Nel diritto montenegrino esiste un'azione che non chiede chi sia il proprietario.
Non legge il foglio catastale. Non pesa il contratto. Non si cura del fatto che chi la propone abbia o meno un titolo per stare lì. Pone due sole domande — quale fosse l'ultimo stato del possesso e che cosa lo abbia turbato — e poi ripristina il primo e fa cessare il secondo.
Si chiama smetanje državine ed è regolata dagli articoli da 385 a 411 della Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. Per il proprietario che arriva in primavera e trova le serrature cambiate, una recinzione spostata o una strada sbarrata, è di solito lo strumento giusto. E scade in fretta.
Avvertenza per tutta la pagina: qui si espone solo diritto montenegrino. Termini e durate che conoscete dall'Italia non si trasferiscono e non sono usati come confronto numerico. Se il problema è la comproprietà anziché il possesso, vedi comproprietà, quota e divisione.
Il possesso è un fatto, non un diritto
L'articolo 385 è la base: il possesso è potere di fatto sulla cosa.
Non titolo. Non contratto. Potere di fatto. Ce l'ha il conduttore. Ce l'ha chi ha preso l'immobile illecitamente — ed è su quest'ultimo punto che l'azione sorprende.
La legge classifica il possesso senza cambiare chi possa usare il rimedio:
- Articolo 389 — possesso legittimo: si fonda su un valido titolo giuridico richiesto per acquistare il diritto il cui contenuto il possessore esercita. Il possesso dell'erede è legittimo se lo era quello del defunto.
- Articolo 390 — possesso di buona fede: quando il possessore non sa e non può sapere di non essere titolare del diritto. La buona fede si presume. Per la persona giuridica si valuta sul suo rappresentante.
- Articolo 391 — possesso viziato (manljiva): acquisito con violenza, inganno, abuso di fiducia o altri comportamenti simili.
Tenete a mente queste tre etichette: contano moltissimo per acquistare la proprietà nel tempo — e, come vedremo, quasi per nulla nell'azione possessoria.
Due regole che tengono vivo il possesso mentre siete altrove
I proprietari stranieri passano fuori la maggior parte dell'anno, quindi queste due norme lavorano molto.
Articolo 401. Il possesso si perde quando il possessore cessa di esercitare il potere di fatto. Ma: il possesso non si perde se il possessore è temporaneamente impedito di esercitarlo indipendentemente dalla propria volontà. E il possesso, una volta acquistato, si considera continuare ininterrottamente — chi sostiene che è cessato deve provare le circostanze che lo hanno fatto cessare.
Articolo 400. Il possessore attuale che provi di aver posseduto in passato si presume abbia posseduto anche nel frattempo. E il possesso ripristinato in un giudizio possessorio, o recuperato con autotutela consentita, si considera mai interrotto.
Articolo 397 completa il quadro per gli immobili ereditati: l'erede diviene possessore nel momento in cui si apre la successione, indipendentemente da quando abbia acquisito il potere di fatto sulla cosa. Se il possesso del defunto è passato a due o più coeredi, tutti sono divenuti compossessori, salvo diversa disposizione testamentaria o del giudice della successione.
Un erede all'estero che non ha mai messo piede nella casa ne è, in diritto, già possessore.
L'azione
Articolo 402: ogni possessore di cose e di diritti ha diritto alla tutela dalla turbativa o dallo spoglio del possesso — smetanje državine.
Due forme, e contano per ciò che si chiede al giudice. La turbativa (uznemiravanje) è l'ingerenza che non toglie: una recinzione sulla strada, il vicino che parcheggia nel cortile, l'accesso ostacolato. Lo spoglio (oduzimanje) è l'estromissione: serrature cambiate, appartamento occupato.
L'autotutela e le sue tre condizioni
L'articolo 403 consente l'autotutela — ma le condizioni sono cumulative e strette.
Il possessore ha diritto all'autotutela contro chi lo turba illecitamente nel possesso o gliel'ha tolto, a condizione che il pericolo sia immediato, che l'autotutela sia necessaria e che il modo del suo esercizio corrisponda alle circostanze in cui il pericolo esiste.
Lo stesso diritto spetta, alle stesse condizioni, al pritežalac — il detentore che esercita il potere di fatto per altri.
Leggete quelle tre condizioni come una lista di verifica, non come una licenza. Pericolo immediato, non una situazione vecchia di due settimane. Necessaria — nessun'altra via disponibile. E proporzionata alle circostanze. L'autotutela esercitata fuori da esse non è una difesa: è un nuovo illecito, e con l'articolo 391 rende viziato il vostro stesso possesso.
Trenta giorni, e l'anno esterno
L'articolo 404 è la norma che decide la maggior parte di questi casi prima ancora di arrivare al merito.
La tutela giudiziale dalla turbativa o dallo spoglio può essere chiesta entro 30 giorni dal giorno in cui si è appreso della turbativa e dell'autore, e al più tardi entro un anno dalla turbativa avvenuta (giudizio per turbativa del possesso).
Due orologi che corrono insieme:
- L'orologio soggettivo — 30 giorni, dal giorno in cui avete saputo sia della turbativa sia di chi l'ha compiuta. Sapere della recinzione ma non di chi l'ha costruita non lo fa partire; saperlo entrambi sì.
- L'orologio oggettivo — un anno dalla turbativa stessa, qualunque cosa sapeste.
Lo stesso articolo estende entrambi i termini agli eredi e successori che erano a conoscenza dell'acquisto illecito del possesso da parte del predecessore.
Per chi visita a luglio e scopre qualcosa fatto a marzo, l'aritmetica è impietosa: l'orologio soggettivo parte a luglio, ma l'anno oggettivo corre già da marzo.
Che cosa guarda il giudice — e che cosa si rifiuta di guardare
L'articolo 405 è la ragione per cui questo rimedio è rapido, e la ragione per cui sconcerta.
Il giudice accorda tutela secondo l'ultimo stato del possesso e la turbativa avvenuta, restando privi di influenza il diritto al possesso, il titolo del possesso e la buona fede del possessore.
Il giudice non giudica la proprietà. Non legge il vostro contratto. Ripristina la situazione com'era e vieta la ripetizione.
Poi la frase che discende da quella logica e continua a sorprendere:
Il possessore che ha acquistato il possesso con violenza, clandestinamente o abusando della fiducia ha diritto alla tutela — salvo verso la persona dalla quale ha ottenuto il possesso in tal modo, se non sono decorsi i termini dell'articolo 404.
Quindi chi occupa ha l'azione possessoria verso tutti tranne chi ha estromesso, e persino verso costui una volta decorsi i termini. Il rimedio protegge lo stato di fatto, non la parte meritevole. Se riprendete la vostra proprietà con la forza dopo che gli orologi sono scaduti, potreste ritrovarvi convenuti.
Che cosa può ordinare il giudice
Articolo 406: la decisione dispone il divieto di ulteriore turbativa del possesso sotto minaccia di sanzione pecuniaria, o la restituzione del possesso tolto, oltre alle altre misure necessarie a proteggere da ulteriori turbative.
E poi un limite da conoscere prima di spendere per la causa:
Quando la turbativa del possesso è stata compiuta mediante costruzione, il giudice nel giudizio possessorio non può disporre il ripristino dello stato precedente se la demolizione dell'opera eretta costituirebbe un danno notevole.
Se il vicino ha costruito invece che semplicemente recintato, la via possessoria può non ottenere la rimozione dell'opera. Non vi lascia senza azione: significa che la questione dell'opera appartiene a un altro giudizio, più lento, e che l'azione possessoria sta facendo qualcosa di più circoscritto.
Chi può agire contro chi
È qui che il capitolo diventa davvero utile nelle situazioni di locazione, famiglia e comproprietà.
Articolo 407. Il possessore diretto può chiedere tutela anche contro il possessore indiretto. Un conduttore può agire in via possessoria contro il locatore che ha cambiato le serrature.
Articolo 409. Il possessore effettivo — diretto e indiretto — gode della tutela possessoria nei confronti della persona iscritta nel catasto che non ha il possesso della cosa.
Da rileggere, se state comprando. L'iscrizione non vince una causa possessoria. Il nome sul foglio, restando fuori dall'immobile, non può servirsene da sé: deve passare per il procedimento come chiunque.
Articolo 410. Ha diritto alla tutela possessoria anche chi detiene una parte dell'immobile — un appartamento, altri locali e simili.
Articolo 411. Il compossessore gode di tutela ai sensi dell'articolo 405 sia verso i terzi sia nei rapporti reciproci con gli altri compossessori, quando uno impedisce all'altro il modo di esercizio del potere di fatto sulla cosa esistente fino a quel momento.
Quest'ultima è il caso dei fratelli: due coeredi usano la casa secondo uno schema consolidato, uno cambia le serrature, e l'altro ha un'azione possessoria contro di lui — senza che nessuno debba prima provare quote o titolo.
Che cosa fare nella prima settimana
- Fissate le due date: quando è avvenuta la turbativa e quando ne avete saputo insieme all'identità dell'autore. Sono quelle a decidere se l'articolo 404 è ancora aperto.
- Fotografate e datate lo stato precedente, se ne avete traccia: il giudice decide sull'ultimo stato del possesso, quindi la prova di quale fosse quello stato è la causa.
- Non riprendetevela con la forza se l'articolo 403 non è davvero soddisfatto in tutte e tre le condizioni. Fuori da esse l'autotutela vi trasforma da attori in convenuti e rende viziato il vostro possesso con l'articolo 391.
- Se la turbativa è una costruzione e non una barriera, chiedete consiglio prima di agire: l'articolo 406 limita ciò che un giudice possessorio può ordinare sulle opere.
- Se avete ereditato, ricordate l'articolo 397: siete possessori da quando la successione si è aperta, che siate stati o meno sull'immobile.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenzie o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota su contratti che esaminiamo.
L'attività che richiede rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità montenegrina è svolta da un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: stabilire l'ultimo stato del possesso e le due date dell'articolo 404, raccogliere le prove di quello stato e preparare il fascicolo per l'avvocato — rapidamente, perché è il rimedio che scade.
Se è già successo
Inviateci com'era l'immobile prima, che cosa è cambiato, quando è cambiato, quando l'avete scoperto e chi l'ha fatto. Se siete entro i termini dell'articolo 404 è una causa rapida. Se l'anno oggettivo è passato, è un altro caso e ve lo diremo invece di depositare qualcosa che non può riuscire.