Në Ulqin shpallja më e shpeshtë nuk është banesa, është parcela: „Tokë 1.200 m² në Shtoj, 800 m nga Plazhi i Madh", „Ullishtë me pamje nga deti", „Truall për shtëpi, rrymë e ujë afër". Për një blerës nga Kosova ose Shqipëria këto shpallje duken njësoj. Juridikisht janë tri gjëra krejt të ndryshme, dhe dy prej tyre një i huaj nuk mund t'i blejë fare.
Kjo faqe shpjegon si ta dalloni truallin ndërtimor nga toka bujqësore para se të jepni kapar, çfarë lejon ligji për të huajt, dhe çfarë duhet që mbi parcelë të ngrihet një shtëpi, edhe kur shtëpia është prej druri.
Burimet, të verifikuara më 28 shtator 2026: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (ZSPO, Sl. list CG 19/2009, 29/2025); Zakon o poljoprivrednom zemljištu (Sl. list RCG 15/92, 59/92, 27/94; Sl. list CG 73/10, 32/11); Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 19/2025); Zakon o izgradnji objekata (Sl. list CG 19/2025, 92/2025, 160/2025, 114/2026); Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/2025, 18/2026, 117/2026); Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma. Informacion i përgjithshëm juridik, jo këshillë për një rast konkret.
Shkurt
| Pyetja | Përgjigjja | Baza |
|---|---|---|
| Truall ndërtimor | I huaji e blen si vendasi | ZSPO, neni 412 |
| Tokë bujqësore, ullishtë, livadh, pyll | I huaji nuk mund ta ketë në pronësi | ZSPO, neni 415 paragrafi 1 |
| Përjashtimi | Deri në 5.000 m², vetëm kur objekt i kontratës është ndërtesa e banimit mbi të | ZSPO, neni 415 paragrafi 3 |
| Qira afatgjatë mbi tokë bujqësore | E lejuar, njësoj si për vendasit | ZSPO, neni 415 paragrafi 5 |
| Trashëgimia e tokës bujqësore | E lejuar, njësoj si për shtetasit e Malit të Zi | ZSPO, neni 414 |
| „Do të bëhet ndërtimore së shpejti" | Vetëm nëse një plan i miratuar e parashikon | Ligji për tokën bujqësore, neni 22 |
| Shtëpia, edhe prej druri | Leje ndërtimi nga komuna | Ligji për ndërtimin e objekteve, nenet 31 dhe 32 |
| Objekt montues pa leje ndërtimi | Vetëm objekt i përkohshëm deri në 30 m², sipas programit të komunës | Po ai ligj, nenet 71 dhe 72 |
| Ndërtesa pa leje | Nuk lidhet me rrjetin dhe nuk qarkullon | Po ai ligj, neni 66; Ligji për legalizimin, neni 33 |
Hapi i parë: lexoni çfarë shkruan kadastra, jo shpallja
Para çdo bisede për çmimin kërkoni listën e paluajtshmërisë për parcelën. Në fletën A shkruhet mënyra e përdorimit të tokës, për shembull ara, livadh, ullishtë, pyll, ose tokë ndërtimore. Për ligjin vendos kjo shënim, jo gardhi, jo rruga e re, as fakti që fqinji ka ndërtuar shtëpi.
Një parcelë mes dy shtëpive, e lënë djerrë për vite, mund të jetë ende ullishtë në kadastër. Një ullishtë me pamje nga deti, sado e bukur, për një blerës të huaj është tokë bujqësore.
Çfarë lejon ligji për të huajt
Neni 412 i ZSPO-së thotë se dispozitat e ligjit vlejnë edhe për të huajt, përveç kur ligji ose një marrëveshje ndërkombëtare parashikon ndryshe. Truallin ndërtimor, pra, shtetasi i Kosovës ose i Shqipërisë e blen njësoj si një banor i Ulqinit, pa leje të veçantë.
Neni 415 paragrafi 1 e ndalon kategorikisht pronësinë e të huajit mbi:
- tokën bujqësore;
- pyjet dhe tokën pyjore;
- paluajtshmërinë në brezin kufitar tokësor me thellësi një kilometër dhe në ishuj;
- pasuritë natyrore, të mirat në përdorim të përgjithshëm, monumentet e kulturës me rëndësi të veçantë dhe zonat e mbyllura me ligj.
Nuk është sistem lejesh. Nuk ka zyrë ku kërkohet përjashtim dhe as taksë që e zhbllokon. Për Shtojin e Poshtëm dhe pjesët pranë Bunës ka rëndësi edhe brezi kufitar: Buna është kufi me Shqipërinë, dhe çdo parcelë brenda një kilometri nga vija kufitare tokësore bie nën ndalim.
Përjashtimi i vetëm: shtëpia mbi tokën
Paragrafi 3 i të njëjtit nen lejon që i huaji të fitojë tokë bujqësore ose pyjore deri në 5.000 m², por vetëm kur objekt i kontratës së tjetërsimit (shitje, dhuratë, këmbim) është ndërtesa e banimit që ndodhet mbi atë tokë. Tri kushte njëherësh:
- ndërtesa ekziston dhe është ndërtesë banimi;
- ndërtesa është objekt i kontratës, jo një shtojcë e saj;
- sipërfaqja e tokës nuk kalon 5.000 m².
„Blej ullishten tani dhe ndërtoj më vonë" nuk hyn në përjashtim. As themeli, as leja e premtuar, as projekti. Dhe nëse ndërtesa është ngritur pa leje, shih më poshtë: ajo nuk mund të jetë objekt shitjeje.
Rrugët e hapura
- Qira afatgjatë, koncesion dhe partneritet publik-privat: sipas nenit 415 paragrafi 5, i huaji mund t'i ketë këto mbi tokën bujqësore dhe pyjore njësoj si vendasi. Për bujqësi, ullishtë apo agroturizëm, kjo është rruga e ligjshme.
- Trashëgimia: sipas nenit 414, i huaji e trashëgon paluajtshmërinë njësoj si shtetasi i Malit të Zi, edhe tokën bujqësore. Familja që ka ullishte në Ulqin prej brezash nuk e humbet atë pse trashëgimtari jeton në Prishtinë.
- Rishitja: sipas nenit 417, i huaji mund ta shesë vetëm një vendasi ose një të huaji që ka të drejtë ta fitojë atë lloj toke. Për tokën e trashëguar kjo e ngushton rrethin e blerësve.
Pas ndryshimit të vitit 2025 (Sl. list CG 29/2025), neni 415 paragrafi 4 u jep personave nga shtetet e BE-së të njëjtat kushte si vendasve. Ky paragraf zbatohet vetëm nga dita e anëtarësimit të Malit të Zi në BE (neni 422a) dhe nuk vlen për shtetasit e Kosovës apo të Shqipërisë.
Po sikur të blej përmes një shoqërie malazeze?
Ndalimi i nenit 415 i drejtohet personit të huaj. Një shoqëri e themeluar dhe e regjistruar në Mal të Zi, sipas ligjit për shoqëritë, është person juridik vendas, edhe kur ortakët janë të huaj. Kjo nuk është shkurtore pa kosto: toka i përket shoqërisë, jo juve; shoqëria ka detyrime të vazhdueshme kontabiliteti, tatimi dhe regjistrimi të pronarit përfitues; dhe një shoqëri e krijuar vetëm për të mbajtur një ullishte është pozicion i dobët kur kontestohet. Nëse qëllimi është përdorimi, qiraja afatgjatë shpesh është rruga më e pastër.
„Do të bëhet ndërtimore së shpejti"
Ky është premtimi më i shpeshtë në shitjen e tokës bujqësore në bregdet. Ligji për tokën bujqësore e mbyll pyetjen: sipas nenit 22, ndryshimi i qëllimit të tokës bujqësore mund të bëhet vetëm nëse plani urbanistik, përkatësisht plani hapësinor me elaborim të hollësishëm, e parashikon këtë ndryshim.
Pra pyetja e drejtë nuk është „a do të bëhet ndërtimore?", por „cili plan i miratuar e parashikon, dhe a mund ta shoh?". Sipas Ligjit për rregullimin e hapësirës, plani është dokument publik (neni 16), dhe dokumentet planore mbahen në Regjistrin e dokumenteve planore të Ministrisë, ku shikimi është i lirë dhe pa pagesë (neni 20). Nëse shitësi nuk e tregon planin, premtimi nuk ka vlerë.
Për të ndërtuar: leja e ndërtimit, edhe për shtëpinë prej druri
Neni 31 i Ligjit për ndërtimin e objekteve është i shkurtër: objekti ndërtohet me leje ndërtimi, dhe ndërtimi pa leje është i ndaluar. Materiali nuk e ndryshon rregullin. Shtëpia prej druri, shtëpia e parafabrikuar, shtëpia „e montueshme" që vjen me kamion: nëse është shtëpi banimi, i nevojitet leje ndërtimi.
- Kush e jep: për shtëpinë familjare leja jepet nga organi i komunës, pra nga komuna e Ulqinit; Ministria jep leje vetëm për objektet shtetërore, ndërtesat me 3.000 m² e më shumë dhe hotelet me katër ose pesë yje (neni 32).
- Çfarë kërkohet për shtëpinë familjare: projekti kryesor, pëlqimi i arkitektit të qytetit për zgjidhjen ideore, deklarata e projektuesit, dëshmia e së drejtës mbi truallin ndërtimor, dëshmia e tarifës së ndërtimit dhe dokumentet e tjera të ligjeve të veçanta (neni 34 paragrafi 2). Dëshmia e së drejtës mund të jetë lista e paluajtshmërisë, por edhe kontrata e qirasë ose e koncesionit.
- Pa leje, pa rrjet: kantieri dhe objekti i ndërtuar pa leje nuk mund të lidhet me infrastrukturën (rrymë, ujë, kanalizim) (neni 66).
- Kontrolli: ligji krijon Regjistrin qendror të ndërtimit, që e mban Ministria, me lejet e ndërtimit dhe të përdorimit (neni 65). Kur shitësi thotë „ka leje", kërkoni numrin dhe kontrollojeni.
Po objekti i montueshëm pa leje?
Ligji njeh një kategori objektesh pa leje ndërtimi: objektet e përkohshme. Sipas nenit 71, këto janë objekte që nuk përcaktohen nga plani, ndër to objektet e montueshme deri në 30 m² dhe objektet e thjeshta deri në 20 m². Ato vendosen vetëm sipas programit të objekteve të përkohshme që miraton kuvendi i komunës për pesë vjet (neni 72). Objekti i përkohshëm nuk është mënyrë për të ngritur shtëpi banimi në ullishten tuaj pa leje.
Shtëpizat prej druri buzë Bunës janë rast i veçantë i këtij regjimi, mbi të mirën detare; i kemi shpjeguar në udhëzuesin për shtëpizat në Ada Bojanë.
Kur parcela ka tashmë një shtëpi pa leje
Në Shtoj dhe në rrethinat e Ulqinit shumë shtëpi janë ngritur pa leje. Për blerësin kjo ka tri pasoja:
- sipas nenit 33 të Ligjit për legalizimin e objekteve pa leje, objekti pa leje nuk mund të jetë në qarkullim juridik: nuk shitet, dhe në të nuk ushtrohet veprimtari, as qira turistike;
- afati që pronari të nisë regjistrimin në kadastër është 14 gusht 2027 (neni 48, i ndryshuar me Sl. list CG 117/2026); pas tij inspektori nxjerr vendim për prishje;
- deri më 14 gusht 2028 kadastra shënon ndalimin e tjetërsimit te objektet pa vendim legalizimi (neni 51).
Kombinimi me nenin 415 është i rrezikshëm: një shtëpi pa leje mbi ullishte nuk e plotëson përjashtimin e 5.000 m², sepse ndërtesa nuk mund të jetë objekt i shitjes. Kontrolloni fletën G të listës së paluajtshmërisë para kaparit.
Pagesa dhe tatimi
Pagesa për paluajtshmëri me vlerë 10.000 € e më shumë, edhe sipas parakontratës, duhet të kalojë nga ose në një llogari në bankë malazeze (Ligji për parandalimin e pastrimit të parave, neni 65a). Tatimin mbi qarkullimin e paguan blerësi, progresivisht 3%, 5% dhe 6%, mbi vlerën e tregut. Rregullat e plota, kontratën te noteri në shqip dhe kaparin i gjeni në udhëzuesin për blerjen e banesës në Ulqin.
Para kaparit për një parcelë: listë kontrolli
- Fleta A: tokë ndërtimore apo bujqësore, pyll, ullishtë?
- Distanca nga kufiri tokësor, sidomos pranë Bunës.
- Plani i miratuar për parcelën në Regjistrin e dokumenteve planore.
- Nëse ka shtëpi: leja e ndërtimit dhe e përdorimit, dhe shënimet në fletën G.
- Nëse parcela është bujqësore: a hyn në përjashtimin e 5.000 m² me ndërtesë banimi, apo rruga është qiraja afatgjatë?
- Pagesa përmes bankës malazeze dhe llogaritja e tatimit mbi qarkullimin.
Nëse keni gjetur një parcelë në Ulqin
Na dërgoni numrin e parcelës ose listën e paluajtshmërisë. Kontrollojmë kategorinë e tokës, planin që vlen për të, brezin kufitar dhe statusin e çdo ndërtese mbi të, dhe ju themi nëse mund ta blini, në çfarë forme, dhe çfarë duhet për të ndërtuar. Na kontaktoni.
