Quasi tutti i consigli su un costruttore montenegrino in ritardo si fermano allo strato commerciale — verificate il piano dei pagamenti, iscrivete una zabilježba, legate le tranche agli stati di avanzamento. È un consiglio corretto, ed è lo strato precedente a quello che serve una volta che la data è davvero passata.
A quel punto decide la Zakon o obligacionim odnosima, articoli da 119 a 131. E la prima domanda che pone non è quanto sono in ritardo. È se la data di consegna fosse un elemento essenziale del contratto — perché quel solo fatto cambia se dovete concedere loro un'altra possibilità, oppure se il contratto è già finito senza che voi facciate nulla.
Una nota sulla numerazione prima di cominciare. Fonti croate e serbe trattano le stesse regole con numeri di articolo diversi — vedrete la regola del termine supplementare citata come «articolo 363». Non è la numerazione montenegrina. In Montenegro è l'articolo 121. Ogni numero di articolo di questa pagina viene dal testo montenegrino.
Risolvere, o esigere l'adempimento — e comunque il danno
L'articolo 119 fissa il quadro. Nei contratti a prestazioni corrispettive, quando una parte non adempie, l'altra può — salvo diversa disposizione — esigere l'adempimento, oppure, alle condizioni della legge, risolvere con semplice dichiarazione quando la risoluzione non opera di diritto. E in ogni caso:
ha in ogni caso diritto al risarcimento del danno.
È una clausola facile da saltare. Risolvere non consuma la pretesa risarcitoria: le sta accanto.
La domanda che decide tutto: la data era essenziale?
Articolo 120 — quando l'adempimento nel termine è elemento essenziale del contratto. Se il debitore non adempie in quel termine, il contratto si risolve di diritto (po samom zakonu). Nessuno deve dichiarare nulla.
Taglia in entrambi i sensi, ed è per questo che gli acquirenti sbagliano in tutte e due le direzioni.
Se l'immobile lo volete — un'unità in ritardo ma desiderabile in un mercato in salita — un contratto già sciolto per legge non è ciò che volete. L'articolo 120 vi dà il modo di tenerlo in vita:
Il creditore può mantenere in vigore il contratto se, alla scadenza del termine, senza indugio, comunica al debitore che esige l'adempimento.
Senza indugio. Non «nelle prossime settimane, vediamo come va». E se avete poi chiesto l'adempimento senza ottenerlo in un tempo ragionevole, potete comunque dichiarare la risoluzione.
L'articolo risolve anche due situazioni discusse: vale quando le parti stesse hanno previsto che il contratto si consideri risolto se non adempiuto entro una data, e quando la tempestività è essenziale per la natura dell'affare.
Articolo 121 — quando il termine non è elemento essenziale. Qui la posizione si rovescia. Il debitore conserva il diritto di adempiere anche dopo la scadenza, e il creditore può esigere l'adempimento. Se il creditore vuole risolvere:
deve concedere al debitore un congruo termine supplementare (naknadni rok) per l'adempimento.
Se il debitore non adempie in quel termine supplementare, si producono le stesse conseguenze del caso in cui la data era essenziale.
Quindi la sequenza pratica per la maggior parte dei contratti su carta è: stabilire se la data era essenziale; se non lo era, fissare per iscritto un congruo termine supplementare; e solo allora risolvere.
Tre casi in cui non dovete attendere
Articolo 122 — il debitore l'ha reso chiaro. Il creditore può risolvere senza concedere un termine supplementare se dal comportamento del debitore risulta che non adempirà neppure nel termine supplementare. Comportamento, non sole parole: un cantiere abbandonato, una società che non risponde più, lavori visibilmente arretrati.
Articolo 123 — prima ancora della scadenza. Quando, prima della scadenza del termine, è evidente che una parte non adempirà, l'altra può risolvere e chiedere il risarcimento. Non siete obbligati a guardare avvicinarsi una scadenza che tutti sanno che verrà mancata.
Articolo 124 — contratti con obbligazioni successive. Se una prestazione non è adempiuta, l'altra parte può, entro un termine ragionevole, risolvere quanto a tutte le obbligazioni future, se dalle circostanze è evidente che neppure quelle saranno adempiute. E ancora: la risoluzione può estendersi alle prestazioni già eseguite, quando senza quelle mancanti non hanno interesse per quella parte. Il debitore può fermarla: può mantenere il contratto prestando idonea garanzia.
Per un progetto a pagamenti scaglionati, è l'articolo che conta. Una milestone mancata non è solo un problema di quella milestone.
Due limiti alla risoluzione
Articolo 125 — ditelo. Il creditore che risolve per inadempimento deve comunicarlo al debitore senza indugio. La risoluzione non si accerta dopo, in una lettera dell'avvocato: è una dichiarazione da rendere e comunicare.
Articolo 126 — proporzione. Il contratto non può essere risolto per l'inadempimento di una parte irrilevante dell'obbligazione. Un pensile mancante in cucina non è un evento risolutivo.
Che cosa vi restituisce davvero la risoluzione
L'articolo 127 va letto due volte, perché contiene una regola che quasi nessun acquirente si aspetta.
- Entrambe le parti sono liberate dalle obbligazioni, salvo quella di risarcire l'eventuale danno.
- La parte che ha eseguito in tutto o in parte ha diritto alla restituzione di quanto dato.
- Se entrambe devono restituire, le restituzioni reciproche seguono le regole dell'esecuzione dei contratti bilaterali.
- Ciascuna deve all'altra il compenso per i vantaggi avuti nel frattempo da ciò che deve restituire.
- E poi:
La parte che restituisce denaro è tenuta a pagare gli interessi moratori dal giorno in cui ha ricevuto il pagamento.
Non dal giorno della risoluzione. Non dal giorno della richiesta. Dal giorno dell'incasso. Per un acconto versato tre anni fa a fronte di un edificio mai sorto, è una cifra materialmente diversa dall'acconto — ed è la ragione per cui la conversazione sul rimborso non dovrebbe mai partire da «ridatemi i soldi».
Quando non è colpa di nessuno: le circostanze mutate
Gli articoli da 128 a 131 sono la via separata, e non riguardano il ritardo: riguardano un contratto divenuto schiacciante.
Articolo 128. Se, dopo la conclusione, sopravvengono circostanze che non era possibile prevedere e che rendono l'adempimento di una parte eccessivamente difficile, o le causerebbero una perdita eccessivamente grande, il tribunale può, su domanda di quella parte, modificare o risolvere il contratto. Ma non quando la parte che le invoca era tenuta a tenerne conto al momento della conclusione, o avrebbe potuto evitarle o superarle.
Articolo 129. La parte legittimata a invocare le circostanze mutate deve comunicare all'altra la propria intenzione appena ha saputo che tali circostanze sono sopravvenute — e se non l'ha fatto, risponde del danno che l'altra ha subito perché la domanda non le è stata comunicata in tempo.
Articolo 130. Nel decidere, il tribunale si guida secondo buona fede e correttezza, tenendo conto in particolare dello scopo del contratto, del rischio normale nei contratti di quel tipo, dell'effetto e della durata delle circostanze straordinarie e degli interessi equilibrati di entrambe le parti.
Articolo 131. Le parti possono rinunciare in anticipo a invocare determinate circostanze mutate — salvo che ciò sia contrario al principio di buona fede e correttezza.
Leggete con attenzione il «rischio normale nei contratti di quel tipo» dell'articolo 130 prima di affidarvi a questa via contro un costruttore. Il ritardo nei lavori è, in un contratto di costruzione, vicino a un rischio normale. Le circostanze mutate non sono una via d'uscita generale da un cattivo affare.
Che cosa questo non fa
Due cose che questo capitolo non dà, e su cui il consiglio commerciale ha ragione.
Non crea uno schema di protezione degli acconti. Non c'è qui alcun obbligo per il costruttore di segregare il vostro denaro o di assicurare il completamento. Ciò che protegge in pratica l'acquirente è un contratto autenticato con annotazione iscritta sulla singola unità e un piano di pagamenti legato all'avanzamento anziché versato in anticipo.
E non risponde sui difetti. Le pretese per vizi alla consegna e dopo il completamento seguono regole e orologi diversi; per la comproprietà dell'immobile vedi anche comproprietà, quota e divisione, e per il possesso tutela del possesso.
Che cosa fare nella settimana in cui la data passa
- Trovate la clausola di consegna e stabilite, sul suo tenore e sulla natura dell'affare, se la data fosse un elemento essenziale. Tutto il resto dipende da lì.
- Se era essenziale e volete l'unità, comunicate senza indugio che esigete l'adempimento — l'articolo 120 non perdona sulla parola senza.
- Se non era essenziale e volete uscirne, fissate per iscritto un congruo termine supplementare e conservate la prova della consegna di quella lettera.
- Se il cantiere è abbandonato o la società tace, considerate gli articoli 122 e 123: potreste non dover attendere affatto.
- In un progetto a fasi, guardate l'articolo 124 prima di trattare una singola milestone mancata come un problema isolato.
- Quando calcolate quanto chiedere, calcolate gli interessi moratori dalla data di ciascun pagamento, non dalla data in cui li avete richiesti.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenzie o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota su contratti che esaminiamo.
L'attività che richiede rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità montenegrina è svolta da un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: leggere la clausola di consegna alla luce degli articoli 120 e 121, redigere la comunicazione che conserva il contratto o fa decorrere il termine supplementare, calcolare la posizione interessi dell'articolo 127 e preparare il fascicolo per l'avvocato.
Se la data è già passata
Inviateci il contratto, le ricevute dei pagamenti con le loro date e la corrispondenza successiva alla scadenza. Le prime due risposte che possiamo dare in fretta sono se la data fosse essenziale — il che decide se avete ancora un contratto — e quale sia la posizione interessi dell'articolo 127 su quanto avete già versato.