Pravno vođenje gradnje u Crnoj Gori: od placa do upotrebne dozvole

Plac je kupljen, građevinska dozvola stoji u fascikli, prošlo je devetnaest mjeseci, a na parceli su ograda i tabla. Dosjei iz Srbije najčešće stignu do mene u toj tački, a investitor tek tada sazna da rok za početak radova teče od datuma dozvole i iznosi dvije godine — Zakon o izgradnji objekata, član 35 ("Sl. list CG", br. 019/25, 092/25, 160/25; prečišćeni tekst čitan 27.08.2026).

Druga slika je češća. Dvanaest ljudi na gradilištu, nijedan bez papira za rad. Za poslodavca pravno lice to je novčana kazna od 1.000 do 10.000 eura, za odgovorno lice u pravnom licu od 300 do 2.000 eura, a za preduzetnika od 300 do 6.000 eura — Zakon o strancima, član 210 stavovi 1 do 3. Uz to, stav 4 dozvoljava zaštitnu mjeru zabrane vršenja djelatnosti u trajanju do šest mjeseci. Kazna ne zaustavlja gradilište. Zabrana ga zaustavlja.

Ono što radim je jedan sagovornik u Crnoj Gori od placa do upotrebne dozvole: vodim lanac dozvola, gradim usklađenost radne snage prije nego što ljudi stupe na gradilište, i pravni rizik stavljam na papir na početku dosjea, a ne kada nastane. RoNa Legal DOO je društvo osnovano u Crnoj Gori.

Ne uzimam proviziju ni od koga osim od klijenta

Ovo je razlog zbog kojeg me investitori iz Srbije najčešće zovu drugi put, pa ga kažem prvo.

Ne primam proviziju od prodavca, od agencije za nekretnine, od izvođača radova niti od investitora projekta. Nemam ugovor o posredovanju ni sa jednom od tih strana i ne dijelim naknadu ni sa kim u lancu. Jedini izvor moje naknade je klijent za kojeg radim, a njen okvir se utvrđuje nakon uvida u dosje.

Praktična posljedica nije etička nego operativna: kada procjenjujem parcelu, izvođača ili ugovor, nemam interes da posao prođe. Savjet „ne kupujte ovo" košta me isto koliko i savjet „kupite" — a na projektima u Crnoj Gori upravo je prvi savjet onaj koji se najrjeđe čuje od nekoga ko je plaćen po zaključenju.

Lanac dozvola, redom kojim se stvarno odvija

Rokovi koje sam provjerio u zakonu, a ne u praksi jedne opštine: saglasnost glavnog gradskog arhitekte 30 dana (Zakon o izgradnji objekata, član 25 stav 1), tehnički uslovi komunalnih preduzeća 15 dana (član 8 stav 8). Za hotele sa četiri i pet zvjezdica, turistička naselja i rizorte, organ nadležan za turizam ima 15 dana na revidovani glavni projekat, pri čemu ćutanje znači saglasnost (član 34 stavovi 6 do 8).

Prva provjera nije nijedna od njih. Prva provjera je status parcele: bez statusa građevinskog zemljišta ostatak lanca ne postoji, ma koliko dobra bila cijena. Drugo je pitanje da li objekat koji planirate uopšte ulazi u kategoriju za koju se dozvola izdaje na način na koji ste pretpostavili.

Radna snaga: gdje se gradilišta zaustavljaju

Ovdje je granica moje uloge jasna i vrijedi je reći bez ukrašavanja. RoNa Legal DOO je registrovani posrednik u zapošljavanju (šifra 78.10). Nisam agencija za privremeno ustupanje zaposlenih i ne uzimam radnike na svoj platni spisak. Ono što radim jeste pravna koordinacija sa licenciranim agencijama i vođenje dokumentacije koja gradilište drži u zakonu.

Konkretno, to znači da se prije dolaska ljudi riješi osnov po kojem rade, da kopija dozvole za boravak i rad, odnosno potvrde o prijavi rada, stoji na mjestu rada — jer član 66 stav 5 Zakona o strancima traži upravo to, a član 210 stav 1 tačka 4 kažnjava izostanak — i da se prestanak rada stranca prijavi Ministarstvu u roku od osam dana (član 66 stav 6).

Boravak investitora: šta nekretnina daje, a šta ne

Investitori iz Srbije redovno pretpostave da kupovina rješava i boravak. Zakon poznaje taj osnov — član 38 stav 1 tačka 8 Zakona o strancima — ali ga vezuje za listu objekata iz člana 56 stav 3, u koju građevinsko zemljište ne ulazi. Plac, dakle, ne otvara osnov bez obzira na vrijednost; objekat otvara.

Za državljane Srbije dolazi i drugi uslov koji se u razgovorima obično preskoči: rješenje o porezu na promet nepokretnosti sa osnovicom od najmanje 150.000 eura (član 56 stav 4), od čega su oslobođeni državljani država članica EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske (stav 5). Srbija nije u tom krugu. Razradili smo to odvojeno, sa svim stavovima, u tekstu o boravku u Crnoj Gori na osnovu nekretnine.

Treće, dozvola prestaje da važi ako nosilac boravi van Crne Gore duže od 30 dana (član 65 stav 1 tačka 3). Za investitora koji vodi posao iz Beograda to nije formalnost nego pitanje modela.

Kako dosje teče

Prvo čitam papire koje već imate — list nepokretnosti, ugovor ili predugovor, urbanističke uslove, ponudu izvođača — i pišem gdje su rizici i koji su rokovi već počeli da teku. Tek poslije toga razgovaramo o obimu posla. Ako je iz same dokumentacije jasno da projekat ne stoji, to ćete čuti u toj prvoj rundi, a ne u trećem mjesecu.

Dalje ide ono što dosje traži: osnivanje društva i licenca ako gradite preko crnogorskog pravnog lica, lanac dozvola, ugovor sa izvođačem i obezbjeđenja u njemu, usklađenost radne snage, i na kraju upotrebna dozvola i upis.

Ako već imate parcelu, potpisan predugovor ili ponudu izvođača, pošaljite dokumentaciju prije sljedećeg plaćanja. Rokovi iz člana 35 i osnovica iz člana 56 stav 4 utvrđuju se jednom, i poslije toga više nisu predmet pregovora.