قبل شراء فندق في الجبل الأسود، تحقق من 3 أمور لا يظهرها مستخرج السجل العقاري: ترخيص التشغيل، وفئة النجوم، ونموذج العمل. لا يجوز للفندق أن يعمل دون ترخيص تصدره الوزارة للمشغل، لا للمبنى (المواد 73(1) و73(3) و74(1) من قانون السياحة والضيافة، Zakon o turizmu i ugostiteljstvu، Sl. list CG 2/2018, 4/2018, 13/2018, 25/2019, 67/2019, 76/2020, 130/2021, 84/2024). يُصدر قرار التصنيف لمدة 3 سنوات (المادة 84(12))، ولا يجوز بيع الغرف فردياً إلا في فندق يعمل بنموذج الشقق الفندقية أو النموذج المختلط (المادة 72(2) و(3)).
ترخيص التشغيل يتبع المشغل
يُمنح الترخيص لمشغل مسجل في سجل الشركات (CRPS) لأنشطة الضيافة، ويملك الفندق أو يستأجره، ويوظف مديراً مؤهلاً (المادة 74(1)). ويتضمن الترخيص اسم المشغل ونوع الفندق واسمه وفئته وعنوانه، ونموذج العمل إذا كان نموذج الشقق الفندقية أو مختلطاً، وعدد وهيكل وحدات الإيواء (المادة 75(1)). ويجب إخطار أي تغيير في هذه البيانات خلال 8 أيام، وتبت الجهة المختصة فيه خلال 8 أيام (المادة 75(2) و(3)).
وهذا يحدد طريقة هيكلة الصفقة:
- شراء الشركة التي تدير الفندق: يبقى المشغل المذكور في الترخيص كما هو. يصبح المشتري عضواً في شركة ذات مسؤولية محدودة (d.o.o.) في اليوم الذي يُسجل فيه امتلاكه للحصة في سجل الشركات (CRPS)، وتُنقل الحصة بعقد كتابي موثق بتوقيعات مصدقة (قانون الشركات، المادتان 15(1) و380).
- شراء المبنى: يكون المشتري مشغلاً مختلفاً. ولأن الترخيص يُمنح لمشغل يستوفي بنفسه شروط المادة 74(1)، يجب أن يحصل المشتري على الترخيص باسمه قبل أن يدير الفندق (المادة 73(1)).
لفئة النجوم تاريخ انتهاء
لا يجوز أن يحمل الفندق أكثر من 5 نجوم، وتُحدد فئته بقرار من الوزارة يصدر لمدة 3 سنوات (المادة 84(5) و(7) و(12)). وبعد انقضاء هذه المدة يُعاد تصنيف الفندق بناءً على طلب المشغل (المادة 86(1)). وإذا أظهر التفتيش أن الفندق دون فئته، يجب على المشغل أن يتقدم بطلب تصنيف جديد خلال 8 أيام من محضر المفتش، ولا يجوز للفندق الذي لم يعد يستوفي الشروط أن يعمل بتلك الفئة (المادة 85(2) و(5)). اطلب قرار التصنيف وتاريخه، لا لوحة الفئة عند المدخل فقط.
هل يمكن بيع غرف الفندق بشكل فردي؟
يمكن ذلك في نموذجين فقط. لا يجوز بيع وحدات الإيواء في الفندق بشكل منفصل، إلا في الفنادق التي تعمل بنموذج الشقق الفندقية أو النموذج المختلط (المادة 72(2) و(3)).
| نموذج الشقق الفندقية (المادة 95) | النموذج المختلط (المادة 96) | |
|---|---|---|
| الحد الأدنى على الساحل وفي العاصمة | 5 نجوم | 5 نجوم و120 وحدة |
| الحد الأدنى في المنطقة الوسطى والشمالية | 4 نجوم | 4 نجوم و60 وحدة |
| الوحدات القابلة للبيع | تُباع الوحدات فردياً وتبقى في الاستخدام التجاري 10 أشهر على الأقل في السنة | حتى 50% من الطاقة الاستيعابية، أو 60% في الفنادق التي تضم 240 وحدة على الأقل (الساحل والعاصمة) أو 120 وحدة (الوسط والشمال)؛ والتأجير اختياري |
| ما يملكه المشتري | المساحة الصافية للوحدة مع موقف سيارتها؛ ولا يجوز بيع الأجزاء المشتركة | الشيء نفسه |
| متى يُسجل حق الملكية | بعد الحصول على ترخيص التشغيل والفئة | الشيء نفسه |
| من يؤجر الوحدة | المدير أو مشغل الفندق فقط | المدير أو مشغل الفندق فقط |
يقوم كلا النموذجين على 3 عقود: عقد بيع الوحدة، وعقد الإدارة والصيانة، وعقد الإيجار (المادة 96a). ويُوقع عقد الإدارة والصيانة في الوقت نفسه مع عقد البيع (المادة 97(1)). وفي فندق الشقق الفندقية يجب أن يمنح العقد المالك عائداً يُحسب من متوسط الإيجار والإشغال، ولا يقل عن 10% من هذا المبلغ، وأن يُبقي الوحدة خارج الاستخدام التجاري لمدة 15 يوماً متتالية على الأكثر أو 10 أيام في الشهر، وأن يُبرم بحلول 31 يناير من السنة الجارية (المادة 97(5)). وعقد البيع أو الإدارة أو الإيجار الذي يخالف القانون يكون باطلاً (المادة 97(6)).
ولا يمكن لفندق مرخص قائم أن ينتقل إلى نموذج الشقق الفندقية أو النموذج المختلط إلا عندما يُعاد بناء فندق من فئة 1 أو 2 نجمة ليصل إلى 4 نجوم على الأقل في الشمال والوسط، أو إلى 5 نجوم على الساحل وفي العاصمة (المادة 99).
ما لا تغطيه هذه الصفحة
تحتاج الضريبة على الشراء، والعاملون، والضمانات المصرفية على المبنى، وعقود الفندق مع منظمي الرحلات السياحية إلى مراجعة مستقلة. نحن لا نقيّم ما إذا كان الفندق سيحقق أرباحاً، ولا نضمن صدور ترخيص أو فئة.
كيف يمكن لـ RONA LEGAL DOO أن تساعد
نقرأ ترخيص التشغيل وقرار التصنيف والقيود في السجل المركزي للسياحة ونقارنها بالكاداستر، ونقارن شراء الحصص بشراء المبنى، ونراجع العقود الثلاثة لوحدة من نموذج الشقق الفندقية أو النموذج المختلط. اطلع على خدمتنا العقارية وعلى ما لا يُظهره مستخرج الكاداستر. لا نتقاضى عمولة من البائعين أو المطورين أو الوسطاء، ولا يدفع رسومنا إلا العميل. وللاستفسار عن فندق بعينه، تواصل معنا.