Cela arrive plus souvent que ne le laissent croire les brochures. On achète un lot à un vendeur dont le titre couvre moins que la clôture. On bâtit une villa quelques mètres au-delà de la ligne relevée. Une maison héritée occupe depuis vingt ans une parcelle qui, sur le papier, appartient à un cousin parti à l'étranger. Dans chaque cas le bâtiment existe, quelqu'un l'a payé, et le registre dit que le terrain est à un autre.
Le droit monténégrin ne laisse pas cela aux principes généraux. Les articles 41 à 45 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima posent une matrice : qui savait quoi, qui s'est opposé et quand, et lequel des deux — terrain ou bâtiment — vaut le plus. L'issue dépend de ces faits et de délais qui courent à compter du jour de l'achèvement.
D'abord un avertissement. Cherchez ce sujet en français ou en allemand et vous tomberez sur des institutions étrangères au Monténégro : le matériel germanophone conduit à l'Erbbaurecht, et la doctrine d'autres pays civilistes affirme que le propriétaire ne peut imposer la démolition. Au Monténégro, 🔴 l'article 42 donne expressément au propriétaire du terrain la faculté d'exiger la démolition et la remise en état. Chaque règle et chaque numéro ci-dessous vient du texte monténégrin.
Où la règle se situe
L'article 29 énumère les modes d'acquisition de la propriété par l'effet de la loi : création d'une chose nouvelle, union, mélange, 🔑 construction sur le terrain d'autrui, séparation des fruits, usucapion (održaj), acquisition a non domino, occupation, et autres cas prévus par la loi.
Cette place compte. Il ne s'agit pas d'une demande tendant à se voir conférer un droit : c'est une règle qui a déjà attribué la propriété avant que quiconque n'atteigne un tribunal. Le procès sert à établir quelle branche s'applique et quelle indemnité en résulte.
Les quatre combinaisons
Constructeur de bonne foi, propriétaire de mauvaise foi
🔴 Article 41. Celui qui édifie un bâtiment sur un terrain dont un autre est propriétaire acquiert la propriété du bâtiment et du terrain sur lequel il est édifié, ainsi que du terrain nécessaire à l'usage normal de ce bâtiment — s'il ne savait ni ne pouvait savoir qu'il construisait sur le sol d'autrui, et si le propriétaire du terrain avait connaissance de la construction et ne s'y est pas opposé sans délai.
Les deux moitiés sont requises. L'ignorance du constructeur doit être excusable, et le silence du propriétaire doit avoir été un silence éclairé. Le propriétaire qui a vu une maison s'élever sur sa parcelle sans rien dire perd le terrain.
Ce qui lui reste est une créance d'argent, et elle est enfermée dans des délais : il peut demander que le constructeur lui indemnise la valeur du terrain au prix du marché au moment de la décision judiciaire, dans les trois ans à compter du jour où il a eu connaissance de l'achèvement, et en tout état de cause dans les dix ans de l'achèvement.
Notez quel prix s'applique. Ni celui du coulage des fondations, ni celui du contrat qui a créé le problème — le prix du marché à la date de la décision. Dans un marché en hausse cela favorise le propriétaire ; c'est aussi pourquoi le retard n'est neutre pour aucune des parties.
Constructeur de mauvaise foi, propriétaire de bonne foi
🔴 Article 42. Si le constructeur savait ou devait savoir qu'il construisait sur le terrain d'autrui et que le propriétaire s'y est opposé immédiatement, celui-ci peut demander :
- que lui soit attribuée la propriété du bâtiment ; ou
- que le constructeur démolisse le bâtiment et remette le terrain dans son état initial ; ou
- que le constructeur paie le prix de marché du terrain.
Dans chacun de ces cas le propriétaire a aussi droit à des dommages-intérêts.
S'il prend le bâtiment, il doit indemniser le constructeur à hauteur du prix moyen de construction d'un tel bâtiment au lieu où il se trouve, au moment de la décision judiciaire.
🔴 Puis le délai qui tranche la plupart des affaires : le propriétaire peut exercer ce droit d'option au plus tard dans les trois ans de l'achèvement de la construction. Ce délai écoulé, il ne peut plus demander que le paiement du prix de marché du terrain.
Trois ans après la pose du toit, la démolition n'est plus disponible. Le remède se rétrécit à l'argent.
Les deux de bonne foi
🔴 L'article 43 vise le cas où le constructeur est de bonne foi et où le propriétaire ignorait la construction — aucun des deux n'est en faute. Ici la loi compare les valeurs.
- Si le bâtiment vaut notablement plus que le terrain : le bâtiment avec le terrain revient au constructeur, qui doit au propriétaire une indemnité au prix de marché du terrain.
- Si le terrain vaut notablement plus : à la demande du propriétaire, le tribunal lui adjuge le bâtiment, à charge d'indemniser le constructeur du prix moyen de construction. Cette demande doit être formée dans les trois ans de l'achèvement.
- Si les deux valeurs sont approximativement égales : le tribunal adjuge le bâtiment — ou le bâtiment et le terrain — au propriétaire et au constructeur, 🔴 en tenant compte de leurs besoins, et notamment de leurs conditions de logement, avec l'indemnité prévue au premier alinéa.
C'est la troisième branche qui surprend le plus les acquéreurs étrangers : il est prescrit au tribunal de peser qui a besoin d'un logement, et pas seulement qui détient le papier.
Les deux de mauvaise foi
Article 44. Lorsque les deux parties sont de mauvaise foi, on applique la règle prévue pour le constructeur de mauvaise foi et le propriétaire de bonne foi — c'est-à-dire l'article 42, avec sa fenêtre de trois ans.
Quand les matériaux appartenaient à un tiers
Article 45. Les règles sur la construction sur le terrain d'autrui s'appliquent aussi lorsque le constructeur a employé les matériaux d'un tiers sans l'autorisation du propriétaire de ces matériaux. Celui-ci a droit à la valeur des matériaux et à des dommages-intérêts. Si les parties employées peuvent être séparées sans dommage, il peut en demander la restitution — 🔴 dans les deux mois de la connaissance des faits, et au plus tard dans l'année.
Deux mois, c'est court. C'est le délai le plus serré de cette partie de la loi, et il appartient à la liste de contrôle de quiconque a fourni des matériaux à un chantier qui a mal tourné.
Construire sur son propre terrain
Pour être complet, car ce sont ces textes qui rendent les exceptions lisibles :
Article 46. Le propriétaire du terrain acquiert par la construction la propriété de l'ouvrage qu'il a édifié conformément à la loi.
Article 47. Le propriétaire qui a bâti sur son terrain devient propriétaire du bâtiment même s'il a employé les matériaux d'autrui, pourvu que le bâtiment ait été édifié conformément à la loi. Le propriétaire des matériaux a droit à leur valeur et à des dommages-intérêts ; si des parties peuvent être séparées sans dommage, il peut en demander la restitution et des dommages-intérêts.
L'incise pèse lourd dans les deux articles : conformément à la loi. C'est la charnière entre ce chapitre et toute la couche des permis et de la régularisation.
Quand c'est la limite qui a été franchie
Il existe une variante plus étroite : le bâtiment repose sur le terrain du constructeur mais déborde sur la parcelle voisine.
🔴 Article 48. Lorsque le bâtiment est édifié sur son propre terrain mais que la limite a été franchie et qu'une partie de la parcelle voisine a été occupée, le propriétaire du fonds voisin a le droit — quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi des parties — d'exiger la remise en l'état antérieur, si cela est possible sans dommage notable pour le reste du bâtiment, ou si le propriétaire du terrain occupé encourt, du fait du dépassement, un dommage disproportionnément important.
🔴 Article 49. Si les conditions de la remise en état prévues à l'article 48 ne sont pas réunies, le tribunal constituera au profit du constructeur une servitude réelle appropriée, ou lui reconnaîtra la propriété de la surface du terrain voisin occupée par la construction. Le propriétaire du terrain occupé a droit à une indemnité égale à la diminution de valeur de la parcelle ou à la valeur vénale de la partie occupée, ainsi qu'au droit d'exiger du constructeur qu'il lui rachète aux prix du marché la partie restante du terrain lorsque celle-ci a substantiellement perdu sa destination économique ou que son exploitation est devenue inopportune ou notablement plus difficile. S'y ajoutent des dommages-intérêts.
Et enfin la soupape de sécurité de tout le chapitre :
🔴 Article 50. La remise en l'état antérieur peut aussi être demandée lorsque le propriétaire du terrain a averti le constructeur en temps utile, ou que celui-ci était par ailleurs de mauvaise foi. Par exception, le tribunal n'autorisera pas la remise en état s'il estime qu'elle ne serait pas socialement justifiée au vu des circonstances — eu égard en particulier :
- à la valeur négligeable du terrain occupé rapportée à l'ampleur du dommage que la démolition causerait au constructeur ;
- à la situation patrimoniale des parties ; et
- à leur comportement pendant la construction.
Lisez-le comme la réponse à la question que tout le monde pose : va-t-on vraiment me faire démolir ? Parfois ; et la loi nomme les facteurs qui en décident. Le comportement pendant les travaux en est un — d'où la valeur de la trace écrite des mises en demeure, oppositions et réponses, égale à celle du relevé.
Le signal qui apparaît au registre
Le cadastre n'enregistre pas seulement le résultat ; à un endroit il enregistre le problème.
🔴 L'article 64 de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti prévoit que sont inscrits comme titulaires de droits sur un bâtiment : le constructeur qui a édifié conformément à la loi ; le constructeur auquel un permis de construire ou un permis d'habiter a été délivré ; ou le constructeur d'un bâtiment non édifié conformément à la loi, ou édifié sur plusieurs parcelles, ou sur le terrain d'autrui — avec l'inscription d'une mention de charge au feuillet G du list nepokretnosti.
Cette troisième branche est l'alerte précoce. Une construction à cheval sur plusieurs parcelles ou sur le sol d'autrui doit porter une mention au feuillet G, et qui lit le feuillet G plutôt que la seule mention de propriété peut voir le problème avant de le payer.
L'article 65 ajoute l'inscription parallèle pour les travaux en cours : un bâtiment en construction est inscrit au feuillet G comme mention de construction sur la parcelle où les travaux ont commencé, avec les données relatives à l'investisseur, à la documentation technique, au permis de construire, au délai d'achèvement des travaux et à d'autres faits importants.
Ce qu'il faut faire
- Datez l'achèvement de la construction. Les articles 41, 42 et 43 y accrochent tous leur fenêtre de trois ans, et la limite extérieure de dix ans de l'article 41 en part également.
- Reconstituez qui savait quoi, et quand. L'article 41 exige le silence éclairé du propriétaire, l'article 42 son opposition immédiate. Courriels, messages et pièces communales décident dans quel article vous êtes.
- Faites établir tôt les deux évaluations. L'article 43 dépend de savoir laquelle des valeurs est notablement supérieure, l'article 42 du prix moyen de construction ; la loi fixe la date d'évaluation à la décision judiciaire.
- Lisez le feuillet G, pas seulement la mention de propriété. L'article 64 y place la mention, visible avant l'achat.
- Si vous avez fourni les matériaux, notez deux mois. La fenêtre de l'article 45 pour réclamer les parties séparables est de deux mois à compter de la connaissance, un an au maximum.
- Ne tenez la démolition ni pour acquise ni pour exclue. L'article 42 l'offre ; l'article 50 peut la refuser pour les motifs qu'il énumère.
- Conservez la trace des comportements. L'article 50 fait de la conduite pendant les travaux un critère exprès.
Sur les cadres voisins : droit de passage et servitudes sur votre terrain, indivision, quote-part, préemption et partage et usufruit et droit d'habitation sur le titre.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agents ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : pas de commissions, pas d'honoraires d'apport, pas de participation au contrat que nous examinons.
Les actes exigeant une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : fixer la date d'achèvement, réunir la preuve de qui savait et qui s'est opposé, identifier lequel des articles 41 à 44 régit les faits, et vous dire quels remèdes restent ouverts et pour combien de temps.
Si un bâtiment de votre dossier repose sur la mauvaise parcelle
Envoyez-nous le list nepokretnosti avec le feuillet G, le relevé géodésique s'il existe, les permis de construire et d'habiter, et toute correspondance avec le voisin ou le vendeur. À partir de là, la première réponse — quel article s'applique, ce qu'il produit et quels délais courent encore — vient vite.
