Nell'appartamento vive qualcuno. Il venditore dice che «è solo un affitto, lo sistemiamo prima del rogito». Voi firmate, iscrivete, diventate proprietari — e l'inquilino resta, alle condizioni concordate da un altro, per tutta la durata del suo contratto.
Non è un incidente dell'operazione. È la regola. L'articolo 619 della Zakon o obligacionim odnosima mette l'acquirente nei panni del venditore, e il secondo comma gli impedisce di chiedere la restituzione del bene prima della scadenza della locazione.
E c'è una seconda metà che gran parte del materiale in circolazione sbaglia: per una locazione tipica di uno o due anni, il registro non vi dirà che l'inquilino esiste.
La regola centrale, in un articolo
🔴 Articolo 619. In caso di alienazione di una cosa precedentemente consegnata ad altri in locazione, l'acquirente della cosa subentra al locatore, e da quel momento i diritti e gli obblighi derivanti dalla locazione sorgono tra l'acquirente e il conduttore.
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L'acquirente non può pretendere che il conduttore gli consegni la cosa prima della scadenza del periodo per cui la locazione è stata pattuita, e se la durata non è determinata né dal contratto né dalla legge, prima della scadenza del termine di disdetta.
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Per gli obblighi dell'acquirente verso il conduttore il trasferente risponde come fideiussore solidale.
Ne discendono subito tre cose. Ereditate la locazione, l'abbiate voluta o no. Non potete abbreviarla comprando. E il venditore non esce di scena: resta obbligato accanto a voi, come garante, per ciò che è dovuto a quel conduttore.
L'articolo 620 distribuisce il denaro. Salvo patto contrario, l'acquirente ha diritto al canone dal primo termine di pagamento successivo all'acquisto; se il trasferente lo ha incassato in anticipo, deve cederglielo. E dal momento in cui il conduttore è informato dell'alienazione, egli può pagare soltanto all'acquirente. Informare il conduttore non è una cortesia: è ciò che reindirizza il denaro.
L'articolo 622 dà al conduttore qualcosa in cambio: quando i diritti e gli obblighi del locatore passano all'acquirente, il conduttore può recedere in ogni caso, rispettando i termini di disdetta di legge. Il cambio di proprietario è dunque una porta d'uscita per lui, non per voi.
La variante che dipende da ciò che sapevate
C'è un secondo scenario, ed è quello in cui la posizione dell'acquirente può essere migliore.
🔴 Articolo 621. Quando la cosa su cui è stato concluso un contratto di locazione è stata consegnata all'acquirente e non al conduttore, l'acquirente subentra al locatore e ne assume gli obblighi verso il conduttore se al momento della conclusione del contratto di alienazione conosceva l'esistenza della locazione.
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L'acquirente che in quel momento non conosceva la locazione non è tenuto a consegnare la cosa al conduttore, e il conduttore può soltanto chiedere il risarcimento al locatore.
La linea di confine tra gli articoli 619 e 621 è la consegna. Se il conduttore era già nel possesso, la locazione è vostra, punto. Se il bene è stato consegnato a voi anziché a lui, decide ciò che sapevate alla firma.
Per questo l'accenno del venditore a «un inquilino che entra il mese prossimo» non è conversazione. È il fatto che fa scattare l'articolo 621.
Perché il registro di solito non vi salva
Il catasto montenegrino registra i diritti di locazione. L'articolo 49 della Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, elencando il contenuto del catasto, nomina pravo zakupa — il diritto di locazione — tra i pesi e le limitazioni che esso contiene. Fin qui rassicurante.
Poi arriva la soglia:
🔴 Articolo 78. Le servitù reali e personali, l'ipoteca, la sub-ipoteca, la locazione e le concessioni per un periodo superiore a cinque anni, il diritto di prelazione e i divieti di alienazione e di gravame sono iscritti nel foglio G del list nepokretnosti.
Superiore a cinque anni. Un affitto annuale a Budva, una locazione invernale biennale, una locazione aziendale triennale: nessuno raggiunge quella soglia e nessuno comparirà nel foglio G che avete letto con cura. Potete ottenere una visura pulita e comprare ugualmente un immobile in cui vive qualcuno con un contratto che vi vincola.
La guida in lingua inglese che circola su questo tema consiglia di iscrivere la locazione affinché l'acquirente sia considerato a conoscenza. In linea di principio non è sbagliata — l'articolo 92 ammette la predbilježba, l'annotazione preventiva della locazione, quando il documento prova l'esistenza del diritto e la volontà delle parti di iscriverlo — ma è incompleta in un punto decisivo, perché omette la condizione dei cinque anni che stabilisce se l'iscrizione sia proprio possibile.
La conseguenza pratica è poco elegante e ineludibile: su questo rischio il registro non è lo strumento principale. Lo sono il sopralluogo, le dichiarazioni del venditore e il contratto.
Che cosa dice davvero la locazione che avete ereditato
Una volta locatore, è la legge a distribuire gli oneri. Sono queste le norme che decidono ciò che ora dovete.
Articolo 598. Il locatore deve mantenere la cosa in stato idoneo per tutta la durata della locazione ed eseguire le riparazioni necessarie, e deve rimborsare al conduttore le spese di manutenzione che sarebbero spettate a lui. Ma 🔴 le spese delle piccole riparazioni causate dall'uso ordinario, e le spese dell'uso stesso, gravano sul conduttore. Il conduttore deve informare il locatore della riparazione.
Articolo 599. Se le riparazioni necessarie ostacolano l'uso in misura notevole e per un tempo prolungato, il conduttore può recedere; e ha diritto a una riduzione del canone proporzionata alla limitazione.
Articolo 600. Non potete apportare modifiche alla cosa locata senza il consenso del conduttore se ciò ne ostacolerebbe l'uso, e se le modifiche riducono l'uso, il canone si riduce in proporzione.
Articoli da 601 a 604. Il locatore risponde dei difetti che impediscono l'uso pattuito o ordinario, che li conoscesse o no; i difetti di scarsa importanza non si considerano. La responsabilità può essere esclusa per contratto — ma 🔴 la clausola di esclusione è nulla se il locatore conosceva il difetto e ha deliberatamente omesso di comunicarlo, se il difetto rende impossibile l'uso, o se il locatore l'ha imposta sfruttando una posizione di monopolio.
Articolo 605. Il conduttore deve informarvi senza indebito ritardo di ogni difetto che si manifesti durante la locazione e di ogni pericolo imprevisto che minacci il bene. Chi non lo fa perde il diritto al risarcimento e deve risarcire il danno che ne deriva.
Articolo 613. Alla fine il conduttore restituisce la cosa non danneggiata — ma non risponde del logorio derivante dall'uso ordinario né del deterioramento dovuto alla vetustà. Le aggiunte separabili può portarle via; voi potete trattenerle pagandone il valore al momento della restituzione.
La clausola sui terzi che si collega al titolo
C'è una norma del capo sulla locazione che merita un posto in ogni due diligence, perché collega la locazione a tutto ciò che è iscritto sull'immobile.
🔴 Articolo 608. Quando un terzo pretende di esercitare un diritto sulla cosa locata e si rivolge al conduttore, o gliela sottrae di propria autorità, il conduttore deve informarne il locatore. Se si accerta che al terzo spetta un diritto che esclude del tutto il diritto d'uso del conduttore, la locazione si risolve per legge, e il locatore deve risarcire il conduttore. Se il diritto del terzo si limita a comprimere quello del conduttore, questi sceglie tra recesso e riduzione del canone — e in ogni caso ha diritto al risarcimento.
Se sull'appartamento che avete appena comprato e locato è iscritto un diritto di abitazione o un usufrutto vitalizio, quell'iscrizione è un diritto del terzo ai fini dell'articolo 608 — e il risarcimento parte da voi.
Sublocazione: consentita per difetto
Articolo 614. Salvo patto contrario, il conduttore può sublocare la cosa o consegnarla ad altri per l'uso a qualsiasi titolo — ma solo se ciò non arreca danno al locatore. Il conduttore garantisce al locatore che il subconduttore userà la cosa secondo il contratto di locazione.
Leggetela come un'istruzione di redazione. Se non volete che il vostro appartamento a Budva venga riaffittato a notte, il contratto deve dirlo, perché il silenzio lo consente.
Quando il consenso è necessario, l'articolo 615 permette di negarlo solo per motivi giustificati. L'articolo 616 consente il recesso per una sublocazione fatta senza il consenso richiesto. E 🔴 l'articolo 617 vi dà una via diretta al denaro: per riscuotere i vostri crediti verso il conduttore derivanti dalla locazione, potete pretendere il pagamento direttamente dal subconduttore delle somme che questi deve al vostro conduttore. L'articolo 618 fa cessare la sublocazione ogniqualvolta cessi la locazione.
Il mancato pagamento e i due orologi diversi
Qui i regimi residenziale e generale si separano, e sbagliare orologio costa un trimestre.
Articolo 612 — regola generale. Il locatore può recedere se il conduttore non paga il canone entro 15 giorni da quando il locatore lo ha invitato a pagare. Il contratto resta in vigore se il conduttore paga la somma dovuta prima che il recesso gli sia comunicato.
🔴 Articolo 631 — locazione di abitazione. Il locatore può recedere senza dare un termine di disdetta se il conduttore non paga il canone per due termini consecutivi. In via eccezionale il contratto resta in vigore se il conduttore paga prima che il recesso gli sia comunicato, oppure se in quel momento vanta verso il locatore un credito che soddisfa le condizioni della compensazione legale.
La riserva sulla compensazione si dimentica facilmente ed è esattamente ciò a cui ricorrerà un conduttore che abbia pagato riparazioni ai sensi dell'articolo 598.
Chiudere una locazione che non avete scelto
Articolo 623. La locazione a tempo determinato cessa con il mero decorso del periodo.
🔴 Articolo 624 — rinnovo tacito. Se, scaduto il periodo pattuito, il conduttore continua a usare la cosa e il locatore non vi si oppone, si considera concluso un nuovo contratto — a tempo indeterminato, alle stesse condizioni del precedente. E le garanzie prestate da terzi per la prima locazione si estinguono con il decorso del periodo originario. Il silenzio alla scadenza è dunque un atto: trasforma una locazione a termine in una a tempo indeterminato e fa cadere le garanzie.
I termini di disdetta poi cambiano per regime, e la differenza è grande:
- Articolo 625 — generale. Se la durata non è determinata né determinabile, ciascuna parte può recedere; se la lunghezza non è fissata dal contratto, dalla legge o dagli usi locali, è di otto giorni, e la disdetta non può essere data in un momento inopportuno. Se le cose locate sono pericolose per la salute, il conduttore può recedere senza alcun termine, anche se lo sapeva al momento della conclusione — e 🔴 non può rinunciare a questo diritto.
- 🔴 Articolo 634 — abitazione. Se la durata non è determinata né determinabile, ciascuna parte può recedere; se il contratto non fissa la lunghezza, è di tre mesi.
- 🔴 Articoli 651 e 652 — locali commerciali. La locazione a tempo indeterminato di locali commerciali non può cessare per disdetta prima che siano trascorsi sei mesi dalla conclusione, salvo diversa pattuizione. Il termine di disdetta è quello fissato dal contratto; in mancanza, tre mesi — e salvo patto contrario la disdetta può essere data solo il primo o il quindicesimo giorno del mese. L'articolo 653 la vuole scritta e consegnata per raccomandata o a mano.
L'articolo 610 è l'eccezione che taglia tutto: se, pur dopo l'avvertimento del locatore, il conduttore usa la cosa contro il contratto o la sua destinazione o ne trascura la manutenzione, e vi è pericolo di danno notevole, il locatore può recedere senza dare alcun termine.
Per i locali commerciali l'articolo 654 aggiunge tre motivi per cui il locatore può recedere in qualsiasi momento a prescindere dalle clausole di durata: uso contrario o danno notevole dopo un avvertimento scritto; mancato pagamento del canone dovuto entro quindici giorni dall'avvertimento scritto; e l'impossibilità per il locatore, per ragioni a lui non imputabili, di usare i locali in cui svolgeva la propria attività, con conseguente intenzione di usare quelli detenuti dal conduttore.
La forma, e la clausola che annulla il contratto
🔴 Articolo 629. La locazione di abitazione deve essere conclusa in forma scritta e autenticata secondo le norme. Il contratto concluso in modo contrario è nullo. Lo stesso articolo aggiunge che la locazione di abitazione disciplina anche i rapporti reciproci nella gestione dell'edificio residenziale.
🔴 L'articolo 639 impone la stessa disciplina ai locali commerciali: forma scritta, autenticata dall'organo competente, a pena di nullità. E l'articolo 640 risolve il conflitto: se due o più conduttori concludono separatamente contratti sugli stessi locali, il diritto alla locazione spetta a chi ha concluso per primo.
L'articolo 630 rende poi applicabili alla locazione di abitazione anche le disposizioni generali, ragione per cui i due capi vanno letti insieme e non in alternativa.
Un confine va tenuto presente per tutto: l'articolo 596 dispone che il capo generale sulla locazione non si applica alle locazioni regolate da norme speciali — dove una legge separata disciplina un certo tipo di locazione, quella viene prima.
Morte, perimento e la finestra di sei mesi
L'articolo 627 e 🔴 l'articolo 635 proseguono entrambi la locazione con gli eredi del conduttore o del locatore defunto, salvo diversa pattuizione. L'articolo 635 aggiunge una finestra che esiste solo per le abitazioni: gli eredi del conduttore possono recedere prima della scadenza pattuita, entro sei mesi dalla morte, rispettando il termine di disdetta.
L'articolo 626 estingue la locazione se la cosa perisce per forza maggiore; se perisce in parte o è soltanto danneggiata, il conduttore può recedere oppure restare e chiedere una corrispondente riduzione del canone.
Quando qualcuno occupa senza alcun titolo
Non chiunque si trovi in un appartamento montenegrino è un conduttore. Per chi si è semplicemente installato, o il cui titolo è venuto meno, la legge prevede una via propria:
🔴 Articolo 636. Se una persona si insedia nelle parti esclusive o comuni di un edificio residenziale senza titolo giuridico, o se tale titolo cessa, chiunque vi abbia interesse giuridico può chiederne lo sgombero all'organo dell'amministrazione locale. Il procedimento di sgombero è urgente.
Notate ciò che la norma dice e ciò che non dice. La indirizza all'organo dell'amministrazione locale, non a un tribunale, e qualifica il procedimento come urgente. È un binario diverso dal recesso da una locazione, e vale dove non c'è locazione da sciogliere.
Che cosa fare prima di firmare
- Chiedete per iscritto se l'immobile è locato, a quali condizioni e da quando — e fate entrare la risposta nel contratto come dichiarazione di garanzia. L'articolo 619 rende questa la domanda più gravida di conseguenze dopo il titolo stesso.
- Leggete il foglio G, ma non fidatevi del suo silenzio. L'articolo 78 iscrive la locazione solo oltre i cinque anni; al di sotto, l'assenza di iscrizione non prova nulla.
- Accertate se il conduttore è già nel possesso. È il fatto che separa l'articolo 619 dal 621, e il 621 dipende da ciò che sapevate alla firma.
- Se c'è un conduttore, procuratevi il contratto e verificatene la forma secondo l'articolo 629: una locazione di abitazione non autenticata è nulla, il che cambia tutta la conversazione.
- Verificate se il termine è già scaduto con il conduttore ancora dentro. L'articolo 624 può averla convertita in locazione a tempo indeterminato alle stesse condizioni, senza più le garanzie dei terzi.
- Stabilite quale orologio di disdetta si applica: otto giorni, tre mesi, o sei mesi più la regola del primo-o-quindici. Non sono intercambiabili.
- Chiedete al venditore i canoni già incassati in anticipo. L'articolo 620 lo obbliga a cederli, ed è più facile sollevarlo prima del rogito che dopo.
- Notificate al conduttore il trasferimento. Finché non lo fate, l'articolo 620 gli consente di continuare a pagare il venditore.
Sui quadri limitrofi: usufrutto e diritto di abitazione sul titolo, comproprietà, quota, prelazione e divisione e, per gli arretrati che potreste ereditare, prescrizione dei crediti.
Da che parte stiamo e come siamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenti o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota nel contratto che esaminiamo.
Le attività che richiedono la rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità statale montenegrina sono svolte da un avvocato iscritto all'ordine forense del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: porre la domanda sull'occupazione in una forma che produca una risposta utilizzabile, leggere il contratto alla luce del capo che lo governa, stabilire quale orologio di disdetta si applichi e inserire le giuste garanzie nel contratto di compravendita prima della firma.
Se nell'immobile che state comprando vive qualcuno
Inviateci il contratto di locazione, la data in cui il conduttore ha preso possesso, lo storico dei pagamenti compreso quanto versato in anticipo, e il list nepokretnosti. Da questi la prima risposta — se siete vincolati, per quanto tempo e che cosa potete farci — arriva rapidamente.