Dal 1° aprile 2026 la vendita di terreno edificabile munito di permesso di costruire rientra nel campo IVA in Montenegro, mentre il terreno senza permesso resta fuori: la stessa particella cambia trattamento fiscale a seconda di un atto amministrativo che potreste già avere in cassetto. E dal 24 ottobre 2025 la fascia d'imposta patrimoniale maggiorata sui terreni edificabili non costruiti (0,3–5%) è stata abrogata: quei terreni ricadono ora nella fascia ordinaria dello 0,25–1,00%.
Chi mi scrive di solito ha comprato anni fa — Petrovac, l'entroterra di Bar, Ulcinj, Tivat — e adesso deve decidere: costruire, vendere, o conferire il terreno a uno sviluppatore. La domanda arriva quasi sempre nella forma sbagliata: «quanto vale?». La domanda giusta viene prima ed è documentale: che cosa dice il foglio catastale, che piano vale davvero su quella particella, e che cosa è cambiato nella fiscalità mentre il terreno stava fermo.
Questa pagina è il percorso decisionale, non l'iter del permesso: la procedura passo passo sta nella pagina sul permesso di costruire in Montenegro e il quadro completo dal terreno all'agibilità nella guida per chi costruisce.
| Domanda | Risposta | Riferimento |
|---|---|---|
| Che cosa posso costruire? | Lo dicono i parametri urbanistici della particella, non la categoria catastale | UTU dal Geoportal del ministero |
| Dove si prendono le condizioni urbanistico-tecniche? | Dal Geoportal; l'autorità le rilascia solo in via eccezionale | Legge sull'edilizia art. 8(5) |
| Silenzio dei gestori delle reti | 15 giorni: se non rispondono, parere conforme | art. 8(8) |
| IVA sulla vendita del terreno | Terreno con permesso: nel campo IVA dal 1° aprile 2026; senza permesso: fuori campo | Modifica della legge IVA, G.U. 012/26 (fonte: KPMG, marzo 2026) |
| Imposta di trasferimento | Non dovuta sull'operazione soggetta a IVA | Legge sull'imposta di trasferimento art. 6, G.U. 033/26 |
| Patrimoniale sul terreno non costruito | La fascia 0,3–5% è abrogata; si applica la fascia ordinaria 0,25–1,00% | Legge sull'imposta immobiliare art. 9; abrogazione con G.U. 118/25 |
| Permesso già rilasciato | Inizio lavori entro 2 anni, ultimazione entro 5 | artt. 35 e 43 |
| Acquisto da parte di stranieri | Terreni agricoli e boschivi restano preclusi alla persona fisica straniera, salvo l'eccezione dei 5.000 m² con casa | Legge sui rapporti di proprietà art. 415 |
Prima cosa: leggere il foglio catastale, non l'annuncio
Il documento di partenza è il list nepokretnosti. Interessano tre cose. La prima è il foglio B: chi è intestatario, con quale quota, e se la vostra quota è quella che credete — le successioni non regolarizzate sono la sorpresa più frequente sui terreni comprati vent'anni fa. La seconda è il foglio G: ipoteche, servitù, annotazioni. La terza è la coerenza fra superficie catastale e superficie reale: sui terreni dell'entroterra gli scostamenti e le controversie di confine sono ordinari, non eccezionali.
Un'annotazione merita attenzione particolare. La legge sulla legalizzazione vieta la circolazione giuridica dei manufatti abusivi, e l'annotazione relativa può essere iscritta su richiesta del notaio o di chiunque abbia interesse giuridico; il catasto ha un termine lungo per iscriverle d'ufficio. Tradotto: un foglio G pulito oggi non prova che ciò che sta sul terreno sia regolare. Se sulla particella c'è un manufatto — anche solo un muro, una rimessa, una piscina — la verifica va fatta a monte, e il percorso è quello descritto nella pagina sulla legalizzazione di un edificio abusivo.
Se siete cittadini italiani, ricordate anche il limite soggettivo: la persona fisica straniera non può acquistare in proprietà terreni agricoli e boschivi, salvo l'eccezione — fino a 5.000 m² complessivi — del terreno su cui insiste una casa che è l'oggetto stesso dell'atto. La società di diritto montenegrino, invece, è persona giuridica nazionale a prescindere dalla nazionalità dei soci: è per questo che molte particelle agricole finiscono intestate a una d.o.o. Se il vostro terreno è classificato come agricolo, la platea dei possibili acquirenti si restringe: potete cedere solo a chi può acquistarlo.
Che cosa posso costruire davvero: UTU e piano vigente
La categoria catastale non dice quasi nulla sull'edificabilità. Contano i parametri urbanistici: indice di edificabilità, superficie coperta, altezza, distanze, destinazione. Si ottengono con le condizioni urbanistico-tecniche (UTU), che si scaricano dal Geoportal del ministero — l'autorità che rilascia il permesso le predispone solo in casi eccezionali (art. 8(5)).
Accanto ai parametri c'è la fattibilità delle reti. I gestori delle infrastrutture hanno 15 giorni per restituire le condizioni tecniche di allacciamento; se tacciono, il loro parere si considera conforme alle UTU (art. 8(8)). È una delle poche norme del sistema che lavora a favore di chi presenta la pratica, e vale la pena usarla consapevolmente: il silenzio non è un rischio, è un esito.
Il punto delicato è un altro: quale piano vale oggi sulla vostra particella. La pianificazione montenegrina è passata attraverso più riforme e in diversi comuni costieri i piani generali sono stati a lungo in revisione, con conseguenze concrete sui procedimenti. Non esiste una risposta valida per tutto il paese: va verificata particella per particella, sul piano effettivamente vigente, prima di commissionare qualunque progetto. Il costo di questa verifica è una frazione del costo di un progetto redatto su parametri sbagliati.
Le due tasse che sono cambiate mentre il terreno stava fermo
La prima riguarda chi vende. Dal 1° aprile 2026 la cessione di terreno edificabile munito di permesso di costruire rientra nel campo IVA — da sola o come parte della prima cessione di un edificio nuovo — mentre il terreno privo di permesso resta fuori campo. Gli acconti incassati prima di quella data non sono attratti dalla nuova regola, e anche chi effettua l'operazione in via occasionale rientra nella nozione di soggetto passivo. Riporto questa modifica dalla nota fiscale KPMG Montenegro di marzo 2026 e dalla stampa economica locale: il numero dell'articolo della legge IVA non lo cito, perché il testo primario non l'ho potuto leggere da qui. Va verificato con il vostro commercialista montenegrino prima di fissare il prezzo, perché sposta l'imponibile del 21%.
Il rovescio della medaglia è nella legge sull'imposta di trasferimento: dal 10 marzo 2026 il testo dell'art. 6 include espressamente il terreno edificabile fra le operazioni escluse quando su di esse è dovuta l'IVA. Le due imposte non si sommano; ma questo significa anche che la scelta di chiedere il permesso prima di vendere è una scelta fiscale, non solo commerciale.
La seconda riguarda chi tiene fermo il terreno. Fino al 2025 esisteva una fascia maggiorata di imposta patrimoniale per i terreni edificabili non costruiti (0,3–5%). Quella disposizione è stata abrogata con la modifica pubblicata il 16 ottobre 2025 ed entrata in vigore il 24 ottobre 2025: i terreni non costruiti ricadono ora nella fascia ordinaria dello 0,25–1,00% del valore di mercato, con l'aliquota fissata dal comune all'interno della fascia. Se avete letto guide che parlano ancora del 5%, sono superate. La stessa modifica ha inciso su altre voci della legge, quindi ogni conto fatto su testi anteriori all'ottobre 2025 va rifatto.
Il permesso c'è ma è vecchio: due orologi
Se sulla particella insiste già un permesso di costruire, la domanda non è se sia «ancora valido» in astratto, ma quale dei due termini sia decorso. I lavori devono iniziare entro due anni dal rilascio (art. 35). L'edificio deve essere ultimato entro cinque anni (art. 43); oltre quel termine matura un onere per ogni anno iniziato, calcolato sul valore stimato nel progetto revisionato, e il cantiere va messo in sicurezza.
Due punti li lascio aperti perché non ho potuto verificarli sul testo consolidato: se esista un meccanismo di proroga del termine biennale, e con quale procedura il permesso passi a un nuovo investitore in caso di vendita (promjena investitora). Sono esattamente i due punti su cui un acquirente vi chiederà garanzie, quindi vanno chiariti per iscritto con l'autorità che ha rilasciato il permesso prima di accettare un prezzo che li dia per scontati. Se i lavori sono iniziati e poi fermi, il quadro è diverso ancora: conta se l'inizio sia stato lecito e documentato.
Vendere, costruire o conferire: tre modelli e le clausole che contano
Vendere così com'è. È la via più semplice e la meno remunerativa, con la variabile fiscale vista sopra. Preparate il fascicolo prima di trattare: foglio catastale aggiornato, UTU, eventuale permesso, prova del pagamento delle imposte, situazione delle reti. Un compratore serio sconta l'incertezza documentale molto più di quanto costi risolverla.
Costruire in proprio. Ha senso se il terreno regge un progetto di dimensione sufficiente a giustificare progettazione, revisione indipendente e direzione lavori. Attenzione a una regola che sorprende gli investitori italiani: la direzione lavori (stručni nadzor) è obbligo e costo dell'investitore, non dell'impresa. L'impresa e i suoi requisiti sono trattati nella pagina sull'impresa edile italiana in Montenegro.
Conferire a uno sviluppatore. Qui i modelli sono tre: vendita pura, permuta (terreno contro unità costruite) e conferimento del terreno in una società veicolo con partecipazione. Non sono equivalenti sul piano del rischio. Nella permuta il vostro corrispettivo è un immobile futuro: il momento in cui la proprietà vi viene trasferita, le garanzie in caso di mancato completamento e la sorte del terreno se il progetto si ferma vanno scritti, non presunti. Nel conferimento in società diventate soci: il vostro rischio non è più limitato al terreno, e le regole su distribuzione, uscita e stallo decisionale contano quanto il valore attribuito alla particella.
Una tutela esiste comunque e non dipende dal contratto: l'esecutore risponde per dieci anni dei difetti di solidità dell'edificio, anche verso i successivi acquirenti, e questa responsabilità non può essere né esclusa né limitata per contratto. È l'equivalente funzionale di ciò che in Italia si conosce come responsabilità decennale. I termini per farla valere però sono brevi: sei mesi dalla scoperta del difetto per la denuncia, un anno dalla denuncia per l'azione.
Si può fare tutto dall'Italia?
Sì, con una procura. Montenegro e Italia sono entrambi parti della Convenzione dell'Aja del 1961: la procura si redige davanti al notaio italiano, si apostilla e si accompagna con traduzione giurata in lingua montenegrina. Non serve legalizzazione consolare.
Due accortezze pratiche. La procura va scritta con poteri sufficientemente specifici per l'atto che dovrà compiere — le procure generiche vengono spesso contestate allo sportello — e con una durata coerente con i tempi reali della pratica. E se il terreno è intestato a più eredi, ogni intestatario deve rilasciare la propria: è il collo di bottiglia che allunga più spesso le operazioni sui terreni comprati decenni fa.
Se avete un terreno e volete sapere che cosa ne potete fare, inviate il foglio catastale, il numero di particella e il comune catastale, l'eventuale permesso e le foto di ciò che si trova sul terreno tramite la pagina dei contatti. Entro 3 giorni lavorativi ricevete una lettura scritta: che cosa risulta dai registri, che cosa consentono i parametri urbanistici, quale regime fiscale si applica alla vostra situazione e quali sono i punti da sistemare prima di vendere o costruire — senza promesse di esito, perché l'esito dipende dalla particella e dai documenti.