חוזה שכירות של דירה או של שטח עסקי במונטנגרו חייב להיערך בכתב ולהיות מאומת, אחרת הוא בטל (סעיפים 629 ו-639 לחוק המחויבויות, Sl. list CG 47/2008 … 117/2026). החוק קובע שלושה משטרים: שכירות כללית (סעיפים 595 עד 627), דירות (628 עד 636) ושטחים עסקיים (637 עד 655). שכירות שארוכה מ-5 שנים ניתנת גם לרישום בגיליון G של הקדסטר (סעיף 78 לחוק על המדידה הממלכתית והקדסטר).
אילו כללים חלים על השכירות שלך
התחילו בשיוך החוזה לפרק הנכון, משום שכללי ההודעה והסיום שונים. הכללים לדירות ולשטחים עסקיים מפנים לפרק הכללי היכן שהם שותקים (סעיפים 630 ו-638). הפרק אינו חל היכן שחוק מיוחד מסדיר שכירות מסוימת (סעיף 596).
| שאלה | שכירות כללית | דירה | שטח עסקי |
|---|---|---|---|
| הודעה, תקופה בלתי מוגבלת | 8 ימים (625) | 3 חודשים (634) | 3 חודשים, רק ב-1 או ב-15 בחודש; אין סיום לפני 6 חודשים (651, 652) |
| דמי שכירות שלא שולמו | סיום אם לא שולם תוך 15 ימים מהדרישה (612) | סיום לאחר 2 תקופות רצופות של אי-תשלום (631) | 15 ימים לאחר אזהרה בכתב (654(2)) |
מה על החוזה להסדיר
החוק ממלא פערים, אך ברירות המחדל שלו עשויות שלא להתאים לשכירות ארוכה. נקודות כדאי לכתוב לתוך החוזה:
- תיקונים: כברירת מחדל, המשכיר נושא בתחזוקה ובתיקונים הנדרשים, והשוכר נושא בתיקונים קטנים שנגרמים משימוש רגיל ובעלויות השימוש (סעיף 598).
- שכירות משנה: מותרת אלא אם החוזה קובע אחרת (סעיף 614). כשנדרשת הסכמה, המשכיר רשאי לסרב רק מסיבה מוצדקת (סעיף 615), ורשאי לגבות דמי שכירות ישירות משוכר המשנה (סעיף 617).
- סוף התקופה: אם השוכר נשאר לאחר תום התקופה ואיש אינו מתנגד, נוצרת שכירות חדשה לתקופה בלתי מוגבלת בתנאים זהים, והבטוחות שניתנו על ידי צדדים שלישיים פוקעות (סעיף 624).
- קדימות: אם נערכים שני חוזים לאותם שטחים עסקיים, החוזה שנכרת קודם גובר (סעיף 640).
מה קורה אם הנכס נמכר
אם הנכס נמכר לאחר שהועבר לשוכר, הקונה נכנס לנעליו של המשכיר ואינו יכול לתבוע את הנכס לפני שתקופת השכירות או תקופת ההודעה תפוג; המוכר אחראי יחד כערב (סעיף 619). אם הנכס נמכר לפני המסירה, הקונה נכנס לחוזה רק אם ידע עליו (סעיף 621). דמי השכירות מגיעים לקונה מהתקופה הראשונה שלאחר ההעברה, ולאחר הודעה על ההעברה השוכר משלם רק לקונה (סעיף 620). השוכר רשאי לסיים את השכירות עם העברת הנכס (סעיף 622).
לקונה חשוב הדבר משום שהקדסטר אינו מציג שכירויות קצרות: שכירות נרשמת בגיליון G רק אם נכרתה לתקופה העולה על 5 שנים (סעיף 78), וייתכן רישום מקדים של שכירות (סעיף 92). לכן תדפיס נקי מהקדסטר אינו מוכיח שאין שוכר.
מגבלות
דף זה מציג את כללי ברירת המחדל של חוק המחויבויות. הוא אינו מכסה השכרות תיירותיות לטווח קצר, רמות דמי שכירות או מס על הכנסה משכירות. איננו צופים כיצד בית משפט יפרש סעיף מסוים.
כיצד RONA LEGAL DOO יכולה לעזור
אנו מנסחים או בודקים את החוזה, מסדירים את אימותו, ובודקים נכס לאיתור שוכרים קיימים לפני הרכישה. איננו גובים עמלה מהמוכרים או מהסוכנים. ראו את שירות הנדל"ן שלנו, איך הכנסה משכירות מחויבת במס או צרו איתנו קשר.