Blej banesë në Ulqin dhe në Mal të Zi: udhëzues ligjor dhe tatimor për shtetasit e Kosovës dhe të Shqipërisë (2026)

Ulqini është i vetmi qytet bregdetar në Adriatik ku një blerës nga Prishtina, Tirana apo Shkupi mund të flasë shqip me shitësin, me agjentin, shpesh edhe me fqinjët e ndërtesës. Kjo e bën blerjen të duket si punë shtëpie. Në kuptimin juridik nuk është: për ligjin malazez shtetasi i Kosovës dhe shtetasi i Shqipërisë janë të huaj. Kanë të njëjtat të drejta dhe kufizime si një gjerman apo një turk, dhe disa rregulla të veçanta që vijnë nga marrëveshjet ndërmjet shteteve, ose nga mungesa e tyre.

Ky udhëzues ndjek rrugën e plotë: hyrjen në vend, çfarë lejohet të blihet, kontratën te noteri (edhe në gjuhën shqipe), pagesën, tatimet në Mal të Zi dhe në vendin tuaj, dhënien me qira, lejen e qëndrimit dhe trashëgiminë. Çdo pohim ka nenin e ligjit ose të marrëveshjes ku mbështetet.

Burimet, të verifikuara më 27 shtator 2026: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Ligji për marrëdhëniet pronësore-juridike, Sl. list CG 19/2009, 29/2025); Zakon o strancima (Ligji për të huajt, 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024, 3/2026); Uredba o viznom režimu (teksti i konsoliduar deri në 108/26); Zakon o notarima (68/05 … 141/25); Zakon o porezu na promet nepokretnosti (36/13 … 132/26); Zakon o porezu na nepokretnosti; Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (65/2001 … 160/2025); Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (2/18 … 84/24); Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/2025, 18/2026, 117/2026); Zakon o obligacionim odnosima; Zakon o legalizaciji javnih isprava u međunarodnom prometu (66/2019); Konventa Shqipëri – Serbi e Mal i Zi për shmangien e tatimit të dyfishtë (zbatohet në Mal të Zi nga 1.1.2006); Marrëveshja Mal i Zi – Shqipëri për sigurimet shoqërore (Podgoricë, 27 shkurt 2023); Ligji i Kosovës nr. 05/L-028 për tatimin në të ardhurat personale; Ligji i Shqipërisë nr. 29/2023 për tatimin mbi të ardhurat. Informacion i përgjithshëm juridik, jo këshillë për një rast konkret.

Shkurt: çfarë vlen për shtetasin e Kosovës dhe të Shqipërisë

Hyrja: letërnjoftimi, pasaporta dhe llogaria e ditëve

Uredba o viznom režimu e Qeverisë së Malit të Zi, në nenin 2, i përmend emër për emër Republikën e Kosovës dhe Republikën e Shqipërisë ndër shtetet, shtetasit e të cilave hyjnë me letërnjoftim dhe qëndrojnë deri në 30 ditë. Të dy shtetet janë edhe në listën e nenit 1: me pasaportë qëndrimi pa vizë është deri në 90 ditë.

Mbi këto ditë qëndron kufiri i përgjithshëm i nenit 34 të Ligjit për të huajt: jo më shumë se 90 ditë brenda 180 ditëve, duke numëruar nga hyrja e parë. Daljet e shkurtra për në Prizren apo Shkodër dhe kthimi të nesërmen nuk e nisin numërimin nga e para. Ai që kalon verën në Ulqin me pasaportë dhe vjen sërish në shtator duhet t'i numërojë ditët.

Kur qëndroni në banesën tuaj, duhet të lajmëroni vendqëndrimin. Për të huajin afati është 24 orë nga mbërritja (neni 96). Kur mikpritësi ju strehon ju, lajmërimi bëhet nga ai brenda 12 orëve (nenet 97 dhe 101). Gjoba për të huajin që nuk lajmërohet është 60 deri në 600 € (neni 214).

Çfarë mund të blini dhe çfarë jo

Sipas nenit 412 të Ligjit për marrëdhëniet pronësore-juridike (ZSPO), dispozitat e tij zbatohen edhe për të huajt, përveç kur ligji ose një marrëveshje ndërkombëtare parashikon ndryshe. Prandaj banesën, shtëpinë, lokalin dhe truallin ndërtimor i huaji i blen me të njëjtat rregulla si vendasi, pa leje të veçantë. Kufijtë i vendos neni 415. I huaji nuk mund të ketë pronësi mbi:

• pasuri natyrore dhe të mira në përdorim të përgjithshëm;
• tokë bujqësore, pyje dhe tokë pyjore;
• monumente kulture me rëndësi të jashtëzakonshme dhe të veçantë;
• paluajtshmëri në brezin kufitar tokësor me thellësi një kilometër dhe në ishuj;
• paluajtshmëri në zona që me ligj të veçantë janë të mbyllura për të huajt.

I njëjti nen ka një përjashtim të ngushtë: i huaji mund të fitojë tokë bujqësore ose pyjore deri në 5.000 m², por vetëm kur objekt i kontratës është një ndërtesë banimi që ndodhet mbi atë tokë. Parimi „e blej arën dhe ndërtoj më vonë" nuk hyn në përjashtim.

Pse kjo prek Ulqinin më shumë se Budvën

Në Ulqin dy kufizimet e nenit 415 nuk janë teori:

• Brezi kufitar. Komuna e Ulqinit kufizohet me Shqipërinë përgjatë Bunës dhe në zonën e Vladimirit. Çdo pronë brenda një kilometri nga vija kufitare tokësore bie nën ndalim. Distanca matet në hartën kadastrale, nuk vlerësohet me sy.
• Ishujt. Ada Bojana është ishull në grykëderdhjen e Bunës dhe njëkohësisht shtrihet buzë kufirit shtetëror. Para çdo kapari për një shtëpi atje, statusi i parcelës duhet kontrolluar kundrejt të dyja ndalimeve.
• Toka bujqësore dhe ullishtat. Në Shtoj, Zogajë dhe në rrethinat e Ulqinit shumë parcela janë ende të regjistruara si tokë bujqësore, edhe kur në to ka ndërtesë. Kategoria e shkruar në kadastër vendos, jo pamja e parcelës.

Tri rregulla të tjera nga i njëjti kapitull:

• neni 414: me trashëgimi i huaji fiton paluajtshmërinë njësoj si shtetasi i Malit të Zi, përfshirë edhe atë që nuk do të mund ta blinte;
• neni 417: i huaji mund t'ia shesë pronën vetëm një vendasi ose një të huaji që ka të drejtë ta fitojë atë lloj prone, gjë që te toka e ngushton rrethin e blerësve;
• neni 416: kadastra e njofton autoritetin shtetëror për pronën shtetërore brenda 15 ditësh për çdo regjistrim të së drejtës së një të huaji (ndryshim i vitit 2025).

Ndryshimi i vitit 2025 (Sl. list CG 29/2025) shtoi në nenin 415 një paragraf sipas të cilit personat nga shtetet anëtare të BE-së fitojnë pronësi me të njëjtat kushte si vendasit. Ai paragraf zbatohet vetëm nga dita e anëtarësimit të Malit të Zi në BE (neni 422a) dhe nuk vlen për shtetasit e Kosovës apo të Shqipërisë derisa shteti i tyre të mos bëhet anëtar.

Kontrata te noteri: në shqip, me përkthyes

Kalimi i pronësisë mbi paluajtshmërinë bëhet vetëm me akt noterial (notarski zapis) (Zakon o notarima, neni 52 pika 1 nënpika 6). Një marrëveshje pa këtë formë nuk prodhon asnjë efekt juridik (neni 52 paragrafi 3). Sipas nenit 40 paragrafi 2 të Ligjit për marrëdhëniet e detyrimeve (ZOO), e njëjta formë vlen edhe për parakontratën.

Këtu ka një rregull që shumica e blerësve shqiptarë nuk e dinë. Neni 44 i Ligjit për noterët, i ndryshuar në vitin 2016 (Sl. list CG 55/16), thotë se në komunat me pjesë të konsiderueshme të popullsisë nga pakicat kombëtare, me kërkesë të palës, akti noterial hartohet në gjuhën e asaj pakice dhe në gjuhën malazeze, me pjesëmarrje të detyrueshme të përkthyesit. Në Ulqin dhe në Tuz kjo do të thotë një kontratë dygjuhëshe, shqip dhe malazisht.

Tri gjëra që duhen ditur:

1. Duhet ta kërkoni. Pa kërkesë akti hartohet vetëm në malazisht. Kërkesën bëjeni kur caktoni takimin, jo në tavolinë.
2. Përkthyesi është i detyrueshëm edhe kur noteri flet shqip. Ligji nuk bën përjashtim. Përkthyesi gjyqësor paguhet veçmas.
3. Teksti e lidh të drejtën me komunën dhe me kërkesën e palës, jo me shtetësinë. Nuk kërkon që pala të jetë shtetas i Malit të Zi.

Jashtë këtyre komunave, sipas nenit 47, kur njëra palë nuk e kupton gjuhën e aktit, përkthyesi gjyqësor duhet të jetë i pranishëm dhe noteri shënon në fund se teksti iu përkthye palës. Ai që nënshkruan në Budvë një kontratë vetëm në malazisht, pa përkthyes, nënshkruan një dokument që mund të kontestohet.

Parakontrata dhe kapari

Shumica e blerjeve nis me parakontratë dhe kapar. Ligji malazez për detyrimet ka disa rregulla që janë më të rëndësishme për blerësin nga sa mendohet:

• neni 75 paragrafi 1: paratë e dhëna në lidhjen e kontratës si shenjë se kontrata është lidhur janë kapar, dhe kontrata konsiderohet e lidhur kur jepet kapari, përveç kur është rënë dakord ndryshe;
• neni 75 paragrafi 3: përveç kur është rënë dakord ndryshe, nuk mund të tërhiqeni nga kontrata duke e lënë kaparin, as shitësi duke kthyer kaparin e dyfishtë;
• neni 76: pala që nuk ka faj për mospërmbushjen zgjedh ndërmjet përmbushjes së kontratës, dëmshpërblimit ose mbajtjes së kaparit, përkatësisht kthimit të kaparit të dyfishtë; gjykata, me kërkesë, mund ta ulë kaparin e tepruar (paragrafi 4);
• neni 79: e drejta për t'u tërhequr duke humbur kaparin ekziston vetëm kur është rënë dakord shprehimisht;
• neni 40 paragrafi 5: lidhjen e kontratës kryesore mund ta kërkoni në gjykatë vetëm brenda gjashtë muajve pas skadimit të afatit të parakontratës.

Pagesa: jo me para në dorë

Për paluajtshmëri me vlerë 10.000 € e më shumë, pagesa sipas kontratës ose parakontratës mund të bëhet vetëm kur të paktën njëra palë paguan nga llogaria ose në llogarinë në një bankë në Mal të Zi (Ligji për parandalimin e pastrimit të parave, neni 65a). Paratë në dorë mbi 10.000 € janë të ndaluara, edhe kur ndahen në disa pagesa të lidhura (neni 65). Transferta nga një llogari në Prishtinë, Tiranë ose Gjermani direkt në llogarinë malazeze të shitësit e plotëson rregullin. Zarfi me para i dorëzuar në Pejë nuk e plotëson.

Ndërtesa pa leje: rreziku më i madh në Ulqin

Në bregdet, sidomos në Ulqin, Tivar dhe pjesë të Budvës, shumë ndërtesa janë ngritur pa leje ose përtej lejes. Ligji i ri për legalizimin e objekteve pa leje (2025) është i ashpër:

• objekti i ndërtuar pa leje nuk mund të jetë në qarkullim juridik dhe në të nuk mund të ushtrohet veprimtari, përfshirë dhënien me qira turistëve (neni 33);
• pas ndryshimit të vitit 2026, afati që pronari të nisë regjistrimin e objektit pa leje në kadastër është 14 gusht 2027 (neni 48, i ndryshuar me Sl. list CG 117/2026); pas tij inspektori nxjerr vendim për prishje;
• deri më 14 gusht 2028 kadastra regjistron shënimin e ndalimit të tjetërsimit për objektet pa vendim legalizimi (neni 51).

Prandaj para kaparit lexohet fleta G e listës së paluajtshmërisë, ku shkruhen shënime si „nuk ka leje përdorimi" ose „ndërtuar pa leje ndërtimi". Më shumë për rrezikun e blerësit gjeni në udhëzuesin tonë anglisht për legalizimin dhe rrezikun e blerësit.

Për pronat pranë detit, rëra dhe bregu janë e mirë detare (morsko dobro) dhe nuk blihen bashkë me shtëpinë. Rreth Plazhit të Madh ka disa projekte, qira hotelesh dhe plane që janë ndërprerë. I kemi ndarë ato një nga një në udhëzuesin për Plazhin e Madh të Ulqinit dhe në tekstin për të mirën detare.

Dokumentet tuaja: apostila mjafton, përkthimi bëhet në Mal të Zi

Mali i Zi, Shqipëria dhe Kosova janë palë të Konventës së Hagës të vitit 1961 për heqjen e legalizimit. Për Shqipërinë ajo është në fuqi që nga 9 maji 2004, për Kosovën që nga 14 korriku 2016. Disa shtete kundërshtuan anëtarësimin e Kosovës, por Mali i Zi nuk është ndër to, prandaj konventa zbatohet ndërmjet Kosovës dhe Malit të Zi. Një prokurë nga noteri në Prishtinë, me apostilë nga autoriteti kosovar, nuk ka nevojë për vërtetim tjetër në Mal të Zi.

Apostila vërteton nënshkrimin dhe vulën, jo përmbajtjen (Ligji për legalizimin e dokumenteve publike, neni 3 paragrafi 2). Dokumenti në shqip duhet përkthyer në malazisht nga përkthyes gjyqësor i Malit të Zi, jo nga përkthyes i betuar në Kosovë ose në Shqipëri. Radha ka rëndësi: së pari apostila, pastaj përkthimi, sepse përkthimi duhet ta mbulojë edhe apostilën. Kadastra e refuzon kërkesën e parregullt dhe kërkesa e re merr vend të ri në radhë. Hollësitë janë në udhëzuesin tonë anglisht për apostilën në Mal të Zi.

Sa kushton përveç çmimit

Në blerje

Tatimin mbi qarkullimin e paluajtshmërisë e paguan blerësi (neni 7 paragrafi 1). Nga 1 janari 2024 normat janë progresive (neni 11):

Baza është vlera e tregut (neni 9). Kur çmimi në kontratë është më i ulët, organi tatimor i komunës e vlerëson vetë pronën sipas pronave të ngjashme (neni 10). Deklarata dhe pagesa bëhen brenda 15 ditësh nga lidhja e kontratës (nenet 15 dhe 16). Blerja e objektit të ri nga investitori që është tatimpagues i TVSH-së nuk konsiderohet qarkullim sipas këtij ligji (neni 6): atëherë paguhet TVSH-ja që është brenda çmimit.

Çdo vit dhe çdo muaj

• Tatimi mbi pronën paguhet nga pronari i regjistruar më 1 janar. Banesa që nuk është vendbanimi juaj është objekt banimi dytësor dhe tatohet me 0,3% deri në 1,5% të vlerës së tregut; normën konkrete e vendos komuna. Deklarata tatimore i dorëzohet komunës brenda 30 ditësh nga blerja, ndërsa pagesa bëhet në dy këste, 30 qershor dhe 31 tetor.
• Mirëmbajtja e ndërtesës është të paktën 1 pikë për m² sipërfaqe neto në muaj, dhe pika nuk mund të jetë më pak se 0,20 € (Ligji për mirëmbajtjen e ndërtesave të banimit, neni 16). Kur akontacioni nuk paguhet më shumë se tre muaj, administratori i ndërtesës detyrohet të nisë përmbarimin brenda tetë ditësh (neni 16 paragrafi 10). Për pronarin që jeton në Kosovë ose në Gjermani, borxhi i vogël shndërrohet shpejt në dosje përmbarimi.

Dhënia me qira turistëve

Si pronar, shtetasi i Kosovës ose i Shqipërisë mund ta japë banesën me qira turistëve si person fizik, deri në dhjetë dhoma ose 20 shtretër (Ligji për turizmin dhe hotelerinë, neni 100). Paragrafi 2 i të njëjtit nen e thotë shprehimisht: pronari mund të jetë vendas ose i huaj. Kërkesa i dorëzohet komunës tetë ditë para fillimit (neni 77), dhe komuna nxjerr vendimin për regjistrim në Regjistrin Qendror Turistik brenda tetë ditëve (neni 78).

Pas regjistrimit vlejnë detyrimet e nenit 101: lista e çmimeve me shumën e taksës së qëndrimit, fatura për mysafirin, libri i mysafirëve, sigurimi i mysafirit dhe raporti mujor deri më 10 të muajit. Çdo shpallje, edhe në Booking apo Airbnb, duhet të tregojë llojin dhe kategorinë e objektit (neni 101 paragrafi 2). Për personin fizik gjoba është 200 deri në 2.000 € (neni 127).

Edhe mysafirët nga Kosova dhe nga Shqipëria janë të huaj në Mal të Zi. Lajmërimi i tyre në polici bëhet nga ju brenda 12 orëve (Ligji për të huajt, nenet 97 dhe 101), dhe gjoba për ofruesin e strehimit person fizik është 150 deri në 500 € (neni 212). Mysafiri që është kushëri juaj dhe paguan qiranë është mysafir si çdo tjetër.

Tatimi mbi qiranë: në Mal të Zi dhe në vendin tuaj

Në Mal të Zi

Të ardhurat nga qiraja janë të ardhura nga pasuria (Ligji për tatimin mbi të ardhurat e personave fizikë, neni 34) dhe tatohen me 15% (neni 10) mbi diferencën ndërmjet të ardhurave dhe shpenzimeve (neni 36). Kur shpenzimet nuk dokumentohen, njihen 30%. Te dhënia e dhomave dhe apartamenteve turistëve njihen 50% kur është paguar taksa e qëndrimit, ose 70% me kontratë me agjenci turistike dhe me mesatarisht të paktën 60 ditë zënie në vit (neni 35). Komuna mund të shtojë tatimin shtesë (prirez) deri në 13% të tatimit (Ligji për financimin e vetëqeverisjes lokale, neni 8).

Joresidenti dorëzon deklaratën deri në fund të prillit për vitin e kaluar (neni 43 paragrafi 6). Pronari me leje për strehim turistik e dorëzon deklaratën edhe kur nuk ka pasur të ardhura (neni 43 paragrafi 5). Kush nuk e dorëzon, deklaratën e bën administrata tatimore në emrin e tij, me shifrat e saj (neni 43 paragrafi 6b).

Nëse jeni rezident tatimor në Shqipëri

Konventa ndërmjet Shqipërisë dhe Serbisë e Malit të Zi për shmangien e tatimit të dyfishtë mbi të ardhurat dhe kapitalin zbatohet në Mal të Zi nga 1 janari 2006. Për një banesë në Mal të Zi vlejnë katër nene:

• neni 6: të ardhurat nga paluajtshmëria, përfshirë qiranë, mund të tatohen në Mal të Zi;
• neni 14 paragrafi 1: po ashtu edhe fitimi nga shitja e paluajtshmërisë;
• neni 24 paragrafi 1: edhe kapitali i përfaqësuar nga paluajtshmëria;
• neni 25 paragrafi 1: Shqipëria, si shtet i rezidencës, lejon zbritjen e tatimit të paguar në Mal të Zi, por jo më shumë se pjesa e tatimit shqiptar që u takon atyre të ardhurave.

Ligji shqiptar nr. 29/2023 për tatimin mbi të ardhurat e klasifikon qiranë nga paluajtshmëria dhe fitimin nga shitja e saj si të ardhura nga investimi (neni 15 pika 1, shkronjat „d" dhe „dh"), me normë 15% (neni 24 pika 3 shkronja „b"). Sipas nenit 24 pika 4, përveç kur ligji parashikon ndryshe, kundrejt të ardhurave nga investimi nuk zbritet asnjë kosto. Meqë Mali i Zi e tatimon qiranë pas zbritjes së shpenzimeve, tatimi malazez mund të mos e mbulojë plotësisht tatimin shqiptar mbi të njëjtën qira, dhe diferenca paguhet në Shqipëri. Kreditimi llogaritet veçmas për çdo shtet dhe veçmas për të ardhurat nga investimi (neni 25 pikat 3 dhe 4). Llogaritjen përfundimtare bëjeni me këshilltarin tuaj tatimor në Shqipëri; ne përgjigjemi për anën malazeze.

Nëse jeni rezident tatimor në Kosovë

Ndërmjet Kosovës dhe Malit të Zi nuk ka marrëveshje për shmangien e tatimit të dyfishtë. Mali i Zi e tatimon qiranë sipas ligjit të vet, si më sipër. Kosova e shmang tatimin e dyfishtë vetë: sipas nenit 36 të Ligjit nr. 05/L-028 për tatimin në të ardhurat personale, rezidentit që paguan tatim jashtë vendit i lejohet kredi tatimore për tatimin e paguar në shtetin tjetër, deri në shumën e tatimit kosovar mbi ato të ardhura (paragrafi 2). Për këtë duhet dokument nga administrata tatimore malazeze që vërteton tatimin e paguar. Normat kosovare janë ndryshuar me Ligjin nr. 08/L-142, në fuqi nga 23 gushti 2024.

Nëse jetoni në Gjermani, Zvicër ose gjetkë

Shumë blerës nga diaspora kanë pasaportë kosovare, por rezidencë tatimore në Gjermani, Zvicër, Austri apo Suedi. Në këtë rast nuk vendos shtetësia, por shteti ku jeni rezident tatimor: zbatohet marrëveshja e atij shteti me Malin e Zi, jo mungesa e marrëveshjes me Kosovën. Për zviceranët e kemi shpjeguar në udhëzuesin gjermanisht për banorët e Zvicrës.

Shitja e banesës

Fitimi kapital është diferenca ndërmjet çmimit të shitjes dhe atij të blerjes (Ligji për tatimin mbi të ardhurat, nenet 37a dhe 37b) dhe tatohet me 15% (neni 10), pa tatim shtesë komunal, sepse neni 8 i Ligjit për financimin e vetëqeverisjes lokale nuk e përmend. Përjashtimet e nenit 37g janë të ngushta: vendbanimi i vetëm dhe kryesor, kalimi ndërmjet bashkëshortëve lidhur me martesën, divorcin ose trashëgiminë, dhe dhurata për të afërmit e shkallës së parë të trashëgimisë. Banesa për pushime nuk hyn.

Për rezidentin e Shqipërisë, neni 14 paragrafi 1 i Konventës i jep Malit të Zi të drejtën ta tatojë fitimin, dhe Shqipëria zbaton kreditimin e nenit 25. Neni 14 paragrafi 4 shkon më tej: shteti ku ndodhet paluajtshmëria mund të tatojë edhe shitjen e aksioneve të një shoqërie pasuria e së cilës përbëhet kryesisht nga paluajtshmëri. Kush e mban banesën përmes një d.o.o. malazeze nuk i shmanget tatimit malazez duke shitur kuotat.

Leja e qëndrimit: kur ka kuptim dhe kur jo

Ligji për të huajt njeh qëndrimin e përkohshëm për përdorimin e paluajtshmërisë që zotëron i huaji (neni 38 paragrafi 1 pika 8). Kushtet janë:

• pronësi mbi të paktën gjysmën e paluajtshmërisë (neni 56 paragrafi 2);
• prona duhet të jetë shtëpi familjare, shtëpi pushimi, vilë, banesë, objekt hotelerie ose lokal biznesi (neni 56 paragrafi 3); trualli i zhveshur nuk hyn;
• dëshmi e vlerës: vendimi për tatimin mbi qarkullimin, me bazë të paktën 150.000 € (neni 56 paragrafi 4). Matet baza në vendim, jo çmimi në kontratë;
• kushtet e përgjithshme të nenit 43: mjete jetese, strehim, sigurim shëndetësor dhe dokument i vlefshëm.

Përjashtimi nga pragu i 150.000 € vlen vetëm për shtetasit e BE-së, Islandës, Lihtenshtajnit, Norvegjisë dhe Zvicrës (neni 56 paragrafi 5). Për shtetasit e Kosovës dhe të Shqipërisë pragu vlen plotësisht.

Për shumicën e blerësve shqiptarë vendos një rregull tjetër: leja shuhet kur i huaji qëndron jashtë Malit të Zi më shumë se 30 ditë gjatë vlefshmërisë së saj (neni 65 paragrafi 1 pika 3). Ligji nuk kërkon që ditët të jenë radhazi. Kush jeton në Prishtinë, Tiranë apo Mynih dhe vjen në Ulqin për verë, nuk ka nevojë për leje qëndrimi; regjimi i tij janë 90 ditët brenda 180. Leja ka kuptim për atë që zhvendoset vërtet në Mal të Zi.

Pas pesë vjetësh qëndrimi të përkohshëm të ligjshëm dhe pa ndërprerje, mund të fitohet qëndrimi i përhershëm (neni 86), me kushtet e nenit 88, ndër to njohja e gjuhës malazeze në nivel komunikimi bazë.

Pensioni dhe sigurimet shoqërore

Shqipëria. Mali i Zi dhe Shqipëria nënshkruan në Podgoricë, më 27 shkurt 2023, marrëveshjen për sigurimet shoqërore. Shqipëria e ratifikoi me Ligjin nr. 70/2023, kurse Kuvendi i Malit të Zi më 12 shkurt 2025. Sipas nenit 34, marrëveshja hyn në fuqi ditën e parë të muajit të tretë pas muajit kur merret njoftimi i fundit diplomatik; datën e këtij njoftimi nuk e gjetëm të publikuar, prandaj konfirmojeni me institucionin e sigurimeve para se të mbështeteni tek ajo. Kur zbatohet, dy dispozita janë kryesoret:

• neni 5 paragrafi 1: përfitimet në të holla nuk mund të ulen, pezullohen ose hiqen sepse përfituesi jeton në shtetin tjetër. Përjashtohen pensioni më i ulët malazez dhe përfitimet shqiptare jokontributive (paragrafi 2);
• neni 7: punonjësi i dërguar nga punëdhënësi në shtetin tjetër mbetet në sigurimet e shtetit të vet deri në 24 muaj kalendarikë.

Për tatimin, neni 19 i Konventës thotë se pensioni për punën e mëparshme tatohet vetëm në shtetin e rezidencës së pensionistit. Ligji malazez për tatimin mbi të ardhurat, në nenin 5 pika 9, pensionin nuk e konsideron të ardhur, përveç pensioneve të funksionarëve shtetërorë dhe publikë.

Kosova. Në regjistrin e ligjeve të Kuvendit të Malit të Zi nuk ka ligj për ratifikimin e ndonjë marrëveshjeje për sigurimet shoqërore apo për tatimin e dyfishtë me Kosovën (kontrolluar më 27 shtator 2026). Pensionisti kosovar që zhvendoset në Ulqin duhet ta verifikojë pagesën e pensionit jashtë vendit drejtpërdrejt në Kosovë.

Trashëgimia dhe mosmarrëveshjet

Sipas nenit 414 të ZSPO-së, shtetasi i Kosovës ose i Shqipërisë e trashëgon paluajtshmërinë në Mal të Zi njësoj si shtetasi i Malit të Zi, edhe tokën bujqësore që nuk do të mund ta blinte. Për mosmarrëveshjet mbi të drejtat në paluajtshmëri në Mal të Zi kompetente janë ekskluzivisht gjykatat malazeze (Ligji për të drejtën ndërkombëtare private, neni 119). Një vendim gjykate nga Prishtina apo Tirana për banesën në Ulqin nuk e zgjidh regjistrimin në kadastrën malazeze.

Në shumë familje banesa në Ulqin blihet me para të disa vëllezërve ose të fëmijëve në diasporë, dhe regjistrohet në emër të njërit. Kjo marrëveshje brenda familjes nuk shihet në kadastër. Kush paguan, le të regjistrohet si bashkëpronar me pjesën e tij te noteri, jo më vonë.

Para se të jepni kaparin: listë e shkurtër

1. Lexoni listën e paluajtshmërisë, sidomos fletën G, dhe kontrolloni nëse objekti ka leje përdorimi.
2. Kontrolloni që prona të mos jetë tokë bujqësore, pyll, në ishull ose brenda një kilometri nga kufiri.
3. Në parakontratë shkruani nëse pagesa është kapar apo paradhënie, me çfarë kushtesh mund të tërhiqeni dhe afatin për kontratën kryesore.
4. Kërkoni aktin noterial në shqip dhe malazisht, nëse blini në Ulqin ose në Tuz.
5. Planifikoni pagesën përmes një llogarie në bankë malazeze.
6. Vendosni apostilën mbi prokurën para përkthimit.
7. Llogaritni tatimin mbi qarkullimin sipas bazës, jo sipas çmimit.
8. Nëse planifikoni qiranë, regjistrohuni në regjistrin turistik para mysafirit të parë.

Nëse po blini banesë në Ulqin ose gjetkë në Mal të Zi

Na dërgoni shpalljen ose parakontratën, listën e paluajtshmërisë dhe tregoni nëse planifikoni qëndrim apo qira. Kontrollojmë statusin juridik të pronës dhe të ndërtesës, llogaritim tatimin mbi qarkullimin, ju themi çfarë duhet të shkruajë parakontrata para se të paguani kaparin dhe, nëse ju duhet, përgatisim kërkesën për leje qëndrimi ose për regjistrim turistik. Na kontaktoni.