Istnieje rodzaj czarnogórskiego problemu z tytułem, którego nie rozwiązuje żadna negocjacja ceny, ponieważ nie jest to wada własności sprzedającego. Sprzedający jest właścicielem. Sprzedający może sprzedać. A gdy mieszkanie stanie się Państwa, wskazana z imienia osoba może nadal mieć prawo w nim mieszkać — z wyłączeniem wszystkich innych, Państwa włącznie — do końca swojego życia.
To służebność osobista, a prawo czarnogórskie zna trzy takie służebności. Regulują je artykuły 222–249 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima i są one widoczne w wypisie z katastru jeszcze przed podpisem, w konkretnej karcie — o ile wie się, gdzie patrzeć.
Trzy prawa, nie jedno
Artykuł 222. Służebnościami osobistymi są: prawo użytkowania (pravo plodouživanja), prawo używania (pravo upotrebe) oraz prawo mieszkania (pravo stanovanja).
Rozróżnienie ma znaczenie, bo te trzy prawa zachowują się odmiennie właśnie w punkcie, który kupującego obchodzi najbardziej: czy uprawniony może wprowadzić do lokalu kogoś innego.
Artykuł 223 — użytkowanie. Najszersze prawo korzystania z cudzej rzeczy (nieruchomości obciążonej) i pobierania z niej pożytków, z obowiązkiem zachowania jej istoty. Uprawniony ma je wykonywać ze starannością dobrego gospodarza.
Artykuł 244 — prawo używania. Uprawniony może używać rzeczy i pobierać z niej pożytki w granicach własnych potrzeb osobistych i potrzeb członków swojej rodziny, bez naruszania istoty rzeczy. Wszystko, co nieruchomość przynosi ponad to, należy do właściciela.
Artykuł 248 — prawo mieszkania. Uprawniony jest umocowany, z wyłączeniem wszystkich innych osób, do korzystania z cudzego budynku mieszkalnego albo z lokalu jako samodzielnej części budynku w celu zamieszkiwania. Mogą z nim mieszkać członkowie jego gospodarstwa domowego, osoby, które go utrzymują, oraz osoby potrzebne do prowadzenia domu — i to wyłącznie za jego życia.
Zdanie, które zaskakuje zagranicznych nabywców
Szukając tego tematu po polsku, niemiecku czy włosku, przeczytają Państwo, że prawa te są osobiste, a więc niezbywalne. W Czarnogórze jest to prawdą co do dwóch z trzech i nieprawdą właśnie co do najcenniejszego.
Artykuł 230. Użytkownik może przenieść na inną osobę czynnością prawną (umową najmu, użyczenia i podobnymi) korzyści, które daje nieruchomość obciążona, o ile prawo to nie zostało mu odjęte.
Natomiast artykuł 245 stanowi wprost, że prawo używania jest niezbywalne, a artykuł 248 mówi to samo o prawie mieszkania.
Wpisane użytkowanie na kupowanym mieszkaniu może zatem oznaczać nie tylko, że uprawniony może z niego korzystać, ale że może je wynająć lokatorowi — i pobierać czynsz — podczas gdy Państwo figurują jako właściciel. Czynsz jest jego, nie Państwa.
Gdzie to figuruje w wypisie
Czarnogóra prowadzi jeden rejestr nieruchomości i praw na nich, a dokumentem podstawowym jest list nepokretnosti. Jego budowę określa artykuł 53 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti:
- karta A — grunt, działka
- karta B — uprawniony z praw do tej działki
- karta V — budynki i samodzielne części budynków wraz z uprawnionymi (karta V, część 1 dla sieci)
- 🔴 karta G — obciążenia i ograniczenia
Wpisane użytkowanie albo prawo mieszkania jest obciążeniem. Figuruje w karcie G. Nie w A, nie w B, nie w V — i dlatego sprawdzenie, które kończy się na «kto jest wpisanym właścicielem», całkowicie je pomija.
Dwa dalsze przepisy tej samej ustawy przesądzają, jaką wagę ma ta karta:
- Artykuł 9 — jawność. Każdy ma prawo wglądu w dane zawarte w katastrze oraz uzyskania list nepokretnosti albo zaświadczenia, że określona nieruchomość lub prawo są wpisane.
- 🔴 Artykuł 10 — wiarygodność. Dane o nieruchomościach i prawach wpisane do katastru uważa się za prawdziwe, a nikt nie może ponosić niekorzystnych skutków w obrocie nieruchomościami i innych stosunkach, w których te dane są wykorzystywane.
Artykuł 55 dodaje, że poświadczony list nepokretnosti i wyciąg z niego są dokumentami urzędowymi, a organ ma je wydać w terminie trzech dni od wniosku.
Czytane łącznie nie są to formalności. Znaczą, że informacja była dla Państwa dostępna, i to tanio, przed podpisem.
Skąd to prawo się tam wzięło
🔴 Artykuł 226. Użytkowanie nabywa się na podstawie umowy, testamentu i zasiedzenia (održaj). Do nabycia użytkowania na nieruchomościach na podstawie umowy albo testamentu konieczny jest wpis do katastru; do nabycia przez održaj stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności przez zasiedzenie.
Artykuły 247 i 249 poddają prawo używania i prawo mieszkania tym samym regułom powstania i wygaśnięcia.
Wynikają stąd dwie konsekwencje praktyczne. Po pierwsze, prawo z umowy albo testamentu, którym trzeba się przejmować, jest z definicji wpisane — karta G jest więc miejscem, gdzie poszukiwanie się kończy, a nie zaczyna. Po drugie, održaj jest wyjątkiem, bo prawo nabyte przez długotrwałe posiadanie nie zależy od tego wpisu — dlatego oględziny nieruchomości też nie są opcjonalne.
Artykuł 225 potwierdza, że przedmiotem mogą być cudze rzeczy ruchome i nieruchome. Artykuł 224 pozwala zawęzić zakres przez wyłączenie określonych korzyści oraz ustanowić prawo pod warunkiem, z terminem albo z poleceniem — wpis, który Państwo znajdą, może być więc węższy niż reguła ustawowa, a dokument leżący u jego podstaw wart jest przeczytania.
Kiedy wygasa — łącznie z zegarem, o którym nikt nie mówi
🔴 Artykuł 240. Użytkowanie wygasa:
- z upływem czasu, jeżeli ustanowiono je na czas oznaczony, a najpóźniej ze śmiercią użytkownika (albo z ustaniem osoby prawnej);
- gdy przymioty właściciela i użytkownika łączą się w jednej osobie;
- gdy osoba trzecia nabędzie przez održaj użytkowanie albo własność tej samej nieruchomości obciążonej;
- 🔴 wskutek niewykonywania użytkowania przez pięć lat, o ile użytkownik nie był w tym przeszkodzony;
- przez zrzeczenie się uprawnionego;
- z upływem 30 lat, gdy służebność ustanowiono na rzecz osoby prawnej.
Reguła pięciu lat zmienia negocjacje. Dożywotnie prawo mieszkania, którego uprawniony wyjechał przed laty za granicę i mieszkania nie używa, niekoniecznie wciąż żyje jako prawo — ale «niekoniecznie» nie jest wnioskiem. To pytanie o odpowiedzi faktycznej, a ustalić ją lepiej przed zawarciem umowy niż po.
Artykuł 241 utrzymuje prawo na części pozostałej w razie częściowej utraty rzeczy. Artykuł 242 kończy je ostatecznie w razie utraty całkowitej, nawet jeśli właściciel odbuduje na własny koszt. A 🔴 artykuł 243 rozciąga prawo na wypłaconą sumę ubezpieczenia i — jeśli właściciel przeznaczy ją na odbudowę — na nową rzecz.
Kto za co płaci, dopóki prawo trwa
Tu właściciele zaskakiwani są najczęściej, bo ciężar nie leży tam, gdzie umieszcza go intuicja.
- 🔴 Artykuł 233. Daniny publiczne i inne obowiązki publiczne obciążające pożytki i bieżące korzystanie z rzeczy obciążają użytkownika, proporcjonalnie do czasu trwania. Wszystkie pozostałe ciężary obciążają właściciela. Jeżeli użytkownik zapłacił ciężary należące do właściciela, właściciel ma mu je zwrócić po wygaśnięciu użytkowania.
- Artykuł 234. Użytkownik ma korzystać z rzeczy jak dobry gospodarz i utrzymywać ją na własny koszt w stanie, w jakim ją otrzymał.
- Artykuł 236. Użytkownik ponosi koszty zwykłego utrzymania. Do kosztów, do których nie był zobowiązany, stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
- Artykuł 235. Użytkownik ma zawiadomić właściciela o pracach nadzwyczajnych koniecznych do zachowania rzeczy i ma je znosić.
- 🔴 Artykuł 232. Użytkownik ma ubezpieczyć rzecz na własny koszt, na rzecz właściciela, od ognia i innych ryzyk, gdy ubezpieczenie jest obowiązkowe albo gdy według miejscowych zapatrywań nakazują je zasady dobrego gospodarza. Jeżeli rzecz była już ubezpieczona, płaci składki proporcjonalnie.
Przy prawie używania artykuł 246 dzieli daniny publiczne i zwykłe utrzymanie między uprawnionego i właściciela proporcjonalnie do korzyści, jakie każdy z nich czerpie, oraz do czasu trwania prawa.
Dwa przepisy do użycia, nie tylko do wiedzenia
🔴 Artykuł 237 — inwentarz. Właściciel albo użytkownik mogą w każdym czasie żądać sporządzenia na wspólny koszt spisu i wyceny nieruchomości obciążonej; żądający wykłada z góry potrzebną kwotę. A potem żądło:
Jeżeli spisu i wyceny nie sporządzono, domniemywa się, że użytkownik otrzymał rzecz w stanie zdatnym do użytku, średniej jakości.
Właściciel, który nigdy nie sporządził inwentarza, a później twierdzi, że mieszkanie wróciło uszkodzone, spiera się z domniemaniem ustawowym. Inwentarz jest tani; domniemanie nie.
🔴 Artykuł 239 — zabezpieczenie. Właściciel nieruchomości obciążonej, którego prawa są zagrożone, może żądać od użytkownika zabezpieczenia. Jeżeli użytkownik go nie udzieli, rzecz może zostać mu odebrana i powierzona w zarząd osobie wyznaczonej przez sąd — a może być powierzona właścicielowi.
Artykuł 238 reguluje zwrot: wydanie w stanie, w jakim rzecz otrzymano, bez odszkodowania za obniżenie wartości wynikające ze zwykłego i zgodnego z przeznaczeniem korzystania; przy rzeczach zużywalnych płaci się w zamian ich wartość.
Co zrobić przed podpisem
- Proszę samodzielnie uzyskać list nepokretnosti i przeczytać kartę G, nie tylko wpis własności. Artykuł 9 daje Państwu prawo, a artykuł 55 daje organowi trzy dni.
- Znalazłszy wpis, proszę żądać dokumentu, który go uzasadnia. Artykuł 224 oznacza, że prawo może być warunkowe, terminowe albo węższe od reguły, a artykuł 230, że użytkowanie może obejmować możliwość wynajmu.
- Proszę ustalić, które z trzech praw to jest. Prawo mieszkania (artykuł 248) wygasa z życiem uprawnionego i jest niezbywalne; użytkowanie (artykuł 230) daje się wykorzystywać gospodarczo.
- Proszę zapytać, kiedy było wykonywane ostatni raz. Pięcioletnia reguła z artykułu 240 to rzeczywista przyczyna wygaśnięcia, nie drobiazg.
- Proszę obejrzeć nieruchomość fizycznie. Artykuł 226 wpisuje prawa z umowy i testamentu, ale održaj od tego wpisu nie zależy.
- Jeżeli prawo ma zostać zwolnione w ramach transakcji, proszę uregulować wykreślenie w umowie i w rejestrze — a inwentarz z artykułu 237 zrobić, dopóki relacje są jeszcze dobre.
O ramach sąsiednich: służebność drogi koniecznej na Państwa działce, współwłasność, udział, pierwokup i zniesienie oraz, gdy wpis jest już sporny, naruszenie posiadania, terminy i samopomoc.
Po czyjej jesteśmy stronie i jak jesteśmy wynagradzani
RoNa Legal DOO pracuje dla właścicieli i nabywców, nie dla deweloperów, pośredników ani sprzedających. Wynagrodzenie otrzymujemy od klienta, dla którego działamy, i od nikogo innego w transakcji: bez prowizji, bez wynagrodzenia za polecenie, bez udziału w umowie, którą sprawdzamy.
Czynności wymagające reprezentacji przed czarnogórskim sądem lub organem państwowym wykonuje adwokat wpisany na listę czarnogórskiej adwokatury. Naszą rolą jest warstwa przygotowawcza i doradcza: uzyskać list nepokretnosti, przeczytać kartę G wraz z dokumentem, który za nią stoi, ustalić, które z trzech praw jest wpisane, i powiedzieć Państwu, co to robi z korzystaniem z nieruchomości, którą zamierzają Państwo kupić.
Jeżeli w tytule jest wpis, którego Państwo nie rozumieją
Proszę przesłać nam list nepokretnosti oraz, jeśli go Państwo mają, umowę albo orzeczenie, do którego wpis się odnosi. Z tych dwóch dokumentów pierwsza odpowiedź — jakie to prawo, kto je ma, na co pozwala i kiedy się kończy — przychodzi szybko.
