الإمارات من أكبر المستثمرين في الجبل الأسود. في الأشهر الثمانية الأولى من 2025 احتلت المركز السادس بين الدول المستثمرة وفق البيانات الأولية للبنك المركزي، وفي الاستثمار العقاري خلال السنوات الأخيرة جاءت في المركز العاشر. ومع ذلك يصل المستثمر الإماراتي إلى الجبل الأسود عادةً بسؤالين مختلطين: ما الذي يحق لي كمواطن إماراتي، وما الذي يحق لشريكي أو مديري المقيم في دبي؟ القانون في الجبل الأسود يفرّق بين الاثنين بوضوح، وهذا الفرق هو محور هذه الصفحة.
نمرّ هنا على الطريق كاملاً: الدخول، ما يجوز تملّكه، شكل العقد، الدفع، الإقامة، الشركة، الاتفاقية الضريبية، تصديق الوثائق الصادرة في الإمارات، الاتفاقيات الحكومية الأخيرة، والميراث. وكل حكم مرتبط بمادة من القانون أو الاتفاقية.
المصادر، مُراجَعة في 28 سبتمبر 2026: Uredba o viznom režimu (لائحة نظام التأشيرات، النص الموحّد حتى الجريدة الرسمية 108/26)؛ Zakon o strancima (قانون الأجانب، 12/2018، 3/2019، 86/2022، 77/2024، 3/2026)؛ Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (قانون علاقات الملكية، 19/2009، 29/2025)؛ Zakon o notarima (قانون الموثّقين)؛ Zakon o porezu na promet nepokretnosti (قانون ضريبة نقل ملكية العقارات، 36/13 … 132/26)؛ Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (قانون ضريبة دخل الأفراد)؛ Zakon o sprečavanju pranja novca (قانون مكافحة غسل الأموال، النص الموحّد حتى 059/26)؛ Zakon o legalizaciji javnih isprava (قانون تصديق المستندات العامة، 66/2019)؛ Zakon o međunarodnom privatnom pravu (قانون القانون الدولي الخاص، 1/2014 … 47/2015)؛ اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين الجبل الأسود والإمارات (موقّعة في 26 مارس 2012، سارية منذ 11 فبراير 2013 وفق وزارة المالية الإماراتية، ومطبّقة في الجبل الأسود منذ 1 يناير 2014، الجريدة الرسمية CG 9/12)؛ قوانين التصديق على اتفاقيات 2025 بين الحكومتين. هذه معلومات قانونية عامة، لا استشارة في حالة بعينها.
باختصار
| السؤال | الجواب | الأساس |
|---|---|---|
| هل يحتاج المواطن الإماراتي تأشيرة؟ | لا، حتى 90 يوماً بجواز السفر | لائحة التأشيرات، المادة 1 |
| هل تكفي إقامة إماراتية لغير المواطن؟ | لا | لائحة التأشيرات، المادة 7 |
| هل يجوز تملّك شقة أو منزل؟ | نعم، كأي أجنبي | قانون علاقات الملكية، المادة 412 |
| الأراضي الزراعية والغابات والجزر وشريط الحدود البري بعمق 1 كم | ممنوع التملّك | المادة 415 |
| الإقامة عبر العقار | أساس الضريبة لا يقل عن 150,000 يورو | قانون الأجانب، المادة 56 |
| الضريبة على أرباح الأسهم لمساهم إماراتي | 10٪، أو 5٪ لمن يملك 5٪ فأكثر | قائمة وزارة المالية للاتفاقيات |
| تصديق الوثائق الإماراتية | سلسلة تصديق كاملة، الأبوستيل لا ينطبق | قانون التصديق، المادة 12 |
| القانون الذي يحكم ميراث العقار | قانون محل الإقامة المعتاد للمتوفى | قانون القانون الدولي الخاص، المادة 71 |
الدخول: الجواز الإماراتي شيء، والإقامة في الإمارات شيء آخر
المواطن الإماراتي مذكور في المادة 1 من لائحة نظام التأشيرات: يدخل الجبل الأسود ويقيم فيه حتى 90 يوماً بجواز سفره بلا تأشيرة. وفوق ذلك يسري الحد العام في المادة 34 من قانون الأجانب: لا أكثر من 90 يوماً في أي 180 يوماً.
أما تصريح الإقامة الإماراتي فلا يفتح شيئاً. المادة 7 من اللائحة تعفي من التأشيرة لمدة 30 يوماً حامل تأشيرة أو تصريح إقامة ساري المفعول في منطقة شنغن أو الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة أو أيرلندا أو كندا أو أستراليا أو اليابان أو نيوزيلندا، أو بطاقة APEC. الإمارات غير مذكورة في هذه القائمة. فالشريك الهندي أو المصري أو اللبناني المقيم في دبي منذ عشرين عاماً يحتاج تأشيرة للجبل الأسود، ما لم يحمل إحدى تلك التأشيرات.
وبعد الوصول يُسجَّل مكان الإقامة خلال 24 ساعة (المادة 96)؛ وإذا كان الفندق أو المؤجّر هو من يستضيفكم فهو من يسجّل خلال 12 ساعة.
العقار: ما يجوز تملّكه
تنص المادة 412 من قانون علاقات الملكية على أن أحكامه تسري على الأجانب ما لم ينص قانون أو اتفاقية دولية على خلاف ذلك. فالشقة والمنزل والمحل التجاري وأرض البناء يشتريها المواطن الإماراتي بالشروط نفسها التي يشتري بها مواطن الجبل الأسود، دون إذن خاص.
والحدود في المادة 415. لا يجوز للأجنبي أن يملك:
- الأراضي الزراعية، والغابات والأراضي الحرجية؛
- العقار في الشريط الحدودي البري بعمق كيلومتر واحد وعلى الجزر؛
- الثروات الطبيعية، والأملاك المخصّصة للاستعمال العام، والمعالم الثقافية ذات الأهمية الخاصة.
الاستثناء الوحيد: يجوز للأجنبي أن يكتسب أرضاً زراعية أو حرجية حتى 5,000 متر مربع، فقط إذا كان محلّ العقد مبنىً سكنياً قائماً على تلك الأرض. أما "أشتري الأرض ثم أبني" فلا يدخل في الاستثناء. وفي المقابل يُتاح للأجنبي الإيجار طويل الأمد والامتياز والشراكة بين القطاعين العام والخاص على هذه الأراضي كالمواطن تماماً (المادة 415، الفقرة 5).
والشاطئ نفسه والأملاك الساحلية "ملك بحري عام" لا يملكها أحد، لا الأجنبي ولا المواطن.
تعديل 2025 (الجريدة الرسمية 29/2025) أضاف إلى المادة 415 مساواة مواطني الاتحاد الأوروبي بالمواطنين، لكنه لا يُطبَّق إلا من يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد (المادة 422a)، ولا يشمل المواطن الإماراتي.
كيف تتم الصفقة
- الشكل. نقل ملكية العقار لا يتم إلا بمحرّر موثّق لدى الموثّق (قانون الموثّقين، المادة 52، الفقرة 1، البند 6)، والتصرّف بغير هذا الشكل لا يرتّب أي أثر قانوني (الفقرة 3). وإذا كان أحد الأطراف لا يفهم لغة المحرّر فحضور مترجم محلَّف أمام المحاكم إلزامي (المادة 47). التفاصيل في صفحتنا عن توثيق عقد البيع العقاري.
- العربون. المال المدفوع عند إبرام العقد عربون، ولا يجوز العدول عن العقد بمجرد ترك العربون ما لم يُنصّ على ذلك صراحة (قانون الالتزامات، المادتان 75 و79).
- الدفع. في العقار الذي تبلغ قيمته 10,000 يورو فأكثر، لا يجوز الدفع، ولو بموجب العقد الابتدائي، إلا من حساب أو إلى حساب في مصرف في الجبل الأسود (قانون مكافحة غسل الأموال، المادة 65a). والنقد من 10,000 يورو فأكثر ممنوع. وتفاصيل التحويل من الخليج في صفحة تحويل المال إلى الجبل الأسود من الخليج.
- البناء المخالف. المبنى المشيَّد بلا ترخيص لا يجوز تداوله (قانون تقنين المباني المخالفة، المادة 33). اقرؤوا الورقة G من مستخرج السجل العقاري قبل دفع العربون.
التكلفة فوق السعر
ضريبة نقل الملكية يدفعها المشتري (المادة 7) وفق سُلّم تصاعدي (المادة 11): 3٪ حتى 150,000 يورو، ثم 4,500 يورو + 5٪ على ما يزيد عن 150,000، ثم 22,000 يورو + 6٪ على ما يزيد عن 500,000. الأساس هو القيمة السوقية (المادة 9)، والإقرار والدفع خلال 15 يوماً (المادتان 15 و16). وشراء وحدة جديدة من مطوّر مسجّل في ضريبة القيمة المضافة لا يخضع لهذه الضريبة (المادة 6).
دليل الشراء التفصيلي للمستثمر الخليجي موجود في دليل شراء العقار في الجبل الأسود للمستثمر الخليجي.
الإقامة عبر العقار
يتيح قانون الأجانب إقامة مؤقتة لاستعمال عقار يملكه الأجنبي (المادة 38، الفقرة 1، البند 8)، بشروط:
- ملكية نصف العقار على الأقل (المادة 56، الفقرة 2)؛
- أن يكون العقار منزلاً أو شقة أو فيلا أو منشأة فندقية أو محلاً تجارياً (الفقرة 3)؛ الأرض الفضاء لا تكفي؛
- أن يكون أساس الضريبة في قرار ضريبة نقل الملكية 150,000 يورو على الأقل (الفقرة 4)، والمعتبر هو الأساس في القرار لا الثمن في العقد؛
- الشروط العامة في المادة 43: وسائل العيش، السكن، التأمين الصحي، وجواز ساري.
الإعفاء من شرط الـ150,000 مقصور على مواطني الاتحاد الأوروبي وآيسلندا وليختنشتاين والنرويج وسويسرا (الفقرة 5).
والقاعدة التي تغيّر الحساب: الإقامة تنقضي إذا بقي الأجنبي خارج الجبل الأسود أكثر من 30 يوماً خلال مدة صلاحيتها (المادة 65، الفقرة 1، البند 3). فمن يعيش في دبي ويقضي الصيف في بودفا لا يحتاج إقامة؛ نظامه هو 90 يوماً بلا تأشيرة. وبعد خمس سنوات من الإقامة المشروعة المتصلة يمكن طلب الإقامة الدائمة (المادة 86)، بشروط المادة 88 ومنها معرفة أساسية بلغة الجبل الأسود.
الجنسية مقابل الاستثمار غير موجودة في الجبل الأسود. من يعرض "جواز الجبل الأسود بالاستثمار" في 2026 يعرض شيئاً لا يوجد.
الشركة والهيكل الاستثماري
كثير من المستثمرين الإماراتيين يدخلون عبر شركة d.o.o. في الجبل الأسود، وأحياناً تملكها شركة قابضة في منطقة حرة إماراتية. نقاط ثلاث قبل البناء:
- المدير الأجنبي يمكنه الحصول على إقامة وتصريح عمل؛ وتجديدهما مشروط، ضمن أمور أخرى، بإثبات دفع 5,000 يورو على الأقل سنوياً من الضرائب والاشتراكات (قانون الأجانب، المادة 70، الفقرة 4). الإعفاء من هذا الشرط (الفقرة 8) لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فقط.
- المالك المستفيد يُسجَّل في سجل خاص بعد التأسيس بأيام قليلة، ويظهر اسمه لجهات محددة. التفاصيل في صفحة سجل المُلّاك المنتفعين.
- مكان الإدارة الفعلية قد يجعل الشركة الإماراتية مقيمة ضريبياً في الجبل الأسود إذا أُديرت من هناك؛ اقرؤوا أين تُدار شركتكم فعلاً قبل تعيين المديرين.
الاتفاقية الضريبية بين الجبل الأسود والإمارات
الاتفاقية موقّعة في 26 مارس 2012، وسارية منذ 11 فبراير 2013 بحسب قائمة وزارة المالية الإماراتية، ومطبّقة في الجبل الأسود منذ 1 يناير 2014 (الجريدة الرسمية CG 9/12) بحسب قائمة وزارة المالية في الجبل الأسود. وموضوعها الدخل ورأس المال معاً، أي أنها تشمل الضرائب على الثروة أيضاً، خلافاً لتسع من اتفاقيات الجبل الأسود التي تقتصر على الدخل.
نِسَب الاستقطاع في قائمة وزارة المالية:
| نوع الدخل | النسبة القصوى في الجبل الأسود |
|---|---|
| أرباح الأسهم، لمساهمة أقل من 5٪ | 10٪ |
| أرباح الأسهم، لمساهمة 5٪ فأكثر | 5٪ |
| الفوائد | 10٪ |
| الإتاوات (حقوق الملكية الفكرية) | 5٪ أو 10٪ |
النسبة الداخلية بلا اتفاقية 15٪. ولتطبيق نسبة الاتفاقية يجب أن تكون بيد الشركة الدافعة في الجبل الأسود شهادة إقامة ضريبية للمستلم قبل الدفع لا بعده. والإمارات ليست في قائمة الأقاليم الخاضعة لنسبة 30٪ (قائمة الـ30٪ بالاسم). شرح الاتفاقية وشروط تطبيقها في صفحة اتفاقية الضريبة بين الإمارات والجبل الأسود.
الإيجار والبيع داخل الجبل الأسود
دخل الإيجار دخلٌ من الممتلكات (قانون ضريبة الدخل، المادة 34)، نسبته 15٪ (المادة 10) على الفرق بين الدخل والنفقات (المادة 36). وبلا مستندات تُعترف 30٪ من النفقات؛ وفي تأجير الغرف والشقق للسيّاح مع دفع رسم الإقامة السياحية 50٪، ومع عقد وكالة سياحية وإشغال لا يقل عن 60 يوماً في السنة 70٪ (المادة 35). وغير المقيم يقدّم الإقرار حتى نهاية أبريل عن السنة السابقة (المادة 43). وأرباح بيع العقار تخضع لـ15٪ (المادتان 37a و37b) بإعفاءات ضيقة لا تشمل شقة العطلات.
وما إذا كانت الإقامة الضريبية تنتقل إلى الجبل الأسود في حالتكم مسألة يشرحها فخّ الإقامة الضريبية للمستثمر الخليجي.
تصديق الوثائق الإماراتية: الأبوستيل لا يكفي
الإمارات ليست طرفاً في اتفاقية لاهاي لسنة 1961 بشأن إلغاء التصديق (الأبوستيل). فالوكالة أو شهادة الميلاد أو قرار المحكمة الصادر في الإمارات يحتاج سلسلة تصديق كاملة: تصديق الجهة المُصدِرة، ثم وزارة الخارجية الإماراتية، ثم سفارة الجبل الأسود في أبوظبي (قانون تصديق المستندات العامة، المادة 12، الفقرة 1). وينصّ القانون نفسه على المعاملة بالمثل (الفقرة 3).
والتصديق يُثبت صحة التوقيع والختم، لا صحة المضمون (المادة 3، الفقرة 2). وبعد اكتمال السلسلة يُترجَم المستند إلى لغة الجبل الأسود بمترجم محلَّف في الجبل الأسود، والترتيب مهم: التصديق أولاً ثم الترجمة. ولشراء عقار أو بيعه عبر وكيل تلزم وكالة خاصة تحدّد العقار والتصرّفات؛ الوكالة العامة تغطي الأعمال المعتادة فقط (قانون الالتزامات، المادة 87). احسبوا وقت هذه السلسلة قبل موعد الموثّق، لا بعده.
الاتفاقيات الحكومية لعام 2025: ماذا تعني للمستثمر الخاص؟
صادق برلمان الجبل الأسود في 2025 على اتفاقيتين مع الإمارات، وفي 2026 على ثالثة:
- اتفاقية التعاون في مجال السياحة والتطوير العقاري: اعتُمد قانون التصديق في 23 أبريل 2025، ثم أُعيد التصويت عليه في 3 يونيو 2025 بعد أن ردّه رئيس الدولة، وصدر مرسوم الإصدار في 9 يونيو 2025. النص لا يحدّد أي موقع: العقود ذات المواقع المحددة تُبرم لاحقاً مع جهات تسمّيها حكومة الإمارات (المادة 2، الفقرة 3 من الاتفاقية). وأضاف قانون التصديق أن كل عقد من هذه العقود لا يسري إلا بعد أن يعتمد البرلمان قراراً بالتصرّف في أملاك الدولة (المادة 3 من القانون).
- اتفاقية التعاون الاقتصادي: اعتُمدت في 22 أبريل 2025، وهي اتفاقية برامجية؛ الحوافز فيها "وفق تشريعات الطرفين" (المادة 3.1.2)، ولا تمنح المستثمر الخاص حقاً قابلاً للمطالبة به أمام القضاء.
- اتفاقية التعاون في مجال الطاقة: صُودق عليها في دورة استثنائية مطلع 2026.
الخلاصة للمستثمر الفرد: هذه اتفاقيات بين حكومتين. شراؤكم شقة في تيفات أو تأسيسكم شركة في بودغوريتسا يخضع للقانون العام المذكور أعلاه، لا لهذه الاتفاقيات.
الميراث: أي قانون يحكم شقتكم في الجبل الأسود؟
المادة 71 من قانون القانون الدولي الخاص في الجبل الأسود تُخضع الميراث في جميع التركة لقانون الدولة التي كان للمتوفى فيها محل إقامته المعتاد وقت الوفاة، لا لقانون مكان العقار. فإذا كان المالك يقيم في الإمارات، فالأصل أن قانون الإمارات هو الذي يحدّد الورثة والأنصبة، حتى في شقة بودفا.
وللمورِّث أن يختار في وصيته قانون جنسيته أو قانون محل إقامته المعتاد (المادة 72، الفقرة 1)، ويمكنه أن يختار قانون الجبل الأسود للعقار الواقع فيه (الفقرة 2)، وأن يحدّد محاكم الجبل الأسود مختصة بهذا العقار اختصاصاً حصرياً (المادة 129). والأجنبي يرث العقار في الجبل الأسود كالمواطن، حتى الأرض الزراعية التي لا يجوز له شراؤها (قانون علاقات الملكية، المادة 414). وقرار الميراث الصادر في الإمارات يحتاج اعترافاً في الجبل الأسود (المادة 141)، والمعاملة بالمثل ليست شرطاً للاعتراف، لكن المستند يحتاج سلسلة التصديق الكاملة المذكورة أعلاه.
قبل العربون: قائمة قصيرة
- هل المسافر مواطن إماراتي (90 يوماً بلا تأشيرة) أم مقيم في الإمارات (يحتاج تأشيرة ما لم يحمل تأشيرة شنغن أو الولايات المتحدة أو بريطانيا)؟
- مستخرج السجل العقاري، وخاصة الورقة G: هل للمبنى ترخيص استعمال؟
- العقار ليس أرضاً زراعية ولا غابة ولا في جزيرة ولا في شريط الحدود.
- العقد الابتدائي: عربون أم دفعة مقدّمة، وشروط العدول، وموعد العقد النهائي.
- الدفع عبر مصرف في الجبل الأسود.
- إن كنتم تريدون الإقامة: أساس ضريبي لا يقل عن 150,000 يورو، ونية العيش فعلاً في الجبل الأسود.
- الوثائق الإماراتية: سلسلة التصديق حتى سفارة الجبل الأسود في أبوظبي، ثم الترجمة.
- إن كان الشراء عبر شركة: شهادة الإقامة الضريبية قبل أول توزيع أرباح.
إذا كنتم تنظرون إلى الجبل الأسود من الإمارات
أرسلوا إلينا الإعلان أو العقد الابتدائي ومستخرج السجل العقاري، وأخبرونا إن كنتم تحتاجون إقامة أو شركة أو تأجيراً. نتحقق من الوضع القانوني للعقار والمبنى، ونحسب ضريبة نقل الملكية، ونقول لكم ما يجب أن يتضمنه العقد الابتدائي قبل العربون، ونجهّز الوكالة وسلسلة تصديقها. تواصلوا معنا.
