Voor een Nederlandse koper klinkt het Montenegrijnse systeem vertrouwd. Er is een notaris, er is een kadaster, en eigendom gaat pas over wanneer de inschrijving er staat. Dat is precies hoe u het van thuis kent.
Juist die vertrouwdheid is het risico: het voorlopig contract, de aanbetaling, de weg van het geld en de voorrang in het kadaster werken anders. Deze pagina loopt de aankoop door in de volgorde waarin die gebeurt, met bij elke stap het artikel van de Montenegrijnse wet.
Wat een buitenlander wel en niet mag kopen
Artikel 415 van de wet op de eigendomsverhoudingen (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima) somt op wat een buitenlander niet in eigendom mag hebben: natuurlijke rijkdommen, zaken in algemeen gebruik, landbouwgrond, bos en bosgrond, cultuurmonumenten van uitzonderlijk of bijzonder belang, onroerend goed in de landgrensstrook van één kilometer diep en op eilanden, en gebieden die bij wet om veiligheidsredenen voor buitenlanders gesloten zijn.
Lid 3 maakt een smalle uitzondering: een buitenlandse natuurlijke persoon mag landbouw- of bosgrond tot 5.000 m² verwerven, maar alleen als het voorwerp van de overeenkomst een woongebouw op die grond is. Grond kopen om er later op te bouwen valt er niet onder.
De wijziging van maart 2025 (Staatsblad 29/2025) voegde een lid toe waardoor natuurlijke en rechtspersonen uit de lidstaten van de Europese Unie eigendom verwerven onder dezelfde voorwaarden als binnenlandse personen. Maar het nieuwe artikel 422a laat dat lid pas gelden vanaf de dag van toetreding van Montenegro tot de Europese Unie. Vandaag gelden voor u de lijst van lid 1 en de grens van lid 3, zoals voor elke andere buitenlander.
In de praktijk: appartement, villa, woonhuis, bedrijfsruimte of horecapand staan niet op de lijst. Wie naar een olijfgaard, een stuk landbouwgrond of bos boven de baai kijkt, kan niet op het EU-lid leunen. Voor die categorieën opent de wet wel een andere weg: langdurige pacht, concessie en andere vormen van publiek-private samenwerking, net als een binnenlander.
Twee randregels die tellen bij doorverkoop en nalatenschap: een buitenlandse natuurlijke persoon erft onroerend goed zoals een Montenegrijnse burger (artikel 414), maar kan het overdragen alleen aan een binnenlander of aan een buitenlander die het mag verwerven (artikel 417).
Het voorlopig koopcontract: niet bij de makelaar
In Nederland tekent u de koopovereenkomst vaak bij de makelaar en gaat u later naar de notaris voor de levering. Artikel 40 van de wet op de verbintenissen (Zakon o obligacionim odnosima) sluit die tweedeling uit: de vormvoorschriften voor de hoofdovereenkomst gelden ook voor de voorovereenkomst, als die vorm een voorwaarde voor geldigheid is. Voor onroerend goed is dat zo — dus ook het voorlopig contract gaat in de notariële vorm die hieronder beschreven staat.
Hetzelfde artikel geeft de voorovereenkomst een kracht die weinig kopers kennen: bevat ze de wezenlijke elementen van de hoofdovereenkomst, dan bindt ze, en op verzoek van de belanghebbende partij beveelt de rechter de andere partij de hoofdovereenkomst te sluiten. Dat verzoek moet binnen zes maanden na het verstrijken van de afgesproken termijn, of — als er geen termijn is — na de dag waarop de overeenkomst gesloten had moeten worden. Wie maandenlang wacht tot de verkoper "er klaar voor is", verliest dat middel.
De aanbetaling: geen weg naar buiten
Wat u uit Nederland kent als bedenktijd na het tekenen, vindt u in deze regeling niet terug. Artikel 75 zegt drie dingen over de kapara, de aanbetaling. Met de betaling ervan geldt de overeenkomst als gesloten. Bij nakoming wordt de kapara terugbetaald of verrekend met de prijs. En lid 3: tenzij anders is afgesproken, kan wie de kapara betaalde zich niet uit de overeenkomst terugtrekken door de kapara achter te laten, en kan de ontvanger dat niet door haar dubbel terug te betalen.
Komt de overeenkomst niet tot uitvoering, dan geeft artikel 76 de keuze aan de partij die niet verantwoordelijk is. Is de betaler in gebreke, dan kan de ander nakoming eisen, of schadevergoeding met verrekening of teruggave van de kapara, of genoegen nemen met de kapara. Is de ontvanger in gebreke, dan kan de ander nakoming eisen, of schadevergoeding met teruggave van de kapara, of de dubbele kapara. Wie nakoming eist, heeft bovendien recht op vertragingsschade. En de rechter kan op verzoek een buitensporige kapara verlagen.
Een recht om terug te treden bestaat alleen als het is opgeschreven. Volgens artikel 79 geldt de kapara, wanneer er een terugtrekkingsrecht naast is afgesproken, als rouwkoop: wie betaalde en terugtreedt, verliest haar; wie ontving en terugtreedt, betaalt haar dubbel terug. Dat is de clausule om in de tekst te zoeken, niet om aan te nemen.
Waar het geld heen gaat
In Nederland loopt de koopsom via de derdenrekening van de notaris. In Montenegro gelden twee andere regels.
De eerste is dwingend. Volgens artikel 65a van de antiwitwaswet mogen betalingen op grond van een koop- of voorovereenkomst voor onroerend goed van 10.000 euro of meer alleen worden uitgevoerd als ten minste één partij betaalt van of naar een rekening bij een bank in Montenegro. De notaris moet een akte weigeren die het nationale betalingsverkeer omzeilt, en een enkele verklaring van de partijen dat er betaald is, geldt niet als bewijs. Waarom zelfs een aankoop "met crypto" op een bankrekening eindigt, leest u in een huis kopen met crypto.
De tweede is een mogelijkheid, geen standaard. De notaris mag geld in depot nemen (artikel 4 van de notariswet), het bewaren op een aparte bankrekening (artikel 69), en een depot bij de notaris heeft dezelfde rechtskracht als een gerechtelijk depot (artikel 71). Maar dat gebeurt alleen als het is afgesproken. Wie aanneemt dat het geld "vanzelf bij de notaris staat", betaalt vaak rechtstreeks aan de verkoper.
De akte: verplichte notariële vorm, en de taal
Volgens artikel 52 van de notariswet (Zakon o notarima) worden rechtshandelingen die de overdracht of verkrijging van eigendom of andere zakelijke rechten op onroerend goed betreffen, opgemaakt in de vorm van een notarski zapis, een door de notaris opgestelde akte. Rechtshandelingen die niet in die vorm zijn opgemaakt, hebben geen rechtsgevolg.
Tot zover bekend. Het verschil zit in de taal. Artikel 47 van dezelfde wet schrijft een beëdigd tolk voor als een van de deelnemers de taal van de akte niet begrijpt, of als een partij daarom vraagt; aan het einde van de akte moet de notaris vermelden dat de tekst is vertaald. Was er bij uw akte geen tolk en spreekt u geen Montenegrijns, dan is dat het eerste om na te gaan.
Eigendom via het kadaster — en de voorrang die u zelf moet regelen
Hier voelt het weer vertrouwd. Artikel 8 van de kadasterwet (Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti): door inschrijving in het kadaster worden rechten op onroerend goed verkregen, overgedragen, beperkt en tenietgedaan, tenzij de wet anders bepaalt. Artikel 12: inschrijvingen gebeuren in de volgorde waarin de verzoeken zijn ingediend, en de werking tegenover derden begint op het moment van indiening; nummer en tijdstip van het verzoek komen direct op het eigendomsblad en op de website van de dienst. Artikel 10: ingeschreven gegevens worden geacht juist te zijn.
Wat anders is: de Nederlandse koper kent de inschrijving van de koopovereenkomst die hem beschermt tot de levering. Het Montenegrijnse instrument dat daar het dichtst bij komt, is de aantekening van voorrang (zabilježba prvenstvenog reda) in de artikelen 100 tot en met 102. Maar de eigenaar vraagt haar aan — de verkoper, niet u. De voorrang loopt vanaf de ontvangst van het verzoek, ze wordt alleen toegestaan als de inschrijving volgens de registerstand mogelijk is en de handtekening is gewaarmerkt, en ze vervalt na 60 dagen (bij een hypotheek na een jaar). Wie die bescherming wil, moet haar dus in de voorovereenkomst laten opnemen als verplichting van de verkoper, en de datum bewaken.
| Stap | Wat u uit Nederland verwacht | De Montenegrijnse regel | Bron |
|---|---|---|---|
| Voorlopig koopcontract | "tekenen bij de makelaar" | dezelfde notariële vorm als de hoofdovereenkomst | verbintenissenwet, art. 40 |
| Terugtrekken na tekenen | "bedenktijd" | met de kapara geldt de koop als gesloten; terugtrekken alleen als het is afgesproken | verbintenissenwet, art. 75 en 79 |
| Het geld | "derdenrekening notaris" | vanaf 10.000 euro via een bank in Montenegro; notarieel depot alleen als het is afgesproken | antiwitwaswet art. 65a; notariswet art. 4, 69, 71 |
| De akte | notariële akte | notariële akte, zonder rechtsgevolg als de vorm ontbreekt; tolk verplicht | notariswet, art. 47 en 52 |
| Eigendom | bij inschrijving | bij inschrijving; voorrang vanaf het tijdstip van indiening | kadasterwet, art. 8 en 12 |
| Bescherming tot de levering | "koopovereenkomst inschrijven" | aantekening van voorrang op verzoek van de eigenaar, 60 dagen | kadasterwet, art. 100-102 |
| Geschil over het eigendom | "rechter in Nederland" | uitsluitend de Montenegrijnse rechter | wet internationaal privaatrecht, art. 119 |
Wie beslist als het misgaat
Volgens artikel 119 van de wet op het internationaal privaatrecht zijn de Montenegrijnse rechtbanken uitsluitend bevoegd in zaken over een zakelijk recht op of de huur van onroerend goed in Montenegro, en artikel 104 laat een keuze voor een buitenlandse rechter alleen toe als er geen uitsluitende Montenegrijnse bevoegdheid is. Een forumclausule die een geschil over het eigendom naar Amsterdam stuurt, beschermt u dus niet.
Twee grenzen: voor huur voor tijdelijk privégebruik van hoogstens zes opeenvolgende maanden is ook de rechter van de woonplaats van de gedaagde bevoegd, als de huurder een natuurlijke persoon is en beiden in hetzelfde land wonen; en een zuiver verbintenisrechtelijke vordering — terugbetaling van de kapara, vertragingsschade — is geen zakelijk recht. Een goed contract behandelt beide soorten geschillen verschillend.
De belastingen bij de aankoop
Artikel 6 van de wet op de overdrachtsbelasting: de verkrijging van nieuw gebouwde objecten en bouwgrond waarop btw wordt betaald, geldt niet als overdracht in de zin van die wet — de twee belastingen sluiten elkaar uit. De verwijzing naar bouwgrond is toegevoegd bij Staatsblad 33/2026 en geldt vanaf 1 april 2026.
Voor bestaande woningen geldt artikel 11, progressief: 3% tot 150.000 euro; daarboven 4.500 euro plus 5% over het meerdere; boven 500.000 euro 22.000 euro plus 6% over het meerdere. Dezelfde heffingsgrondslag dient in de belastingbeslissing als waardebewijs voor de verblijfsvergunning — waarvan u als EU-burger overigens bent vrijgesteld, zie verblijfsvergunning in Montenegro.
Wat u concreet doet
- Vraag vóór de aanbetaling een actueel eigendomsblad op en lees de aantekeningen: de voorrang hangt aan het tijdstip van indiening (art. 12).
- Controleer de categorie van de grond: landbouwgrond, bos en de grensstrook zijn gesloten voor buitenlanders (art. 415).
- Laat het voorlopig contract notarieel opmaken (art. 40 verbintenissenwet, art. 52 notariswet).
- Wilt u kunnen terugtreden, schrijf het op (art. 75 en 79).
- Betaal via een bank in Montenegro, al vanaf de kapara, bij een prijs van 10.000 euro of meer (art. 65a); spreek een notarieel depot af als u dat wilt (art. 69 en 71).
- Laat de verkoper de aantekening van voorrang aanvragen en bewaak de 60 dagen (art. 100-102).
- Sta op een beëdigd tolk als u de taal van de akte niet begrijpt (art. 47).
Na de aankoop beginnen de regels van het gebouw: hoe de vergadering stemt en wie het beheer voert, staat in VvE in Montenegro. Is de woning verhuurd, dan loopt de huur door: zie verhuurd pand kopen.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
Bijna iedereen rond een vastgoedtransactie wordt door de transactie betaald. De courtage van de makelaar hangt af van de verkoop. Het verkoopteam van de ontwikkelaar werkt voor de ontwikkelaar. De notaris is gebonden aan de akte, niet aan u.
Wij ontvangen geen commissie van verkopers, ontwikkelaars, makelaars of tussenpersonen — in geen enkele vorm en in geen enkel dossier. Ons enige inkomen is het honorarium dat u betaalt, en dat stijgt niet als u tekent. U zeggen dat u niet moet doorgaan, kost ons niets.
Concreet: het eigendomsblad vragen wij zelf op in plaats van kopieën van de verkoper of makelaar te accepteren; we lezen de voorovereenkomst vanuit uw positie en niet richting handtekening; we zoeken de terugtrekkingsclausule vóór u de kapara betaalt; en we zetten op papier wanneer de transactie niet door moet gaan. Waar een zaak vertegenwoordiging vereist voor een Montenegrijnse instantie of rechter, doet een advocaat die is ingeschreven bij de Orde van Advocaten van Montenegro dat, met wie wij samenwerken.
Eén grens, en die is niet onderhandelbaar: wij zijn juristen, geen vergunde beleggingsadviseurs. Wij geven geen persoonlijk advies over financiële instrumenten en zeggen niet of een zaak rendeert. Wat wij beschermen is uw juridische positie — eigendom, contract, inschrijving, status en de termijnen die alle vier bepalen.
Vóór u de kapara betaalt
Stuur ons het concept van de voorovereenkomst, het eigendomsblad dat u kreeg en de rekeninggegevens waarop u moet betalen. Wij zeggen u of u deze zaak mag kopen, of de voorovereenkomst de juiste vorm heeft, of de kapara u een uitweg laat en hoe het geld moet lopen. Loopt er al een termijn, vermeld dat dan in uw bericht.
Wettelijk kader bijgewerkt tot september 2026, gelezen uit de teksten van de Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Staatsblad 19/2009 en 29/2025), Zakon o obligacionim odnosima (47/2008 en wijzigingen tot 123/2024), Zakon o notarima (68/2005 en wijzigingen tot 141/2025), Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (29/2007 en wijzigingen), Zakon o porezu na promet nepokretnosti (36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026), Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma (110/2023 en wijzigingen tot 59/2026) en Zakon o međunarodnom privatnom pravu (1/2014). De verwijzingen naar de Nederlandse praktijk zijn beschrijvend en vervangen uw Nederlandse notaris of adviseur niet. Deze pagina is algemene informatie, geen advies over een concrete transactie.