De Nederlandse koper brengt een vast beeld mee: een VvE, een splitsingsakte, een beheerder, breukdelen. Het lijkt genoeg op de Montenegrijnse werkelijkheid om te misleiden. Het orgaan bestaat, de beheerder bestaat — maar het stemrecht, de bijdrage en de macht van de beheerder over het geld staan anders in de wet: de Wet op het onderhoud van woongebouwen, waarvan de keten ook een uitspraak van het Constitutionele Hof bevat.
Drie verschillen bepalen hoe een eigenaar op afstand zich moet organiseren.
Eerste verschil: één appartement, één stem — geen breukdelen
Artikel 6 bepaalt dat elke eigenaar van een bijzonder deel één stem heeft in de vergadering. Niet naar oppervlakte: één stem.
De eigenaar kan stemmen in persoon, via een gevolmachtigd vertegenwoordiger, of elektronisch. Elektronisch stemmen mag als de eigenaar bij de voorzitter van de vergadering een schriftelijke en gewaarmerkte verklaring heeft ingediend over de wijze van stemmen, waarin met name het e-mailadres staat van waaruit gestemd wordt.
Behoort één bijzonder deel aan meerdere mede-eigenaren, dan hebben zij samen één stem en moeten zij schriftelijk een vertegenwoordiger aanwijzen bij de voorzitter.
En een grens die kopers van alleen een parkeerplaats verrast: wie uitsluitend eigenaar of mede-eigenaar is van een garage, kelder of ander bijzonder deel dat geen woon- of bedrijfsruimte is, stemt alleen over besluiten die het beheer en onderhoud van díe ruimte betreffen.
Voor een eigenaar die in Nederland woont is de elektronische route van artikel 6 het verschil tussen meedoen en vertegenwoordigd worden door stilte — maar zij moet vooraf worden ingericht, schriftelijk en gewaarmerkt.
Tweede verschil: het quorum beloont wie komt opdagen
Artikel 7 is kort en beslissend. De vergadering besluit als meer dan de helft van de leden aanwezig is. Bij uitzondering geldt: wordt het quorum ook na twee oproepen voor de constituerende vergadering en/of voor een vergadering met dezelfde agenda niet gehaald, dan besluit de vergadering bij meerderheid van de aanwezigen.
Een gebouw waarvan de meeste eigenaren in het buitenland zitten wordt dus niet onbestuurbaar. Het wordt bestuurbaar door de minderheid die bij de derde poging verschijnt.
Eén categorie werken valt er volledig buiten: voor werken die onbelemmerde toegang, beweging, verblijf en werk voor personen met verminderde mobiliteit en personen met een beperking verzekeren, is geen toestemming van de eigenaren nodig.
Derde verschil: waarover de vergadering gaat
Artikel 5a somt de bevoegdheden op, en die zijn ruimer dan verwacht. De vergadering beheert het gebouw dan wel kiest een professionele beheerder; kiest en ontslaat de beheerder; besluit over beschikking over de gemeenschappelijke delen; besluit over het gebruik daarvan door delen ervan aan derden te verhuren of aan eigenaren; stelt het maandbedrag vast dat eigenaren betalen; stelt het onderhoudsprogramma vast; stemt in met het plan voor energie-efficiëntie; besluit over het organiseren en uitbesteden van onderhoud; besluit over het uitvoeren van werken; besluit over onderhoud, gebruik en fysieke beveiliging van het bijbehorende terrein; besluit over verbetering van de gemeenschappelijke delen; besluit over aansprakelijkheidsverzekering voor schade aan derden door nalatig onderhoud; en besluit over het plaatsen van zaken op de gemeenschappelijke delen.
Wat gemeenschappelijk is — en de verrassing in toeristische zones
Artikel 3 noemt, naast de gemeenschappelijke delen die de goederenrechtelijke wet al aanwijst: de toegang tot de ingang; dienstruimten zoals bergingen voor schoonmaakmateriaal, kinderwagens, fietsen en bromfietsen; ruimten voor onderhoud en huishoudelijke diensten zoals was- en drooglokalen, strijkruimten, hobby- en ontmoetingsruimten; aangelegde groen-, sport- en andere oppervlakken die geen lokale goederen voor algemeen gebruik zijn; en parkeervoorzieningen die geen lokale goederen van algemeen belang zijn.
Dan de alinea die bijna elke koper aan de kust raakt. In gebouwen in toeristische zones — "exclusieve woongebouwen" — zijn óók gemeenschappelijk: ruimten voor ontvangst van gasten, dus receptie en lobby; ruimten voor sport en recreatie zoals fitnessruimten; ruimten voor fysiek herstel zoals massageruimten en sauna's; voorzieningen voor watersport, zwembaden daaronder begrepen; en in mede-eigendom zijnde ruimten waarin een bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend.
Het zwembad, de receptie en de spa van een resortgebouw zijn dus wettelijk gemeenschappelijke delen: zij vallen onder besluiten van de vergadering, niet onder wie ze nu exploiteert.
En uw koopakte kan het al hebben geregeld
Artikel 5 lid 1 legt de beslissing over de organisatie van het onderhoud bij de vergadering. Lid 2 maakt daarop een uitzondering die een kustkoper vóór ondertekening moet zoeken: in toeristische zones kunnen de taken en de wijze van onderhoud worden bepaald in de overeenkomst tot overdracht van de eigendom van het bijzondere deel, gesloten tussen de investeerder en/of een andere eigenaar en de koper.
Uw eigen koopovereenkomst kan het onderhoudsregime dus al hebben vastgelegd voordat een vergadering bijeenkwam. Dat is niet per definitie slecht; het is een clausule om te lezen, niet om te ontdekken.
Lid 3 voegt een deponeringsplicht toe: de beheerder moet de regels over de onderlinge verhoudingen tussen eigenaren en die overeenkomst binnen 15 dagen na vaststelling of sluiting bij de bevoegde lokale autoriteit indienen.
De beheerder: wie het mag zijn en waarover hij gaat
Artikel 14 is bewust ruim: beheerder kan zijn een eigenaar, een andere natuurlijke persoon, een vennootschap, een andere rechtspersoon, een wooncoöperatie of een ondernemer die is ingeschreven voor het beheer en onderhoud van woongebouwen. En een regel die het ambt professionaliseert: een natuurlijke persoon die door meer dan één vergadering tot beheerder wordt gekozen, is verplicht zich als ondernemer in te schrijven voor die activiteit.
Over het geld is artikel 18 helder: de onderhoudsmiddelen dienen voor regulier onderhoud, noodzakelijke werken, spoedeisende werken, aflossing van een lening die daarvoor is aangegaan en overige onderhoudskosten — en de beheerder beschikt erover. Artikel 19 verplicht de beheerder de gezamenlijke rekening van het gebouw te openen.
Artikel 21 zet daar de verantwoording tegenover: de beheerder moet binnen 30 dagen na afronding van grotere reguliere, noodzakelijke en spoedeisende werken schriftelijk aan de vergadering rapporteren, plus een jaarverslag, met de uitgevoerde werken, de prijzen en de stand van de rekening. De vergadering stelt het verslag vast en publiceert het op het mededelingenbord, en elke eigenaar heeft inzagerecht.
| Vraag | De Montenegrijnse regel | Bron |
|---|---|---|
| Hoeveel stemmen heeft mijn appartement | één, ongeacht de oppervlakte | art. 6 |
| Wij zijn samen eigenaar | samen één stem, met schriftelijk aangewezen vertegenwoordiger | art. 6 |
| Ik bezit alleen een parkeerplaats | u stemt alleen over die ruimte | art. 6 |
| Kan ik vanuit Nederland stemmen | ja, elektronisch, na schriftelijke en gewaarmerkte verklaring met e-mailadres | art. 6 |
| Wanneer besluit de vergadering | met meer dan de helft aanwezig | art. 7 |
| Niemand komt opdagen | na twee mislukte oproepen beslist de meerderheid van de aanwezigen | art. 7 |
| Wie opent de rekening | de beheerder | art. 19 |
| Welk verslag krijg ik | binnen 30 dagen na grotere werken en jaarlijks, met prijzen en saldo | art. 21 |
Wat u concreet doet
- Richt elektronisch stemmen in vóórdat u het nodig hebt. Er is een schriftelijke, gewaarmerkte verklaring met e-mailadres nodig (art. 6).
- Bij gezamenlijk eigendom: wijs de vertegenwoordiger schriftelijk aan. Eén bijzonder deel is één stem (art. 6).
- Reken afwezigheid niet als veto. Na twee mislukte oproepen beslissen de aanwezigen (art. 7).
- In een toeristische zone: lees de overdrachtsovereenkomst. Die kan het onderhoudsregime al hebben vastgelegd (art. 5 lid 2).
- Vraag wie de beheerder is en op welke overeenkomst. Hij beschikt over de middelen (art. 18) en opent de rekening (art. 19).
- Vraag het laatste verslag op. Werken, prijzen en saldo zijn verplichte inhoud (art. 21).
Het kader van de aankoop en waarom de betaling hoe dan ook via een Montenegrijnse bank loopt, staat in een huis kopen met crypto; gaat het om grond, dan is de bebouwbaarheid behandeld in grond kopen en een villa bouwen.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
Bijna iedereen rond een vastgoedtransactie wordt door de transactie betaald. De courtage van een makelaar hangt af van het doorgaan van de verkoop. Het verkoopteam van een ontwikkelaar werkt voor de ontwikkelaar. De beheerder is aangesteld door de vergadering, niet door u persoonlijk — en in een gebouw in een toeristische zone kan hij door de investeerder zijn voorgedragen.
Wij ontvangen geen courtage van verkopers, ontwikkelaars, makelaars of tussenpersonen — in geen enkele vorm en in geen enkel dossier. Ons enige inkomen is het honorarium dat u betaalt, en dat stijgt niet als u tekent. U afraden kost ons niets.
In de praktijk betekent dat: wij lezen de onderhoudsclausule in de overdrachtsovereenkomst vóór het transport en niet na de eerste factuur, wij regelen de vertegenwoordiging waarmee een niet-ingezetene daadwerkelijk kan stemmen, en wij zetten op papier dat iets niet zou moeten doorgaan als dat het antwoord is. Waar het dossier vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse autoriteit of rechter vergt, doet een advocaat die is ingeschreven bij de Montenegrijnse Orde van Advocaten dat, met wie wij samenwerken.
Eén grens, niet onderhandelbaar: wij zijn juristen, geen vergunninghoudende beleggingsadviseurs. Wij adviseren niet over financiële instrumenten en zeggen niet of een object rendeert. Wat wij beschermen is uw rechtspositie — titel, contract, inschrijving, status en de termijnen die alle vier bepalen.
Vóór de volgende vergadering
Stuur ons de overdrachtsovereenkomst, de regels over de onderlinge verhoudingen als u die hebt, en elke ontvangen oproep. Wij vertellen u waarover de vergadering kan besluiten, wat uw stem waard is en hoe u die vanuit Nederland uitbrengt. Loopt er al een termijn, vermeld dat dan meteen.
Juridische stand van zaken per september 2026, gelezen uit de geconsolideerde tekst van de Wet op het onderhoud van woongebouwen, Staatsblad van Montenegro 41/2016, 84/2018, 111/2022 (uitspraak van het Constitutionele Hof U-I nr. 40/20 van 28 juli 2022), 140/2022 en 84/2024. Een ontwerp voor een nieuwe wet over beheer en onderhoud van woongebouwen is in voorbereiding en is geen geldend recht. Dit is algemene informatie over een wettelijk regime, geen advies over een concrete transactie.