La versione breve della comproprietà montenegrina circola ovunque: la quota si può vendere liberamente e gli altri comproprietari hanno la prelazione. È corretta, ed è circa un decimo di ciò che decide questi casi.
Il resto sta negli articoli da 131 a 152 della Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, e risponde alle domande con cui le persone arrivano davvero. Chi decide di ristrutturare. Chi può ipotecare l'immobile. Che cosa succede se un comproprietario smette di pagare. Se un fratello può essere fermato quando forza la vendita. E che cosa farà concretamente un tribunale quando nessuno è d'accordo.
Avvertenza valida per tutta la pagina: qui si espone solo diritto montenegrino. Termini e durate italiani non si trasferiscono e non sono usati come confronto numerico; le parole italiane servono a orientarsi. Se il tema è l'edificio invece del bene indiviso, vedi impugnare una delibera e le liti di vicinato; per il passaggio su fondo altrui, servitù di passaggio.
Ciò che potete sempre fare, e i dieci giorni che ne seguono
L'articolo 131 configura la comproprietà su una cosa indivisa in cui la quota di ciascuno è determinata — un mezzo, un terzo, 3/8.
L'articolo 132 fa quattro cose insieme.
Il comproprietario ha diritto di detenere e usare la cosa insieme agli altri, in proporzione alla propria quota, senza ledere i diritti degli altri comproprietari.
Il comproprietario può disporre della propria quota senza il consenso degli altri. È la frase che tutti citano, ed è davvero incondizionata: nessun permesso, nessun veto.
In caso di vendita della quota, gli altri hanno un diritto di prelazione. E qui il dettaglio operativo che i riassunti omettono: se il comproprietario non accetta entro 10 giorni dal giorno in cui gli è stata consegnata l'offerta scritta di acquisto della quota, l'offerente può vendere la propria quota a un terzo.
Dieci giorni, che decorrono dalla consegna di un'offerta scritta. Non trenta. Non da quando ne ha sentito parlare.
Infine, i frutti e gli altri redditi della cosa si dividono tra i comproprietari in proporzione alla dimensione delle loro quote. Canoni di locazione compresi.
Le decisioni si contano in valore, non per teste
È qui che i comproprietari stranieri sbagliano più spesso, perché tre persone non fanno tre voti.
L'amministrazione ordinaria (articolo 134) richiede il consenso dei comproprietari le cui quote insieme costituiscono più della metà del valore della cosa. Chi ha il 60% decide da solo l'ordinaria amministrazione.
Nello stesso articolo ci sono due valvole di sicurezza. Se quel consenso non si raggiunge e l'atto è necessario per l'ordinaria manutenzione della cosa, decide il tribunale. E — la parte da ricordare — ogni comproprietario può chiedere che decida il tribunale anche quando la maggioranza per valore è d'accordo, se l'atto che si intraprende può causare un danno notevole agli altri comproprietari. La maggioranza non ha l'ultima parola.
Nomina e revoca dell'amministratore (articolo 135): stesso consenso di più della metà del valore. L'amministratore è mandatario dei comproprietari: se questi non dispongono diversamente, ai suoi diritti, doveri e alla cessazione dei poteri si applicano le regole sul mandato. È un rapporto più leggero e più revocabile di quanto si creda.
La regolazione del modo di uso (articolo 136) — chi usa quale stanza, quale stagione, quale posto auto — richiede anch'essa più della metà del valore.
Ciò che richiede tutti
L'articolo 138 elenca ciò che eccede l'ordinaria amministrazione, ed è l'elenco da leggere prima di firmare:
alienazione dell'intera cosa, cambio di destinazione, locazione dell'intera cosa, costituzione di ipoteca sull'intera cosa, dazione in pegno, costituzione di servitù prediali, riparazioni maggiori, ampliamento, sopraelevazione, ristrutturazione e simili
Tutto questo richiede il consenso di tutti i comproprietari. Chi ha il 90% non può ipotecare l'immobile. Una maggioranza non può concedere un diritto di passaggio su di esso. Una maggioranza non può locarlo per intero.
Se l'unanimità non si raggiunge, ogni comproprietario ha il diritto di chiedere che decida il tribunale. Lo stallo non è un vicolo cieco: è la strada verso un giudice.
E una frase che vale più di quanto sembri: ogni comproprietario ha il diritto in qualsiasi momento di chiedere che si rendano i conti e si dividano tutti i vantaggi. Se uno incassa l'affitto, gli altri non hanno bisogno di un motivo particolare per chiedere i numeri.
L'eccezione per le urgenze
Articolo 137: il comproprietario può, senza il consenso degli altri, compiere gli atti necessari e urgenti per la manutenzione o la conservazione della cosa.
Un tubo che si rompe non aspetta una maggioranza per valore. Ma si notino i due aggettivi — necessari e urgenti. Un tetto che perde da due inverni non è né l'uno né l'altro.
I costi, e la sanzione che nessuno si aspetta
L'articolo 139 pone i costi d'uso, amministrazione e manutenzione, e gli altri oneri relativi all'intera cosa, a carico dei comproprietari in proporzione alla dimensione delle quote.
Poi l'esecuzione:
Se un comproprietario non paga la sua parte dei costi, gli altri possono chiedere che il pagamento avvenga dalla sua parte dei frutti o degli altri redditi della cosa, e ove ciò non basti a coprire i costi, o la riscossione sia impossibile, possono chiedere la vendita della sua quota all'asta pubblica.
Chi smette di pagare non è soltanto debitore verso gli altri: la sua quota è esposta. Per un immobile di famiglia in cui un ramo è emigrato e ha smesso di contribuire, è la norma che alla fine decide.
Il diritto di uscirne — e perché non si può rinunciarvi
L'articolo 140 è la spina dorsale del capitolo.
Il comproprietario ha il diritto in qualsiasi momento di chiedere la divisione della cosa, salvo nel momento in cui tale divisione sarebbe a danno degli altri comproprietari, se la legge non dispone diversamente.
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Questo diritto non si prescrive.
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È nullo il contratto con cui un comproprietario rinuncia permanentemente al diritto di divisione della cosa.
Tre conseguenze. Nessuno resta bloccato per sempre in una comproprietà. Il ritardo non indebolisce la pretesa, per quanti decenni siano passati. E una clausola in un accordo di famiglia che promette di non chiedere mai la divisione non è soltanto difficile da far valere: è nulla.
L'unica qualificazione è temporale: la divisione può essere negata in un momento in cui danneggerebbe gli altri. È un'obiezione di tempo, non permanente.
Bloccarla temporaneamente: cinque anni, e chi ne è vincolato
I comproprietari possono decidere all'unanimità che per un certo tempo, ma non oltre cinque anni, non si possa chiedere la divisione (articolo 141). Unanime, e con un tetto.
L'articolo 142 risponde poi alla domanda che decide se un simile accordo valga qualcosa: esso ha effetto giuridico anche verso il successore del comproprietario — chi compra o eredita la quota — salvo che il successore sia divenuto comproprietario in base a un negozio a titolo oneroso e non conoscesse né potesse conoscere l'accordo.
Quindi l'acquirente a titolo oneroso che davvero non sapeva ne è libero; l'erede, o l'acquirente che sapeva, no.
Lo stesso articolo apre una via dall'esterno: il creditore personale del comproprietario può chiedere la divisione se non ha potuto soddisfarsi sugli altri beni del comproprietario. L'accordo di non divisione non protegge la quota da un creditore che ha esaurito gli altri beni.
Come avviene davvero la divisione
Per accordo (articolo 143). I comproprietari possono dividere in via extragiudiziale. Per gli immobili il contratto di divisione si redige in forma scritta e si autentica presso l'organo competente o il notaio.
Per via giudiziale (articolo 144). Ogni comproprietario può chiedere che il tribunale esegua la divisione in procedimento di volontaria giurisdizione (vanparnični postupak). I comproprietari decidono di comune accordo il modo della divisione; se non raggiungono l'accordo, il modo lo decide il tribunale.
Da lì la legge consegna al giudice una cassetta degli attrezzi graduata.
Articolo 145 — la quota irrisoria. Se la divisione è chiesta da un comproprietario la cui quota è irrisoria e gli altri si oppongono, il tribunale può decidere che gli altri gli paghino la quota invece di dividere. Chi ha il 2% non necessariamente costringe alla vendita dell'intero.
Articolo 146 — prima la divisione fisica. Il tribunale, ogni volta che sia possibile e se ciò non riducesse notevolmente il valore della cosa, ordina la divisione fisica in modo che ciascuno riceva in natura la parte corrispondente alla dimensione o al valore della propria quota. Se le parti ricevute non corrispondono per valore alle quote, il tribunale ordina a chi ha ricevuto di più di pagare agli altri la differenza in denaro.
Articolo 148 — assegnazione a uno solo. Quando la divisione fisica non è possibile o ridurrebbe sensibilmente il valore, il tribunale può — su domanda di singoli comproprietari, ove le circostanze lo giustifichino, tenendo conto della dimensione delle quote e del bisogno che ciascuno ha della cosa — decidere che la cosa spetti a un comproprietario, il quale paga agli altri il valore delle loro quote nel termine che il tribunale fissa. E poi la protezione che rende praticabile tutto questo:
Gli altri comproprietari acquistano un diritto di pegno sulla cosa fino al pagamento del valore delle loro quote.
Articolo 149 — vendita pubblica. Se il tribunale decide che la divisione fisica è impossibile o ridurrebbe notevolmente il valore e non assegna la cosa a un comproprietario, ordina che la cosa sia esposta a vendita pubblica e il ricavato diviso in proporzione alle quote.
Articolo 150 — le spese. Le spese della divisione sono sopportate in proporzione alle quote, salvo diversa disposizione di legge o accordo.
Dopo la divisione: tre anni, e ciò che sopravvive
Articolo 151. Gli altri comproprietari garantiscono i vizi giuridici e materiali della cosa a colui cui è toccata con la divisione, nei limiti del valore delle proprie quote. Tale diritto si estingue con il decorso di tre anni dalla divisione.
Una divisione, quindi, non è una separazione netta dal primo giorno. Per tre anni gli altri rispondono di ciò che è stato consegnato — e dopo tre anni non più.
Articolo 152. I pegni, le servitù e gli altri diritti reali che gravavano sulla cosa indivisa prima della divisione possono essere esercitati come prima. Ma quando l'esercizio di una servitù prediale riguarda una sola parte della cosa, quel diritto cessa riguardo alle parti rimanenti.
Un'ipoteca sull'intero non svanisce perché i comproprietari hanno diviso. Un passaggio che attraversava solo la striscia nord non si estende alle parti che ne sono state separate.
Prima di entrare in una comproprietà
- Accertate le quote per valore, non il numero dei nomi. L'articolo 134 conta il valore; una minoranza per valore non controlla l'ordinaria amministrazione, e una maggioranza per valore non può comunque nulla dell'elenco dell'articolo 138.
- Se comprate una quota, chiedete prova che l'offerta scritta dell'articolo 132 sia stata consegnata agli altri comproprietari e che i dieci giorni siano decorsi. È l'esposizione del venditore, e diventa un vostro problema.
- Chiedete se esiste un accordo di non divisione. Se c'è, verificatene la data contro il tetto dei cinque anni dell'articolo 141, e ricordate l'articolo 142: come acquirente a titolo oneroso che ormai lo conosce, ne siete vincolati.
- Chiedete i conti. L'articolo 138 dà a ogni comproprietario il diritto di chiederli in qualsiasi momento; un venditore che non li produce vi sta dicendo qualcosa.
- Verificate se qualche comproprietario è in arretrato. L'articolo 139 espone la quota del moroso alla vendita all'asta, il che cambia chi potranno essere i vostri futuri comproprietari.
- Guardate la lista G per ipoteche e servitù: con l'articolo 152 sopravvivono a una divisione successiva.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenzie o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota su contratti che esaminiamo.
L'attività che richiede rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità montenegrina è svolta da un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: stabilire le quote per valore, verificare se la procedura di prelazione sia stata effettivamente seguita, leggere un eventuale accordo di non divisione alla luce degli articoli 141 e 142, e preparare il fascicolo che l'avvocato userà nel procedimento di divisione.
Se siete già comproprietari
Se volete uscirne, i primi fatti sono la vostra quota per valore, se esista un accordo di non divisione e di quando sia, e se la divisione fisica dell'immobile sia realisticamente possibile — perché è questo che decide se andate verso l'articolo 146, il 148 o il 149.
Se siete voi a essere spinti fuori, le domande sono se la quota che chiede la divisione sia irrisoria ai sensi dell'articolo 145, e se questo sia un momento in cui la divisione andrebbe a danno degli altri comproprietari secondo l'articolo 140.
Inviateci il list nepokretnosti, l'eventuale decisione di successione o accordo di divisione, e una nota su chi ha pagato che cosa.