Shumica e shitjeve dhe blerjeve të pronave në Ulqin, Tivar apo Budvë nga familjet shqiptare nuk bëhen me praninë e pronarit. Pronari jeton në Gjermani, në Zvicër ose në Prishtinë, dhe te noteri në Mal të Zi shkon një vëlla, një kushëri ose një avokat. Kjo funksionon vetëm nëse prokura është e saktë. Prokura e gabuar nuk zbulohet në zyrën e noterit në Prizren; zbulohet në Ulqin, në ditën e nënshkrimit, kur blerësi dhe paratë janë aty.
Kjo faqe shpjegon cili ligj vendos formën e prokurës, çfarë duhet të përmbajë, si pranohet në Mal të Zi dhe si revokohet.
Burimet, të verifikuara më 28 shtator 2026: Zakon o obligacionim odnosima (Ligji për marrëdhëniet e detyrimeve, ZOO, Sl. list CG 47/08, 4/11, 22/17, 123/24); Zakon o međunarodnom privatnom pravu (Ligji për të drejtën ndërkombëtare private, ZMPP, Sl. list CG 1/2014 me ndryshimet, 47/2015); Zakon o notarima (68/05 … 141/25); Zakon o legalizaciji javnih isprava u međunarodnom prometu (66/2019); Konventa e Hagës e vitit 1961 për heqjen e legalizimit. Informacion i përgjithshëm juridik, jo këshillë për një rast konkret.
Shkurt
| Pyetja | Përgjigjja | Baza |
|---|---|---|
| Cili ligj vendos formën e prokurës së bërë jashtë vendit? | Ligji i vendit ku bëhet, ose ligji që vlen për vetë çështjen | ZMPP, neni 23 |
| Cili ligj vendos përmbajtjen kur bëhet fjalë për pronë në Mal të Zi? | Ligji malazez | ZMPP, neni 24 paragrafi 3 |
| A mjafton prokura e përgjithshme? | Jo, për shitjen ose blerjen e pronës duhet prokurë e posaçme | ZOO, neni 87 |
| Forma e kontratës së shitjes | Akt noterial në Mal të Zi, pa përjashtim | ZMPP neni 45 paragrafi 5; Ligji për noterët neni 52 |
| Prokura nga Kosova ose Shqipëria | Me apostilë, pa vërtetim tjetër | Konventa e Hagës 1961 |
| Përkthimi | Në malazisht, nga përkthyes gjyqësor malazez, pas apostilës | Ligji për kadastrën, neni 118 |
| Revokimi | Në çdo kohë, me deklaratë pa formë të veçantë | ZOO, neni 88 |
| Vdekja e atij që e dha prokurën | Prokura shuhet, me përjashtime | ZOO, neni 90 |
Tri pyetje, tri ligje
Gabimi më i zakonshëm është të mendohet se ka një rregull të vetëm për prokurën. Në fakt janë tri pyetje, dhe secila ka ligjin e vet.
1. Forma e prokurës: ku e nënshkruani
Për prokurën e dhënë jashtë Malit të Zi, neni 23 i ZMPP-së vendos një lidhje alternative: prokura është e vlefshme për nga forma nëse e plotëson ligjin e vendit ku bëhet, ose ligjin që vlen për vetë çështjen. Në praktikë kjo do të thotë se një prokurë e nënshkruar para noterit në Prishtinë, Tiranë, Mynih ose Zürich, sipas rregullave të atij noteri, mund të jetë e vlefshme për nga forma në Mal të Zi.
Kjo është arsyeja pse pohimi i shpeshtë „edhe prokura duhet të jetë akt noterial malazez" nuk është i saktë për prokurat e bëra jashtë vendit. Neni 86 i ZOO-së, sipas të cilit forma e kontratës vlen edhe për prokurën, zbatohet për prokurën e dhënë në Mal të Zi; për prokurën e huaj vendos alternativa e nenit 23.
2. Përmbajtja e prokurës: çfarë duhet të shkruajë
Kur prokura ka të bëjë me një të drejtë mbi paluajtshmëri, neni 24 paragrafi 3 i ZMPP-së e lidh përmbajtjen dhe fuqinë e saj me ligjin e vendit ku ndodhet prona, pra me ligjin malazez. Këtu hyn neni 87 i ZOO-së:
- përfaqësuesi mund të bëjë vetëm punët për të cilat është autorizuar (paragrafi 1);
- me prokurë të përgjithshme mund të bëjë vetëm punët që hyjnë në veprimtarinë e rregullt (paragrafi 2);
- punën që nuk hyn në veprimtarinë e rregullt mund ta bëjë vetëm me autorizim të posaçëm (paragrafi 3).
Shitja ose blerja e një banese nuk është punë e rregullt. Prokura „e përgjithshme për të gjitha punët e mia" nuk mjafton. Duhet prokurë e posaçme që e emërton pronën dhe veprimet.
3. Forma e kontratës së shitjes: gjithmonë në Mal të Zi
Kjo pikë nuk lëviz. Sipas nenit 45 paragrafi 5 të ZMPP-së, forma e kontratës për paluajtshmërinë në Mal të Zi rregullohet detyrimisht nga ligji malazez. Dhe ligji malazez kërkon akt noterial (notarski zapis) për kalimin e pronësisë (Ligji për noterët, neni 52 paragrafi 1 pika 6); kontrata pa këtë formë nuk prodhon efekt juridik (paragrafi 3). Prokura ju çon te noteri malazez; nuk e zëvendëson atë.
Çfarë duhet të shkruajë një prokurë e posaçme
Një prokurë që pranohet pa probleme te noteri dhe në kadastër zakonisht përmban:
- të dhënat e plota të atij që jep prokurën dhe të përfaqësuesit: emri, data e lindjes, numri personal, dokumenti i identitetit, adresa;
- pronën: komuna kadastrale, numri i parcelës, numri i listës së paluajtshmërisë, dhe për banesën kati e numri, siç shkruhen në listën e paluajtshmërisë;
- veprimet, një nga një: të nënshkruajë parakontratën dhe kontratën para noterit, të pranojë ose të paguajë çmimin, të japë ose të marrë kaparin, të paraqesë kërkesën në kadastër, të dorëzojë deklaratën tatimore për tatimin mbi qarkullimin, të marrë çelësat;
- çmimin, ose të paktën çmimin minimal ose maksimal, nëse nuk doni t'i jepni përfaqësuesit liri të plotë;
- llogarinë bankare ku duhet të derdhen paratë në rast shitjeje. Për pronë mbi 10.000 €, pagesa duhet të kalojë përmes një banke malazeze, prandaj shkruani në prokurë se kujt i përket llogaria;
- afatin e vlefshmërisë, nëse doni që prokura të mos vlejë pafundësisht.
Rreziku më i madh nuk është prokura e pamjaftueshme, por ajo shumë e gjerë. Prokura që e lejon përfaqësuesin „të shesë pronën me çmim sipas gjykimit të tij dhe të marrë paratë" i jep atij gjithçka.
Apostila dhe përkthimi
Mali i Zi, Kosova dhe Shqipëria, si dhe Gjermania, Zvicra, Austria e shumica e shteteve ku jeton diaspora, janë palë të Konventës së Hagës të vitit 1961. Për Kosovën konventa është në fuqi që nga 14 korriku 2016, dhe Mali i Zi nuk është ndër shtetet që e kundërshtuan anëtarësimin e saj. Prokura e vërtetuar nga noteri, me apostilë nga autoriteti i shtetit ku u bë, nuk ka nevojë për vërtetim tjetër në Mal të Zi.
Apostila vërteton nënshkrimin dhe vulën, jo përmbajtjen (Ligji për legalizimin e dokumenteve publike, neni 3 paragrafi 2). Kadastra kërkon që dokumenti në gjuhë të huaj të shoqërohet me përkthim të vërtetuar nga përkthyes gjyqësor (Ligji për kadastrën, neni 118). Përkthyesi gjyqësor malazez nuk është i njëjtë me përkthyesin e betuar në Kosovë ose në Shqipëri. Radha: së pari apostila, pastaj përkthimi, që përkthimi ta mbulojë edhe apostilën.
Te noteri në Mal të Zi
- Noteri e verifikon identitetin e çdo pjesëmarrësi me dokument zyrtar (Ligji për noterët, neni 45), prandaj përfaqësuesi sjell dokumentin e vet dhe prokurën origjinale me përkthimin.
- Përkthyesi gjyqësor është i detyrueshëm kur një pjesëmarrës nuk e kupton gjuhën e aktit (neni 47). Kur përfaqësuesi është avokat malazez, zakonisht nuk nevojitet. Kur përfaqësuesi është kushëri nga Prishtina që nuk flet malazisht, nevojitet.
- Në Ulqin dhe në komunat e tjera me pjesë të konsiderueshme shqiptare, pala mund të kërkojë aktin në shqip dhe malazisht, me përkthyes (neni 44). E kemi shpjeguar në udhëzuesin për blerjen e banesës në Ulqin.
Revokimi dhe vdekja
Revokimi. Sipas nenit 88 të ZOO-së, ai që e dha prokurën mund ta kufizojë ose revokojë në çdo kohë, edhe nëse me kontratë ishte zotuar të mos e bënte; revokimi bëhet me deklaratë pa formë të veçantë. Por neni 89 mbron palën tjetër: revokimi nuk ka efekt ndaj personit që lidhi kontratën me përfaqësuesin pa e ditur dhe pa qenë e detyruar ta dinte se prokura ishte revokuar. Prandaj revokimi nuk mjafton t'i thuhet përfaqësuesit; duhet t'i njoftohet me shkrim edhe noterit, blerësit ose shitësit.
Vdekja. Sipas nenit 90 paragrafi 3, prokura shuhet me vdekjen e atij që e dha, përveç kur puna e nisur nuk mund të ndërpritet pa dëm për trashëgimtarët, ose kur prokura vlen shprehimisht edhe për rastin e vdekjes. Prokura me të cilën babai në Gjermani autorizoi djalin të shesë shtëpinë në Ulqin, në parim, nuk vlen më pas vdekjes së babait. Atëherë rruga është trashëgimia, jo prokura.
Para se ta nënshkruani prokurën: listë kontrolli
- Prokurë e posaçme, jo e përgjithshme.
- Prona e përshkruar sipas listës së paluajtshmërisë.
- Veprimet të renditura një nga një.
- Çmimi ose kufijtë e çmimit, dhe llogaria bankare ku derdhen paratë.
- Afati i vlefshmërisë.
- Nënshkrimi para noterit dhe apostila në shtetin ku nënshkruani.
- Përkthimi në malazisht nga përkthyes gjyqësor malazez, pas apostilës.
Nëse ju duhet prokurë për një pronë në Mal të Zi
Na dërgoni listën e paluajtshmërisë dhe tregoni çfarë doni të bëjë përfaqësuesi. Përgatisim tekstin e prokurës në shqip dhe malazisht, që ta nënshkruani te noteri në Kosovë, në Shqipëri ose në shtetin ku jetoni, dhe ju tregojmë si ta apostiloni dhe ta përktheni. Nëse doni, ne mund të jemi përfaqësuesi. Na kontaktoni.
