Shpallja zakonisht duket kështu: „Shtëpi druri buzë Bunës, 40 m², terracë mbi lumë, 65.000 €." Fotot janë të vërteta, lumi është aty, shtëpiza gjithashtu. Ajo që mungon në shpallje është statusi juridik i vendit ku qëndron shtëpiza. Kjo faqe e shpjegon atë status sipas ligjit dhe sipas programit shtetëror që e rregullon, që të dini çfarë po paguani para se të jepni para.
Përgjigjja e shkurtër: në brigjet e Bunës dhe në Ada Bojanë, toka nuk shitet. As për të huajt, as për shtetasit e Malit të Zi. Ajo që qarkullon nga dora në dorë është një objekt i përkohshëm prej druri mbi tokë shtetërore, me një kontratë qiraje me afat. Nëse pas shitjes ajo kontratë nuk kalon te ju, keni blerë dru.
Burimet, të verifikuara më 27 shtator 2026: Zakon o morskom dobru (Ligji për të mirën detare, Sl. list RCG 14/92, 59/92, 27/94; Sl. list CG 51/08, 21/09, 73/10, 40/11); Zakon o državnoj imovini (21/09, 40/11); Program privremenih objekata u zoni morskog dobra za period 2024–2028 (Ministria e Planifikimit Hapësinor, Urbanizmit dhe Pronës Shtetërore, prill 2024), me pjesët „Desna obala rijeke Bojane" dhe „Lijeva obala rijeke Bojane", dhe me ndryshimet për Budvën, Tivarin dhe Ulqinin (maj 2026); Përfundimi i Qeverisë nr. 10-339/25-433/2 i 11 shkurtit 2025; Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (19/2009, 29/2025); ligji për ratifikimin e marrëveshjes Mal i Zi – Emiratet e Bashkuara Arabe për turizmin dhe zhvillimin e pasurive të paluajtshme (Kuvendi, 3.6.2025). Informacion i përgjithshëm juridik, jo këshillë për një rast konkret.
Shkurt
| Pyetja | Përgjigjja | Baza |
|---|---|---|
| A janë brigjet e Bunës pjesë e të mirës detare? | Po, shprehimisht | Ligji për të mirën detare, neni 2 paragrafi 2 |
| A mund të jetë toka atje pronë private? | Jo | Ligji për pronën shtetërore, neni 9 |
| Çfarë janë shtëpizat? | Objekte të përkohshme, të montueshme dhe të çmontueshme prej druri | Programi 2024–2028, pika 13.1 |
| Ku lejohen shtëpizat e pushimit në të mirën detare? | Vetëm në Ulqin, në Ada Bojanë dhe në brigjet e Bunës | Programi, pika 13.1 |
| A mund të jetë shfrytëzuesi i huaj? | Po, vendas ose i huaj | Ligji për të mirën detare, neni 7 |
| A mund t'ia kaloni kontratën blerësit? | Vetëm me pëlqimin e ndërmarrjes publike | Po ai ligj, neni 9 |
| Çfarë ndodh kur skadon afati? | Shfrytëzimi shuhet me ligj | Po ai ligj, neni 10 pika 4 |
| Kur vdes shfrytëzuesi? | Shuhet, nëse trashëgimtari nuk kërkon kalimin brenda 3 muajve | Po ai ligj, neni 10 pika 1 |
| Vende të reja | Me thirrje publike | Përfundimi i Qeverisë i 11.2.2025 |
| Ishuj dhe brezi kufitar 1 km | Pronësi e ndaluar për të huajt, qiraja afatgjatë e lejuar | ZSPO, neni 415 |
Pse toka nuk shitet: e mira detare
Neni 2 i Ligjit për të mirën detare numëron atë që quhet e mirë detare: bregun e detit, portet, plazhet, grykëderdhjet e lumenjve dhe të tjera. Paragrafi 2 shton një fjali që vlen vetëm për një lumë në gjithë vendin: e mirë detare janë edhe brigjet e ujit të lumit Buna në territorin e Malit të Zi. Buna nuk është det, por ligji e trajton bregun e saj si bregdet.
Pronësinë e rregullon një ligj tjetër. Neni 9 i Ligjit për pronën shtetërore thotë se pasuritë natyrore dhe të mirat në përdorim të përgjithshëm nuk mund të jenë objekt i pronës private. Prandaj asnjë shitës nuk mund t'ju shesë tokën buzë Bunës, dhe asnjë noter nuk mund ta regjistrojë atë në emrin tuaj si pronë.
Ajo që ligji lejon është shfrytëzimi. Sipas nenit 7, e mira detare ose një pjesë e saj mund t'i jepet në shfrytëzim një personi juridik ose fizik, vendas ose të huaj. Kushtet, kohëzgjatjen dhe tarifën i vendos Qeveria me vendim, dhe kontratën e lidh ndërmarrja publike Morsko dobro (neni 8). Objekti i ndërtuar me leje për këtë qëllim bëhet pjesë e të mirës detare, përveç kur ligji parashikon ndryshe (neni 7 paragrafi 3).
Çfarë janë shtëpizat sipas programit shtetëror
Vendndodhjet e objekteve të përkohshme në të mirën detare i përcakton Programi i objekteve të përkohshme në zonën e të mirës detare për periudhën 2024–2028. Programi ka një pjesë të veçantë për bregun e djathtë dhe një për bregun e majtë të Bunës, me numër vendndodhjeje, parcelë kadastrale dhe sipërfaqe për çdo objekt. Parcelat e shënuara në tabelat e shtëpizave janë në zonën kadastrale Shtoji i Epërm (K.O. Gornji Štoj). Në tabela çdo shtëpizë shkruhet si „vikend kućica" dhe klasifikohet si „objekt i përkohshëm i montueshëm dhe i çmontueshëm".
Pika 13.1 e pjesës së përgjithshme të programit vendos rregullat:
- shtëpizat e pushimit në të mirën detare parashikohen vetëm në komunën e Ulqinit, në Ada Bojanë, përkatësisht në brigjet e Bunës, në vendndodhjet e caktuara në pjesën grafike;
- programi i njeh shtëpizat ekzistuese si gjendje e konstatuar;
- në rast rindërtimi ose ndërtimi të ri, sipërfaqja nuk mund të kalojë 45 m²; shtëpizat ekzistuese deri në 45 m² rindërtohen vetëm brenda gabariteve aktuale;
- shtëpizat vendosen si objekte druri të veçuara, të montueshme dhe të çmontueshme, mbi shtylla druri, me kat përdhes, me papafingo ose me një kat, dhe kulmi nuk kalon 3 m, përkatësisht 6 m për dy etazhe;
- elementet prej betoni duhet hequr dhe zëvendësuar me dru;
- te të gjitha objektet ekzistuese lejohet mirëmbajtja brenda gabariteve: kulmi, dyert dhe dritaret;
- uji sigurohet me pus ose cisternë, dhe ujërat e zeza trajtohen me impiant të vogël pastrimi në kurriz të pronarit të objektit; ky detyrim është pjesë e kontratës së qirasë për çdo shtëpizë.
Nga këto rregulla dalin dy përfundime praktike. E para: shtëpiza prej betoni që shihni në foto nuk përputhet me programin, dhe programi kërkon që betoni të zëvendësohet. E dyta: dokumenti që ka vlerë nuk është fatura e ndërtimit, por kontrata e qirasë me Morsko dobro për atë numër vendndodhjeje.
Çfarë ndodh kur „blini" një shtëpizë
Shitësi mund t'ju japë objektin prej druri dhe çelësat. Nuk mund t'ju japë vetë të drejtën për të qëndruar në atë vend. Neni 9 i Ligjit për të mirën detare e thotë drejtpërdrejt: shfrytëzuesi nuk mund t'i kalojë të drejtat dhe detyrimet e tij një personi tjetër pa pëlqimin e ndërmarrjes publike.
Prandaj radha e veprimeve duhet të jetë e kundërt me atë që ndodh zakonisht:
- Kërkoni nga shitësi kontratën e shfrytëzimit me Morsko dobro: numrin e vendndodhjes, afatin, tarifën dhe nëse është paguar.
- Kontrolloni që numri i vendndodhjes në kontratë përputhet me numrin në tabelën e programit dhe që sipërfaqja e objektit nuk e kalon atë të programit.
- Kërkoni që pëlqimi i Morsko dobro për kalimin e kontratës te ju të jetë kusht i marrëveshjes, dhe që paratë të paguhen pas pëlqimit, jo para tij.
- Pa pëlqim, marrëveshja me shitësin është një pagesë për dru dhe për pritje.
Ndalimi i nenit 415 të ZSPO-së (pronë në ishuj dhe në brezin kufitar tokësor prej një kilometri) e mbyll edhe më shumë rrugën e pronës për të huajt. Por i njëjti nen, në paragrafin 5, lejon që i huaji të ketë qira afatgjatë, koncesion dhe marrëveshje të partneritetit publik-privat mbi këto paluajtshmëri njësoj si vendasi. Me fjalë të tjera, rruga ligjore për një shtetas të Kosovës ose të Shqipërisë në Ada Bojanë është e njëjta si për një banor të Ulqinit: kontrata e shfrytëzimit, jo tapia.
Afati: programi mbaron në 2028
Programi është për periudhën 2024–2028. Sipas nenit 10 pika 4, shfrytëzimi i të mirës detare shuhet me ligj kur skadon afati i caktuar. Çdo program i ri mund të ruajë, të zhvendosë ose të heqë vendndodhje. Ndryshimet e majit 2026 për Budvën, Tivarin dhe Ulqinin thonë se për vendndodhjet që kanë kontratë, ndryshimet bëhen me aneks të kontratës ekzistuese, kurse për vendndodhjet e reja zbatohet thirrja publike, sipas Përfundimit të Qeverisë nr. 10-339/25-433/2 të 11 shkurtit 2025.
Kjo nuk është teori. Në qershor 2026 shtypi vendor raportoi se Morsko dobro nisi heqjen e disa shtëpizave në Ada Bojanë pasi vendndodhjet u ishin dhënë shfrytëzuesve të rinj përmes thirrjes publike, ndërsa ish-shfrytëzuesit kishin padi në Gjykatën Administrative. Disa nga objektet ishin në përdorim prej rreth tridhjetë vjetësh. Vlera e objektit nuk e mbrojti vendndodhjen; kontrata e mbrojti ose nuk e mbrojti.
Ligji nuk përmban një rregull të përgjithshëm për kompensimin e objekteve të përkohshme. E vetmja dispozitë për heqjen e tyre është kalimtare, e vitit 1992 (neni 32), dhe ajo e përjashtonte kompensimin përveç kur akti i miratimit e rregullonte ndryshe. Mos llogaritni në kompensim që nuk është i shkruar në kontratën tuaj; lexoni çfarë thotë ajo për heqjen para se të paguani.
Trashëgimia e një shtëpize buzë Bunës
Shumë shtëpiza kanë kaluar ndër breza pa asnjë dokument të ri. Ligji ka një afat të shkurtër që shpesh humbet: sipas nenit 10 pika 1, shfrytëzimi shuhet me vdekjen e shfrytëzuesit nëse brenda tre muajve trashëgimtari nuk kërkon kalimin e miratimit. Tre muaj, jo tre vjet. Për familjet që jetojnë në Kosovë, në Shqipëri ose në diasporë, kjo do të thotë të njoftohet Morsko dobro sa më shpejt pas vdekjes, edhe para se të mbyllet trashëgimia.
Pronat e tjera në Ada dhe projektet e mëdha
Kompleksi turistik në Ada Bojanë drejtohet nga shoqëria HTP „Ulcinjska rivijera". Për çdo parcelë jashtë vendndodhjeve të programit, i huaji ndeshet me nenin 415 të ZSPO-së: Ada është ishull dhe shtrihet buzë kufirit me Shqipërinë, dhe për të dyja kategoritë pronësia e të huajit ndalohet. Programi shtetëror shënon gjithashtu se Delta e Bunës dhe Ada Bojana janë propozuar për mbrojtje si zona natyrore, gjë që mund të kufizojë ndërtimin në të ardhmen.
Në shtyp Ada Bojana përmendet shpesh bashkë me marrëveshjen Mal i Zi – Emiratet e Bashkuara Arabe për turizmin dhe zhvillimin e pasurive të paluajtshme, të ratifikuar nga Kuvendi më 23 prill 2025 dhe të votuar sërish më 3 qershor 2025. Teksti i ratifikuar nuk përmend asnjë vendndodhje: sipas nenit 2 paragrafi 3, kontratat me vendndodhje të saktë lidhen më vonë, veç e veç. Ligji i ratifikimit shton se çdo kontratë e tillë hyn në fuqi vetëm pasi Kuvendi miraton vendimin për disponimin e pronës shtetërore (neni 3). Pra, për momentin marrëveshja nuk i jep askujt të drejtë mbi Ada Bojanën, dhe nuk ia heq askujt.
Për pronat në Shtoj, në Plazhin e Madh dhe në pjesën tjetër të Ulqinit, rregullat e blerjes janë në udhëzuesin tonë të plotë për blerjen e banesës në Ulqin.
Para se të paguani për një shtëpizë: listë kontrolli
- Kontrata e shfrytëzimit me Morsko dobro, në emër të shitësit, me numrin e vendndodhjes.
- Afati i kontratës dhe dëshmia se tarifa është paguar.
- Përputhja e numrit dhe e sipërfaqes me tabelën e programit 2024–2028.
- Nëse objekti ka elemente betoni, çfarë kërkon programi për to.
- Pëlqimi me shkrim i Morsko dobro për kalimin e kontratës te ju, si kusht para pagesës.
- Çfarë thotë kontrata për heqjen e objektit dhe për kompensimin.
- A ka procedurë gjyqësore apo thirrje publike për atë vendndodhje.
Nëse ju ofrojnë një shtëpizë në Ada Bojanë
Na dërgoni shpalljen, kontratën e shitësit me Morsko dobro dhe numrin e vendndodhjes. Kontrollojmë statusin e vendndodhjes në program, afatin dhe detyrimet e kontratës, dhe ju themi çfarë duhet të përmbajë marrëveshja me shitësin që pagesa të lidhet me pëlqimin e Morsko dobro. Na kontaktoni.
