نعم. يدفع الشخص الطبيعي الذي يبيع عقاراً في الجبل الأسود ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 15% على الربح الرأسمالي، وتُحتسب مرة واحدة في السنة وتُدفع مع الإقرار الضريبي السنوي (المواد 37a و50a من قانون ضريبة الدخل الشخصي، بصيغته المعدلة حتى Sl. list CG 160/2025). غير المقيمين خاضعون للضريبة أيضاً (المادة 2(1)). الربح هو سعر البيع ناقص سعر الشراء، ويُعدَّل سعر الشراء كل سنة وفق نمو مؤشر أسعار التجزئة بين الشراء والبيع (المادة 37d(4)).
كيفية احتساب الربح
| العنصر | القاعدة | المادة |
|---|---|---|
| سعر البيع | سعر العقد، ناقصاً تكاليف إعادة الإعمار الموثقة وتكاليف البيع | 37c(1) |
| سعر أقل من قيمة السوق | تحدد مصلحة الضرائب سعر البيع | 37c(2) |
| سعر الشراء | السعر الذي دفعته عند اقتناء العقار | 37d(1) |
| عقار مستلم كهبة أو ميراث | سعر شراء المانح أو المتوفى | 37d(3) |
| التضخم | يُعدَّل سعر الشراء كل سنة وفق نمو أسعار التجزئة، باستخدام بيانات مكتب الإحصاء | 37d(4) |
| معدل الضريبة | 15% من الربح | 50a |
يشمل العقار هنا الأراضي والمباني والوحدات السكنية والتجارية والمنشآت الأخرى (المادة 37a(4)). النتيجة السالبة تُعد خسارة رأسمالية، ولا يجوز خصمها إلا من الأرباح الرأسمالية في الفترة الضريبية نفسها (المادتان 37a(3) و37h).
الحالات التي لا تستحق فيها ضريبة
تعفي المادة 37g ثلاث حالات:
- كان العقار مسكنك الوحيد والرئيسي (prebivalište)؛
- نقل الملكية بين الزوجين أو الشريكين في الحياة المرتبط مباشرة بالزواج أو الشراكة أو الطلاق أو انتهاء الشراكة أو الميراث؛
- الهبة إلى الورثة من الدرجة الأولى.
الشقة المخصصة للعطلات التي يملكها شخص يقيم في الخارج ليست مسكنه الرئيسي في الجبل الأسود، لذلك لا تشملها الحالة الأولى عادةً. ولا تُطبق الضريبة الإضافية المحلية (prirez) على الأرباح الرأسمالية (المادة 8(3) من قانون تمويل الإدارة المحلية الذاتية).
كيفية الدفع وموعده
يُقدَّم الإقرار بحلول نهاية أبريل من السنة التالية للسنة المعنية (المادة 43(2)). يقدّم غير المقيم إقراراً عن الدخل الموجود في الجبل الأسود والذي لا يخضع للاقتطاع من المصدر (المادة 43(6)). وإذا لم يُقدَّم الإقرار، تُعدّه مصلحة الضرائب من تلقاء نفسها باسم المكلف (المادة 43(6b))، استناداً إلى أرقامها الخاصة بدلاً من تكاليفك الموثقة. والمقيم الذي يدفع ضريبة على الربح نفسه في الخارج يحصل على خصم يصل حتى قيمة الضريبة الجبلية الأسودية على هذا الربح (المادة 44).
يدفع المشتري، لا البائع، ضريبة نقل الملكية العقارية: 3% حتى 150,000 €، ثم 4,500 € + 5%، وفوق 500,000 € فإن الضريبة 22,000 € + 6% (المادة 11 من قانون ضريبة نقل الملكية العقارية).
كيف يمكن لشركة RONA LEGAL DOO أن تساعد
قبل التوقيع، نتحقق من مستندات الشراء اللازمة للاحتساب، ومن التكاليف القابلة للتوثيق، ومن انطباق أي إعفاء، وننسق الإقرار مع محاسبك. انظر خدمتنا العقارية أو تواصل معنا.