In Montenegro la legalizzazione di un edificio senza permesso poggia su una sola prova: l'ortofoto ufficiale di luglio 2025 pubblicata dal ministero sul Geoportal. Ciò che non compare in quell'immagine non può essere iscritto al catasto. E il 14 agosto 2027 non è il termine per presentare la domanda nel senso italiano: è il termine per avviare l'iscrizione catastale dell'abuso, dopo il quale l'ispettore deve ordinare la demolizione.
I messaggi che ricevo dagli italiani già proprietari arrivano quasi sempre in una di tre forme. La casa comprata anni fa ha una veranda chiusa che non risulta in nessun fascicolo. Il permesso del 2022 c'è, ma il cantiere non è mai partito. Il grezzo è in piedi e l'impresa è sparita. Tre situazioni, tre regimi giuridici diversi — e in tutti e tre l'attesa è l'opzione più cara, perché qui l'inerzia si paga ogni anno.
Prima di tutto, una parola sul vocabolario: non è un condono nel senso italiano, e non esiste una sanatoria a sportello con silenzio-assenso. C'è una legge a termine con condizioni proprie, e quello che si paga non è una sanzione ma un contributo di risanamento urbano calcolato dal comune.
| La vostra situazione | Regime applicabile | Che cosa comporta |
|---|---|---|
| Edificio o ampliamento senza permesso | Legge sulla legalizzazione degli edifici abusivi (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Decide l'ortofoto di luglio 2025; ciò che non c'è non si iscrive |
| Permesso rilasciato, cantiere non aperto entro 2 anni | Legge sulla costruzione, art. 35 | Il diritto di costruire si estingue, nessuna proroga: nuova domanda |
| Cantiere aperto, opera non finita entro 5 anni | Legge sulla costruzione, art. 43 | Canone per ogni anno iniziato sul valore stimato e messa in sicurezza |
| Edificio finito, senza permesso d'uso | Legge sulla costruzione, artt. 53-60 | Non si può usare né iscrivere come ultimato |
| Visura senza alcuna annotazione | Legge sulla legalizzazione, art. 51 | Il catasto ha 36 mesi per annotare d'ufficio: una visura pulita non prova nulla |
La prima domanda è la prova, non il modulo
L'articolo 7 fonda l'intero regime sull'immagine satellitare e aerofotogrammetrica ufficiale del Montenegro di luglio 2025, pubblicata sul Geoportal del ministero. L'articolo 48 commi 3 e 4 ne trae la conseguenza sul lato catastale: è vietata l'iscrizione dell'edificio abusivo che in quell'immagine non compare e, se l'iscrizione è avvenuta, il catasto deve annullare la propria decisione e l'approvazione tecnica del rilievo. È la prima verifica che faccio in ogni fascicolo, perché decide se ha senso tutto il resto.
La seconda distinzione conta quasi altrettanto: fra "interamente abusivo" e "eccedenza". L'articolo 2 definisce abusivo l'edificio costruito, ricostruito, ampliato o sopraelevato senza l'atto che autorizza la costruzione o in contrasto con esso; il comma 2 precisa che, quando il permesso esiste ma la superficie è stata superata, è irregolare solo l'eccedenza. Buona parte delle ville costiere rientra in questo secondo gruppo, e ciò cambia costo e strategia del fascicolo.
Che cosa è davvero il 14 agosto 2027
All'inizio erano sei mesi: la legge è stata pubblicata il 6 agosto 2025, è entrata in vigore il 14 agosto 2025 e concedeva al proprietario sei mesi per avviare l'iscrizione catastale. La modifica del febbraio 2026 (Sl. list CG 18/2026, in vigore dal 13 febbraio 2026) ha portato il termine a dodici mesi; quella pubblicata il 7 agosto 2026 (Sl. list CG 117/2026) lo ha spostato al 14 agosto 2027.
Qui devo essere onesto: il testo integrale della modifica 117/2026 non l'ho letto in gazzetta. La mia ricerca documenta la data attraverso la pubblicazione e fonti specializzate, non attraverso il testo di legge. Prendete quindi la scadenza sul serio, ma fatela confermare in gazzetta prima di depositare. Certa è invece la conseguenza: scaduto il termine, l'ispettore deve emettere l'ordine di rimozione (art. 48 comma 2).
Un dato che circola in rete — "termine di domanda 20 settembre 2026" — non compare in alcun testo di gazzetta: non lo uso e vi consiglio di non usarlo.
Il costo vero sta in visura e nel canone annuo
L'articolo 33 vieta la circolazione giuridica dell'edificio abusivo: non può essere alienato e non vi si può esercitare attività economica o di altro tipo. L'annotazione del divieto va nella lista G della visura e può chiederla non solo l'amministrazione, ma anche gli organi che rilasciano licenze di attività, gli ispettori, il notaio chiamato a stipulare l'atto di trasferimento e chiunque abbia un interesse giuridico. L'articolo 51 dà al catasto 36 mesi per annotare d'ufficio. Una visura pulita nel 2026 non significa quindi che l'immobile sia regolare: significa che l'amministrazione non è ancora passata. Chi sta comprando dovrebbe quindi confrontare sempre tre cose prima del rogito: la visura, il progetto approvato e il rilievo di ciò che oggi sta davvero sul lotto.
Il conto dell'attesa è nell'articolo 26. Se la domanda non è stata presentata, è stata respinta, l'iscrizione catastale non è stata avviata o esiste un ordine di rimozione, matura un canone annuo di occupazione dello spazio: dallo 0,5 al 2,0 per cento al metro quadro netto se il rilievo è stato depositato, dall'1 al 3 per cento al metro quadro lordo se non lo è stato. La base è il prezzo medio di costruzione delle abitazioni nuove pubblicato dall'istituto di statistica per l'anno precedente. Con il valore costiero di 2.081 euro al m² di fine 2025, la fascia bassa vale nell'ordine di dieci-quaranta euro al metro quadro all'anno. E l'articolo 31 comma 5 chiarisce che l'ordine di rimozione non ferma né l'imposta sull'immobile né questo canone.
Quanto costa quando la legalizzazione riesce
Il contributo di risanamento urbano (urbana sanacija) è fissato dal consiglio comunale con previo assenso del governo, calcolato al metro quadro netto sulla base del rilievo validato dal catasto e pagabile in non più di 120 rate mensili — fino a 360 per l'abitazione principale (art. 23). Il gettito si divide all'80 per cento al comune e al 20 per cento allo Stato, e resta interamente al comune nei comuni del nord. Per alberghi e villaggi o resort turistici a 4 e 5 stelle l'importo è invece nella legge stessa: da 400 a 800 euro al metro quadro di superficie costruita, in un'unica soluzione o in non più di 60 rate (art. 23 comma 12).
Le riduzioni esistono ma non si cumulano: fino al 50 per cento per l'abitazione principale, fino al 90 per cento per le categorie vulnerabili elencate e fino al 20 per cento per il pagamento unico (art. 23 commi 6 e 7). Attenzione per il proprietario italiano: abitazione principale è l'immobile in cui il proprietario e il suo nucleo abitano, hanno la residenza e a condizione che non possiedano altra abitazione in Montenegro (art. 10) — la villa per le vacanze non rientra. Sulla costa si aggiunge un contributo speciale ai sensi della legge sull'acquedotto regionale, in non più di 36 rate (art. 25). Le spese sono a carico del proprietario (art. 12 comma 10) e nella decisione entra una dichiarazione autenticata con cui il proprietario rinuncia ad agire contro Stato, comune e società pubbliche per qualunque causa connessa alla legalizzazione e all'uso dell'edificio (art. 12 comma 8).
Quando la decisione diventa definitiva, il catasto la iscrive entro 40 giorni e cancella le annotazioni di edificio abusivo e di divieto di alienazione (art. 21). È quel giorno, e non prima, che l'immobile torna a essere un normale oggetto di vendita. Nella decisione confluiscono anche la dichiarazione di responsabilità verso terzi, la rinuncia all'azione e il piano di pagamento del contributo (art. 21 comma 1): se avete scelto la rateazione, si vede in visura e il compratore la leggerà.
Rilievo, stabilità e fascicoli vecchi
Al centro del fascicolo ci sono due documenti tecnici. Il primo è l'elaborat, il rilievo geodetico-tecnico dell'abuso validato dal catasto: su di esso, a metratura netta, si calcola anche il contributo (art. 23 comma 10). Il secondo è la stabilità, verificata da una società licenziata (art. 17), con esame del rapporto da parte di un revisore licenziato oltre i 500 m². Per un accessorio o un'abitazione fino a due piani e 200 m² netti senza attività commerciale, al posto dell'analisi di stabilità basta una dichiarazione autenticata del proprietario che si assume la responsabilità verso terzi (art. 15 comma 2). Il procedimento prevede inoltre il sopralluogo e una commissione professionale mista (art. 14).
Se avete già aperto un fascicolo anni fa, verificatelo prima di ricominciare da zero: l'articolo 9, come modificato, consente di proseguire il procedimento per gli edifici visibili sull'ortofoto del 2018 per i quali era già stata presentata domanda, a condizione che non siano stati ampliati rispetto a quell'immagine. Quanto alla distanza dal confine del vicino, di cui hanno parlato i giornali, non ho potuto verificarla sul testo approvato e quindi non prometto nulla su quel punto.
Permesso decaduto o cantiere fermo: strada diversa
La legalizzazione riguarda ciò che è stato costruito senza permesso. Se il permesso c'era ma il cantiere non è partito, l'articolo 35 della legge sulla costruzione estingue il diritto di costruire dopo due anni e non prevede proroga: serve una nuova domanda, e nel frattempo le condizioni urbanistico-tecniche del lotto possono essere cambiate. L'iter completo è nella pagina su permesso di costruire in Montenegro e l'intera catena nella guida costruire in Montenegro dal terreno all'agibilità.
Con un grezzo abbandonato dall'impresa, la prima urgenza è fissare lo stato dei luoghi: rilievo, fotografie, inventario dei materiali, conteggio degli acconti. Prima di chiedere penali, guardate due norme della legge sulle obbligazioni: l'articolo 279 comma 2 fa cadere la penale quando il ritardo dipende da una causa non imputabile all'impresa, e l'articolo 280 comma 5 la fa cadere se il committente ha accettato l'opera senza riservarsi immediatamente il diritto. La responsabilità decennale per la solidità dell'articolo 712 opera invece di diritto, vale anche verso gli acquirenti successivi e non è escludibile per contratto; i termini di reclamo però sono brevi: sei mesi dalla scoperta e poi un anno per agire (art. 713).
Un chiarimento finale che evita molti equivoci: la decisione di legalizzazione non sostituisce il permesso d'uso. È un procedimento distinto, con collaudo tecnico, e l'articolo 60 vieta di usare l'edificio prima del rilascio. Per affittare ai turisti l'ordine è: decisione di legalizzazione, iscrizione catastale, collaudo tecnico, permesso d'uso e infine registrazione turistica presso il comune.
Non sapete in quale delle tre situazioni siete? Mandatemi tramite la pagina dei contatti la visura, il numero di particella, le fotografie e tutti i documenti esistenti. Entro 3 giorni lavorativi ricevete per iscritto l'inquadramento della situazione, che cosa si può ancora depositare e che cosa va rilevato sul posto — senza promesse di esito, perché l'esito dipende dall'ortofoto e da ciò che risulta al catasto.