Český kupující přijíždí s hotovým schématem: společenství vlastníků jednotek, prohlášení vlastníka, správce, shromáždění, podíly na společných částech. Podobnost je skutečná — a právě proto svádí. Orgán existuje, správce existuje, ale hlasovací právo, výpočet příspěvku a moc správce nad penězi jsou napsány jinak: v zákoně o údržbě obytných budov, jehož řada novel zahrnuje i nález Ústavního soudu.
Tři rozdíly rozhodují o tom, jak se musí zařídit vlastník, který bydlí jinde.
První rozdíl: jedna jednotka, jeden hlas — ne podíly
Článek 6 stanoví, že každý vlastník zvláštní části má jeden hlas na shromáždění. Nikoli hlas podle podlahové plochy: jeden hlas.
Vlastník může hlasovat osobně, prostřednictvím zmocněného zástupce, nebo elektronicky. Elektronické hlasování je přípustné, pokud vlastník předal předsedovi shromáždění písemné a ověřené prohlášení o způsobu hlasování, obsahující zejména e-mailovou adresu, z níž se hlasuje.
Náleží-li jedna zvláštní část více spoluvlastníkům, mají společně jeden hlas a musí písemně určit zástupce u předsedy.
A omezení, které překvapí kupující samotného parkovacího stání: vlastník, jemuž náleží vlastnictví nebo spoluvlastnictví pouze garáže, sklepa či jiné zvláštní části, která není bytem ani nebytovým obchodním prostorem, hlasuje jen o rozhodnutích týkajících se správy a údržby tohoto prostoru.
Pro vlastníka žijícího v Česku je elektronická cesta z článku 6 rozdílem mezi účastí a zastoupením mlčením — musí se však připravit předem, písemně a s ověřením.
Druhý rozdíl: kvórum odměňuje účast
Článek 7 je krátký a rozhodující. Shromáždění rozhoduje, je-li přítomna více než polovina členů. Výjimečně platí: není-li kvórum dosaženo ani po dvou svoláních ustavujícího zasedání nebo zasedání se stejným pořadem jednání, shromáždění rozhoduje většinou hlasů přítomných.
Budova, jejíž většina vlastníků žije v zahraničí, se tedy nestává nerozhodnou. Stává se rozhodnou tou menšinou, která se dostaví napotřetí.
Jedna kategorie prací je vyňata zcela: pro práce zajišťující bezbariérový přístup, pohyb, pobyt a práci osobám s omezenou pohyblivostí a osobám se zdravotním postižením se souhlas vlastníků nevyžaduje.
Třetí rozdíl: o čem shromáždění rozhoduje
Článek 5a vypočítává působnost, širší než se čeká. Shromáždění spravuje budovu, respektive vybírá profesionálního správce; volí a odvolává správce; rozhoduje o nakládání se společnými částmi; rozhoduje o jejich užívání pronájmem částí třetím osobám nebo vlastníkům; určuje měsíční částku placenou vlastníky; přijímá program údržby; dává souhlas s plánem energetické účinnosti; rozhoduje o organizaci údržby a o jejím svěření; rozhoduje o provedení prací; rozhoduje o údržbě, užívání a zabezpečení příslušného pozemku; rozhoduje o zlepšení společných částí; rozhoduje o pojištění odpovědnosti za škody způsobené třetím osobám neprováděním údržby; a rozhoduje o umísťování věcí na společných částech.
Co je společnou částí — a překvapení v turistických zónách
Článek 3 uvádí vedle společných částí vymezených již věcným právem: přístup ke vchodu; služební prostory — úložiště úklidových potřeb, kočárků, kol a mopedů; prostory údržby a domácích služeb — prádelny, sušárny, žehlírny, prostory pro hobby a setkávání obyvatel; upravené zelené, sportovní a jiné plochy, které nejsou místními statky v obecném užívání; a parkovací plochy, které nejsou místními statky obecného zájmu.
Poté odstavec, jenž se týká téměř každého kupujícího na pobřeží. V budovách v turistických zónách — „exkluzivních obytných budovách" — jsou společnými částmi rovněž prostory pro přijímání hostů, tedy recepce a hala; prostory pro sport a rekreaci, jako posilovny a fitness sály; prostory tělesné regenerace, jako masážní místnosti a sauny; zařízení vodních sportů včetně bazénů; a prostory ve spoluvlastnictví, v nichž je provozována podnikatelská činnost.
Bazén, recepce a spa v resortové budově jsou tedy ze zákona společnými částmi: podléhají rozhodnutím shromáždění, nikoli dispozici toho, kdo je dnes provozuje.
A vaše smlouva to mohla už vyřešit
Článek 5 odstavec 1 svěřuje rozhodnutí o organizaci údržby shromáždění. Odstavec 2 však zavádí výjimku, kterou by kupující na pobřeží měl hledat před podpisem: v turistických zónách mohou být úkoly a způsob údržby určeny smlouvou o převodu vlastnického práva ke zvláštní části, uzavřenou mezi investorem nebo jiným vlastníkem a kupujícím.
Vaše vlastní smlouva tedy mohla stanovit režim údržby dříve, než se jakékoli shromáždění sešlo. Samo o sobě to není špatné: je to ujednání ke čtení, ne k objevení.
Odstavec 3 přidává povinnost předložení: správce musí předat příslušnému orgánu místní správy pravidla o vzájemných vztazích vlastníků a tuto smlouvu do 15 dnů od jejich přijetí či uzavření.
Správce: kdo jím může být a čím disponuje
Článek 14 je záměrně široký: správcem může být vlastník, jiná fyzická osoba, obchodní společnost, jiná právnická osoba, bytové družstvo nebo podnikatel zapsaný pro činnost správy a údržby obytných budov. A pravidlo, které funkci profesionalizuje: fyzická osoba zvolená správcem více než jedním shromážděním je povinna zaregistrovat se jako podnikatel pro tuto činnost.
U peněz je článek 18 jednoznačný: prostředky určené na údržbu slouží běžné údržbě, nutným pracím, naléhavým pracím, splácení půjčky přijaté k jejich financování a dalším nákladům údržby — a disponuje s nimi správce. Článek 19 ukládá správci otevřít společný účet budovy.
Článek 21 dává protiváhu: správce musí předložit shromáždění písemnou zprávu do 30 dnů od dokončení rozsáhlejších běžných, nutných a naléhavých prací, jakož i výroční zprávu, obsahující provedené práce, ceny a stav účtu. Shromáždění ji schvaluje a zveřejňuje na nástěnce, a každý vlastník má právo do ní nahlédnout.
| Otázka | Černohorské pravidlo | Zdroj |
|---|---|---|
| Kolik hlasů má můj byt | jeden, bez ohledu na plochu | čl. 6 |
| Jsme spoluvlastníci dva | společně jeden hlas, se zástupcem určeným písemně | čl. 6 |
| Vlastním jen stání | hlasujete jen o tomto prostoru | čl. 6 |
| Mohu hlasovat z Česka | ano, elektronicky, po písemném a ověřeném prohlášení s e-mailovou adresou | čl. 6 |
| Kdy je shromáždění usnášeníschopné | při účasti více než poloviny | čl. 7 |
| Nikdo nepřijde | po dvou neúspěšných svoláních rozhoduje většina přítomných | čl. 7 |
| Kdo otevírá účet | správce | čl. 19 |
| Jakou zprávu dostanu | do 30 dnů po větších pracích a ročně, s cenami a zůstatkem | čl. 21 |
Co uděláte prakticky
- Zařiďte elektronické hlasování dřív, než je budete potřebovat. Je třeba písemné, ověřené prohlášení s e-mailovou adresou (čl. 6).
- Při spoluvlastnictví určete zástupce písemně. Jedna zvláštní část je jeden hlas (čl. 6).
- Nepovažujte nepřítomnost za veto. Po dvou neúspěšných svoláních rozhodují přítomní (čl. 7).
- V turistické zóně přečtěte smlouvu o převodu. Mohla stanovit režim údržby (čl. 5 odst. 2).
- Zjistěte, kdo je správce a na jaké smlouvě. Disponuje prostředky (čl. 18) a otevírá účet (čl. 19).
- Vyžádejte poslední zprávu. Práce, ceny a zůstatek jsou její povinný obsah (čl. 21).
Co mění režim zprostředkování při samotné koupi, rozebírá koupě bez realitní kanceláře; proč sám notářský zápis nepřevádí vlastnictví — koupě nemovitosti v Černé Hoře; a kde končí vaše vlastnictví u moře — nemovitost u moře.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
Téměř všichni účastníci realitní transakce jsou placeni z transakce samotné. Provize zprostředkovatele závisí na uzavření. Prodejní tým developera pracuje pro developera. Správce je jmenován shromážděním, nikoli vámi osobně — a v budově v turistické zóně mohl být navržen investorem.
Nebereme provizi od prodávajících, developerů, makléřů ani zprostředkovatelů — v žádné podobě a v žádném spisu. Naším jediným příjmem je odměna, kterou platíte vy, a neroste tím, že podepíšete. Říci vám „nepodepisujte" nás nic nestojí.
V praxi to znamená, že čteme ujednání o údržbě ve smlouvě o převodu před podpisem a ne po první faktuře, zařizujeme zastoupení, které nerezidentovi umožní skutečně hlasovat, a píšeme „takto by se podepisovat nemělo", je-li to odpověď. Vyžaduje-li spis zastoupení před černohorským orgánem nebo soudem, vede je advokát zapsaný u Advokátní komory Černé Hory, s nímž spolupracujeme.
Jedna hranice, nevyjednatelná: jsme právníci, nikoli licencovaní investiční poradci. Neradíme k finančním nástrojům a neříkáme, zda se nemovitost vyplatí. Chráníme vaši právní pozici — titul, smlouvu, zápis, status a lhůty.
Před příštím shromážděním
Pošlete nám smlouvu o převodu, pravidla o vzájemných vztazích, pokud je máte, a každou obdrženou pozvánku. Řekneme vám, o čem shromáždění může rozhodovat, jakou má váš hlas váhu a jak jej odevzdat z Česka. Běží-li už nějaká lhůta, napište to prosím rovnou.
Právní stav k září 2026, čteno z úplného znění zákona o údržbě obytných budov, Úřední věstník Černé Hory 41/2016, 84/2018, 111/2022 (nález Ústavního soudu U-I č. 40/20 z 28. července 2022), 140/2022 a 84/2024. Návrh nového zákona o správě a údržbě obytných budov se připravuje a není platným právem. Text je obecnou informací o zákonném režimu, nikoli poradenstvím ke konkrétnímu obchodu.
