Due frasi decidono la maggior parte degli acquisti di terreno in Montenegro, e quasi mai stanno nel contratto.
La prima: i vicini sono sempre passati di qui. La seconda: nel foglio catastale non c'è scritto niente. Possono essere vere entrambe nello stesso momento, e quello che ne consegue non è intuitivo — perché in Montenegro un diritto di passaggio può esistere senza essere iscritto, può vincolarvi o non vincolarvi a seconda di quando avete comprato, e può estinguersi in silenzio dopo tre anni di mancato esercizio.
Un avvertimento valido per tutta la pagina: qui si espone solo diritto montenegrino. Termini e durate che conoscete dall'Italia non si trasferiscono e non vengono usati come confronto numerico. Le parole italiane servono a orientarsi.
Se prima di questo vi serve il quadro dell'assemblea e dei rapporti con i vicini in un edificio, sta nella pagina su impugnare una delibera e le liti di vicinato.
Dove vive una servitù nel fascicolo — e cosa l'iscrizione non dice
Il foglio immobiliare (list nepokretnosti) è costruito per sezioni. Secondo l'articolo 53 della Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A è la particella, B è il titolare del diritto su di essa, V sono edifici e unità separate con i loro titolari, V – parte 1 sono i vodovi (condutture e linee) con i loro titolari, e G sono i pesi e le limitazioni.
L'articolo 78 colloca in quella lista G le servitù reali e personali, l'ipoteca e la sub-ipoteca, le locazioni e concessioni di durata superiore a cinque anni, il diritto di prelazione e i divieti di alienazione e di costituzione di pesi.
L'articolo 79 aggiunge tre cose da sapere prima di leggerne una:
- La servitù reale si iscrive due volte: come diritto del fondo dominante (povlasno dobro) e come peso sul fondo servente (poslužno dobro). Se state comprando il fondo gravato, il peso deve comparire sul vostro foglio, non solo su quello del vicino.
- Le servitù si iscrivono con il contenuto e l'estensione del diritto, senza indicare alcun valore in denaro. L'iscrizione non vi dirà quanto valeva né quanto fu pagato.
- Quando l'esercizio del diritto è limitato nello spazio, i confini spaziali devono essere determinati con esattezza — e si considerano esattamente determinati solo se disegnati in uno schizzo (*skica*) allegato al documento in base al quale è stata chiesta l'iscrizione.
È l'ultimo punto quello operativo. "Diritto di passaggio" come riga nuda nella lista G vi dice che qualcosa esiste, non dove passa. Chiedete il documento su cui l'iscrizione si fonda e cercate lo schizzo.
I tre modi in cui nasce una servitù
Articolo 201: la servitù reale si costituisce per negozio giuridico, per decisione di un tribunale o di altro organo statale, e per usucapione (*održaj*). Decide il tribunale, salvo che una legge speciale attribuisca la competenza ad altro organo.
Per accordo (articolo 202). La servitù si acquista con l'iscrizione in catasto, o in altro modo previsto dalla legge. Il contratto deve essere in forma scritta e autenticato dall'organo competente o dal notaio. Una stretta di mano non è una servitù; e nemmeno lo è una scrittura firmata ma non iscritta — quella è una pretesa all'iscrizione, non il diritto.
Per decisione (articolo 206). Il tribunale o l'organo statale costituisce la servitù quando il proprietario del fondo dominante non può utilizzarlo, in tutto o in parte, senza un adeguato utilizzo del fondo servente, e negli altri casi previsti dalla legge. Si acquista il giorno in cui la decisione passa in giudicato (pravosnažnost), salvo diversa disposizione di legge.
Per usucapione — ed è lì che stanno le sorprese.
La stradina usata da vent'anni
L'articolo 203 fissa tre termini diversi, e non sono alternative fra cui scegliere:
- 20 anni — quando il proprietario del fondo dominante ha di fatto esercitato la servitù e il proprietario del fondo servente non vi si è opposto.
- 10 anni — per il possessore coscienzioso e legittimo della servitù.
- 15 anni — sulla base del possesso coscienzioso.
E un'esclusione che decide i casi veri: la servitù non può essere acquistata per usucapione se è stata esercitata con abuso della fiducia del proprietario o possessore del fondo servente, con violenza, con inganno, oppure se la servitù è stata concessa fino a revoca (do opoziva). Al vicino a cui è stato detto "ma certo, passa pure per adesso" è stato dato un permesso revocabile, e un permesso revocabile non matura in diritto.
L'articolo 204 restringe ancora: per usucapione si acquistano solo le servitù visibili, e una servitù è visibile se la sua esistenza è accompagnata da un segno esterno visibile. Una carreggiata consumata, un cancello, un tombino, un palo — qualcosa a terra.
Poi l'articolo 205, che è quello decisivo per chi compra:
La servitù reale acquistata per usucapione può essere fatta valere nei confronti del terzo di buona fede dal momento dell'iscrizione in catasto.
Va letto nei due sensi.
Se state comprando il fondo servente, una servitù usucapita ma non iscritta non è automaticamente opponibile a voi, purché siate terzi di buona fede. È questa la sostanza giuridica dietro il consiglio di fidarsi del foglio.
Se state comprando il fondo dominante perché "l'accesso c'è sempre stato", la posizione è peggiore di come appare. Un diritto usucapito non iscritto può essere pienamente reale fra i vecchi vicini e comunque non essere opponibile a chi compra l'altro fondo l'anno prossimo. Un accesso che dipende da una servitù non iscritta è un accesso con una scadenza agganciata alla prossima vendita del vicino.
Se il terreno non ha strada: il passaggio necessario
L'articolo 215 è il rimedio per il fondo intercluso, ed è più articolato di quanto ci si aspetti.
Il proprietario che non ha uscita su una strada pubblica, o può raggiungerla solo con un giro eccessivo — terreno circondato, enclave — ha diritto di chiedere che, dietro pagamento di un'indennità, gli sia consentito il passaggio sul terreno altrui. È il nužni prolaz.
Può essere costituito come diritto di passaggio per pedoni, carri, veicoli a motore, macchine agricole e simili. La domanda quindi non è mai solo "c'è un diritto di passaggio", ma "per che cosa".
Poi cinque regole che decidono l'esito pratico.
La trappola della divisione. Se l'enclave è nata da una divisione, il passaggio necessario può essere consentito solo sul terreno che prima della divisione formava un tutto unico con l'enclave. Se una grande particella costiera è stata frazionata e la vostra è finita dietro le altre, non potete attraversare verso il vicino che vi fa più comodo: siete confinati all'impronta della particella madre — e se quel percorso è edificato o ostile, è quello che la legge vi indica.
Minimo danno. Al titolare del diritto può essere imposto di adottare misure che assicurino che il passaggio avvenga nelle condizioni meno dannose per l'immobile attraversato.
Casa e cortile. Il passaggio necessario non può essere costituito attraverso una casa e il suo cortile, salvo quando non vi sia altra uscita sulla strada pubblica.
Le contromosse del proprietario gravato. Può esigere che il titolare acquisti la parte dell'immobile che serve al passaggio. E, in caso di mutate circostanze, può chiedere che il passaggio sia esercitato in altro punto dello stesso immobile.
Può essere soppresso. Se viene costruita una nuova strada pubblica, o se comunque vengono meno le ragioni per cui era stato costituito, il proprietario gravato può chiederne la soppressione — e deve allora restituire parte dell'indennità ricevuta, secondo la valutazione del tribunale.
Che cosa riceve il proprietario gravato
L'articolo 208 è breve e spesso ignorato da chi il diritto lo chiede.
Il proprietario del fondo servente ha diritto a un'indennità per la servitù costituita. Se i due proprietari non si accordano, il tribunale determina l'importo su domanda del proprietario del fondo servente, tenendo conto di tutte le circostanze e in particolare del danno che egli subisce sotto forma di mancato guadagno (*izmakla korist*) e di minor valore del fondo servente.
Ne discendono due cose. L'indennità non è un pagamento di cortesia per il disturbo: è misurata anche su ciò che il peso fa al valore del terreno. Ed è il proprietario gravato a chiederne la determinazione — quindi chi si prende il passaggio senza pagare nulla non ha risparmiato, ha soltanto rinviato la valutazione.
Condutture e cavi sul vostro terreno
L'articolo 216 regola tubi e cavi. Il proprietario del terreno è obbligato, dietro indennità, a consentire la posa sul suo fondo di tubature idriche e fognarie, gasdotti, cavi elettrici e telefonici, pali, fili e simili, se posarli altrove richiederebbe costi sproporzionati.
Il proprietario non è però un semplice spettatore:
- Se il valore d'uso del terreno è sostanzialmente ridotto, può esigere che il titolare delle condutture acquisti quella parte.
- Può spostare le condutture a proprie spese in altro punto dello stesso immobile, purché lì non peggiorino le condizioni di utilizzo delle condutture.
- Se lo spostamento è chiesto perché mutate circostanze hanno reso l'uso del terreno sproporzionatamente difficile, può chiedere che il costo dello spostamento sia sopportato, in tutto o in parte, dal titolare delle condutture — e il tribunale valuta tutte le circostanze, in particolare quanto tempo è passato dalla posa.
L'articolo 217 copre l'altra via: la posa di condutture e altri impianti su immobile altrui senza il consenso del proprietario è possibile nell'interesse pubblico, in conformità alla legge.
Ricordate che le condutture hanno una propria sezione nel foglio — V – parte 1, articolo 53. Un terreno attraversato da una linea può risultarlo in un punto diverso dalla lista G.
Come muore una servitù
Tre disposizioni, e ciascuna può essere la risposta a "pensavamo di avere l'accesso".
Articolo 209 — mancato esercizio contro opposizione. La servitù reale si estingue se il proprietario del fondo servente si oppone al suo esercizio e il proprietario del fondo dominante non ha esercitato il diritto per tre anni consecutivi. Si estingue anche se non è esercitata per il tempo necessario ad acquistarla per usucapione, quando la stessa persona diventa proprietaria di entrambi i fondi, o per perimento dell'uno o dell'altro.
Tre anni sono pochi. Un terreno di villeggiatura il cui proprietario passa raramente, e un vicino che comincia a opporsi, è lo schema di fatto standard.
Articolo 210 — è diventata inutile. Il proprietario gravato può chiedere che la servitù cessi quando è divenuta non necessaria per l'uso del fondo dominante, o quando è venuta meno l'altra ragione per cui fu costituita.
Articolo 211 — mutate circostanze. Il proprietario gravato può, dietro equa indennità, chiedere la cessazione della servitù se, per mutate circostanze, la sua utilità per il fondo dominante è divenuta sproporzionata rispetto al peso che essa rappresenta per il fondo servente. Può rinunciare a questo diritto — ma per non più di 10 anni. Nel determinare l'indennità il tribunale considera tutte le circostanze, in particolare quanto è durata la servitù e quanto la sua soppressione fa guadagnare al fondo servente e perdere a quello dominante.
Dietro tutto questo sta l'articolo 199: la servitù si esercita nel modo che meno grava il fondo servente, e i nuovi bisogni del fondo dominante che non sono conseguenza del suo normale sviluppo e sfruttamento non incidono sull'estensione del diritto. Un passaggio concesso per una carrareccia non diventa la via di servizio di un albergo perché il proprietario ha cambiato progetto.
Finestre, luce e veduta
L'articolo 219 è breve e chiude una lite frequente. Il diritto di finestra nel muro del fondo servente dà al proprietario del fondo dominante solo il diritto alla luce e all'aria — e alla veduta soltanto se tale facoltà è stata specificamente concessa. Chi non ha diritto di veduta deve, su richiesta del proprietario del muro, apporre una grata alla propria finestra. Chi ha il diritto di finestra deve conservare l'apertura, e risponde dei danni derivanti dalla sua trascuratezza.
Che cosa verificare prima di comprare
- Leggete la lista G della particella che comprate — e ricordate l'articolo 79: se il fondo è gravato, il peso deve comparire sul vostro foglio, non solo su quello del vicino.
- Per ogni iscrizione di servitù chiedete il documento su cui è stata iscritta e cercate lo schizzo. Senza, l'estensione è una frase, non una linea sul terreno.
- Controllate la sezione V – parte 1 per le condutture.
- Se l'accesso passa su terreno altrui e non è iscritto nulla, trattatelo come assente ai fini del prezzo, e stabilite quale percorso la legge vi darebbe davvero — con l'articolo 215 lo decide la storia delle divisioni della particella, non la comodità.
- Se l'accesso esiste ma è poco usato, chiedete quando è stato usato l'ultima volta e se qualcuno si è opposto. L'articolo 209 corre su tre anni.
- Se vi dicono che il vicino "ha il permesso", accertate se è stato dato fino a revoca. Con l'articolo 203 quel permesso non diventa mai un diritto.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenzie o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota su contratti che esaminiamo.
L'attività che richiede rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità montenegrina è svolta da un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: leggere il foglio e i documenti dietro ogni iscrizione nella lista G, ricostruire la storia delle divisioni della particella per capire cosa consentirebbe davvero l'articolo 215, e preparare il fascicolo che l'avvocato utilizza.
Se avete già comprato
Se possedete un terreno il cui accesso è contestato, i primi due fatti sono la storia delle divisioni della particella e che cosa è iscritto sui due fogli — il vostro e quello del fondo che l'accesso attraversa. Inviateci il list nepokretnosti di entrambi e i documenti dietro ogni iscrizione di servitù, e vi diremo se state discutendo di un diritto esistente, di una pretesa da usucapione o di un passaggio necessario da costituire ex novo.
Se qualcuno attraversa il vostro terreno senza un diritto iscritto, le domande sono da quanto tempo, se vi siete opposti, e se il permesso era revocabile.
