Chi compra casa al mare in Montenegro arriva con un'abitudine precisa: in Italia le spese condominiali si ripartiscono per millesimi e l'assemblea approva preventivo e rendiconto. In Montenegro le parole si somigliano, ma il meccanismo è scritto nella Legge sulla manutenzione degli edifici residenziali: una formula per il contributo mensile, un conto obbligatorio, destinazioni elencate e una fattura che vale già come titolo esecutivo.
Questa pagina riguarda il denaro: quanto si paga, chi può toccarlo, che cosa succede quando qualcuno non paga o quando si rompe qualcosa. Come vota l'assemblea e chi è l'amministratore sono spiegati in assemblea e amministratore in Montenegro.
Come si calcola la quota: superficie netta e costi reali
Per l'articolo 16, comma 1, i costi della manutenzione ordinaria, dei lavori necessari e dei lavori urgenti sono a carico dei proprietari in proporzione alla superficie netta della loro parte speciale, secondo i costi effettivi.
Il comma 2 aggiunge l'anticipo mensile da versare sul conto comune dell'edificio:
- 1 punto per m² di superficie netta residenziale o commerciale;
- 0,5 punti per m² di superficie netta non residenziale, che la legge elenca: soffitte comuni, lavanderie, stenditoi, corridoi, atri, cantine, garage e posti auto.
Il comma 5 chiude il caso dei box venduti a parte: i costi dei lavori sulle parti speciali che appartengono solo ad alcuni proprietari — cantine, garage, posti auto — sono a carico di quei proprietari.
Il valore del punto, e il suo minimo
Il comma 3 contiene l'unica cifra della formula: il valore del punto lo fissa l'assemblea dei proprietari e non può essere inferiore a 0,20 €. Due appartamenti identici in due edifici possono quindi pagare importi diversi, del tutto legittimamente.
Il comma 4 interessa chi compra in un residence sulla costa: in un edificio in zona turistica il valore del punto può essere stabilito dal contratto di trasferimento della proprietà, oppure da un contratto separato tra i proprietari. Il Suo contributo può essere già scritto nel contratto d'acquisto prima che un'assemblea si riunisca.
Poi c'è il passaggio che rende la cifra esigibile. L'articolo 20 obbliga l'autorità locale competente a calcolare d'ufficio, con un provvedimento (rješenje), l'importo e le modalità di pagamento, in conformità alla delibera dell'assemblea o al contratto del comma 4. Il provvedimento indica nome e cognome del proprietario e la superficie per cui è calcolato; l'autorità raccoglie questi dati entro 15 giorni dalla richiesta dell'amministratore. E il provvedimento è un titolo esecutivo nel procedimento di esecuzione.
Il primo anno lo paga il costruttore
Per chi compra in un edificio nuovo, il comma 6 dell'articolo 16 è la regola più preziosa. In deroga al criterio generale, l'investitore — cioè il soggetto a cui è stato rilasciato il permesso di costruire — deve sostenere da solo i costi di manutenzione ordinaria, lavori necessari e lavori urgenti, organizzare la manutenzione e attivarsi per costituire gli organi di gestione, per un anno dal trasferimento della proprietà di almeno una parte speciale dall'investitore a un acquirente, ovvero dall'iscrizione di quel trasferimento in catasto.
L'anno parte dalla prima vendita dell'edificio, non dalla Sua: chi compra per ultimo può trovarlo quasi finito.
Il comma 7 obbliga l'investitore a comunicare quel primo trasferimento all'ispettore per l'edilizia abitativa entro 15 giorni dall'iscrizione. E l'articolo 38 punisce l'investitore persona giuridica che non rispetta questo obbligo del primo anno con una sanzione da 500 a 10.000 €.
Una precisazione di lettura: la deroga del comma 6 riguarda la regola su chi sostiene i costi (comma 1); il testo non dice espressamente che nello stesso anno venga meno l'anticipo mensile del comma 2. Se nel primo anno Le arriva una richiesta di pagamento, la domanda da porre è a quale titolo e su quale conto.
Chi non paga: tre mesi, poi otto giorni
Primo: la fattura dell'importo dovuto per manutenzione ordinaria, lavori necessari e urgenti è un titolo esecutivo (art. 16, comma 8). Non serve prima una causa per accertare il credito.
Secondo: se un proprietario non paga l'importo mensile per più di tre mesi, l'amministratore deve avviare l'esecuzione su quel titolo entro otto giorni dalla scadenza (art. 16, comma 10). Non è una facoltà: l'articolo 40 punisce l'amministratore che non lo fa con una sanzione da 500 a 10.000 € se è una persona giuridica, da 30 a 2.000 € se è una persona fisica.
Terzo: il mancato pagamento non è solo un debito. Tra le infrazioni (prekršaj) dell'articolo 37 c'è anche il proprietario che non versa l'importo mensile: da 30 a 2.000 € per la persona fisica, da 500 a 10.000 € per la persona giuridica. Controlla l'ispettore comunale (art. 34).
Per chi paga dall'Italia con bonifici saltuari, tre mesi senza pagamenti non sono una dimenticanza tollerata: sono il termine dopo il quale la legge obbliga l'amministratore ad agire.
Se vendo, chi tiene il saldo?
"Chi paga le spese in caso di vendita" è una domanda che ogni compravendita italiana conosce. In Montenegro una frase dell'articolo 17, comma 2, risolve metà del problema: il proprietario che ha alienato la sua parte speciale non ha diritto di chiedere la restituzione dei fondi versati sul conto comune.
Per chi vende, il saldo resta all'edificio; per chi compra, il fondo accumulato è parte di ciò che acquista.
L'altra metà — gli arretrati del venditore — la Legge sulla manutenzione non la regola: non contiene una norma che li trasferisca al compratore. È una clausola da scrivere nel contratto, con una dichiarazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti alla data del rogito.
Il conto comune: chi lo apre, chi può usarlo, chi lo perde
L'articolo 19 obbliga l'amministratore ad aprire il conto comune dell'edificio. Prima servono un numero di registrazione e un codice di attività, ottenuti attraverso una catena di passaggi da otto giorni ciascuno tra amministratore, autorità locale e ufficio di statistica: un edificio senza conto è di solito un edificio fermo in quella catena. Se gli organi di gestione sono costituiti per ingressi separati, si apre un conto per ciascun ingresso.
Chi dispone del denaro? L'articolo 18 elenca le destinazioni — manutenzione ordinaria, lavori necessari, lavori urgenti, rimborso di un prestito contratto per finanziarli e altri costi di manutenzione — e dice che ne dispone l'amministratore. Se gli organi di gestione non sono stati costituiti, l'articolo 17, comma 1, affida i fondi ai proprietari o all'amministratore provvisorio. Il comma 4 ammette anche il cofinanziamento con soggetti interessati e il credito a condizioni agevolate che l'ente locale può offrire.
Il controllo sta nell'articolo 21: relazione scritta entro 30 giorni dai lavori maggiori e relazione annuale, con lavori, prezzi e stato del conto, pubblicata in bacheca e consultabile da ogni proprietario.
Quando l'amministratore se ne va, la legge chiude la porta del conto. Deve comunicare la cessazione del mandato all'autorità locale entro 10 giorni e, entro sette giorni, consegnare al nuovo amministratore, al presidente dell'assemblea o all'autorità locale la relazione sui fondi del conto comune, il timbro e la documentazione. L'autorità locale, entro tre giorni dalla comunicazione, avvisa la banca per la revoca dell'autorizzazione a disporre dei fondi del conto.
Le tre liste di lavori
La legge non conosce la categoria generica "riparazioni": l'articolo 9 ne conosce tre, ciascuna con il suo elenco. Nella manutenzione ordinaria (articolo 10) rientrano anche i servizi periodici di ascensori con controllo di sicurezza, antincendio, autoclavi e pompe — la voce che nei residence pesa di più. I lavori urgenti (articolo 12) sono definiti dallo scopo: vanno eseguiti senza indugio per proteggere vita, salute e beni, ma solo fino al risanamento dello stato esistente; la ricostruzione che segue è un lavoro necessario.
| Tipo di lavori | Che cosa comprende | Chi agisce | Fonte |
|---|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria | tinteggiature, serramenti, tetti, luci, servizi periodici di ascensori e impianti | assemblea e amministratore | art. 10 |
| Lavori necessari | strutture, impianti da sostituire, facciata, isolamento, ascensore | assemblea | art. 11 |
| Lavori urgenti | gas, riscaldamento, rotture di acqua e scarichi, elettricità, tetto, statica | l'amministratore, senza indugio | art. 12 |
| Urgenti non eseguiti | esecuzione a carico dell'edificio, fattura esecutiva | l'autorità locale | art. 15 |
Lavori urgenti senza delibera: chi può, chi paga
L'articolo 12 mette l'obbligo sull'amministratore, che deve far eseguire i lavori urgenti senza indugio — anche dentro una parte speciale, se il proprietario non li esegue e sono necessari per la manutenzione delle parti comuni e dell'edificio. Il comma 4 dice chi paga in quel caso: le somme prelevate dal conto comune devono essere rimborsate dal proprietario della parte speciale in cui i lavori sono stati eseguiti. Non rimborsarle è anch'essa un'infrazione dell'articolo 37.
Il comma 5 copre l'edificio senza organi di gestione: sono i proprietari stessi a dover assicurare i lavori urgenti e i relativi fondi, in proporzione alla superficie netta, secondo i costi effettivi.
L'articolo 13 impone a Lei un obbligo parallelo: avvisare l'amministratore appena viene a conoscenza della necessità di lavori urgenti e segnalare i danni che minacciano altre parti dell'edificio. Quando il pericolo incombe, ogni proprietario deve adottare le misure necessarie anche senza il consenso degli altri.
La regola sui rimborsi è all'articolo 17, comma 3: chi ha fatto eseguire a proprie spese lavori sulle parti comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto di regresso — salvo i lavori urgenti. Chi ridipinge le scale di sua iniziativa ha fatto un regalo all'edificio; chi chiude di notte una condotta comune rotta conserva il suo credito.
Se nessuno interviene: il Comune, la fattura e la porta di casa
L'articolo 15 è l'ultima rete. Se l'amministratore o l'assemblea non assicurano i lavori urgenti, l'autorità locale deve farli eseguire, fino al livello di risanamento dello stato esistente, a carico dell'edificio; i proprietari rimborsano nei termini e nei modi che l'autorità stabilisce. E la fattura dei lavori urgenti eseguiti è un titolo esecutivo.
Il proprietario deve consentire i lavori ordinari, urgenti e necessari e l'accesso delle persone autorizzate alla sua unità. Se servono lavori necessari o urgenti, il proprietario non è nell'unità e non si sa dove si trovi, si può entrare senza il suo consenso su ordine dell'ispettore per l'edilizia abitativa, o dell'autorità locale tramite l'ispettore comunale, se è indispensabile per salvare persone e beni.
Se l'appartamento è affittato, i costi possono passare all'utilizzatore che li ha assunti per contratto (art. 16, comma 9); la locazione che sopravvive al cambio di proprietario è in comprare casa con inquilino.
Che cosa fare, in concreto
- Chieda il valore del punto, non la cifra mensile — minimo 0,20 € (art. 16).
- In un residence, legga il contratto di trasferimento: può aver già fissato il punto (art. 16, comma 4).
- In un edificio nuovo, chieda la data della prima vendita: da lì corre l'anno a carico dell'investitore (art. 16, comma 6).
- Non lasci passare tre mesi senza pagare (art. 16, comma 10).
- Prima del rogito, chieda l'ultima relazione e lo stato dei pagamenti del venditore: il saldo resta all'edificio (art. 17), gli arretrati si regolano nel contratto.
- Non commissioni da solo lavori sulle parti comuni: senza autorizzazione non c'è regresso, salvo i lavori urgenti (art. 17, comma 3).
- Lasci chiavi e un contatto all'amministratore: l'alternativa è l'ingresso senza consenso (art. 15).
Se l'immobile è intestato a più persone, la ripartizione interna tra comproprietari segue un'altra legge: vedi comproprietà in Montenegro. Se invece una delibera su spese o lavori Le sembra illegittima, i termini per contestarla sono in impugnare una delibera condominiale.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
Quasi tutti gli operatori intorno a una compravendita immobiliare sono pagati dalla compravendita. La provvigione dell'agente dipende dalla conclusione. L'ufficio vendite del costruttore lavora per il costruttore — ed è lo stesso costruttore che, nel primo anno, dovrebbe pagare la manutenzione. L'amministratore è incaricato dall'assemblea, non da Lei individualmente.
Non percepiamo provvigioni da venditori, costruttori, agenti o intermediari — in nessuna forma e in nessuna pratica. Il nostro unico ricavo è l'onorario che Lei paga, e non aumenta se firma. Dirle di non procedere non ci costa nulla.
In concreto: chiediamo il valore del punto, la data della prima vendita e l'ultima relazione prima del rogito e non dopo la prima fattura; leggiamo la clausola sul punto nel contratto di trasferimento; e mettiamo per iscritto che l'operazione non dovrebbe procedere quando è questa la risposta. Dove la pratica richiede rappresentanza davanti a un'autorità o a un giudice montenegrino, se ne occupa un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro con cui collaboriamo.
Un limite non negoziabile: siamo giuristi, non consulenti finanziari abilitati. Non diamo consigli su strumenti finanziari e non Le diciamo se un immobile renderà. Proteggiamo la Sua posizione giuridica — titolo, contratto, iscrizione, status e i termini che decidono tutti e quattro.
Prima del rogito, o prima di pagare quella fattura
Ci invii il contratto di trasferimento, la superficie netta risultante dal catasto, l'ultima relazione dell'amministratore e l'eventuale fattura o provvedimento ricevuto. Le diremo quale dovrebbe essere l'anticipo secondo la formula di legge, se il punto è fissato per contratto, se l'anno a carico dell'investitore è in corso e che cosa comporta un avviso già arrivato. Se un termine è già in corso, lo indichi nel messaggio.
Quadro normativo aggiornato a settembre 2026, letto dal testo consolidato della Legge sulla manutenzione degli edifici residenziali, Gazzetta ufficiale del Montenegro 41/2016, 84/2018, 111/2022 (decisione della Corte costituzionale U-I n. 40/20 del 28 luglio 2022), 140/2022 e 84/2024. È in preparazione una bozza di nuova legge sulla gestione e manutenzione degli edifici residenziali, che non è diritto vigente. Questo contenuto è informazione generale su un regime normativo, non consulenza su una specifica operazione.