يجب أن يُبرم عقد إيجار الشقة أو المحل التجاري في الجبل الأسود كتابةً ويُصدَّق، وإلا كان باطلا (المادتان 629 و639 من Zakon o obligacionim odnosima، Sl. list CG 47/2008 … 117/2026). ويضع القانون ثلاثة أنظمة: الإيجار العام (المواد من 595 إلى 627)، وإيجار الشقق (من 628 إلى 636)، وإيجار المحلات التجارية (من 637 إلى 655). ويمكن أيضا قيد الإيجار الذي تزيد مدته على 5 سنوات في الورقة G من الكاتاستر (المادة 78 من Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti).
القواعد التي تنطبق على عقد الإيجار
ابدأ بتحديد الفصل القانوني المناسب للعقد، لأن قواعد الإخطار والفسخ تختلف. وتحيل قواعد الشقق والمحلات التجارية إلى الفصل العام فيما لا تنص عليه (المادتان 630 و638). ولا ينطبق هذا الفصل حيث يحكم قانون خاص إيجارا بعينه (المادة 596).
| المسألة | الإيجار العام | الشقة | المحل التجاري |
|---|---|---|---|
| الإخطار في حال مدة غير محددة | 8 أيام (625) | 3 أشهر (634) | 3 أشهر، ولا يكون إلا في اليوم 1 أو 15 من الشهر؛ ولا يجوز الفسخ قبل مرور 6 أشهر (651، 652) |
| الإيجار غير المدفوع | فسخ إذا لم يُدفع خلال 15 يوما من المطالبة (612) | فسخ بعد فترتين (2) متتاليتين من عدم دفع الإيجار (631) | 15 يوما بعد إنذار خطي (654(2)) |
ما الذي ينبغي أن يحسمه العقد
يسد القانون الثغرات، لكن قواعده الافتراضية قد لا تناسب عقد إيجار طويل. ومن النقاط الجديرة بإدراجها في العقد:
- الإصلاحات: يتحمل المؤجر افتراضيا أعمال الصيانة والإصلاحات الضرورية، ويتحمل المستأجر الإصلاحات الصغيرة الناتجة عن الاستعمال المعتاد وتكاليف الاستعمال (المادة 598).
- الإيجار من الباطن: يجوز ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 614). وحيث يلزم الحصول على موافقة، لا يجوز للمؤجر الرفض إلا لسبب مبرر (المادة 615)، ويجوز له تحصيل الإيجار مباشرة من المستأجر من الباطن (المادة 617).
- انتهاء المدة: إذا بقي المستأجر بعد انتهاء المدة ولم يعترض أحد، نشأ عقد إيجار جديد لمدة غير محددة بالشروط نفسها، وتنتهي الضمانات التي قدمها أطراف ثالثة (المادة 624).
- الأولوية: إذا أُبرم عقدان عن المحل التجاري نفسه، تكون الأولوية للعقد الذي أُبرم أولا (المادة 640).
ما الذي يحدث عند بيع العقار
إذا بيع العقار بعد تسليمه إلى المستأجر، حل المشتري محل المؤجر، ولا يجوز له المطالبة بالعقار قبل انتهاء مدة الإيجار أو مدة الإخطار، ويبقى البائع ضامنا بالتضامن (المادة 619). وإذا بيع قبل التسليم، لا يلتزم المشتري بالعقد إلا إذا كان على علم به (المادة 621). ويُستحق الإيجار للمشتري من الفترة الأولى بعد نقل الملكية، وبعد إخطار المستأجر بالنقل يدفع الإيجار للمشتري وحده (المادة 620). ويجوز للمستأجر فسخ العقد عند نقل ملكية العقار (المادة 622).
وهذا مهم للمشتري لأن الكاتاستر لا يُظهر الإيجارات القصيرة: فالإيجار لا يُقيد في الورقة G إلا إذا أُبرم لمدة تزيد على 5 سنوات (المادة 78)، ويمكن تسجيل إشارة مسبقة عن الإيجار (المادة 92). لذلك لا يثبت خلو العقار من مستأجر مجرد الحصول على مستخرج نظيف.
الحدود
تعرض هذه الصفحة القواعد الافتراضية لقانون الالتزامات. ولا تتناول الإيجارات السياحية قصيرة الأجل، ولا مستويات الإيجار، ولا الضريبة على دخل الإيجار. ولا نتوقع كيف ستفسر المحكمة بندا بعينه.
كيف يمكن لـ RONA LEGAL DOO المساعدة
نقوم بصياغة عقد الإيجار أو مراجعته، ونرتب تصديقه، ونتحقق من وجود مستأجرين للعقار قبل شرائه. لا نتقاضى أي عمولة من البائعين أو الوسطاء. انظر خدمتنا في مجال العقارات، وكيفية فرض الضريبة على دخل الإيجار، أو تواصل معنا.