يصل المشتري الخليجي ومعه تصوّر جاهز: اتحاد مُلّاك، شركة إدارة، رسوم خدمة، حصص في الأجزاء المشتركة. التشابه حقيقي، ولهذا بالذات يضلّل. الجهاز موجود والمدير موجود، لكن قواعد التصويت وحساب المساهمة وسلطة المدير على المال مكتوبة بطريقة أخرى — في قانون صيانة المباني السكنية، الذي تتضمّن سلسلة تعديلاته قرارًا للمحكمة الدستورية.
ثلاثة فوارق تحدّد كيف ينبغي أن ينظّم المالك غير المقيم وضعه.
الفارق الأول: وحدة واحدة، صوت واحد — لا حصص
تقرّر المادة 6 أن لكل مالك جزء خاص صوتًا واحدًا في الجمعية. لا صوتًا بنسبة المساحة: صوتًا واحدًا.
وللمالك أن يصوّت بنفسه، أو عبر ممثل مفوَّض، أو إلكترونيًا. والتصويت الإلكتروني جائز إذا كان المالك قد سلّم رئيس الجمعية إقرارًا مكتوبًا ومصدَّقًا بشأن طريقة التصويت، يتضمّن على وجه الخصوص عنوان البريد الإلكتروني الذي يتمّ منه التصويت.
وإذا كان الجزء الخاص مملوكًا لعدّة شركاء، فلهم مجتمعين صوت واحد، وعليهم أن يفوّضوا كتابةً ممثلًا لدى رئيس الجمعية.
وحدٌّ يفاجئ مَن يشتري موقفًا فحسب: المالك الذي يملك — أو يشارك في ملكية — فقط مرآبًا أو قبوًا أو جزءًا خاصًا آخر ليس سكنيًا ولا تجاريًا، يصوّت فقط على القرارات المتعلقة بإدارة وصيانة ذلك الحيّز.
بالنسبة إلى مالك يقيم في الخليج، فإن الطريق الإلكتروني في المادة 6 هو الفرق بين المشاركة وبين أن يمثّلك صمتك. لكنه يُهيّأ مسبقًا، كتابةً ومع تصديق.
الفارق الثاني: النصاب يكافئ الحاضر
المادة 7 قصيرة وحاسمة. تنعقد الجمعية إذا حضر أكثر من نصف أعضائها. واستثناءً: إذا لم يتحقّق النصاب ولو بعد دعوتين إلى الجلسة التأسيسية و/أو إلى جلسة بجدول الأعمال نفسه، تقرّر الجمعية بأغلبية الحاضرين.
فالمبنى الذي يقيم أغلب ملّاكه خارج البلاد لا يصير متعذّر الإدارة؛ يصير مُدارًا بالأقلّية التي تحضر المحاولة الثالثة.
وفئة واحدة من الأعمال مستثناة كليًا: الأعمال التي تضمن وصولًا وحركةً وبقاءً وعملًا دون عوائق للأشخاص محدودي الحركة وذوي الإعاقة لا تستلزم موافقة الملّاك.
الفارق الثالث: فيمَ تقرّر الجمعية
تعدّد المادة 5a الاختصاصات، وهي أوسع ممّا يُتصوَّر. تتولّى الجمعية إدارة المبنى أو تختار مديرًا محترفًا؛ وتنتخب المدير وتعزله؛ وتقرّر في التصرّف بالأجزاء المشتركة؛ وتقرّر في استعمالها عبر تأجير أجزاء منها للغير أو للملّاك؛ وتحدّد المبلغ الشهري الذي يدفعه الملّاك؛ وتعتمد برنامج الصيانة؛ وتوافق على خطة كفاءة الطاقة؛ وتقرّر في تنظيم الصيانة وإسنادها؛ وتقرّر في تنفيذ الأعمال؛ وتقرّر في صيانة الأرض الملحقة واستعمالها وتأمينها؛ وتقرّر في تحسين الأجزاء المشتركة؛ وتقرّر في التأمين من المسؤولية عن الأضرار التي تلحق الغير بسبب عدم الصيانة؛ وتقرّر في وضع الأشياء على الأجزاء المشتركة.
ما هي الأجزاء المشتركة — والمفاجأة في المناطق السياحية
تذكر المادة 3، إلى جانب الأجزاء المشتركة التي حدّدها قانون الحقوق العينية: المدخل المؤدّي إلى الباب؛ وغرف الخدمة كمخازن أدوات النظافة وعربات الأطفال والدرّاجات؛ وغرف الصيانة والخدمات المنزلية كالمغاسل والمجفّفات وغرف الكي وأماكن الهوايات ولقاء السكّان؛ والمساحات الخضراء والرياضية المهيّأة التي ليست أموالًا محلية للاستعمال العام؛ والمواقف التي ليست أموالًا محلية ذات نفع عام.
ثم الفقرة التي تخصّ كل مشترٍ على الساحل تقريبًا. في المباني الواقعة في مناطق سياحية — «المباني السكنية الحصرية» — تُعدّ أجزاءً مشتركة أيضًا: أماكن استقبال الضيوف، أي الاستقبال والبهو؛ وأماكن الرياضة والترفيه كصالات اللياقة؛ وأماكن الاستشفاء البدني كغرف التدليك والساونا؛ ومنشآت الرياضات المائية ومنها المسابح؛ والأماكن المملوكة على الشيوع التي تُمارَس فيها نشاط تجاري.
فالمسبح والاستقبال والسبا في مبنى منتجعي هي بحكم القانون أجزاء مشتركة من المبنى: تخضع لقرارات الجمعية، لا لتصرّف مَن يشغّلها اليوم.
وعقد الشراء قد يكون حسم الأمر مسبقًا
تُسند المادة 5 فقرة 1 قرار تنظيم الصيانة إلى الجمعية. لكن الفقرة 2 تُنشئ استثناءً ينبغي للمشتري على الساحل أن يبحث عنه قبل التوقيع: في المناطق السياحية يجوز أن تُحدَّد مهامّ الصيانة وطريقتها بعقد نقل ملكية الجزء الخاص المبرم بين المطوّر و/أو مالك آخر وبين المشتري.
أي أن عقدك أنت قد يكون حدّد نظام الصيانة قبل أن تجتمع أي جمعية. هذا ليس سيّئًا بالضرورة؛ لكنه بندٌ يُقرأ لا يُكتشَف.
وتضيف الفقرة 3 التزام إيداع: على المدير أن يسلّم الجهة المحلية المختصة قواعد العلاقات المتبادلة بين الملّاك وذلك العقد خلال 15 يومًا من إقرارها أو إبرامه.
المدير: مَن يجوز أن يكون، وفيمَ يتصرّف
المادة 14 واسعة عمدًا: يجوز أن يكون المدير مالكًا، أو شخصًا طبيعيًا آخر، أو شركة، أو شخصًا اعتباريًا آخر، أو تعاونية إسكان، أو تاجرًا مقيَّدًا لمزاولة إدارة وصيانة المباني السكنية. وقاعدة تُضفي الطابع المهني: الشخص الطبيعي المنتخَب مديرًا من أكثر من جمعية واحدة ملزَم بأن يُقيَّد كتاجر لهذه المزاولة.
وفي المال المادة 18 صريحة: الأموال المخصّصة للصيانة تُستعمل للصيانة الاعتيادية والأعمال الضرورية والأعمال العاجلة وسداد قرض أُخذ لتمويلها وسائر نفقات الصيانة — والمدير هو الذي يتصرّف فيها. والمادة 19 تُلزم المدير بـفتح الحساب المشترك للمبنى.
والمادة 21 تضع المقابل: على المدير أن يقدّم للجمعية تقريرًا مكتوبًا خلال 30 يومًا من إنجاز الأعمال الاعتيادية الكبيرة والضرورية والعاجلة، إضافةً إلى تقرير سنوي، يتضمّن الأعمال المنفَّذة وأسعارها وحالة الحساب. وتعتمده الجمعية وتنشره على لوحة إعلانات المبنى، ولكل مالك حق الاطّلاع عليه.
| السؤال | القاعدة في الجبل الأسود | المصدر |
|---|---|---|
| كم صوتًا لشقّتي | صوت واحد أيًا كانت المساحة | م. 6 |
| نحن مالكان اثنان | صوت واحد معًا، بممثل معيَّن كتابةً | م. 6 |
| أملك موقفًا فقط | تصوّت على ذلك الحيّز وحده | م. 6 |
| هل أصوّت من الخارج | نعم، إلكترونيًا، بعد إقرار مكتوب ومصدَّق يتضمّن البريد الإلكتروني | م. 6 |
| متى تنعقد الجمعية | بحضور أكثر من النصف | م. 7 |
| لا يحضر أحد | بعد دعوتين فاشلتين تقرّر أغلبية الحاضرين | م. 7 |
| مَن يفتح الحساب | المدير | م. 19 |
| أي تقرير يحقّ لي | خلال 30 يومًا من الأعمال الكبيرة وسنويًا، بالأسعار والرصيد | م. 21 |
ماذا تفعل عمليًا
- هيّئ التصويت الإلكتروني قبل الحاجة إليه. يلزم إقرار مكتوب ومصدَّق يتضمّن البريد الإلكتروني (م. 6).
- عند الملكية المشتركة عيّن الممثل كتابةً. الجزء الخاص الواحد صوت واحد (م. 6).
- لا تَعُدّ الغياب حقَّ نقض. بعد دعوتين فاشلتين يقرّر الحاضرون (م. 7).
- في المنطقة السياحية اقرأ عقد نقل الملكية. قد يكون حدّد نظام الصيانة (م. 5 ف. 2).
- اسأل مَن المدير وبأي عقد. هو مَن يتصرّف في الأموال (م. 18) ويفتح الحساب (م. 19).
- اطلب آخر تقرير. الأعمال والأسعار والرصيد محتوى إلزامي (م. 21).
وما يُظهره وما لا يُظهره مستخرج السجل عن العقار نفسه في السجل العقاري، والشكل الواجب للعقد في توثيق عقد البيع العقاري، والإجراء الكامل للشراء في شراء منزل أو شقة.
في صفّ مَن نقف وكيف نتقاضى أتعابنا
معظم الأطراف المحيطة بصفقة عقارية تتقاضى من الصفقة نفسها. عمولة الوسيط معلّقة على إتمام البيع. وفريق مبيعات المطوّر يعمل لحسابه. والمدير معيَّن من الجمعية لا منك شخصيًا — وفي مبنى داخل منطقة سياحية قد يكون المطوّر هو مَن رشّحه.
نحن لا نتقاضى عمولة من البائعين أو المطوّرين أو الوكلاء أو الوسطاء — بأي صورة وفي أي ملف. دخلنا الوحيد هو الأتعاب التي تدفعها أنت، ولا تزيد إن وقّعت. أن ننصحك بعدم المضي لا يكلّفنا شيئًا.
عمليًا يعني ذلك أننا نقرأ بند الصيانة في عقد نقل الملكية قبل التوثيق لا بعد أول فاتورة، ونرتّب التمثيل الذي يمكّن غير المقيم من التصويت فعلًا، ونكتب «لا ينبغي التوقيع على هذا» حين يكون ذلك هو الجواب. وحيث يستلزم الملف تمثيلًا أمام جهة أو محكمة في الجبل الأسود، يتولّى ذلك محامٍ مقيَّد لدى نقابة المحامين في الجبل الأسود نعمل معه على الملف.
حدّ واحد غير قابل للتفاوض: نحن محامون لا مستشارون استثماريون مرخَّصون. لا نقدّم مشورة في الأدوات المالية ولا نقول لك إن كان الأصل سيحقّق عائدًا. ما نحميه هو مركزك القانوني — السند والعقد والتسجيل والوضع القانوني والمواعيد.
قبل الاجتماع القادم
أرسل إلينا عقد نقل الملكية، وقواعد العلاقات المتبادلة إن توفّرت، وأي دعوة تلقّيتها للاجتماع. سنقول لك فيمَ يجوز للجمعية أن تقرّر، وكم يساوي صوتك، وكيف تُدلي به من الخارج. وإن كان هناك ميعاد قد بدأ يسري، فاذكر ذلك في رسالتك.
الوضع القانوني محدَّد بتاريخ سبتمبر 2026 وقُرئ من النص الموحَّد لقانون صيانة المباني السكنية، الجريدة الرسمية للجبل الأسود 41/2016 و84/2018 و111/2022 (قرار المحكمة الدستورية U-I رقم 40/20 بتاريخ 28 يوليو 2022) و140/2022 و84/2024. ويوجد مشروع قانون جديد بشأن إدارة وصيانة المباني السكنية قيد الإعداد، وهو ليس قانونًا نافذًا. هذه المادة معلومات عامة عن نظام تشريعي وليست استشارة في معاملة بعينها.
