Zdarza się częściej, niż sugerują broszury. Działkę kupuje się od sprzedającego, którego tytuł obejmuje mniej niż ogrodzenie. Willę stawia się kilka metrów za wytyczoną linią. Odziedziczony dom stoi od dwudziestu lat na działce, która na papierze należy do kuzyna, który wyemigrował. W każdym przypadku budynek istnieje, ktoś za niego zapłacił, a rejestr mówi, że grunt należy do kogoś innego.
Prawo czarnogórskie nie zostawia tego zasadom ogólnym. Artykuły 41-45 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima ustanawiają macierz: kto co wiedział, kto i kiedy się sprzeciwił oraz które z dwojga — grunt czy budynek — jest warte więcej. Wynik zależy od tych faktów i od terminów biegnących od dnia zakończenia budowy.
Najpierw ostrzeżenie. Szukając tego tematu po polsku czy po niemiecku, trafią Państwo na instytucje obce Czarnogórze: materiał niemieckojęzyczny prowadzi do Erbbaurecht, a doktryna innych porządków cywilistycznych twierdzi, że właściciel nie może wymusić rozbiórki. W Czarnogórze 🔴 artykuł 42 wyraźnie daje właścicielowi gruntu możliwość żądania rozbiórki i przywrócenia stanu poprzedniego. Każda reguła i każdy numer poniżej pochodzi z tekstu czarnogórskiego.
Gdzie przepis się znajduje
Artykuł 29 wylicza sposoby nabycia własności z mocy prawa: wytworzenie nowej rzeczy, połączenie, pomieszanie, 🔑 budowa na cudzym gruncie, oddzielenie pożytków, zasiedzenie (održaj), nabycie od nieuprawnionego, zawłaszczenie oraz inne przypadki określone ustawą.
Umiejscowienie ma znaczenie. Nie chodzi o żądanie przyznania prawa: to reguła, która przypisała własność, zanim ktokolwiek dotrze do sądu. Proces służy ustaleniu, który przypadek zachodzi i jakie odszkodowanie z niego wynika.
Cztery kombinacje
Budujący w dobrej wierze, właściciel gruntu w złej
🔴 Artykuł 41. Kto wznosi budynek na gruncie, do którego prawo własności ma inna osoba, nabywa własność budynku oraz gruntu, na którym budynek został wzniesiony, a także gruntu niezbędnego do zwykłego korzystania z tego budynku — jeżeli nie wiedział ani nie mógł wiedzieć, że buduje na cudzym gruncie, a właściciel gruntu wiedział o budowie i nie sprzeciwił się bez zwłoki.
Potrzebne są obie połowy. Niewiedza budującego musi być usprawiedliwiona, a milczenie właściciela musi być milczeniem świadomym. Właściciel, który patrzył, jak na jego działce powstaje dom, i nic nie powiedział, traci grunt.
To, co mu pozostaje, jest roszczeniem pieniężnym i jest ograniczone terminami: może żądać, by budujący zwrócił mu wartość gruntu według ceny rynkowej z chwili wydania orzeczenia sądowego, w ciągu trzech lat od dowiedzenia się o ukończonej budowie, a w każdym razie w ciągu dziesięciu lat od jej ukończenia.
Proszę zauważyć, która cena obowiązuje. Nie ta z czasu wylewania fundamentów ani ta z umowy, która stworzyła problem — cena rynkowa z daty orzeczenia. Na rosnącym rynku sprzyja to właścicielowi; i właśnie dlatego zwłoka nie jest obojętna dla żadnej ze stron.
Budujący w złej wierze, właściciel gruntu w dobrej
🔴 Artykuł 42. Jeżeli budujący wiedział lub musiał wiedzieć, że buduje na cudzym gruncie, a właściciel sprzeciwił się natychmiast, właściciel gruntu może żądać:
- aby przypadła mu własność budynku; albo
- aby budujący rozebrał budynek i przywrócił grunt do stanu pierwotnego; albo
- aby budujący zapłacił cenę rynkową gruntu.
W każdym z tych przypadków właścicielowi przysługuje także odszkodowanie.
Jeżeli weźmie budynek, musi zwrócić budującemu jego wartość w wysokości przeciętnej ceny budowlanej takiego obiektu w miejscu, w którym się znajduje, z chwili wydania orzeczenia sądowego.
🔴 A potem termin rozstrzygający większość spraw: właściciel może wykonać to prawo wyboru najpóźniej w ciągu trzech lat od zakończenia budowy. Po upływie tego terminu może żądać wyłącznie zapłaty ceny rynkowej gruntu.
Trzy lata po położeniu dachu rozbiórka przestaje być dostępna. Środek zawęża się do pieniędzy.
Obie strony w dobrej wierze
🔴 Artykuł 43 obejmuje przypadek, gdy budujący jest w dobrej wierze a właściciel nie wiedział o budowie — nikomu nie można nic zarzucić. Tu ustawa porównuje wartości.
- Jeżeli budynek jest wart znacznie więcej niż grunt: budynek wraz z gruntem przypada budującemu, który jest winien właścicielowi odszkodowanie według ceny rynkowej gruntu.
- Jeżeli grunt jest wart znacznie więcej: na żądanie właściciela sąd przysądza mu budynek, a on ma zwrócić budującemu przeciętną cenę budowlaną. Żądanie należy złożyć w ciągu trzech lat od zakończenia budowy.
- Jeżeli obie wartości są w przybliżeniu równe: sąd przysądza budynek — albo budynek i grunt — właścicielowi i budującemu, 🔴 mając na względzie ich potrzeby, a zwłaszcza warunki mieszkaniowe, z odszkodowaniem według ustępu pierwszego.
To trzeci wariant najbardziej zaskakuje zagranicznych nabywców: sądowi nakazano ważyć, kto potrzebuje mieszkania, a nie tylko kto trzyma papier.
Obie strony w złej wierze
Artykuł 44. Gdy obie strony są w złej wierze, stosuje się regułę przewidzianą dla budującego w złej wierze i właściciela w dobrej — czyli artykuł 42, z jego trzyletnim oknem.
Gdy materiał należał do osoby trzeciej
Artykuł 45. Reguły o budowie na cudzym gruncie stosuje się także wtedy, gdy budujący użył materiału osoby trzeciej bez zgody jego właściciela. Właścicielowi materiału przysługuje wartość materiału oraz odszkodowanie. Jeżeli użyte części dają się oddzielić bez uszkodzenia, właściciel może żądać ich zwrotu — 🔴 w ciągu dwóch miesięcy od dowiedzenia się, a najpóźniej w ciągu roku.
Dwa miesiące to mało. To najkrótszy termin w tej części ustawy i należy do listy kontrolnej każdego, kto dostarczał materiały na budowę, która potem się posypała.
Budowa na własnym gruncie
Dla pełności, bo dopiero te przepisy czynią wyjątki czytelnymi:
Artykuł 46. Właściciel gruntu nabywa przez budowę własność obiektu, który wzniósł zgodnie z ustawą.
Artykuł 47. Właściciel, który budował na swoim gruncie, staje się właścicielem budynku także wtedy, gdy użył cudzego materiału, o ile budynek został wzniesiony zgodnie z ustawą. Właścicielowi materiału przysługuje jego wartość i odszkodowanie; jeżeli części dają się oddzielić bez uszkodzenia, może żądać ich zwrotu i odszkodowania.
Zastrzeżenie waży wiele w obu artykułach: zgodnie z ustawą. Jest zawiasem między tym rozdziałem a całą warstwą pozwoleń i legalizacji.
Gdy przekroczona została granica
Istnieje wariant węższy: budynek stoi na gruncie budującego, ale wychodzi poza linię na działkę sąsiada.
🔴 Artykuł 48. Gdy budynek wzniesiono na własnym gruncie, ale przy tym przekroczono granicę i zajęto część działki sąsiedniej, właściciel sąsiedniego gruntu ma prawo — bez względu na dobrą lub złą wiarę stron — żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli jest to możliwe bez znacznej szkody dla pozostałej części budynku, albo jeżeli właścicielowi zajętego gruntu z powodu przekroczenia granicy grozi nieproporcjonalnie wielka szkoda.
🔴 Artykuł 49. Jeżeli warunki przywrócenia stanu poprzedniego z artykułu 48 nie są spełnione, sąd ustanowi na rzecz budującego odpowiednią służebność gruntową albo przyzna mu prawo własności powierzchni sąsiedniego gruntu zajętej przez budowę. Właścicielowi zajętego gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości obniżenia wartości działki albo wartości rynkowej zajętej części, a także prawo żądania od budującego, by odkupił od niego po cenach rynkowych pozostałą część gruntu, gdy ta istotnie utraciła swoje przeznaczenie gospodarcze albo korzystanie z niej stało się dla właściciela niecelowe lub znacznie utrudnione. Nadto przysługuje odszkodowanie.
I wreszcie zawór bezpieczeństwa całego rozdziału:
🔴 Artykuł 50. Przywrócenia stanu poprzedniego można żądać także wtedy, gdy właściciel gruntu w porę ostrzegł budującego albo budujący był z innych przyczyn w złej wierze. W drodze wyjątku sąd nie zezwoli na przywrócenie stanu poprzedniego, jeżeli uzna, że nie byłoby to społecznie uzasadnione w okolicznościach sprawy — mając na uwadze w szczególności:
- znikomą wartość zajętego gruntu wobec rozmiaru szkody, jaką rozbiórka wyrządziłaby budującemu;
- stan majątkowy stron; oraz
- ich zachowanie w toku budowy.
Proszę czytać to jako odpowiedź na pytanie, które zadają wszyscy: czy naprawdę każą mi rozebrać? Czasem; a ustawa nazywa czynniki, które o tym decydują. Zachowanie w toku budowy jest jednym z nich — dlatego ślad dokumentowy wezwań, sprzeciwów i odpowiedzi wart jest tyle, co pomiar geodezyjny.
Sygnał, który pojawia się w rejestrze
Kataster odnotowuje nie tylko wynik; w jednym miejscu odnotowuje problem.
🔴 Artykuł 64 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti stanowi, że jako uprawnionego z praw do obiektu wpisuje się: budującego, który wzniósł obiekt zgodnie z ustawą; budującego, któremu wydano pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie; albo budującego obiektu, który nie został wzniesiony zgodnie z ustawą albo został wzniesiony na kilku działkach albo na cudzym gruncie — z wpisem wzmianki o obciążeniu w karcie G list nepokretnosti.
Ten trzeci wariant to wczesne ostrzeżenie. Budowla rozciągająca się na kilka działek albo stojąca na cudzym gruncie ma nosić wzmiankę w karcie G, a kto czyta kartę G, a nie tylko wpis własności, może zobaczyć problem, zanim za niego zapłaci.
Artykuł 65 dodaje równoległy wpis dla robót w toku: obiekt w budowie wpisuje się do karty G jako wzmiankę o budowie na działce, na której budowę rozpoczęto, z danymi o inwestorze, dokumentacji technicznej, pozwoleniu na budowę, terminie zakończenia robót oraz innych istotnych faktach.
Co robić
- Proszę ustalić datę zakończenia budowy. Artykuły 41, 42 i 43 zawieszają na niej swoje trzyletnie okno, a od niej biegnie też dziesięcioletnia granica z artykułu 41.
- Proszę odtworzyć, kto co i kiedy wiedział. Artykuł 41 wymaga świadomego milczenia właściciela, artykuł 42 — jego natychmiastowego sprzeciwu. E-maile, wiadomości i akta gminne decydują, w którym artykule się Państwo znajdują.
- Proszę wcześnie zlecić dwie wyceny. Artykuł 43 zależy od tego, która wartość jest znacznie wyższa, a artykuł 42 od przeciętnej ceny budowlanej; ustawa wyznacza datę wyceny na orzeczenie sądowe.
- Proszę czytać kartę G, a nie tylko wpis własności. Artykuł 64 umieszcza tam wzmiankę, widoczną przed zakupem.
- Jeśli dostarczali Państwo materiały, proszę zanotować dwa miesiące. Okno z artykułu 45 na żądanie zwrotu części oddzielalnych to dwa miesiące od dowiedzenia się, rok jako granica.
- Proszę nie zakładać ani rozbiórki, ani jej wykluczenia. Artykuł 42 ją oferuje; artykuł 50 może jej odmówić z wymienionych przyczyn.
- Proszę zachować ślad zachowań. Artykuł 50 czyni z postępowania w toku budowy wyraźne kryterium.
O ramach sąsiednich: służebność drogi koniecznej na Państwa działce, współwłasność, udział, pierwokup i zniesienie oraz użytkowanie i prawo mieszkania w wypisie.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: ustalić datę zakończenia, zebrać dowody, kto wiedział i kto się sprzeciwił, ustalić, pod który z artykułów 41-44 podpadają fakty, i powiedzieć Państwu, które środki są jeszcze otwarte i jak długo.
Jeżeli budynek w Państwa sprawie stoi na niewłaściwej działce
Proszę przesłać nam list nepokretnosti z kartą G, operat geodezyjny, jeśli istnieje, pozwolenia na budowę i użytkowanie oraz całą korespondencję z sąsiadem lub sprzedającym. Z tego pierwsza odpowiedź — który artykuł się stosuje, co z niego wynika i które terminy jeszcze biegną — przychodzi szybko.
