Montenegro: promotor em atraso, resolução e restituição

Quase todos os conselhos sobre um promotor montenegrino em atraso param na camada comercial — verifique o plano de pagamentos, inscreva uma zabilježba, ligue as tranches ao avanço da obra. É um conselho correto, e é a camada anterior àquela de que precisa depois de a data ter realmente passado.

O que decide então é a Zakon o obligacionim odnosima, artigos 119 a 131. E a sua primeira pergunta não é quanto se atrasaram. É se a data de entrega era um elemento essencial do seu contrato — porque só esse facto muda se tem de lhes dar outra oportunidade, ou se o contrato já terminou sem que tenha feito nada.

Uma nota sobre numeração antes de começar. Fontes croatas e sérvias tratam as mesmas regras com outros números de artigo — verá a regra do prazo suplementar citada como «artigo 363». Não é a numeração montenegrina. Em Montenegro é o artigo 121. Todos os números de artigo desta página vêm do texto montenegrino.

Resolver ou exigir o cumprimento — e indemnização em qualquer caso

O artigo 119 fixa o quadro. Nos contratos bilaterais, quando uma parte não cumpre, a outra pode — salvo disposição diversa — exigir o cumprimento ou, nas condições da lei, resolver por simples declaração quando a resolução não opere de pleno direito. E em qualquer caso:

tem em qualquer caso direito à indemnização do dano.

Essa parte final salta-se com facilidade. Resolver não consome a pretensão indemnizatória: coexiste com ela.

A pergunta que decide tudo: a data era essencial?

Artigo 120 — quando o cumprimento dentro do prazo é elemento essencial do contrato. Se o devedor não cumprir nesse prazo, o contrato resolve-se de pleno direito (po samom zakonu). Ninguém tem de declarar nada.

Corta nos dois sentidos, e por isso os compradores erram em ambos.

Se quer o imóvel — uma unidade atrasada mas desejável num mercado em alta —, um contrato já dissolvido por lei não é o que quer. O artigo 120 dá-lhe o modo de o manter vivo:

O credor pode manter o contrato em vigor se, ao expirar o prazo, sem demora, comunicar ao devedor que exige o cumprimento.

Sem demora. Não «nas próximas semanas, vamos ver». E se depois exigiu o cumprimento e não o obteve em tempo razoável, pode ainda assim declarar a resolução.

O artigo resolve ainda duas situações discutidas: vale quando as próprias partes previram que o contrato se considera resolvido se não for cumprido até certa data, e quando a pontualidade é essencial pela natureza do negócio.

Artigo 121 — quando o prazo não é elemento essencial. Aqui a posição inverte-se. O devedor conserva o direito de cumprir mesmo depois do vencimento, e o credor pode exigir o cumprimento. Se o credor quiser resolver:

tem de conceder ao devedor um prazo suplementar adequado (naknadni rok) para cumprir.

Se o devedor não cumprir nesse prazo suplementar, produzem-se as mesmas consequências do caso em que a data era essencial.

A sequência prática na maioria dos contratos em planta é, portanto: apurar se a data era essencial; se não era, fixar por escrito um prazo suplementar adequado; e só então resolver.

Três situações em que não tem de esperar

Artigo 122 — o devedor deixou-o claro. O credor pode resolver sem conceder prazo suplementar se do comportamento do devedor resultar que não cumprirá nem sequer no prazo suplementar. Comportamento, não apenas palavras: uma obra abandonada, uma sociedade que deixou de responder, trabalhos visivelmente recuados.

Artigo 123 — antes mesmo do vencimento. Quando, antes de expirar o prazo, for evidente que uma parte não cumprirá, a outra pode resolver e pedir indemnização. Não é obrigado a ver aproximar-se um prazo que todos sabem que será falhado.

Artigo 124 — contratos com obrigações sucessivas. Se uma prestação não for cumprida, a outra parte pode, em prazo razoável, resolver quanto a todas as obrigações futuras, se das circunstâncias for evidente que também estas não serão cumpridas. E mais: a resolução pode abranger as prestações já cumpridas, quando sem as que faltam não têm interesse para ela. O devedor pode impedi-lo: pode manter o contrato prestando garantia adequada.

Para um projeto com pagamentos faseados, é o artigo que conta. Um marco falhado não é apenas um problema desse marco.

Dois limites à resolução

Artigo 125 — diga-o. O credor que resolve por incumprimento deve comunicá-lo ao devedor sem demora. A resolução não se constata depois numa carta de advogado: é uma declaração a emitir e a comunicar.

Artigo 126 — proporção. O contrato não pode ser resolvido por incumprimento de uma parte insignificante da obrigação. Um armário de cozinha em falta não é causa de resolução.

O que a resolução lhe devolve realmente

O artigo 127 merece dupla leitura, porque contém uma regra que quase nenhum comprador espera.

• Ambas as partes ficam libertas das suas obrigações, salvo a de indemnizar eventual dano.
• A parte que cumpriu total ou parcialmente tem direito à restituição do que deu.
• Se ambas tiverem de restituir, as restituições recíprocas seguem as regras de execução dos contratos bilaterais.
• Cada parte deve à outra compensação pelos benefícios entretanto obtidos daquilo que há de restituir.
• E depois:

A parte que restitui dinheiro é obrigada a pagar juros de mora desde o dia em que recebeu o pagamento.

Não desde o dia da resolução. Não desde a interpelação. Desde o dia do recebimento. Para um sinal pago há três anos por um edifício que nunca subiu, é um número materialmente diferente do sinal — e a razão pela qual a conversa sobre restituição nunca deveria começar por «devolvam o meu dinheiro».

Quando ninguém tem culpa: as circunstâncias alteradas

Os artigos 128 a 131 são a via separada, e não tratam do atraso: tratam de um contrato que se tornou esmagador.

Artigo 128. Se, após a conclusão, sobrevierem circunstâncias imprevisíveis que tornem o cumprimento de uma parte excessivamente difícil, ou lhe causem perda excessivamente grande, o tribunal pode, a pedido dessa parte, modificar ou resolver o contrato. Mas não quando a parte que as invoca estava obrigada a tê-las em conta ao contratar, ou podia tê-las evitado ou superado.

Artigo 129. A parte legitimada a invocá-las deve comunicar à outra a sua intenção logo que soube que tais circunstâncias ocorreram — e, não o tendo feito, responde pelo dano que a outra sofreu por não lhe ter sido comunicado a tempo.

Artigo 130. Ao decidir, o tribunal guia-se pela boa-fé, atendendo em especial ao fim do contrato, ao risco normal em contratos desse tipo, ao efeito e duração das circunstâncias extraordinárias e aos interesses equilibrados de ambas as partes.

Artigo 131. As partes podem renunciar antecipadamente a invocar determinadas circunstâncias alteradas — salvo se isso contrariar o princípio da boa-fé.

Leia com atenção o «risco normal em contratos desse tipo» do artigo 130 antes de contar com esta via contra um promotor. O atraso de obra é, num contrato de construção, próximo de um risco normal. As circunstâncias alteradas não são uma saída geral de um mau negócio.

O que isto não faz

Duas coisas que este capítulo não dá, e nas quais o conselho comercial tem razão.

Não cria um esquema de proteção de sinais. Não há aqui obrigação de o promotor segregar o seu dinheiro ou segurar a conclusão. O que protege o comprador na prática é um contrato autenticado com anotação inscrita sobre a fração concreta e um plano de pagamentos ligado ao avanço em vez de pago adiantadamente.

E não responde por defeitos. Sobre compropriedade veja compropriedade, quota e divisão; sobre posse, tutela da posse.

O que fazer na semana em que a data passa

• Encontre a cláusula de entrega e determine, pelo seu teor e pela natureza do negócio, se a data era elemento essencial. Tudo o resto decorre daí.
• Se era e quer a fração, comunique sem demora que exige o cumprimento — o artigo 120 é implacável na palavra sem.
• Se não era e quer sair, fixe por escrito um prazo suplementar adequado e guarde a prova de entrega dessa carta.
• Se a obra está abandonada ou a sociedade calada, pondere os artigos 122 e 123: talvez não tenha de esperar.
• Num projeto faseado, leia o artigo 124 antes de tratar um marco falhado como problema isolado.
• Ao calcular o que reclama, calcule juros de mora desde a data de cada pagamento, não desde a data em que os pediu.

De que lado estamos e como somos pagos

A RoNa Legal DOO trabalha para proprietários e compradores, não para promotores, mediadores ou vendedores. Somos pagos pelo cliente para quem atuamos e por mais ninguém na operação: sem comissão, sem honorários de angariação, sem participação em qualquer contrato que analisemos.

O trabalho que exige representação perante tribunal ou autoridade montenegrina é executado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Montenegro. O nosso papel é a camada preparatória e de aconselhamento: ler a cláusula de entrega à luz dos artigos 120 e 121, redigir a comunicação que conserva o contrato ou abre o prazo suplementar, calcular a posição de juros do artigo 127 e preparar o processo.

Se a data já passou

Envie-nos o contrato, os comprovativos de pagamento com as suas datas e a correspondência posterior ao vencimento. As duas primeiras respostas que podemos dar depressa são se a data era essencial — o que decide se ainda tem contrato — e qual a posição de juros do artigo 127 sobre o já pago.