Shumica e pronarëve nga Prishtina, Tirana apo diaspora e blejnë banesën në Ulqin me një llogari të thjeshtë: e përdorim në korrik, e japim me qira në qershor, gusht dhe shtator. Llogaria funksionon vetëm nëse qiraja është e regjistruar. Mali i Zi ka tri ligje që i bien banesës së dhënë me qira turistëve njëherësh (Ligji për turizmin, Ligji për taksën e qëndrimit dhe Ligji për të huajt), dhe një të katërt për tatimin mbi të ardhurat. Kjo faqe i vendos në radhë, me nenin për secilin detyrim.
Për blerjen e banesës, noterin në shqip, tatimin mbi qarkullimin dhe lejen e qëndrimit shihni udhëzuesin tonë të plotë për blerjen e banesës në Ulqin.
Burimet, të verifikuara më 27 shtator 2026: Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (Ligji për turizmin dhe hotelerinë, Sl. list CG 2/18, 4/18, 13/18, 25/19, 67/19, 76/20, 130/21, 84/24); Zakon o boravišnoj taksi (Ligji për taksën e qëndrimit, Sl. list RCG 11/04, 13/04; Sl. list CG 48/15); Zakon o strancima (12/2018 … 3/2026); Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (65/2001 … 160/2025); Zakon o finansiranju lokalne samouprave; Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/2025, 18/2026, 117/2026); Zakon o obligacionim odnosima (47/08 … 123/24). Informacion i përgjithshëm juridik, jo këshillë për një rast konkret.
Shkurt: çfarë duhet të bëjë pronari
| Detyrimi | Afati ose shuma | Baza |
|---|---|---|
| Kërkesa në komunë për regjistrim turistik | 8 ditë para mysafirit të parë | Ligji për turizmin, neni 77 |
| Vendimi për regjistrim në Regjistrin Qendror Turistik | Brenda 8 ditëve | Po ai ligj, neni 78 |
| Kufiri për person fizik | Deri në 10 dhoma ose 20 shtretër | Po ai ligj, neni 100 |
| Kategoria në çdo shpallje (Booking, Airbnb) | Në çdo shpallje | Po ai ligj, neni 101 paragrafi 2 |
| Lajmërimi i mysafirit në polici | Brenda 12 orëve | Ligji për të huajt, nenet 97 dhe 101 |
| Lajmërimi te organizata turistike vendore | Brenda 24 orëve nga ardhja dhe largimi | Ligji për taksën e qëndrimit, neni 7b |
| Taksa e qëndrimit | 0,10 € deri në 1,00 € për natë, e vendos komuna | Po ai ligj, neni 7 |
| Raporti mujor | Deri më 10 ose 15 të muajit | Ligji për turizmin neni 101; Ligji për taksën neni 5 |
| Tatimi mbi të ardhurat | 15% pas shpenzimeve; 50% shpenzime të njohura kur paguhet taksa e qëndrimit | Ligji për tatimin mbi të ardhurat, nenet 10 dhe 35 |
| Deklarata tatimore | Deri në fund të prillit, edhe pa të ardhura | Po ai ligj, neni 43 paragrafët 5 dhe 6 |
Hapi i parë: a mund të jepet banesa me qira?
Para regjistrit, pyetja është nëse ndërtesa ka leje. Sipas nenit 33 të Ligjit për legalizimin e objekteve pa leje (2025), në objektin e ndërtuar pa leje nuk mund të ushtrohet veprimtari, përfshirë dhënien me qira turistëve, dhe objekti nuk mund të jetë në qarkullim juridik. Në Ulqin ky nuk është rast i rrallë. Lexoni fletën G të listës së paluajtshmërisë: nëse aty shkruan „nuk ka leje përdorimi" ose „ndërtuar pa leje ndërtimi", regjistrimi turistik nuk është zgjidhje, dhe qiraja e paregjistruar është shkelje.
Shtëpizat buzë Bunës dhe në Ada Bojanë kanë regjim tjetër: janë objekte të përkohshme mbi të mirën detare, dhe e drejta për to buron nga kontrata me ndërmarrjen Morsko dobro. E kemi shpjeguar në udhëzuesin për shtëpizat në Ada Bojanë.
Afatet që duhen ndjekur: pronari i objektit pa leje duhet ta nisë regjistrimin në kadastër deri më 14 gusht 2027 (neni 48, i ndryshuar me Sl. list CG 117/2026), dhe deri më 14 gusht 2028 kadastra regjistron ndalimin e tjetërsimit për objektet pa vendim legalizimi (neni 51).
Regjistrimi turistik: komuna, 8 ditë, Regjistri Qendror Turistik
Neni 100 i Ligjit për turizmin i lejon personit fizik të japë strehim në shtëpinë e vet, deri në dhjetë dhoma ose 20 shtretër. Paragrafi 2 e thotë shprehimisht: pronari mund të jetë vendas ose i huaj. Shtetasi i Kosovës ose i Shqipërisë nuk ka nevojë për shoqëri, as për leje qëndrimi, për ta dhënë banesën me qira. Mbi këtë kufi veprimtaria nuk është më „strehim në shtëpi", por hoteleri që kërkon formë tjetër.
Procedura:
- Kërkesa në komunën e Ulqinit dorëzohet tetë ditë para fillimit (neni 77). Për personin fizik përmbajtja e kërkesës është më e shkurtër se për shoqëritë.
- Komuna nxjerr vendimin për regjistrim në Regjistrin Qendror Turistik brenda tetë ditëve (neni 78). Çdo ndryshim, për shembull numri i shtretërve, njoftohet sërish brenda tetë ditëve.
- Objekti duhet të plotësojë kushtet minimale teknike dhe të ketë kategori (neni 100 paragrafi 5). Kategoria nuk është zbukurim: shkruhet në çdo shpallje.
Pa vendim regjistrimi, qiraja është veprimtari pa leje. Për personin fizik gjoba për nisjen e punës pa vendim është 200 deri në 2.000 € (neni 127 paragrafi 4).
Detyrimet gjatë sezonit
Pas regjistrimit vlejnë detyrimet e nenit 101:
- tabela te hyrja dhe lista e çmimeve, me shumën e taksës së qëndrimit;
- fatura për mysafirin, ku taksa e qëndrimit tregohet veçmas;
- libri i mysafirëve dhe sigurimi i mysafirit;
- raporti mujor deri më 10 të muajit;
- në çdo shpallje, edhe në Booking, Airbnb ose Facebook, lloji dhe kategoria e objektit (paragrafi 2).
Shpallja pa kategori dhe shitja përmes ndërmjetësit të paregjistruar (neni 102) janë ndër shkeljet që gjobiten te personi fizik me 200 deri në 2.000 € (neni 127 paragrafi 4).
Mysafirët: dy lajmërime, dy afate
Këtu shumë pronarë bëjnë gabim, sepse ka dy ligje dhe dy afate.
1. Policia, brenda 12 orëve. Sipas Ligjit për të huajt, ai që i jep strehim të huajit e lajmëron atë në polici brenda 12 orëve (neni 97). Detyrimi vlen edhe për personin fizik që strehon të huajin më shumë se 12 orë (neni 101). Mysafirët nga Kosova, Shqipëria, Gjermania apo Zvicra janë të gjithë të huaj në Mal të Zi, edhe kur janë të afërm. Gjoba për ofruesin e strehimit person fizik është 150 deri në 500 € (neni 212).
2. Organizata turistike, brenda 24 orëve. Neni 7b i Ligjit për taksën e qëndrimit kërkon që ofruesi i strehimit ta lajmërojë ardhjen e turistit te organizata turistike vendore brenda 24 orëve dhe largimin brenda 24 orëve pas tij. Gjoba për personin fizik për mungesë lajmërimi është 250 deri në 1.500 € (neni 11).
Afati më i shkurtër, 12 orë, është ai që duhet të vendosë rutinën tuaj. Kur banesën e menaxhon një i afërm ose një agjenci, shkruani me emër kush bën lajmërimin.
Taksa e qëndrimit: kush paguan, kush mbledh
Taksën e qëndrimit e paguan mysafiri që përdor strehim jashtë vendbanimit të vet; shtetasit e huaj e paguajnë me të njëjtat kushte (neni 2). E mbledh pronari, bashkë me pagesën e strehimit (neni 4). Nëse nuk e mbledh, e paguan vetë (neni 4 paragrafi 3).
- Shuma: ligji e vendos në 0,10 € deri në 1,00 € për natë, dhe shumën konkrete e cakton komuna me vendim (neni 7). Shumën në fuqi për Ulqinin konfirmojeni te komuna ose te organizata turistike e Ulqinit para sezonit.
- Pagesa paushall: për strehimin në shtëpi taksa mund të paguhet si shumë vjetore paushall, e llogaritur nga komuna sipas kategorisë së vendit (koeficienti A 1,0 · B 0,80 · C 0,60 · D 0,50), numrit të shtretërve dhe 45 ditëve të zënies së plotë në vit (neni 7 paragrafi 4). Për banesën që jepet vetëm disa javë në vit, krahasoni paushallin me pagesën për natë.
- Kush nuk paguan: fëmijët deri në 12 vjeç, ai që qëndron pa ndërprerje më shumë se 30 ditë, dhe disa kategori të tjera (neni 3). Të rinjtë 12 deri në 18 vjeç paguajnë gjysmën.
- Fatura dhe evidenca: taksa shkruhet veçmas në faturë dhe në evidencë (neni 5), dhe raporti për numrin e mysafirëve dhe taksën e mbledhur dorëzohet deri më 15 të muajit për muajin e kaluar.
- Derdhja: brenda pesë ditëve pas çdo 15 ditësh, përkatësisht pas mbarimit të muajit (neni 6).
Taksa e qëndrimit ka edhe një efekt tatimor: pa të, humbni shpenzimet e njohura 50%. Shihni pjesën në vijim.
Tatimi mbi të ardhurat nga qiraja
Të ardhurat nga qiraja janë të ardhura nga pasuria (Ligji për tatimin mbi të ardhurat e personave fizikë, neni 34) dhe tatohen me 15% (neni 10) mbi diferencën ndërmjet të ardhurave dhe shpenzimeve (neni 36). Shpenzimet mund t'i dokumentoni. Nëse nuk i dokumentoni, ligji njeh shpenzime normative (neni 35):
| Rasti | Shpenzimet e njohura |
|---|---|
| Qira e zakonshme, pa dokumente | 30% |
| Dhoma, apartament ose shtëpi turistëve, me taksë qëndrimi të paguar | 50% |
| Si më sipër, me kontratë me agjenci turistike dhe mesatarisht të paktën 60 ditë zënie në vit | 70% |
Shembull i thjeshtë: 8.000 € të ardhura bruto nga Booking në një verë, me taksë qëndrimi të paguar. Shpenzimet e njohura janë 4.000 €, baza është 4.000 €, tatimi 15% është 600 €. Mbi këtë komuna mund të shtojë tatimin shtesë (prirez) deri në 13% të tatimit (Ligji për financimin e vetëqeverisjes lokale, neni 8), përkatësisht deri në 78 € në këtë shembull. E njëjta verë pa taksë qëndrimi të paguar i jep vetëm 30%: baza bëhet 5.600 € dhe tatimi 840 €.
Deklarata tatimore:
- joresidenti e dorëzon deklaratën deri në fund të prillit për vitin e kaluar (neni 43 paragrafi 6);
- pronari që ka leje për strehim turistik e dorëzon deklaratën edhe kur nuk ka pasur asnjë të ardhur (neni 43 paragrafi 5). Leja, jo e ardhura, e aktivizon detyrimin;
- kush nuk e dorëzon, deklaratën e bën administrata tatimore në emrin e tij, me shifrat e veta (neni 43 paragrafi 6b).
Si trajtohet ky tatim në Kosovë, në Shqipëri ose në vendin ku jetoni në diasporë e kemi shpjeguar në udhëzuesin për blerjen e banesës në Ulqin: Shqipëria ka konventë me Malin e Zi dhe e zbret tatimin malazez, Kosova e zbret atë vetë sipas nenit 36 të Ligjit 05/L-028.
Qira afatgjatë: kur banesa i jepet një qiramarrësi
Jo çdo pronar e do Booking-un. Kush e jep banesën për muaj ose vite, bie nën rregulla të tjera:
- Taksa e qëndrimit nuk paguhet nga ai që qëndron pa ndërprerje më shumë se 30 ditë (Ligji për taksën e qëndrimit, neni 3 pika 5).
- Tatimi mbetet 15% mbi të ardhurat pas shpenzimeve; pa dokumente njihen 30% (neni 35 paragrafi 2).
- Kontrata për qiranë e banesës rregullohet nga nenet 628–636 të Ligjit për marrëdhëniet e detyrimeve. Pronari mund ta ndërpresë kontratën pa respektuar afatin kur qiramarrësi nuk paguan dy herë radhazi (neni 631), ndërsa afati i njoftimit për kontratat pa afat është tre muaj (neni 634). Kur afati skadon dhe qiramarrësi vazhdon të banojë pa kundërshtim, kontrata rinovohet vetvetiu pa afat (neni 624). Shkruajeni afatin dhe mënyrën e largimit qartë.
- Qiramarrësi i huaj duhet ta lajmërojë vendqëndrimin, dhe në lajmërim shkruhen edhe emri e numri personal i atij që ia jep banesën (Ligji për të huajt, neni 96 paragrafi 8). Pronari nuk del jashtë regjistrit duke thënë „le ta bëjë qiramarrësi".
Kur nuk jeni në Ulqin: kush e menaxhon banesën
Shumica e pronarëve shqiptarë nuk jetojnë në Ulqin gjatë sezonit. Ligji nuk e ndalon që banesën ta menaxhojë dikush tjetër, por detyrimet mbeten të pronarit të regjistruar: lajmërimi i mysafirëve, taksa e qëndrimit, raportet dhe deklarata tatimore. Kur i jepni dikujt prokurë, shkruani në të cilat nga këto detyrime i kryen ai. Prokura nga Kosova ose Shqipëria, me apostilë, pranohet në Mal të Zi pa vërtetim tjetër; pas apostilës përkthehet në malazisht nga përkthyes gjyqësor malazez.
Sipas nenit 102 të Ligjit për turizmin, shitja e strehimit përmes ndërmjetësit të paregjistruar dhe grumbullimi i turistëve në rrugë janë të ndaluara. Kontrolloni që agjencia me të cilën lidhni kontratë të jetë e regjistruar.
Para sezonit: listë e shkurtër
- Fleta G e listës së paluajtshmërisë: ndërtesa ka leje përdorimi?
- Kërkesa në komunën e Ulqinit, të paktën tetë ditë para mysafirit të parë.
- Vendimi për regjistrim në Regjistrin Qendror Turistik dhe kategoria.
- Kategoria e shkruar në çdo shpallje.
- Mënyra e lajmërimit në polici (12 orë) dhe te organizata turistike (24 orë), dhe kush e bën.
- Shuma e taksës së qëndrimit për Ulqinin dhe zgjedhja ndërmjet pagesës për natë dhe paushallit.
- Libri i mysafirëve, faturat, sigurimi dhe raportet mujore.
- Deklarata tatimore deri në fund të prillit, edhe për një verë të zbrazët.
Nëse doni ta jepni banesën në Ulqin me qira
Na dërgoni listën e paluajtshmërisë dhe tregoni si planifikoni qiranë: me Booking, me agjenci apo me qiramarrës afatgjatë. Kontrollojmë nëse ndërtesa mund të regjistrohet, përgatisim kërkesën për regjistrin turistik, ju tregojmë cilat detyrime vlejnë për ju dhe e përgatisim prokurën për atë që do ta menaxhojë banesën. Na kontaktoni.
