
Chcąc wyjść, pierwszymi faktami są Państwa udział według wartości, istnienie i data ewentualnej umowy o niedokonywaniu zniesienia oraz realna możliwość podziału fizycznego — bo to rozstrzyga, czy zmierzacie ku artykułowi 146, 148 czy 149.
Jeżeli to Państwa się wypycha, pytania brzmią: czy udział żądający zniesienia jest znikomy w rozumieniu artykułu 145 i czy to moment, w którym zniesienie szkodziłoby pozostałym według artykułu 140.
Prześlijcie nam list nepokretnosti, ewentualne postanowienie spadkowe lub umowę o zniesieniu oraz notatkę, kto co płacił.