La domanda che mi arriva più spesso da un investitore italiano, al telefono e prima ancora della firma sul preliminare del terreno, è una sola: «quanto ci vuole per il permesso di costruire in Montenegro?». La risposta onesta è che dipende da quale delle cinque fasi state contando. La licenza edilizia (građevinska dozvola) è l'ultimo anello di una catena, e la maggior parte del tempo si consuma prima, sul progetto.
Il permesso di costruire in Montenegro (građevinska dozvola) è l'ultimo anello di una catena in cinque fasi: condizioni urbanistico-tecniche (UTU) dal geoportale del ministero, progetto preliminare con l'assenso dell'architetto capo, progetto principale, revisione indipendente e infine la domanda di permesso. L'autorità competente è il comune o il ministero secondo superficie e categoria dell'edificio; dopo il rilascio decorrono due termini distinti, due anni per iniziare i lavori e cinque per completarli.
Qui descrivo la catena così com'è scritta nella legge del 2025: chi rilascia cosa, quali termini corrono a carico dell'amministrazione, quanto vale il permesso e dove si nascondono gli oneri comunali. Costi al metro quadro e fisco sono nella guida su come si costruisce in Montenegro dal terreno all'agibilità.
Il permesso è tornato: perché le guide vecchie vi portano fuori strada
Fino al 2025 il Montenegro aveva un regime di "notifica dei lavori" (prijava građenja) che molte pagine in italiano descrivono ancora come vigente. Non lo è.
La nuova Zakon o izgradnji objekata (legge sulla costruzione degli edifici) è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale Sl. list CG 019/25 del 4 marzo 2025, in vigore dal 5 marzo 2025, e modificata con 092/25 (7 agosto 2025), 160/25 (30 dicembre 2025) e 114/2026, che tocca solo fotovoltaico e pompe di calore. L'ho ricontrollata sul testo consolidato il 27 agosto 2026. La pianificazione sta in un'altra legge, la Zakon o uređenju prostora (019/25, correzioni 028/25 e 049/25); la vecchia legge unica 64/17 è abrogata dall'articolo 163.
L'articolo 31 è breve e assoluto: si costruisce sulla base di un permesso di costruire, e costruire senza permesso è vietato. Nessuna segnalazione che sostituisca l'atto. L'articolo 2, del resto, definisce la "costruzione" come l'intera catena, dal rilievo al permesso d'uso: quando un cliente mi chiede "il permesso", io conto tutta la catena.
La catena reale, fase per fase
Fase 1: le condizioni urbanistico-tecniche (UTU). Le urbanističko-tehnički uslovi dicono cosa si può costruire sul lotto: destinazione, linee di costruzione e di regolazione, numero di piani, superficie lorda edificabile, indici, parcheggi, requisiti energetici. Dal 2025 si ricavano dal Geoportal del Ministero ai sensi dell'articolo 8, comma 5; l'autorità che rilascia il permesso le emette solo in via eccezionale. Se sul lotto non c'è un piano di dettaglio vigente (nei vecchi nomi DUP o UP, oggi piano locale di regolazione dettagliata), l'UTU non esce e la "fase zero" diventa pianificazione. Quanto duri non lo scrivo: non ho un dato citabile.
Fase 2: le condizioni tecniche degli enti di rete. Le richiede il progettista o l'investitore. Se l'ente non le consegna entro 15 giorni dalla ricezione della richiesta, si considera che abbia dato parere conforme alle UTU (articolo 8, comma 8). A Budva sono il distributore elettrico CEDIS, l'azienda comunale acqua e fognature e l'organo per la protezione antincendio.
Fase 3: il progetto di massima (*idejno rješenje*) e l'architetto capo. Il progetto di massima va sottoposto al consenso dell'architetto capo di Stato o dell'architetto capo comunale (glavni gradski arhitekta), secondo la competenza; è il consenso dell'articolo 22. Il consenso è rilasciato con decisione (rješenje) entro 30 giorni dalla richiesta e diventa parte integrante del progetto principale (articolo 25, comma 1). L'autorità pubblica richiesta, consenso e progetto approvato sul proprio sito entro tre giorni (articolo 25, comma 2); contro il consenso o il diniego si ricorre al Ministero entro otto giorni (articolo 25, comma 3).
Fase 4: il progetto principale (*glavni projekat*) e la revisione. Il progetto principale integra le discipline che nei fascicoli conto come sei: architettura, strutture, impianti elettrici, impianti meccanici, relazione geotecnica, antincendio. Passa poi a un revisore indipendente (revident): per edifici commerciali, plurifamiliari e turistici il rapporto positivo di revisione è la condizione per depositare la domanda. L'eccezione per la casa unifamiliare (porodična stambena zgrada) la trovo nella prassi, non in un articolo che possa citarvi con certezza.
Fase 5: la domanda di licenza. La domanda viene pubblicata sul sito del Ministero o del comune e una parte dei documenti l'amministrazione se la procura d'ufficio (articolo 34). Il titolo sul terreno non deve essere per forza la proprietà: l'articolo 34, comma 1, punto 4 ammette la prova di un altro diritto, cioè concessione, locazione o consenso notarile del proprietario annotato nel foglio G del list nepokretnosti. Il termine per la decisione è di 30 giorni dalla domanda completa, 60 giorni se serve la valutazione d'impatto ambientale o se il lotto è in area protetta UNESCO; il numero dell'articolo non lo scrivo perché nel mio fascicolo il riferimento è al testo consolidato, non alla norma. Rilasciato il permesso, l'autorità lo pubblica entro sette giorni e lo trasmette all'ispettore edilizio entro tre (articolo 143, commi 3 e 4).
| Fase | Chi decide | Termine di legge | Se il termine scade |
|---|---|---|---|
| Condizioni tecniche degli enti di rete | CEDIS, acquedotto, antincendio | 15 giorni | Parere conforme alle UTU, art. 8 c. 8 |
| Consenso sul progetto di massima | Architetto capo comunale o di Stato | 30 giorni | Illecito del funzionario, art. 143 c. 2 |
| Pubblicazione del consenso | Autorità competente | 3 giorni | Obbligo di pubblicazione, art. 25 c. 2 |
| Ricorso contro il consenso o il diniego | Investitore, al Ministero | 8 giorni | Decade il diritto di ricorso, art. 25 c. 3 |
| Consenso dell'organo del turismo (hotel 4-5 stelle, resort) | Organo statale del turismo, d'ufficio | 15 giorni | Consenso presunto, art. 34 c. 8 |
| Decisione sul permesso di costruire | Comune o Ministero | 30 giorni, 60 con VIA o area UNESCO | Termine di legge, conseguenza non fissata nel testo che ho verificato |
| Pubblicazione del permesso | Autorità competente | 7 giorni | Illecito del funzionario, art. 143 c. 3 |
| Permesso d'uso dopo il collaudo tecnico | Autorità che ha rilasciato il permesso | 7 giorni | Illecito del funzionario, art. 143 c. 5 |
L'articolo 143 punisce con un'ammenda da 500 a 4.000 euro il funzionario che rilascia un consenso non conforme alle UTU, sfora i 30 giorni dell'articolo 22, non pubblica il permesso entro sette giorni o non rilascia il permesso d'uso entro sette giorni dal collaudo. Non è un silenzio-assenso: il fascicolo incompleto resta incompleto. È però una leva che in Italia non avete, e la uso.
Chi rilascia il permesso: comune o Ministero
L'articolo 32, comma 2 divide la competenza per soglia e per tipologia. Sotto i 3.000 metri quadrati di superficie lorda edificata decide l'amministrazione locale, cioè il Sekretarijat za urbanizam del comune. Da 3.000 metri quadrati in su (i 3.000 esatti inclusi), e in ogni caso per hotel a quattro o cinque stelle, insediamenti turistici (turističko naselje) e resort turistici, decide il Ministero. Il nome attuale, verificato sul sito del governo il 2 settembre 2026, è Ministero della pianificazione territoriale, dell'urbanistica e del demanio (Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine).
Per la fascia turistica c'è un passaggio in più che non inseguite voi: l'autorità acquisisce d'ufficio il consenso dell'organo del turismo sul progetto principale revisionato (articolo 34, comma 6); quell'organo ha 15 giorni (comma 7) e il silenzio vale consenso (comma 8).
Allacci, VIA e collaudo: dove il calendario si ferma davvero
Nei fascicoli che seguo, i mesi persi non sono quasi mai i 30 giorni della decisione. Sono le condizioni tecniche chieste tardi, un progetto di massima che non rispecchia le UTU (l'architetto capo non può approvarlo senza esporsi all'articolo 143, comma 1) e la valutazione d'impatto ambientale avviata troppo tardi.
Sul cantiere, l'investitore garantisce la direzione lavori (stručni nadzor) per fasi e ne sostiene il costo (articolo 50); se l'impresa non rimedia a uno scostamento dal progetto revisionato, il direttore denuncia all'ispettore edilizio (articolo 51). Scegliete voi il direttore lavori, non l'impresa.
Il permesso d'uso (upotrebna dozvola, la nostra agibilità) lo rilascia la stessa autorità che ha rilasciato il permesso di costruire (articolo 53). La domanda va presentata prima di usare l'edificio e al più tardi sette giorni dopo il rapporto finale della direzione lavori (articolo 54); il permesso arriva entro sette giorni dal rapporto di collaudo tecnico e, da quel momento, avete sette giorni per chiedere l'iscrizione in catasto (articolo 59). Usare l'edificio prima è vietato, salvo prova e test funzionali degli impianti (articolo 60).
Sugli allacci una cautela: il Codice penale, articolo 326c, punisce con la reclusione da tre mesi a tre anni chi collega o fa collegare alla rete un cantiere o un edificio privo dei documenti prescritti (consolidato 003/20; modifiche successive non confermate).
Quanto vale il permesso: due anni per iniziare, cinque per finire
Due orologi separati, che molte sintesi fondono in un unico "vale due anni".
Il primo è l'articolo 35: l'investitore deve iniziare i lavori entro due anni dalla data di rilascio, altrimenti il diritto di costruire sulla base di quel permesso si estingue. Non c'è uno stato di sospensione rinnovabile.
Il secondo è l'articolo 43: la costruzione va completata entro cinque anni dal rilascio. Se si sfora, per ogni anno iniziato di ritardo si paga una tassa annuale calcolata sul valore stimato dell'edificio nel progetto principale revisionato, e resta l'obbligo di mettere in sicurezza il cantiere. La percentuale di quella tassa non l'ho trovata nel testo e non la invento.
Se avete comprato un lotto con un permesso già rilasciato e temete che sia scaduto, il ragionamento cambia: l'ho scritto nella pagina sul terreno in Montenegro, edificabilità e permesso già rilasciato. Le procedure iniziate prima del 2025 si concludono con la vecchia legge se più favorevole alla parte (articoli 159 e 159a).
Gli oneri comunali: la naknada za građenje
Quelli che in Italia chiamate oneri di urbanizzazione qui si chiamano naknada za građenje, o nel gergo komunalije: il corrispettivo per la dotazione infrastrutturale di base del terreno. Li paga l'investitore (articolo 70, comma 1 della Zakon o uređenju prostora, verificato il 26 agosto 2026 su due copie del testo).
Le esenzioni del comma 2 includono le opere di interesse generale, gli hotel a cinque stelle, le opere per l'accessibilità, la ricostruzione entro la sagoma esistente e le opere il cui investitore è il comune. Le quattro stelle non sono esenti, e lo leggo scritto al contrario in più di una presentazione. Se un cinque stelle vende unità in modello condo o misto, per le unità vendute singolarmente l'onere torna, calcolato su superficie netta e parcheggio (comma 4), e per iscriverle in catasto serve il documento che regola quell'onere (comma 5).
Il comune può ridurre l'onere (comma 6): fino al 100 per cento nelle zone industriali e nei progetti statali o comunali, fino al 60 per cento per edilizia sociale e rinnovabili, fino al 50 per cento per la casa unifamiliare, fino al 40 per cento per la ricostruzione di beni culturali tutelati, fino al 20 per cento per gli edifici religiosi e fino al 20 per cento per il pagamento anticipato; con più motivi, si applica il più favorevole (comma 7). L'hotel non è nell'elenco.
L'importo a metro quadro lo decide ogni comune per zona; i tariffari li chiedo aggiornati caso per caso. Il momento del pagamento lo fissano delibera comunale e contratto sulla naknada; non lo ancoro a un articolo che non ho riletto, ma nel budget lo metto prima del permesso.
Italia e Montenegro: gli strumenti che qui non esistono
| Strumento italiano | In Montenegro | Cosa c'è al suo posto |
|---|---|---|
| SCIA edilizia, art. 22 T.U. edilizia | Non esiste | Ogni edificio richiede il permesso, art. 31 legge 019/25 |
| Silenzio-assenso sul permesso, art. 20 T.U. | Non sul permesso | Consenso presunto solo per enti di rete (art. 8 c. 8) e organo del turismo (art. 34 c. 8); funzionario sanzionabile, art. 143 |
| Segnalazione certificata di agibilità, art. 24 T.U. | Non esiste | Collaudo tecnico e permesso d'uso, artt. 53-60 |
| Sportello unico per l'edilizia | Non nella stessa forma | Comune o Ministero, con pubblicazione online obbligatoria, artt. 25 e 34 |
| Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione | Diverso | Naknada za građenje, art. 70 legge sull'assetto del territorio |
| Direttore dei lavori | Simile, ma obbligo e costo sull'investitore | Stručni nadzor, artt. 50-52 |
| Fine lavori e collaudo | Diverso | Primopredaja e conto finale entro 60 giorni dal permesso d'uso, art. 63 |
I riferimenti italiani vengono dal Testo unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001, consultato il 2 settembre 2026): articolo 20 per il permesso e il silenzio-assenso, 22 per la SCIA, 24 per l'agibilità. Chi vi dice "se non rispondono in 30 giorni è approvato" vi applica l'Italia.
Glossario italiano-montenegrino
| Italiano | Montenegrino | Nota |
|---|---|---|
| Permesso di costruire, licenza edilizia | građevinska dozvola | Art. 31-35 legge 019/25 |
| Condizioni urbanistico-tecniche | urbanističko-tehnički uslovi (UTU) | Dal Geoportal, art. 8 c. 5 |
| Progetto di massima | idejno rješenje | Consenso dell'architetto capo, art. 22 e 25 |
| Progetto principale (esecutivo) | glavni projekat | Con rapporto di revisione |
| Revisione, revisore | revizija, revident | Verifica indipendente del progetto |
| Direzione lavori | stručni nadzor | A carico dell'investitore, art. 50 |
| Collaudo tecnico | tehnički pregled | Artt. 55-58 |
| Agibilità, permesso d'uso | upotrebna dozvola | Art. 53, 59, 60 |
| Oneri comunali | naknada za građenje, komunalije | Art. 70 legge sull'assetto del territorio |
| Piano particolareggiato | lokalni plan detaljne regulacije (ex DUP) | Nomi vecchi ancora in uso |
| Visura catastale | list nepokretnosti | Fogli A, B, V e G |
| Consegna dell'opera | primopredaja | Art. 63 |
Cosa può fare il vostro procuratore a Budva mentre voi siete in Italia
Quasi tutto l'iter, con una procura. La procura si fa dal notaio italiano, si apostilla e si traduce in montenegrino da un traduttore giurato (sudski tumač). Italia e Montenegro sono entrambi parte della Convenzione dell'Aja del 1961, quindi l'apostilla basta e la legalizzazione consolare non serve (verificato il 2 settembre 2026). Esiste anche la Convenzione bilaterale Italia-Jugoslavia sull'assistenza giudiziaria (Roma, 3 dicembre 1960, legge 1368/1962), che l'Italia applica al Montenegro; se esoneri dall'apostilla anche gli atti amministrativi non ho potuto verificarlo, e faccio apostillare comunque.
Per venire a firmare non serve alcun visto: il cittadino italiano entra con passaporto per soggiorni fino a 90 giorni, con la sola carta d'identità fino a 30 giorni (scheda Viaggiare Sicuri aggiornata al 20 luglio 2026 e sito dell'Ambasciata del Montenegro a Roma). La modifica del regime dei visti in vigore dal 1° novembre 2026 riguarda cittadini turchi, russi, cinesi, sauditi e bielorussi, non gli italiani.
Sul fisco, due righe, perché il tema è di un'altra pagina. La convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Jugoslavia (Belgrado, 24 febbraio 1982, legge 974/1984) si applica al Montenegro secondo l'elenco del Dipartimento delle Finanze; la soglia in mesi oltre la quale, per quella convenzione, un cantiere diventa stabile organizzazione non l'ho potuta verificare sul testo. Se portate maestranze italiane, la convenzione di sicurezza sociale del 14 novembre 1957 (legge 885/1960) è indicata dall'INPS come applicabile al Montenegro; la durata massima del distacco non l'ho potuta verificare. L'impresa che esegue deve comunque essere licenziata qui: ne parlo nella pagina sull'impresa edile italiana in Montenegro, d.o.o. e licenza di cantiere.
Con la procura, a Budva il procuratore estrae le UTU dal Geoportal, firma gli incarichi a progettista e revisore, deposita la domanda, controlla che consenso e permesso siano pubblicati nei termini, ricorre negli otto giorni se serve, firma il contratto sulla naknada e chiede l'iscrizione in catasto nei sette giorni dell'articolo 59. Voi firmate preliminare, appalto e bonifico.
Se avete un lotto in Montenegro o state per comprarlo, mandateci l'estratto catastale e, se già l'avete, l'UTU o il vecchio permesso: vi rispondiamo con una road map scritta, fase per fase, con i termini che valgono per il vostro comune. Il quadro completo è nella guida su come si costruisce in Montenegro dal terreno all'agibilità; per parlare del vostro progetto passate dalla pagina contatti.