Chi possiede un appartamento in Montenegro scopre quasi sempre la lite condominiale al passato. Il contratto per la facciata è firmato. La sopraelevazione è approvata. Il locale al piano terra estrae fumi nel cortile da tutta l'estate.
A quel punto la domanda non è più che cosa dovrebbe fare l'assemblea. È che cosa si può ancora fare contro quello che ha fatto. Una risposta c'è, ed è più stretta di quanto un proprietario italiano si aspetti, perché è appesa a un termine.
Un avvertimento preliminare, che vale per tutta questa pagina: qui si parla solo di diritto montenegrino. I termini, i quorum e i rimedi che conoscete dall'Italia non si trasferiscono, e non vengono usati qui come metro di paragone numerico. Le parole italiane servono solo a orientarsi.
Due leggi, e una sola contiene un tribunale
Un edificio residenziale montenegrino sta contemporaneamente sotto due leggi.
La Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) governa i soldi e i lavori: chi vota, che cosa fa l'amministratore, dove sta il conto comune, che cosa controlla l'ispettore. Quel livello è già trattato nella pagina su assemblea e amministratore in Montenegro.
La Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 e 29/2025) governa invece la proprietà: che cosa è l'edificio come soggetto, che effetto ha una delibera su chi ha votato contro, e che cosa un vicino può pretendere dall'altro.
La distinzione ha una conseguenza molto concreta. Nel testo della legge sulla manutenzione non compare la parola *sud* — tribunale — nemmeno una volta: niente azione, niente annullamento, nessun giudice. Tutti i termini processuali di questa materia stanno nella legge sui rapporti di proprietà. Le due leggi non si ignorano: l'articolo 33 della legge sulla manutenzione manda l'ispettore a verificare obblighi definiti dall'articolo 178 della legge sui rapporti di proprietà. Sono complementari, non concorrenti.
Una nota sulle modifiche, perché viene letta male spesso. La legge sui rapporti di proprietà è stata modificata una sola volta, nel 2025. Quella modifica ha toccato tre cose soltanto: l'articolo 415 sugli acquisti da parte di stranieri, l'articolo 416 e un nuovo articolo 422a. Gli articoli da 161 a 192 sulla proprietà per piani e da 250 a 268 sui rapporti di vicinato restano nel testo del 2009.
L'edificio è una persona giuridica, e questo decide chi si cita
L'articolo 163 è breve e pesante: l'edificio residenziale ha la capacità di persona giuridica negli atti giuridici relativi alla manutenzione e all'uso dell'edificio.
Per un proprietario questo risolve l'identità della controparte. Una lite sul contratto di facciata, sul conto di manutenzione o sul programma dei lavori non è una lite contro trentanove comproprietari uno per uno.
Vale anche al contrario. Quando è l'edificio ad agire in giudizio, l'esito ricade sui proprietari — ed è esattamente per questo che esiste l'articolo 192.
Che cosa si decide per alzata di mano, e che cosa no
L'articolo 186 fissa le soglie.
L'assemblea delibera se è presente più della metà dei suoi membri, e ogni proprietario ha un voto.
- Manutenzione ordinaria e lavori urgenti: maggioranza dei presenti.
- Tutto ciò che eccede la manutenzione ordinaria — la legge nomina espressamente la sopraelevazione (*nadogradnja*), la trasformazione di parti esclusive o comuni in locali commerciali e i lavori necessari — richiede il consenso dei membri titolari di più della metà della superficie complessiva delle parti esclusive dell'edificio.
Questa seconda regola merita due letture. Non è un conteggio di teste. Decidere di costruire sopra l'edificio, o di trasformare una parte comune in spazio commerciale, si misura in metri quadrati: poche unità grandi possono portarla.
Due meccanismi completano il quadro. Se il regolamento dei proprietari prevede che solo alcuni sopportino il costo di certe parti, può riservare a quegli stessi il voto su quei costi. E il voto si considera avvenuto anche con il consenso scritto, secondo gli stessi criteri: una decisione può quindi formarsi senza una riunione alla quale siate stati chiamati a sedere.
Trenta giorni, che decorrono dalla pubblicazione
L'articolo 187 è la norma che chiude la maggior parte di queste liti prima ancora che comincino.
Le delibere sono vincolanti per tutti i proprietari e per l'amministratore. Sono pubblicate nel modo che l'assemblea stessa stabilisce. E poi:
Contro la delibera dell'assemblea il proprietario può proporre domanda al tribunale competente per il suo annullamento entro 30 giorni dal giorno in cui la delibera è stata pubblicata.
Ne discendono tre cose, e ognuna colpisce chi vive altrove.
Il termine parte dalla pubblicazione, non da una comunicazione a voi. È l'assemblea a stabilire il modo della pubblicazione. Una bacheca nell'androne è un modo di pubblicazione. Chi passa dieci mesi l'anno in Italia può esaurire il termine senza aver mai visto la delibera.
Sono trenta giorni, e nel frattempo la delibera è già vincolante.
La via è una domanda di annullamento davanti al tribunale competente. La legge dice nadležnom sudu e non indica il grado: qui non lo indichiamo neppure noi. Non è un ricorso a un organo di vigilanza, e non è un esposto all'ispettore, i cui poteri riguardano gli obblighi della legge sulla manutenzione, non la validità di un voto.
La protezione pratica quindi non è la vigilanza dopo il fatto: è organizzarsi prima per essere avvisati quando le delibere vengono pubblicate.
Quando l'edificio fa causa e voi eravate contrari
L'articolo 192 quasi nessuno lo legge finché non arriva il conto, ed è deliberatamente asimmetrico.
Quando l'edificio decide di promuovere una lite, il proprietario che non era d'accordo può liberarsi della responsabilità per le conseguenze della lite in caso di esito negativo, presentando una richiesta all'amministratore. La richiesta deve arrivargli entro 30 giorni dal giorno della notizia della delibera dell'assemblea.
Poi l'asimmetria:
Se l'esito della lite è favorevole ai proprietari, il proprietario che non aveva acconsentito ma che ne trae un beneficio è tenuto a partecipare a tutte le spese che gravano sugli altri proprietari.
Il dissenso protegge dalla perdita, non dal costo di una vittoria di cui si beneficia. E funziona solo se la richiesta è arrivata in tempo e nelle mani giuste — l'amministratore, non l'assemblea, non il presidente.
⚠ I due termini non sono lo stesso giorno. L'articolo 187 decorre dalla pubblicazione della delibera. L'articolo 192 decorre dalla notizia della delibera. Trenta giorni entrambi, punti di partenza diversi.
Il regolamento dei proprietari è un documento pubblico
L'articolo 191 riguarda le pravila vlasnika: le regole su parti esclusive e comuni, sulle condizioni di godimento, sull'uso delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla conservazione dell'aspetto dell'edificio e sull'amministrazione.
Si adottano a maggioranza dei presenti, e ogni proprietario può proporne l'adozione. Poi vengono depositate in un registro tenuto dall'organo competente dell'amministrazione locale e — questa è la parte utile prima di comprare, non dopo —
chiunque vi abbia interesse può prenderne visione.
È un documento di due diligence accessibile a un acquirente che non ha ancora firmato nulla. Dice che cosa l'edificio ha già deciso su locazioni brevi, modifiche di facciata, animali, uso dei terrazzi e ripartizione dei costi, e sta in un registro pubblico invece che nel cassetto del venditore.
Il criterio verso i vicini non è "mi dà fastidio": è "oltre la misura consueta"
L'articolo 266 è la norma montenegrina sulle immissioni, ed è più precisa dell'intuizione con cui si arriva.
Il proprietario deve astenersi da atti, e rimuovere le cause che provengono dal suo immobile, che rendono più difficile l'uso degli altri immobili — la legge elenca fumo, odori sgradevoli, calore, fuliggine, scuotimenti, rumore, scolo di acque reflue e simili. La soglia è raggiunta quando l'interferenza è:
- oltre la misura consueta avuto riguardo alla natura e alla destinazione dell'immobile e alle condizioni del luogo; oppure
- produttiva di un danno notevole; oppure
- non consentita in base a una norma speciale.
Le condizioni del luogo fanno parte del test. La stessa cappa può stare dentro la misura consueta in una via commerciale e fuori in un edificio residenziale: è la norma che funziona come deve, non un'incoerenza.
Provocare quelle interferenze con apparecchi appositi, senza un particolare fondamento giuridico, è vietato in sé.
Chi è esposto a immissioni eccessive può pretendere dal proprietario dell'immobile da cui provengono di rimuoverne le cause, di risarcire il danno e di astenersi in futuro dal fare ciò che le causa, finché non abbia adottato ogni misura per impedirle.
E poi l'eccezione che cambia le liti commerciali:
In via eccezionale, quando le immissioni eccessive provengono da un'attività per la quale l'organo competente ha rilasciato un'autorizzazione, gli esposti non hanno diritto, finché quell'autorizzazione dura, di chiedere il divieto dell'attività — ma possono chiedere il risarcimento del danno e l'adozione di misure idonee a prevenire o ridurre in futuro le immissioni eccessive o il danno.
Il ristorante, l'officina o l'impianto autorizzato non si chiudono con questo articolo mentre l'autorizzazione è in corso. Pagano, e mitigano. Chi ha comprato aspettandosi un ordine di chiusura ha letto male il rimedio.
Infine, chi è minacciato da un pericolo prevedibile di immissioni non consentite che non sarebbe tenuto a tollerare può chiedere che vengano determinate ed eseguite misure preventive: una domanda che non aspetta il danno.
Il vicino deve farvi entrare, e voi dovete pagarlo
Due articoli regolano l'accesso fisico, e valgono in entrambe le direzioni.
Articolo 267. Si possono usare parti del fondo vicino quando è necessario per la riparazione o la demolizione di un edificio sul proprio. Il proprietario deve consentire l'accesso per recuperare un animale sfuggito, uno sciame d'api, i frutti di un albero sul fondo confinante, o cose finitevi per forza naturale o per caso. Il vicino che subisce un danno da quell'uso ha diritto al risarcimento. Se il danno è stato causato da un animale sfuggito, il proprietario può trattenerlo finché non compare il suo proprietario, ma non oltre tre giorni.
Articolo 268. Chi deve eseguire lavori necessari all'uso del proprio immobile può usare temporaneamente il fondo vicino — montare un ponteggio e simili — se non è altrimenti possibile. Su richiesta del vicino è dovuto un compenso adeguato, e chi ha usato il fondo deve, appena cessata l'esigenza, ripristinarlo nello stato precedente e risarcire il danno.
Per una ristrutturazione in un vecchio edificio costiero, dove il ponteggio non può stare altrove che dal vicino, questa è la base giuridica — ed è la ragione per cui il consenso del vicino è una trattativa sul prezzo, non un veto.
Che cosa fare, in concreto
I termini sono tutto il problema. Ognuno dei rimedi qui sopra esiste; la maggior parte si perde sul calendario, non nel merito.
- Chiedete all'amministratore, per iscritto, di inviare le delibere pubblicate a un indirizzo email indicato. La bacheca basta all'articolo 187; l'email è ciò che rende utilizzabili i trenta giorni.
- Leggete il regolamento dei proprietari prima di comprare: sta in un registro aperto a chiunque vi abbia interesse (articolo 191), quindi non serve la collaborazione del venditore.
- Prima di un voto su sopraelevazione o trasformazione, verificate la posizione in superficie, non in teste (articolo 186).
- Se l'edificio delibera di agire in giudizio e non siete d'accordo, la richiesta dell'articolo 192 va all'amministratore, entro trenta giorni dalla notizia — e protegge dalla sconfitta, non dalla quota di spese di una vittoria di cui beneficiate.
- Con un problema di immissioni, accertate subito la posizione autorizzativa della fonte: decide se state chiedendo un divieto oppure soltanto danni e misure.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, amministratori o imprese di manutenzione. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: non prendiamo provvigioni, compensi di segnalazione né quote di contratti che esaminiamo.
L'attività che richiede rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità montenegrina è svolta da un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: leggere la delibera e la sua pubblicazione, fissare la data da cui il termine è partito, verificare la maggioranza effettivamente raggiunta rispetto all'articolo 186, e preparare il fascicolo che l'avvocato utilizza.
Se una delibera è già stata pubblicata
Se una delibera è stata pubblicata e ritenete che sia viziata, il primo fatto da accertare è la data di pubblicazione, perché decide se il resto conta ancora. Inviateci la delibera, l'avviso di convocazione e qualunque traccia di come e quando è stata pubblicata, e vi diremo a che punto sono i trenta giorni.
Se il problema è un vicino e non l'edificio, mandateci una descrizione dell'interferenza e, se lo sapete, se l'attività che la produce è autorizzata.
