Usufrutto e abitazione in Montenegro: il foglio G

Esiste una categoria di problema sul titolo montenegrino che nessuna trattativa sul prezzo risolve, perché non è un difetto della proprietà del venditore. Il venditore è proprietario. Il venditore può vendere. E una volta che l'immobile è vostro, una persona nominata può continuare ad avere diritto di abitarvi — con esclusione di chiunque altro, voi compresi — per tutta la vita.

Si tratta di una servitù personale, e il diritto montenegrino ne conosce tre. Sono disciplinate dagli articoli 222–249 della Zakon o svojinsko-pravnim odnosima e sono visibili nel documento catastale prima della firma, in un foglio preciso, se si sa dove guardare.

Tre diritti, non uno

Articolo 222. Le servitù personali sono: il diritto di usufrutto (pravo plodouživanja), il diritto di uso (pravo upotrebe) e il diritto di abitazione (pravo stanovanja).

La distinzione conta, perché i tre si comportano diversamente proprio sul punto che interessa di più a chi compra: se il titolare possa mettere qualcun altro dentro l'immobile.

Articolo 223 — usufrutto. È il più ampio diritto di usare la cosa altrui (il fondo servente) e di raccoglierne i frutti, con l'obbligo di conservarne la sostanza. Il titolare deve esercitarlo con la diligenza del buon padre di famiglia.

Articolo 244 — diritto di uso. Il titolare può usare la cosa e raccoglierne i frutti nei limiti dei propri bisogni personali e di quelli dei familiari, senza intaccarne la sostanza. Tutto ciò che l'immobile rende oltre quel limite spetta al proprietario.

Articolo 248 — diritto di abitazione. Il titolare è autorizzato, con esclusione di ogni altra persona, a usare l'edificio residenziale altrui o un appartamento come parte autonoma dell'edificio a scopo di abitazione. Possono abitare con lui i membri della sua famiglia, le persone che lo mantengono e quelle necessarie alla conduzione della casa — e soltanto per la durata della sua vita.

La riga che sorprende chi compra dall'estero

Cercando questo tema in italiano o in tedesco si legge che questi diritti sono personali e dunque non trasferibili. In Montenegro ciò è vero per due dei tre e falso proprio per il più prezioso.

Articolo 230. L'usufruttuario può trasferire ad altri, con negozio giuridico (contratto di locazione, comodato e simili), i vantaggi che il fondo servente produce, salvo che tale facoltà gli sia stata tolta.

Per contro, l'articolo 245 dichiara senz'altro non trasferibile il diritto di uso, e l'articolo 248 dice lo stesso del diritto di abitazione.

Un usufrutto iscritto sull'appartamento che state comprando può quindi significare non solo che il titolare può usarlo, ma che può darlo in locazione a un inquilino — e incassarne il canone — mentre voi siete intestatari. Il canone è suo, non vostro.

Dove si trova nel documento

Il Montenegro tiene un registro unico degli immobili e dei diritti su di essi, e il documento base è il list nepokretnosti. La sua struttura è fissata dall'articolo 53 della Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti:

• foglio A — il terreno, la particella
• foglio B — il titolare dei diritti su quella particella
• foglio V — gli edifici e le parti autonome, con i titolari dei diritti su di essi (foglio V, parte 1 per le reti)
• 🔴 foglio G — pesi e limitazioni

Un usufrutto o un diritto di abitazione iscritto è un peso. Compare nel foglio G. Non in A, non in B, non in V — ed è per questo che un controllo che si ferma a «chi è il proprietario iscritto» non lo vede affatto.

Altre due disposizioni della stessa legge stabiliscono quanto pesi quel foglio:

• Articolo 9 — pubblicità. Chiunque ha diritto di prendere visione dei dati contenuti nel catasto e di ottenere il list nepokretnosti o un certificato che un dato immobile o diritto è iscritto.
• 🔴 Articolo 10 — affidabilità. I dati sugli immobili e sui diritti iscritti nel catasto si considerano esatti, e nessuno può subire conseguenze pregiudizievoli nella circolazione immobiliare e negli altri rapporti in cui quei dati sono utilizzati.

L'articolo 55 aggiunge che il list nepokretnosti autenticato e l'estratto sono atti pubblici e che l'amministrazione deve rilasciarli entro tre giorni dalla richiesta.

Lette insieme, non sono formalità. Significano che l'informazione era a vostra disposizione, a poco prezzo, prima della firma.

Come il diritto è finito lì

🔴 Articolo 226. L'usufrutto si acquista in base a contratto, testamento e usucapione (održaj). Per l'acquisto dell'usufrutto su beni immobili in base a contratto o testamento è necessaria l'iscrizione nel catasto; per l'acquisto per održaj si applicano per analogia le norme sull'acquisto della proprietà per usucapione.

Gli articoli 247 e 249 sottopongono il diritto di uso e il diritto di abitazione alle stesse regole su costituzione ed estinzione.

Ne discendono due conseguenze pratiche. La prima: il diritto da contratto o testamento di cui preoccuparsi è per definizione iscritto, quindi il foglio G è dove la ricerca finisce, non dove comincia. La seconda: l'održaj è l'eccezione, perché un diritto acquistato per possesso prolungato non dipende da quell'iscrizione — ragione per cui nemmeno il sopralluogo è facoltativo.

L'articolo 225 conferma che oggetto possono essere beni mobili e immobili altrui. L'articolo 224 consente di restringerne l'ampiezza escludendo determinati vantaggi e di costituirlo sotto condizione, a termine o con un onere — sicché l'iscrizione che trovate può essere più stretta della regola generale, e l'atto che le sta dietro merita di essere letto.

Quando si estingue — compreso l'orologio di cui nessuno parla

🔴 Articolo 240. L'usufrutto si estingue:

• per decorso del tempo, se costituito a termine, e al più tardi con la morte dell'usufruttuario (o con l'estinzione della persona giuridica);
• quando le qualità di proprietario e usufruttuario si riuniscono nella stessa persona;
• quando un terzo acquista per održaj l'usufrutto o la proprietà sullo stesso fondo servente;
• 🔴 per mancato esercizio dell'usufrutto per cinque anni, purché l'usufruttuario non ne sia stato impedito;
• per rinuncia del titolare;
• con il decorso di 30 anni, quando la servitù è costituita a favore di una persona giuridica.

La regola dei cinque anni è quella che cambia le trattative. Un diritto di abitazione vitalizio il cui titolare è emigrato anni fa e non usa l'appartamento non è necessariamente ancora in vita come diritto — ma «non necessariamente» non è una conclusione. È una domanda con una risposta di fatto, e conviene stabilirla prima del rogito anziché dopo.

L'articolo 241 mantiene il diritto sulla parte residua in caso di perimento parziale. L'articolo 242 lo estingue definitivamente in caso di perimento totale, anche se il proprietario ricostruisce a proprie spese. E 🔴 l'articolo 243 estende il diritto alla somma assicurativa liquidata e — se il proprietario la impiega per ricostruire — al nuovo bene.

Chi paga che cosa mentre il diritto corre

È qui che i proprietari si sorprendono di più, perché il peso non sta dove l'intuizione lo colloca.

• 🔴 Articolo 233. Gli oneri pubblici e gli altri obblighi pubblici che gravano sui frutti e sull'uso corrente del bene ricadono sull'usufruttuario, in proporzione alla durata. Tutti gli altri pesi ricadono sul proprietario. Se l'usufruttuario ha pagato pesi spettanti al proprietario, alla cessazione dell'usufrutto il proprietario deve rimborsarlo.
• Articolo 234. L'usufruttuario deve usare la cosa da buon padre di famiglia e mantenerla, a proprie spese, nello stato in cui l'ha ricevuta.
• Articolo 236. L'usufruttuario sopporta i costi della manutenzione ordinaria. Per i costi cui non era tenuto si applicano le regole sulla gestione di affari altrui.
• Articolo 235. L'usufruttuario deve informare il proprietario dei lavori straordinari necessari a conservare la cosa e deve tollerarli.
• 🔴 Articolo 232. L'usufruttuario deve assicurare il bene a proprie spese, a favore del proprietario, contro l'incendio e altri rischi, quando l'assicurazione è obbligatoria o quando secondo le concezioni locali la impongono le regole del buon padre di famiglia. Se il bene era già assicurato, paga i premi in proporzione.

Per il diritto di uso, l'articolo 246 ripartisce oneri pubblici e manutenzione ordinaria tra titolare e proprietario in proporzione ai vantaggi che ciascuno ne trae e alla durata del diritto.

Due norme da usare, non solo da sapere

🔴 Articolo 237 — l'inventario. Il proprietario o l'usufruttuario possono in ogni momento chiedere che si redigano inventario e stima del fondo servente a spese comuni; chi lo chiede anticipa la somma necessaria. E poi la stoccata:

Se inventario e stima non sono stati eseguiti, si presume che l'usufruttuario abbia ricevuto il bene in stato utilizzabile di qualità media.

Il proprietario che non ha mai fatto l'inventario e poi sostiene che l'appartamento è tornato danneggiato discute contro una presunzione di legge. L'inventario costa poco; la presunzione no.

🔴 Articolo 239 — la garanzia. Il proprietario del fondo servente i cui diritti siano in pericolo può chiedere una garanzia all'usufruttuario. Se questi non la presta, il bene può essergli tolto e affidato in amministrazione a persona nominata dal giudice — e può essere affidato al proprietario.

L'articolo 238 regola la riconsegna finale: restituzione nello stato in cui la cosa è stata ricevuta, senza indennizzo per la minor valore derivante dall'uso regolare e conforme alla destinazione; per le cose consumabili si paga invece il valore.

Che cosa fare prima di firmare

• Procuratevi voi stessi il list nepokretnosti e leggete il foglio G, non solo l'intestazione. L'articolo 9 ve ne dà diritto e l'articolo 55 dà tre giorni all'amministrazione.
• Se trovate un'iscrizione, chiedete l'atto che le sta dietro. L'articolo 224 significa che il diritto può essere condizionato, a termine o più stretto della regola generale, e l'articolo 230 che un usufrutto può includere il potere di locare.
• Stabilite quale dei tre diritti sia. L'abitazione (articolo 248) si estingue con la vita del titolare e non è trasferibile; l'usufrutto (articolo 230) è sfruttabile economicamente.
• Chiedete quando è stato esercitato l'ultima volta. La regola dei cinque anni dell'articolo 240 è una causa di estinzione reale, non un tecnicismo.
• Ispezionate fisicamente l'immobile. L'articolo 226 iscrive i diritti da contratto e testamento, ma l'održaj non dipende da quell'iscrizione.
• Se il diritto deve essere liberato nell'ambito dell'operazione, disciplinate la liberazione nel contratto e nel registro — e fate l'inventario dell'articolo 237 finché i rapporti sono ancora distesi.

Sui quadri limitrofi: servitù di passaggio sul vostro terreno, comproprietà, quota, prelazione e divisione e, se un'iscrizione è già contestata, spoglio e turbativa del possesso.

Da che parte stiamo e come siamo pagati

RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenti o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota nel contratto che esaminiamo.

Le attività che richiedono la rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità statale montenegrina sono svolte da un avvocato iscritto all'ordine forense del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: estrarre il list nepokretnosti, leggere il foglio G contro l'atto che gli sta dietro, individuare quale dei tre diritti sia iscritto e dirvi che cosa fa all'uso dell'immobile che state per comprare.

Se sul titolo c'è un'iscrizione che non capite

Inviateci il list nepokretnosti e, se lo avete, il contratto o il provvedimento cui l'iscrizione si riferisce. Da questi due documenti la prima risposta — che diritto è, chi ne è titolare, che cosa consente e quando finisce — arriva rapidamente.