مالك الشقة في الجبل الأسود يكتشف نزاع المبنى في زمن ماضٍ في الغالب. عقد الواجهة موقّع. التعلية أُقرّت. المحل في الطابق الأرضي يدفع أبخرة المطبخ إلى الفناء منذ موسم كامل.
عندئذٍ لم يعد السؤال ما الذي كان ينبغي للجمعية أن تفعله، بل ما الذي لا يزال ممكناً تجاه ما فعلته. الجواب موجود، وهو أضيق مما يتوقّعه كثير من المشترين، لأنه معلّق على ميعاد.
تنبيه يسري على الصفحة كلها: ما يرد هنا قانون جبل أسودي حصراً. المواعيد والنُصُب وطرق الحماية التي تعرفونها في بلدانكم لا تنتقل إلى هنا، ولا تُستخدم هنا للمقارنة العددية.
قانونان، وواحد فقط منهما يتضمّن قضاءً
المبنى السكني في الجبل الأسود يخضع لقانونين في وقت واحد.
Zakon o održavanju stambenih zgrada (الجريدة الرسمية 41/2016 و84/2018 و111/2022 و140/2022 و84/2024) ينظّم المال والأشغال: من يصوّت، وما يفعله المدير، وأين يوجد الحساب المشترك، وما يفحصه المفتّش. هذه الطبقة مشروحة في صفحة إدارة المبنى وجمعية الملّاك في الجبل الأسود.
أما Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (الجريدة الرسمية 19/2009 و29/2025) فينظّم الملكية ذاتها: ما هو المبنى بوصفه شخصاً قانونياً، وما أثر القرار على من صوّت ضده، وما يحقّ لجار أن يطلبه من جار.
ولهذا التقسيم أثر عملي مباشر. في متن قانون الصيانة لا ترد كلمة *sud* — المحكمة — ولا مرّة واحدة: لا دعوى، ولا إبطال، ولا قاضٍ. جميع مواعيد التقاضي في هذا الباب موجودة في قانون العلاقات العينية. والقانونان لا يتجاهلان بعضهما: المادة 33 من قانون الصيانة تكلّف مفتّش الإسكان بالتحقّق من التزامات تحدّدها المادة 178 من قانون العلاقات العينية. فهما متكاملان لا متنافسان.
وملاحظة عن التعديلات لأنها كثيراً ما تُقرأ خطأً: قانون العلاقات العينية عُدّل مرّة واحدة، سنة 2025، ومسّ التعديل ثلاثة مواضع فقط: المادة 415 الخاصة بتملّك الأجانب، والمادة 416، ومادة جديدة 422a. أما المواد من 161 إلى 192 في الملكية الطبقية ومن 250 إلى 268 في حقوق الجوار فباقية بصياغة 2009.
المبنى شخص اعتباري، وهذا يحدّد من تُخاصمه
المادة 163 قصيرة وثقيلة الأثر: المبنى السكني يتمتّع بصفة الشخص الاعتباري في التصرّفات القانونية المتعلّقة بصيانة المبنى واستعماله.
بالنسبة للمالك، هذا يحسم هوية الخصم. النزاع على عقد الواجهة أو على حساب الصيانة أو على برنامج الأشغال ليس نزاعاً ضد تسعة وثلاثين مالكاً على انفراد.
ويعمل هذا في الاتجاه المعاكس أيضاً. فحين يرفع المبنى نفسه دعوى، تقع النتيجة على الملّاك — ولهذا بالضبط وُجدت المادة 192.
ما يُقرَّر برفع الأيدي، وما لا يُقرَّر
المادة 186 تضع العتبات.
تنعقد الجمعية إذا حضر أكثر من نصف أعضائها، ولكل مالك صوت واحد.
- الصيانة الاعتيادية والأشغال العاجلة: أغلبية الحاضرين.
- كل ما يتجاوز إطار الصيانة الاعتيادية — والقانون يذكر صراحةً التعلية (*nadogradnja*)، وتحويل الأجزاء الخاصة أو المشتركة إلى محلات تجارية، والأشغال الضرورية — يستلزم موافقة الأعضاء الذين يملكون أكثر من نصف المساحة الإجمالية للأجزاء الخاصة في المبنى.
هذه القاعدة الثانية تستحق قراءتين. إنها ليست عدّ رؤوس. قرار البناء فوق المبنى، أو تحويل جزء مشترك إلى مساحة تجارية، يُقاس بالأمتار المربّعة: عدد قليل من الوحدات الكبيرة قد يمرّره.
ويكتمل المشهد بآليتين. إذا نصّت قواعد الملّاك على أن بعض الملّاك وحدهم يتحمّلون تكاليف أجزاء معيّنة، جاز قصر التصويت على تلك التكاليف عليهم. ويُعتبر التصويت قد تمّ أيضاً بالموافقة الكتابية وفق المعايير ذاتها — أي أن القرار قد ينعقد دون اجتماع دُعيتم إليه.
ثلاثون يوماً تسري من النشر
المادة 187 هي النص الذي يحسم أغلب هذه النزاعات قبل أن تبدأ.
قرارات الجمعية مُلزِمة لجميع الملّاك وللمدير. وتُنشر بالطريقة التي تحدّدها الجمعية نفسها. ثم:
يجوز للمالك أن يرفع أمام المحكمة المختصة دعوى بإبطال قرار الجمعية خلال 30 يوماً من يوم نشر القرار.
ويترتّب على ذلك ثلاثة أمور، وكلّ منها يصيب تحديداً من يقيم خارج البلاد.
الميعاد يبدأ من النشر لا من إخطاركم. والجمعية هي التي تحدّد طريقة النشر. ولوحة الإعلانات في المدخل طريقةُ نشر. ومن يقضي عشرة أشهر في السنة خارج الجبل الأسود قد يستنفد الميعاد دون أن يرى القرار قط.
هي ثلاثون يوماً، والقرار في أثنائها مُلزِم بالفعل.
والطريق دعوى إبطال أمام المحكمة المختصة. القانون يقول nadležnom sudu ولا يسمّي درجة المحكمة؛ ونحن لا نسمّيها هنا كذلك. وليست تظلّماً أمام جهة رقابية، ولا شكوى إلى المفتّش الذي تنصبّ صلاحياته على التزامات قانون الصيانة لا على صحّة التصويت.
فالحماية العملية ليست في اليقظة بعد الواقعة، بل في الترتيب المسبق لتلقّي إخطار عند نشر القرارات.
حين يتقاضى المبنى وكنتم معترضين
المادة 192 لا يقرؤها أحد تقريباً حتى تصل مطالبة النفقات، وهي غير متكافئة عن قصد.
إذا قرّر المبنى إقامة دعوى، فالمالك الذي لم يوافق يستطيع أن يُعفى من المسؤولية عن نتائج النزاع في حالة الخسارة، بتقديم طلب إلى المدير. ويجب أن يصل الطلب إليه خلال 30 يوماً من يوم الإخطار بقرار الجمعية.
ثم يأتي عدم التكافؤ:
إذا كانت نتيجة النزاع لصالح الملّاك، فإن المالك الذي لم يوافق على إقامة الدعوى لكنه يجني منها فائدة يلتزم بالمشاركة في تحمّل جميع النفقات التي تقع على سائر الملّاك.
فالاعتراض يحمي من الخسارة، ولا يعفي من ثمن مكسبٍ يستفيد منه المعترض. ولا يعمل إلا إذا وصل الطلب في وقته وإلى الجهة الصحيحة — المدير، لا الجمعية ولا رئيسها.
⚠ الميعادان ليسا اليوم نفسه. المادة 187 تسري من نشر القرار. والمادة 192 تسري من الإخطار به. كلاهما ثلاثون يوماً، ونقطتا البدء مختلفتان.
قواعد الملّاك وثيقة عامة
المادة 191 تتناول pravila vlasnika: القواعد المتعلّقة بالأجزاء الخاصة والمشتركة، وشروط الانتفاع بها، واستعمال الأجزاء المشتركة، وتوزيع النفقات، والحفاظ على مظهر المبنى، والإدارة.
تُعتمد بأغلبية الحاضرين، ولكل مالك أن يبادر إلى اقتراحها. ثم تُودَع في سجل تمسكه الجهة المختصة في الإدارة المحلية — وهنا الجزء النافع قبل الشراء لا بعده:
لكل ذي مصلحة أن يطّلع على مضمونها.
هذه وثيقة عناية واجبة متاحة لمشترٍ لم يوقّع شيئاً بعد. تقول ما الذي قرّره المبنى فعلاً بشأن التأجير قصير الأمد، وتعديلات الواجهة، والحيوانات، واستعمال الشرفات، وتوزيع التكاليف — وهي في سجل عام لا في درج البائع.
المعيار تجاه الجار ليس «يزعجني» بل «يجاوز المألوف»
المادة 266 هي نصّ الانبعاثات المؤذية في الجبل الأسود، وهي أدقّ من الحدس الذي يصل به المشتري.
على المالك أن يمتنع عن الأفعال وأن يزيل الأسباب الصادرة عن عقاره والتي تُصعّب الانتفاع بالعقارات الأخرى — ويُعدّد القانون انتقال الدخان، والروائح الكريهة، والحرارة، والسُخام، والاهتزازات، والضجيج، وتصريف المياه العادمة وما شابه. وتتحقّق العتبة إذا كان التداخل:
- يجاوز القدر المألوف بالنظر إلى طبيعة العقار والغرض منه وإلى الظروف المحلية؛ أو
- يُحدث ضرراً جسيماً؛ أو
- غير جائز بمقتضى نصّ خاص.
والظروف المحلية جزء من الاختبار. فالمدخنة نفسها قد تبقى ضمن القدر المألوف في شارع تجاري وتتجاوزه في مبنى سكني: هذا هو النصّ يعمل كما أُريد له، لا تناقضاً.
وإحداث هذا التداخل بأجهزة خاصة محظور في ذاته دون أساس قانوني خاص.
ولملّاك العقارات المعرّضة لانبعاثات مفرطة أن يطلبوا من مالك العقار المصدر إزالة أسبابها، والتعويض عن الضرر، والامتناع مستقبلاً عمّا يسبّبها حتى يتّخذ كل التدابير لمنعها.
ثم الاستثناء الذي يغيّر النزاعات التجارية:
استثناءً، إذا كانت الانبعاثات المفرطة صادرة عن نشاط رخّصت له الجهة المختصة، فليس للمتضرّرين، ما دام هذا الترخيص قائماً، أن يطلبوا حظر ذلك النشاط — لكن لهم أن يطلبوا التعويض عن الضرر واتخاذ تدابير مناسبة لمنع أو تقليل الانبعاثات المفرطة أو الضرر مستقبلاً.
فالمطعم أو الورشة أو المنشأة المرخّصة لا تُغلق بهذه المادة ما دام الترخيص سارياً. تدفع، وتخفّف. ومن اشترى متوقّعاً أمراً بالإغلاق قد أخطأ قراءة وسيلة الحماية.
وأخيراً، لمن يتهدّد عقارَه خطر متوقّع من انبعاثات غير جائزة لا يلزمه تحمّلها أن يطلب تحديد تدابير وقائية مناسبة وتنفيذها — وهو طلب لا ينتظر وقوع الضرر.
على الجار أن يسمح لكم بالدخول، وعليكم أن تدفعوا مقابل ذلك
مادتان تنظّمان الوصول المادي، وكلتاهما تعملان في الاتجاهين.
المادة 267. للمالك أن يستعمل أجزاءً من الأرض المجاورة إذا كان ذلك لازماً لإصلاح مبنى على أرضه أو هدمه. وعلى مالك الأرض أن يسمح بالدخول لالتقاط حيوان شارد أو ضالّ، أو سرب نحل، أو جني ثمار شجرة في العقار المجاور، أو استرداد أشياء وصلت إلى هناك بفعل قوى الطبيعة أو مصادفةً. وللجار الذي لحقه ضرر من هذا الاستعمال الحقُّ في التعويض. وإذا كان الضرر سببه حيوان شارد، جاز للمالك حجزه حتى يظهر صاحبه، على ألا تزيد المدة على ثلاثة أيام.
المادة 268. لمالك العقار الذي يلزم إجراء أشغال ضرورية لاستعماله أن يستعمل أرض الغير مؤقتاً — بنصب السقالات ونحوها — إذا تعذّر تنفيذها بغير ذلك. ويُدفع مقابل مناسب بناءً على طلب المالك، وعلى من استعمل الأرض أن يعيدها، بمجرد زوال الحاجة، إلى حالتها السابقة وأن يعوّض الضرر الحاصل.
ولترميم في مبنى ساحلي قديم، حيث لا مكان للسقالة إلا عند الجار، هذا هو الأساس القانوني — وهو سبب كون موافقة الجار تفاوضاً على مقابل لا حقَّ نقض.
ماذا تفعلون عملياً
المواعيد هي المشكلة كلها. كل وسيلة مما سبق موجودة؛ وأكثرها يضيع على الرزنامة لا في الموضوع.
- اطلبوا من المدير كتابةً إرسال القرارات المنشورة إلى بريد إلكتروني محدّد. لوحة الإعلانات تكفي للمادة 187؛ والبريد هو ما يجعل الثلاثين يوماً قابلة للاستعمال.
- اقرأوا قواعد الملّاك قبل الشراء: هي في سجل مفتوح لكل ذي مصلحة (المادة 191)، فلا تحتاجون تعاون البائع.
- قبل تصويت على تعلية أو تحويل، تحقّقوا من الموقف بالمساحة لا بعدد الرؤوس (المادة 186).
- إذا قرّر المبنى التقاضي وكنتم معترضين، فطلب المادة 192 يُقدَّم إلى المدير خلال ثلاثين يوماً من الإخطار — وهو يحمي من الخسارة لا من حصّتكم في نفقات مكسبٍ تستفيدون منه.
- في مشكلة الانبعاثات، تحقّقوا مبكراً من الوضع الترخيصي للمصدر: هو الذي يحدّد إن كنتم تطلبون حظراً أم تعويضاً وتدابير فقط.
في صف مَن نقف وكيف نتقاضى أتعابنا
تعمل RoNa Legal DOO لصالح الملّاك والمشترين، لا لصالح المطوّرين أو المديرين أو شركات الصيانة. نتقاضى أتعابنا من الموكّل الذي نعمل لحسابه ولا من أحد سواه في الصفقة: لا عمولة، ولا أتعاب إحالة، ولا حصّة في أي عقد نراجعه.
أما الأعمال التي تستلزم التمثيل أمام محكمة أو جهة حكومية في الجبل الأسود فيتولّاها محامٍ مقيّد لدى نقابة المحامين في الجبل الأسود. ودورنا هو الطبقة التحضيرية والاستشارية: قراءة القرار ومسار نشره، وتحديد تاريخ بدء الميعاد، ومطابقة الأغلبية المتحقّقة فعلاً على المادة 186، وإعداد الملف الذي يستعمله المحامي.
إذا كان القرار قد نُشر بالفعل
إذا نُشر قرار وترون فيه عيباً، فأول واقعة يجب إثباتها هي تاريخ النشر، لأنه يحدّد ما إذا كان الباقي ذا أثر. أرسلوا إلينا القرار، والدعوة إلى الجلسة، وأي أثر يبيّن كيف ومتى نُشر، ونخبركم أين صارت الثلاثون يوماً.
وإذا كانت المشكلة جاراً لا مبنى، فأرسلوا وصفاً للتداخل، وإن كنتم تعلمون، ما إذا كان النشاط المصدر مرخّصاً.
