Posso comprare una casa con bitcoin? In Montenegro diversi complessi sulla costa rispondono di sì. La legge descrive la stessa operazione in un altro modo, e la distanza tra le due descrizioni è esattamente il punto in cui i contratti saltano.
La risposta breve: sì, può finanziare un acquisto immobiliare montenegrino con criptoattività. Ma il trasferimento in cripto non è mai il pagamento. La cripto è l'origine dei fondi; il pagamento avviene in euro e tramite una banca. Tutti gli articoli citati provengono dal testo consolidato della legge sulla prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Gazzetta ufficiale del Montenegro n. 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 e 059/26), letto il 4 settembre 2026. Informazione generale, non l'esame del suo caso.
L'articolo 65a, la norma che dà forma all'intera operazione
L'articolo 65a stabilisce come può presentarsi il lato pagamento di una compravendita immobiliare.
Comma 1. Quando il prezzo dell'immobile raggiunge 10.000 € o più, l'operazione di pagamento può essere eseguita solo se almeno una delle parti paga verso un conto, o da un conto, aperto presso un ente creditizio situato in Montenegro. Vale per la compravendita, il preliminare e ogni altro negozio che trasferisca la proprietà o un altro diritto reale immobiliare.
Comma 2. Il notaio deve rifiutare di redigere e autenticare un atto notarile che consenta di eludere il sistema nazionale dei pagamenti del Montenegro. Non è una valutazione caso per caso. L'articolo 138, punto 2, quantifica tale inadempimento per il notaio in 3.000 € a 8.000 €.
Commi 3 e 4. Se il pagamento è avvenuto prima dell'autentica, il notaio deve procurarsi la prova della sua esecuzione. Ed espressamente: la dichiarazione delle parti non è quella prova. Un «ho ricevuto il mio denaro» del venditore non basta.
Da qui la struttura dell'intera operazione. Un trasferimento da wallet a wallet verso il venditore non è una versione più rapida del prezzo: è un'altra operazione, e il notaio non può autenticare aggirandola.
Il contante non è una via d'uscita
Il riflesso di pagare in contanti sugli importi più bassi incontra un secondo muro. L'articolo 65 vieta a persone giuridiche, società, imprenditori e persone fisiche che esercitano attività di ricevere o effettuare un pagamento in contanti di 10.000 € o più, anche frazionato in due o più operazioni collegate. Sopra tale soglia il pagamento deve transitare su un conto di transazione presso un ente creditizio.
La soglia che colpisce la cripto è a 1.000 €
Gli acquirenti ragionano intorno ai 10.000 €. Per le criptoattività non è quello il riferimento. L'articolo 18, comma 1, punto 2 impone l'adeguata verifica completa sulle operazioni occasionali da 10.000 €. L'articolo 18, comma 1, punto 9 la impone su ogni operazione occasionale che consista in un trasferimento di criptoattività di 1.000 € o più — dieci volte più bassa. Convertire 300.000 € in USDT non la avvicina a una soglia: la colloca molto al di sopra.
Chi legge il suo fascicolo
In un acquisto finanziato in cripto intervengono più soggetti obbligati, e ciascuno tiene il proprio archivio.
| Soggetto | Fondamento | Conseguenza |
|---|---|---|
| Agente e operatore immobiliare | Art. 4, c. 2, n. 13 | Investimento, commercio e mediazione immobiliare sono attività obbligate |
| Avvocato | Art. 4, c. 3 | Soggetto obbligato quando pianifica o esegue l'acquisto o la vendita di un immobile |
| Notaio | Art. 4, c. 4 | Soggetto obbligato nel redigere l'atto notarile e autenticare i documenti |
| Notaio, segnalazione | Art. 66, c. 4 e 5 | Segnalazione all'unità di informazione finanziaria entro tre giorni per ogni contratto o preliminare immobiliare di 15.000 € o più, con copia elettronica del contratto |
| Notaio, sanzione | Art. 138, nn. 2-5 | 3.000 € a 8.000 € per violazione dell'obbligo di rifiuto, di prova o di segnalazione |
| Prestatore di conversione | Art. 40a e ss. | Registro dei prestatori di servizi per le criptoattività |
La sua documentazione sull'origine dei fondi non viene esaminata una volta, ma da più soggetti in modo indipendente.
Cosa significa davvero «il costruttore accetta cripto»
Sulla costa montenegrina diversi complessi comunicano il pagamento in cripto. Il più visibile è Dukley, a Budva: la pagina del Dukley Hotel & Resort menziona bitcoin, ethereum e tether e invita gli interessati a compilare un modulo per ricevere le istruzioni via e-mail (consultata il 4 settembre 2026). Anche Porto Montenegro a Tivat, Luštica Bay e Porto Novi presso Herceg Novi compaiono nella stampa sugli acquisti finanziati in cripto lungo la costa; in questa ricerca solo la pagina di Dukley costituisce fonte di prima mano.
L'essenziale è ciò che questi annunci non dicono. Indicano che le criptoattività sono accettate come origine dei fondi. Non risolvono l'autentica notarile, né la prova richiesta dall'articolo 65a comma 3, né la segnalazione dell'articolo 66, né su quale conto arrivino gli euro. Un venditore con una funzione compliance può assorbire il passaggio di conversione; un privato di norma non può, e allora decide di fatto la sua banca. Non è un giudizio su un complesso: è la ripartizione dei compiti che la legge impone e che la brochure non affronta.
La sequenza che regge all'articolo 65a
- Contratto. L'atto è redatto in euro davanti al notaio e il lato pagamento è scritto come bonifico in euro tramite un conto presso un ente creditizio in Montenegro. Un protocollo allegato può registrare da dove provengono gli euro, ma non può sostituire il bonifico con un trasferimento da wallet.
- Conversione. Le criptoattività sono vendute contro euro presso un prestatore in grado di documentare l'operazione, e gli euro vanno sul conto indicato nel contratto. L'articolo 18, comma 1, punto 9 ne fa un passaggio documentato.
- Prova. La prova del pagamento si ottiene prima dell'autentica. Ai sensi del comma 4, la dichiarazione delle parti non vale.
- Clausula intabulandi. Solo quando il venditore conferma l'accredito degli euro sul conto indicato firma davanti al notaio l'autorizzazione all'iscrizione.
- Segnalazione e iscrizione. Il notaio segnala entro tre giorni e trasmette copia del contratto; segue l'iscrizione al catasto.
Le imposte rientrano nello stesso calcolo
L'imposta di trasferimento è disciplinata dalla legge sull'imposta sul trasferimento di immobili (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Gazzetta ufficiale n. 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 e 33/26). Dal 1° gennaio 2024 si applica una scala a scaglioni al posto del precedente 3 % fisso; quell'aliquota fissa, ancora molto ripetuta online, è stata sostituita dalla modifica pubblicata nella Gazzetta 28/23. Nella prima cessione da parte del costruttore si applica l'IVA anziché l'imposta di trasferimento, ed è già compresa nel prezzo esposto — per questo i due numeri non sono direttamente confrontabili. Verifichi da che lato di questa linea cade il suo acquisto prima di firmare.
Prima di firmare
Che acquisti da uno dei complessi citati o da un privato, l'esito non si gioca sul cambio ma sul fascicolo. Come legali indipendenti dell'acquirente — non rappresentanti del costruttore né intermediari — verifichiamo la clausola di pagamento alla luce dell'articolo 65a prima della firma, prepariamo la documentazione sull'origine dei fondi in modo che regga davanti alla banca e al notaio, coordiniamo il passaggio di conversione con l'appuntamento notarile e seguiamo l'iscrizione al catasto. Ci invii la bozza di contratto e le condizioni di pagamento del complesso prima di vincolarsi. Le nostre aree di attività e il modulo di contatto sono accessibili dal sito.