בכמה תיקים שהגיעו אליי חוזר אותו דפוס: משקיע ישראלי עם וילה על החוף שנרכשה לפני שנים אחדות. יש לו היתר בנייה מקורי, יש לו נסח מקרקעין (list nepokretnosti) נקי מהערות, ויש לו קונה. הבעיה: הבית שעומד על המגרש גדול בקומה שלמה ובבריכה ממה שרשום בגיליון V של הנסח, והקומה הזאת נבנתה אחרי שההיתר כבר לא היה רלוונטי. הקונה שלו הביא עורך דין מקומי, ועורך הדין אמר את המילה שכל מי שבונה במונטנגרו צריך להכיר: legalizacija.
מבנה שנבנה או הורחב ללא היתר במונטנגרו אינו ניתן להעברה חוקית עד להסדרתו: חוק ההכשרה אוסר על העברת בעלות ועל הפעלת עסק במבנה בלתי חוקי, ובסיס הראיות להליך הוא צילום האוויר מיולי 2025. מי שהמבנה שלו אינו נראה בצילום נדרש לבחון את מסלולי החריג שבחוק, ואת המועד להתנעת הרישום בטאבו יש לאמת מהנוסח המעודכן.
זה לא מקרה חריג. ברוב התיקים שמגיעים אליי מישראלים בשנה האחרונה יש פער בין מה שבנוי לבין מה שמותר, ולרוב אף אחד לא רימה אף אחד. פשוט בנו, הרחיבו, וההיתר לא הדביק את הקצב.
מה שהשתנה הוא שהחוק החדש שם שעון על הפער הזה, ובצד השני של השעון תוצאה חדשה: נכס שלא ניתן למכור.
מה נחשב "בנייה ללא היתר" לפי החוק החדש
חוק הכשרת מבנים בלתי חוקיים (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), שפורסם ב"Sl. list CG" 91/2025 ב־6 באוגוסט 2025 ונכנס לתוקף ב־14 באוגוסט 2025, מגדיר בסעיף 2 מבנה בלתי חוקי (bespravni objekat) כמבנה שנבנה, שוחזר, הורחב או שנוספה לו קומה בלי היתר בנייה או בניגוד לו. סעיף 2(2) חשוב למי שיש לו היתר: אם הבניין חורג מהשטח שההיתר מתיר, רק החלק העודף נחשב בלתי חוקי. שאר הנכס אינו נפגע.
בפועל אני רואה שלושה מצבים, והם לא שווים:
הראשון: יש היתר בנייה (građevinska dozvola) ויש היתר שימוש (upotrebna dozvola). זה נכס שאפשר לגור בו, לרשום אותו ולשעבד אותו.
השני: יש היתר בנייה, אבל אין היתר שימוש. לפי סעיף 60 לחוק הבנייה (Zakon o izgradnji objekata, "Sl. list CG" 019/25, 092/25, 160/25, 114/2026) אסור להשתמש במבנה לפני קבלת ההיתר, ולפי סעיף 59 היזם חייב להגיש בקשה לרישום בקדסטר תוך 7 ימים מקבלתו. זה לא מבנה בלתי חוקי. זו בנייה שלא הושלמה מבחינה משפטית, וחוק ההכשרה בכלל לא עוסק בה.
השלישי: בנייה בלי היתר, או בניגוד לו. כאן חל סעיף 33 לחוק ההכשרה, ועליו אכתוב בהמשך.
ועוד מצב: היתר שפג. לפי סעיף 35 לחוק הבנייה, אם לא התחילו בעבודות תוך שנתיים ממועד מתן ההיתר, הזכות לבנות מכוחו פוקעת. אין השהיה ואין חידוש אוטומטי. מי שהתחיל לבנות בשנה השלישית בנה בלי היתר, גם אם התיק שלו מלא בחותמות. וסעיף 43 מוסיף שעון שני: יש להשלים את הבנייה תוך חמש שנים, ואחרת משלמים אגרה שנתית על כל שנה שהתחילה, לפי הערך המשוער בפרויקט הראשי המתוקן. את שיעור האגרה לא הצלחתי לאמת מהטקסט שבתוקף, ולכן לא אכתוב מספר.
השעון האחד שיש בחוק: 14 באוגוסט 2027
כאן צריך דיוק, כי ברשת מסתובבים תאריכים שאינם קיימים באף גיליון רשמי.
בחוק אין "מועד אחרון להגשת בקשת הכשרה" במובן הפשוט. מה שיש הוא סעיף 48: בעל מבנה בלתי חוקי שאינו רשום בקדסטר חייב ליזום את רישומו תוך פרק זמן קצוב מכניסת החוק לתוקף. בנוסח המקורי (91/2025) פרק הזמן היה שישה חודשים. התיקון הראשון ("Sl. list CG" 18/2026, פורסם ונכנס לתוקף ב־13 בפברואר 2026) האריך אותו לשנים־עשר חודשים. התיקון השני, שפורסם לפי הדיווחים ב־7 באוגוסט 2026 ("Sl. list CG" 117/2026), מאריך את המועד עד 14 באוגוסט 2027.
הערת זהירות: את נוסח התיקון האחרון אימתתי מדיווחים מקצועיים (Investitor, 3 באוגוסט 2026) ולא מהגיליון הרשמי עצמו. לפני כל החלטה אני פותח את הגיליון ובודק את לשון סעיף 48 מחדש. אותו דיווח מציין שינוי נוסף שחשוב לכם: כבר אי אפשר "לשמור על המועד" בהגשת בקשה חסרה. דוח המצב הבנוי (elaborat izvedenog stanja) מוגש יחד עם הבקשה.
מה קורה אם מפספסים? סעיף 48(2) אינו משאיר שיקול דעת: מפקח ההגנה על המרחב חייב להוציא צו הריסה (rješenje o uklanjanju). לא "רשאי". חייב.
ויש שעון נפרד שמתבלבלים בו: סעיף 51 נותן לקדסטר 36 חודשים מכניסת החוק לתוקף, כלומר עד אוגוסט 2028, לרשום מיוזמתו הערות איסור העברה על מבנים שבגיליון G שלהם כבר יש הערה על היעדר היתר או חריגה ממנו. זה שעון של הרשות, לא שלכם. הוא לא מאריך שום דבר עבורכם.
מה לא ניתן להכשיר בכלל
סעיף 7 קובע את בסיס הראיות: צילום הלוויין והאורתופוטו של מונטנגרו שנעשה ביולי 2025 ופורסם בגיאופורטל של המשרד. אין תאריך יום בחוק, רק חודש. מי שכותב לכם "27 ביולי" ממציא.
ההשלכה בסעיף 48(3)-(4): מבנה בלתי חוקי שאינו נראה בצילום מיולי 2025 אסור לרשום בקדסטר, ואם נרשם, הקדסטר חייב לבטל את החלטת הרישום ואת האישור הטכני של הדוח. קומה שנוספה בסתיו 2025 אינה נכנסת למסלול הזה.
יש חריגים, בזהירות. סעיף 9 (כפי שתוקן) מאפשר להמשיך הליך שהחל לפי החוק הקודם למבנים שנראים באורתופוטו של 2018, בתנאי שלא הוגדלו ביחס לאותו צילום. על מסלול נוסף, של חוות דעת מומחה למבנה שהיה קיים לפני יולי 2025 אך מוסתר בצילום, דווח סביב תיקון פברואר 2026. לא הצלחתי לקרוא אותו בנוסח המאושר, ולכן אני מתייחס אליו כאל שאלה לבדיקה בטקסט המתוקן, לא כאל כלל.
ומחוץ למסלול לחלוטין, לפי סעיף 8: מבנים זמניים, מבנים שאינם עומדים בדרישות יציבות ובטיחות, ומבנים שמתנהל לגביהם הליך משפטי. סעיף 18 מאפשר להשהות את ההליך עד שלוש שנים לשם חיזוק בתוך המעטפת הקיימת. סעיף 22: מי שלא עמד בזה מקבל סירוב, הסירוב עובר תוך 8 ימים למפקח, והמשך הדרך הוא צו הריסה לפי סעיף 31.
המסלול בפועל, שלב אחרי שלב
| שלב | סעיף בחוק ההכשרה (91/2025) | מה זה אומר לכם |
|---|---|---|
| דוח מצב בנוי מאושר קדסטר | סעיף 23(10), סעיף 48 | בלי elaborat אין הליך; האגרה מחושבת לפי המ"ר נטו שבו |
| ייזום רישום בקדסטר | סעיף 48(1) | עד 14 באוגוסט 2027 (117/2026, לאמת בגיליון); בקשה חסרה כבר אינה שומרת מועד |
| בדיקת יציבות | סעיף 15, 17 | גוף מורשה; מעל 500 מ"ר גם בודק מורשה; עד 200 מ"ר נטו ושתי קומות ניתן להגיש הצהרת אחריות מאומתת במקום |
| ביקור ועדה באתר | סעיף 14 | ועדה מעורבת של מקצועות, לא פקיד אחד |
| ויתור על תביעה | סעיף 12(8) | הצהרה מאומתת שאינכם תובעים את המדינה או העירייה בקשר להכשרה ולשימוש |
| אגרת שיקום עירוני | סעיף 23 | נקבעת בעירייה באישור הממשלה; עד 120 תשלומים, 360 לדיור בסיסי |
| אגרה חופית מיוחדת | סעיף 25 | לפי חוק אספקת המים האזורית של החוף; עד 36 תשלומים |
| רישום ההחלטה | סעיף 21 | הקדסטר רושם תוך 40 יום ומוחק את הערות הבנייה הבלתי חוקית ואיסור ההעברה |
אגרת השיקום העירוני (naknada za urbanu sanaciju) אינה תעריף לאומי. לפי סעיף 23(13) קובעת אותה מועצת העירייה, באישור מוקדם של הממשלה, לפי מ"ר נטו מתוך הדוח המאושר. הנחות לפי סעיף 23(6): עד 50% למבנה דיור בסיסי, עד 20% בתשלום אחד, ולפי סעיף 23(7) אי אפשר לצרף אותן. ומי הוא "דיור בסיסי"? סעיף 10: בעלים שמתגורר במבנה עם משק ביתו, מקום מגוריו רשום שם, ואין לו דירה אחרת במונטנגרו. משקיע ישראלי שגר בתל אביב אינו עונה להגדרה, וזה אומר שהוא משלם את התעריף המלא ובלוח תשלומים של 120, לא 360.
למלון, לכפר נופש בדירוג 4-5 כוכבים או לאתר נופש תיירותי החוק כן קובע מספר: 400 עד 800 אירו למ"ר בנוי לפי סעיף 23(12), בתשלום אחד או עד 60 תשלומים. ועלויות ההכשרה כולן, לפי סעיף 12(10), על בעל המבנה.
לגבי המספרים המקומיים: ראיתי עד כה טיוטה אחת של עירייה בפנים הארץ (יולי 2026, טווח של 10 עד 65 אירו למ"ר לפי אזור), והיא טיוטה. תעריפים מאושרים של ערי החוף לא הצלחתי לאמת.
מה קורה למי שמפספס את המועד
הרבה ישראלים חושבים שהתוצאה היא קנס. היא לא. היא שלוש תוצאות במקביל.
הראשונה, צו ההריסה שכבר הזכרתי. מצב האכיפה משתנה מעירייה לעירייה, אבל המפקח מחויב על פי חוק להוציא את הצו.
השנייה, אגרה שנתית על שימוש במרחב לפי סעיף 26: היא חלה כשלא הוגשה בקשה, כשהיא נדחתה, כשלא יוזם רישום בקדסטר, או כשיש צו הריסה. השיעור: 0.5% עד 2.0% למ"ר נטו אם הוגש דוח מצב בנוי (סעיף 26(2)), ו־1% עד 3% למ"ר ברוטו אם לא (סעיף 26(3)), מתוך מחיר הבנייה הממוצע לדירה חדשה שמפרסם המכון לסטטיסטיקה לשנה הקודמת. לפי נתון MONSTAT לרבעון הרביעי של 2025 (2,081 אירו למ"ר באזור החוף), הרצועה הנמוכה יוצאת בערך 10 עד 42 אירו למ"ר בשנה, כלומר לבית של 150 מ"ר בערך 1,560 עד 6,240 אירו בשנה. הבסיס משתנה כל שנה, וזה חישוב שלנו, לא לשון החוק. סעיף 31(5) מבהיר שצו הריסה אינו מפסיק את הגבייה, וסעיף 29(1) שהחובה פוקעת רק כשהחלטת ההכשרה הופכת חלוטה.
בנוסף, מס הרכוש השנתי: לפי סעיף 10 לחוק מס הרכוש (Zakon o porezu na nepokretnosti, "Sl. list CG" 25/19 עד 133/25) מבנה ללא היתר שאינו משמש לצורכי מגורים של בעליו ממוסה ברצועה של 0.3% עד 2% משווי השוק, לעומת 0.25% עד 1% במבנה רגיל, לפי החלטת העירייה בתוך הרצועה.
השלישית, והיא לא מוזכרת בבלוגי הנדל"ן: חוק העונשין. סעיף 326a לחוק העונשין המונטנגרי מעניש על התחלת בנייה בלי הגשת ההודעה והתיעוד הנדרשים, בנייה בניגוד לפרויקט הראשי המאושר או בניגוד לצו איסור, במאסר של שישה חודשים עד חמש שנים, בלי אופציית קנס. סעיף 326c: חיבור מבנה ללא התיעוד הנדרש לתשתיות, או מתן הרשות לחבר, שלושה חודשים עד שלוש שנים. שני הסעיפים נקראו מהנוסח המאוחד עד 003/20; לא הצלחתי לאמת אם שונו מאז, וכך אני גם אומר ללקוחות.
למה מבנה לא מוכשר הוא נכס שאי אפשר למכור
סעיף 33(1)-(2) לחוק ההכשרה קובע שמבנה שנבנה בלי מסמך בנייה או בניגוד לו אינו יכול להיות במחזור המשפטי: אי אפשר להעביר אותו (otuđenje), ואי אפשר לנהל בו פעילות כלכלית או אחרת. אותו כלל חל על מבנה בלתי חוקי שלא נרשם בקדסטר או שאין לגביו החלטת הכשרה. "פעילות כלכלית" כוללת, בקריאה שלי, גם השכרה לתיירים. הווילה שקניתם כדי להשכיר בקיץ אינה יכולה להיות מושכרת כחוק כל עוד היא במצב הזה.
סעיף 33(3) מסביר איך זה מגיע לנסח: ההערה בגיליון G נרשמת לבקשת רשויות, מפקחים, הנוטריון שמאשר את חוזה המכר, וכל מי שיש לו עניין משפטי. כלומר גם הקונה שלכם יכול לגרום לרישום ההערה. וסעיף 33(4) מחייב רשויות שנתנו אישור לפעילות להשיג את ראיית ההערה מיוזמתן ולבטל את האישור.
ההשלכה שאני חוזר עליה בכל תיק: נסח נקי היום הוא ראיה לכך שההערה עוד לא הגיעה, לא לכך שהמבנה חוקי. האיסור פועל מכוח החוק, ההערה רק מתעדת אותו, ולקדסטר יש עד אוגוסט 2028 לרשום אותה מיוזמתו.
ולצד השני: החלטת הכשרה אינה היתר שימוש. אחרי שהקדסטר מוחק את ההערות לפי סעיף 21, נשארת שאלת השלמת המבנה לפי חוק הבנייה, וזה הליך אחר.
ולירושה: החוק אינו מזכיר ירושה כלל, אבל האיסור צמוד להעברה, ולכן היורש מקבל את הבית עם האיסור עליו. את הצד הזה פרשתי בעמוד על ירושת נכס במונטנגרו.
הצד הישראלי: מה עובד ומה לא קיים
ההליך מתנהל מרחוק ברוב התיקים, בתנאי שהניירת נכונה.
אפוסטיל: ישראל צד לאמנת האג משנת 1961, שנכנסה לתוקף כלפיה ב־14 באוגוסט 1978, ומונטנגרו מכוח ירושת מדינה מ־3 ביוני 2006. ייפוי כוח שנחתם אצל נוטריון ישראלי עם אפוסטיל ותרגום מוסמך מספיק, ואין צורך באימות קונסולרי. את ייפוי הכוח כדאי לנסח מראש לסמכויות בקדסטר ובעירייה, לא רק למכירה. על הטעויות החוזרות בייפויי כוח ישראליים כתבתי כאן.
כניסה: לפי משרד החוץ המונטנגרי (gov.me), אזרחי ישראל נכנסים ושוהים עד 90 יום ללא ויזה. שינוי משטר הוויזות מ־1 בנובמבר 2026 נוגע לאזרחי טורקיה, רוסיה, סין, סעודיה ובלארוס, לא לישראלים. אם אתם מביאים קבלן טורקי לחיזוק המבנה, זה כן נוגע אליו.
ביטוח לאומי: ברשימת מדינות האמנה שמפרסם המוסד לביטוח לאומי (20 מדינות, נכון לבדיקתי בספטמבר 2026) מונטנגרו אינה מופיעה. הסכם ביטחון סוציאלי בין ישראל למונטנגרו לא הצלחתי לאמת, ואני מניח שאין. זה משנה בעיקר אם אתם מעסיקים כאן אנשים דרך חברה ישראלית.
מס: לפי המקורות שבדקתי לא נחתמה אמנת מס בין ישראל למונטנגרו, נכון ל־2024. את ההשלכות למשקיע פרשתי בעמוד נפרד על היעדר אמנת המס. לעניין ההכשרה זה אומר דבר אחד פשוט: אגרות ההכשרה והאגרה השנתית אינן מס ולא יזוכו בישראל, ואת זה כדאי לשאול את רואה החשבון שלכם.
אם עוד לא בניתם, הסדר הנכון הפוך: קודם מה מותר לבנות על המגרש לפי UTU ו־DUP, ורק אז חוזה. רוב תיקי ההכשרה שאני רואה נולדו מדילוג על השלב הזה.
אם יש לכם מבנה, תוספת או היתר שפג במונטנגרו, שלחו לנו את הנסח, ההיתר המקורי אם קיים, וצילום של מה שבנוי. נחזיר לכם בכתב מפת דרכים: מה נכנס למסלול, מה לא, ומה צריך להיות מוגש לפני 14 באוגוסט 2027. את המסגרת המלאה של ייעוץ הבנייה שלנו ליזמים ישראלים תמצאו בעמוד המרכז, ואת הפנייה עצמה דרך עמוד יצירת הקשר. RoNa Legal DOO היא חברה מונטנגרית; ייצוג מול רשויות ובתי משפט נעשה באמצעות עורכי דין הרשומים בלשכת עורכי הדין של מונטנגרו.