Il compratore italiano arriva con una struttura mentale precisa: condominio, assemblea, amministratore, tabelle millesimali. La somiglianza è reale ed è proprio per questo che porta fuori strada. In Montenegro l'organo esiste, l'amministratore esiste, ma le regole di voto, il calcolo delle quote e il potere dell'amministratore sul denaro sono scritti diversamente — nella Legge sulla manutenzione degli edifici residenziali, la cui catena comprende anche una decisione della Corte costituzionale.
Tre differenze cambiano il modo in cui un proprietario non residente deve organizzarsi.
Prima differenza: un'unità, un voto — non i millesimi
L'articolo 6 stabilisce che ogni proprietario di una parte speciale ha un voto in assemblea. Non un voto proporzionale alla superficie: un voto.
Il proprietario può votare di persona, tramite un rappresentante munito di delega, oppure per via elettronica. Il voto elettronico è ammesso se il proprietario ha consegnato al presidente dell'assemblea una dichiarazione scritta e autenticata sulle modalità di voto, contenente in particolare l'indirizzo di posta elettronica da cui il voto verrà espresso.
Se una parte speciale appartiene a più comproprietari, essi hanno insieme un solo voto e devono nominare per iscritto un rappresentante in assemblea, comunicandolo al presidente.
E un limite che sorprende chi acquista solo un posto auto: il proprietario che ha la proprietà o la comproprietà soltanto di un garage, di una cantina o di un'altra parte speciale non residenziale né commerciale vota solo sulle decisioni relative alla gestione e manutenzione di quello spazio.
Per un proprietario che vive in Italia, la via del voto elettronico dell'articolo 6 è la differenza tra partecipare ed essere rappresentato dal silenzio — ma va predisposta prima, per iscritto e con autentica.
Seconda differenza: il quorum che premia chi si presenta
L'articolo 7 è breve e decisivo. L'assemblea delibera se è presente più della metà dei suoi membri. In via eccezionale, se il quorum non viene raggiunto nemmeno dopo due convocazioni per la seduta costitutiva e/o per una seduta con lo stesso ordine del giorno, l'assemblea delibera a maggioranza dei presenti.
Un edificio in cui la maggior parte dei proprietari è all'estero non diventa quindi ingovernabile: diventa governabile dalla minoranza che si presenta alla terza chiamata.
Una categoria di lavori è esclusa del tutto: per i lavori che assicurano accesso, movimento, permanenza e lavoro senza ostacoli alle persone con ridotta mobilità e alle persone con disabilità non è richiesto il consenso dei proprietari.
Terza differenza: che cosa decide l'assemblea
L'articolo 5a elenca le competenze, e sono più ampie di quanto si immagini. L'assemblea gestisce l'edificio ovvero sceglie un amministratore professionale; elegge e revoca l'amministratore; decide sulla disposizione delle parti comuni; decide sull'uso delle parti comuni concedendone porzioni a terzi o ai proprietari; determina l'importo mensile dovuto dai proprietari; adotta il Programma di manutenzione; presta il consenso al piano di efficienza energetica; decide sull'organizzazione della manutenzione e sull'affidamento; decide sull'esecuzione dei lavori; decide sulla manutenzione e sull'uso del terreno di pertinenza e sulla sua sicurezza; decide sul miglioramento delle parti comuni; decide sull'assicurazione della responsabilità per danni a terzi derivanti dalla mancata manutenzione; e decide sull'installazione di beni sulle parti comuni.
Che cosa sono le parti comuni — e la sorpresa sulle zone turistiche
L'articolo 3 elenca, oltre alle parti comuni già definite dalla legge sui rapporti di proprietà: l'accesso all'ingresso; i locali di servizio, come i depositi per attrezzi di pulizia, carrozzine, biciclette e ciclomotori; i locali per manutenzione e servizi domestici, come lavanderie, stenditoi, stirerie, spazi per hobby e per la socialità dei residenti; le superfici verdi, sportive e altre attrezzate che non siano beni locali di uso generale; e i parcheggi che non siano beni locali di interesse generale.
Poi il paragrafo che riguarda quasi ogni acquirente sulla costa. Negli edifici in zone turistiche — "edifici residenziali esclusivi" — sono parti comuni anche i locali di ricevimento ospiti, cioè reception e hall; i locali per sport e ricreazione come palestre e sale fitness; i locali per il recupero fisico come sale massaggi e saune; gli impianti per gli sport acquatici, piscine comprese; e i locali in comproprietà nei quali si svolge un'attività economica.
Piscina, reception e spa di un edificio-resort sono dunque, per legge, parti comuni dell'edificio: rientrano nelle decisioni dell'assemblea, non nella disponibilità di chi oggi le gestisce.
E l'atto d'acquisto può aver già deciso
L'articolo 5, comma 1, attribuisce all'assemblea la decisione su come organizzare la manutenzione. Il comma 2 introduce però un'eccezione che chi compra sulla costa deve cercare prima di firmare: nelle zone turistiche i compiti e le modalità di manutenzione possono essere determinati dal contratto di trasferimento della proprietà della parte speciale, concluso tra l'investitore e/o altro proprietario e l'acquirente.
Nel Suo contratto, insomma, il regime di manutenzione può essere già stabilito prima che un'assemblea si riunisca. Non è di per sé un male: è una clausola da leggere, non da scoprire.
Il comma 3 aggiunge un obbligo di deposito: l'amministratore deve consegnare all'autorità locale competente le regole sui rapporti reciproci tra proprietari e quel contratto entro 15 giorni dalla loro adozione o conclusione.
L'amministratore: chi può esserlo e cosa controlla
L'articolo 14 è volutamente ampio: amministratore può essere un proprietario, un'altra persona fisica, una società, un'altra persona giuridica, una cooperativa edilizia o un imprenditore registrato per l'attività di gestione e manutenzione di edifici residenziali. E una regola che professionalizza il ruolo: la persona fisica eletta amministratore da più di un'assemblea è obbligata a registrarsi come imprenditore per quell'attività.
Sul denaro l'articolo 18 è netto: i fondi destinati alla manutenzione servono per manutenzione ordinaria, lavori necessari, lavori urgenti, rimborso di un prestito contratto per finanziarli e altri costi di manutenzione — e ne dispone l'amministratore. L'articolo 19 obbliga l'amministratore ad aprire il conto comune dell'edificio.
E l'articolo 21 dà il contrappeso: l'amministratore deve presentare all'assemblea una relazione scritta entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori di maggiore entità, necessari e urgenti, oltre a una relazione annuale, contenente i lavori eseguiti, i prezzi e lo stato del conto. L'assemblea la approva e la pubblica in bacheca, e ogni proprietario ha diritto di prenderne visione.
| Domanda | La regola montenegrina | Fonte |
|---|---|---|
| Quanti voti ha il mio appartamento | uno, a prescindere dalla superficie | art. 6 |
| Siamo in due comproprietari | un solo voto, con rappresentante nominato per iscritto | art. 6 |
| Possiedo solo il box | voto solo sulle decisioni relative a quello spazio | art. 6 |
| Posso votare dall'Italia | sì, per via elettronica, previa dichiarazione scritta e autenticata con l'indirizzo email | art. 6 |
| Quando delibera l'assemblea | con più della metà dei membri presenti | art. 7 |
| Nessuno partecipa | dopo due convocazioni deserte decide la maggioranza dei presenti | art. 7 |
| Chi apre il conto dell'edificio | l'amministratore | art. 19 |
| Che rendiconto mi spetta | relazione entro 30 giorni dai lavori maggiori e relazione annuale, con prezzi e saldo | art. 21 |
Che cosa fare, in concreto
- Predisponga il voto elettronico prima che serva. Serve una dichiarazione scritta e autenticata con l'indirizzo email (art. 6).
- Se l'immobile è cointestato, nomini il rappresentante per iscritto. Una parte speciale è un voto (art. 6).
- Non consideri l'assenza un veto. Dopo due convocazioni deserte decidono i presenti (art. 7).
- In zona turistica, legga il contratto di trasferimento. Può aver già fissato il regime di manutenzione (art. 5, comma 2).
- Chieda chi è l'amministratore e con quale contratto. È chi dispone dei fondi (art. 18) e apre il conto (art. 19).
- Chieda l'ultima relazione. Lavori, prezzi e saldo sono contenuto obbligatorio (art. 21).
Il quadro dell'acquisto e il perché il pagamento passi comunque da una banca montenegrina sono in comprare casa con criptovalute; se invece si tratta di un terreno, l'edificabilità e l'IVA sono trattate in terreno in Montenegro.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
Quasi tutti gli operatori intorno a una compravendita immobiliare sono pagati dalla compravendita. La provvigione dell'agente dipende dalla conclusione. L'ufficio vendite del costruttore lavora per il costruttore. L'amministratore è incaricato dall'assemblea, non da Lei individualmente — e in un edificio in zona turistica può essere stato proposto dall'investitore.
Non percepiamo provvigioni da venditori, costruttori, agenti o intermediari — in nessuna forma e in nessuna pratica. Il nostro unico ricavo è l'onorario che Lei paga, e non aumenta se firma. Dirle di non procedere non ci costa nulla.
In concreto: leggiamo la clausola di manutenzione nel contratto di trasferimento prima del rogito e non dopo la prima fattura, predisponiamo la rappresentanza che consente a un non residente di votare davvero, e mettiamo per iscritto che l'operazione non dovrebbe procedere quando è questa la risposta. Dove la pratica richiede rappresentanza davanti a un'autorità o a un giudice montenegrino, se ne occupa un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro con cui collaboriamo.
Un limite non negoziabile: siamo giuristi, non consulenti finanziari abilitati. Non diamo consigli su strumenti finanziari e non Le diciamo se un immobile renderà. Proteggiamo la Sua posizione giuridica — titolo, contratto, iscrizione, status e i termini che decidono tutti e quattro.
Prima della prossima assemblea
Ci invii il contratto di trasferimento, le regole sui rapporti reciproci se le ha, e qualsiasi convocazione ricevuta. Le diremo che cosa può deliberare l'assemblea, quanto vale il Suo voto e come esprimerlo dall'Italia. Se un termine è già in corso, lo indichi nel messaggio.
Quadro normativo aggiornato a settembre 2026, letto dal testo consolidato della Legge sulla manutenzione degli edifici residenziali, Gazzetta ufficiale del Montenegro 41/2016, 84/2018, 111/2022 (decisione della Corte costituzionale U-I n. 40/20 del 28 luglio 2022), 140/2022 e 84/2024. È in preparazione una bozza di nuova legge sulla gestione e manutenzione degli edifici residenziali, che non è diritto vigente. Questo contenuto è informazione generale su un regime normativo, non consulenza su una specifica operazione.