In dossier na dossier komt dezelfde brochure langs: een kavel boven de kust, uitzicht, en de zin "bouwvergunning mogelijk". Ze willen er een villa laten bouwen en misschien later verkopen. Mijn eerste vraag is nooit wat de grond kost, maar welk plan op die kavel ligt en wat de stedenbouwkundige voorwaarden toestaan. In de meeste van die dossiers heeft niemand dat vóór de reservering nagekeken. Deze pagina is voor de investeerder die grond koopt om te bouwen; de vergunningsketen zelf staat op de hub over bouwen in Montenegro van kavel tot gebruiksvergunning. Hier gaat het om de kavelkeuze, de grondbelasting en het contract met de aannemer.
Een Nederlander mag in Montenegro als natuurlijk persoon bouwgrond kopen, maar geen landbouwgrond of bos; die kavels lopen via een Montenegrijnse vennootschap. Wat er op de kavel gebouwd mag worden staat niet in de akte maar in de stedenbouwkundig-technische voorwaarden (UTU) uit het geoportaal van het ministerie, en de btw-behandeling van de aankoop hangt sinds 1 april 2026 af van de status van de verkoper.
Mag een Nederlander grond kopen in Montenegro?
Ja, maar niet elke grond. De Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 019/09 en 029/25) somt in artikel 415 lid 1 zeven categorieën op waarop een buitenlander geen eigendom kan hebben: natuurlijke rijkdommen, goederen in algemeen gebruik, landbouwgrond, bos en bosgrond, cultuurmonumenten van bijzondere betekenis, onroerend goed in de strook van 1 km langs de landgrens en op eilanden, en gebieden die een bijzondere wet om veiligheidsredenen sluit. Ik heb die tekst op 20 augustus 2026 in het origineel nagelezen.
Die kilometerstrook gaat over de landgrens, niet over de zee. De kust is een apart verhaal: artikel 20 en 21 van dezelfde wet rekenen de zeeoever tot de natuurlijke rijkdommen en het morsko dobro (maritiem domein) tot de goederen van algemeen belang. Daar koopt u gebruiksrechten, geen eigendom.
Dan de uitzondering van artikel 415 lid 3: een buitenlandse natuurlijke persoon mag tot 5.000 m² landbouw- of bosgrond verwerven, maar alleen als het voorwerp van het contract een woongebouw op die grond is. Een kale akker met "bouwpotentie" valt daar niet onder. Een in Montenegro opgerichte en ingeschreven vennootschap is naar de Zakon o privrednim društvima (Sl. list CG 090/25, 121/25) een binnenlandse rechtspersoon; hoe het kadaster bij zo'n d.o.o. met de uiteindelijk belanghebbende omgaat, is in ons dossier niet gedocumenteerd. Dat schrijf ik liever eerlijk op.
De gelijkstelling van EU-burgers is in 2025 wel in artikel 415 gezet, maar artikel 422a laat die pas gelden vanaf de dag dat Montenegro tot de EU toetreedt. Vandaag heeft een Nederlander dezelfde beperkingen als elke andere buitenlander.
Eigendom ontstaat pas door inschrijving in het katastar nepokretnosti (artikel 84); getekend en betaald is nog niet eigenaar. Bij verkoop mag een buitenlander volgens artikel 417 alleen overdragen aan een binnenlandse persoon of aan een buitenlander die de grond zelf mag verwerven. Voor een bouw-en-verkoopmodel is dat de eerste vraag over uw kopersgroep.
Is de kavel echt bebouwbaar: plan, UTU en de list nepokretnosti
Sinds 5 maart 2025 zit de ruimtelijke ordening in de Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25, correcties 028/25 en 049/25) en de bouw in de aparte Zakon o izgradnji objekata (019/25, 092/25, 160/25 en 114/2026). Op straat heet het detailplan nog steeds DUP (detaljni urbanistički plan). Wat u nodig hebt, is het document dat eruit volgt: de urbanističko-tehnički uslovi, kortweg UTU, volgens artikel 8 lid 5 van de bouwwet te halen van het Geoportal van het ministerie. Daarin staan bestemming, bouw- en rooilijn, maximum bouwlagen, bruto vloeroppervlak, bebouwingsindex en parkeer- en energie-eisen. Ik lees die vóór de koopovereenkomst. Als de brochure "villa van 400 m²" belooft en de UTU 220 m² bruto toestaat, is dat geen detail.
Dan de list nepokretnosti, het kadastraal uittreksel. Het A-blad toont het perceel, het B-blad de rechthebbende, het V-blad de gebouwen en het G-blad de lasten: erfdienstbaarheden, hypotheek, huur langer dan vijf jaar, voorkooprecht, vervreemdingsverboden. Volgens artikel 64 lid 2 van de Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (consolidatie tot 17/2018, nagelezen 1 september 2026; of de wijziging 160/2025 dit artikel raakt, heb ik niet kunnen controleren) komt er ook een aantekening in het G-blad voor een gebouw zonder bouw- of gebruiksvergunning of een gebouw dat over meerdere percelen loopt. Let op: een schoon G-blad in 2026 bewijst niet dat een bestaand bijgebouw legaal is. Het vervreemdingsverbod van artikel 33 van de legalisatiewet (Sl. list CG 91/2025) werkt van rechtswege, en het kadaster heeft volgens artikel 51 36 maanden, tot augustus 2028, om die aantekeningen ambtshalve in te schrijven. Staat er al een schuurtje of een half huis op de kavel, lees dan eerst de pagina over legalisatie van een bouwwerk als Nederlandse eigenaar.
Twee controles die ik standaard doe: heeft het perceel een geregistreerde ontsluiting op een openbare weg (een karrenspoor is geen ingeschreven recht van overpad), en gaat het om landbouwgrond, dan kan een blijvende bestemmingswijziging volgens artikel 22 van de Zakon o poljoprivrednom zemljištu alleen als het plan die al voorziet. De actuele consolidatie van die wet hebben we niet zelf uit het staatsblad kunnen bevestigen.
Btw op bouwgrond en overdrachtsbelasting: wat 1 april 2026 veranderde
Bij een grondaankoop betaalt de koper overdrachtsbelasting, porez na promet nepokretnosti. Artikel 7 lid 1 van die wet maakt de verkrijger belastingplichtig; de aangifte moet binnen 15 dagen (artikel 16 lid 1). Het tarief is sinds 1 januari 2024 progressief (wijziging Sl. list CG 028/23): 3% tot 150.000 €, daarboven 4.500 € plus 5% over het meerdere, en boven 500.000 € 22.000 € plus 6% over het meerdere. Die schijven heb ik uit twee onafhankelijke secundaire bronnen, rekenkundig consistent; het staatsblad-pdf van 028/23 zelf hebben we niet kunnen openen.
Nu de verandering. Met de wijzigingswet in Sl. list CG 033/26 (10 maart 2026, van toepassing vanaf 1 april 2026) is aan artikel 6 de zinsnede "i građevinskog zemljišta" toegevoegd: de eerste verkrijging van bouwgrond waarover btw wordt betaald, valt buiten de overdrachtsbelasting. Geen vrijstelling, een uitsluiting; de tarieven van artikel 11 zijn niet aangeraakt. Ik heb de afgekondigde tekst gelezen.
Aan de btw-kant is de lezing van KPMG Montenegro (maart 2026) dat de btw-wet met Sl. list CG 012/26 zo is verruimd dat de verkoop van bouwgrond mét bouwvergunning door een btw-plichtige verkoper vanaf 1 april 2026 onder de btw van 21% (artikel 24 ZPDV) valt, en grond zonder vergunning erbuiten blijft. Die tekst hebben we niet zelf uit het staatsblad kunnen bevestigen, dus ik schrijf het als lezing van een adviseur. Praktisch: koopt u een kavel met vergunning van een ontwikkelaar, reken op btw en vraag de notaris welk regime hij toepast; koopt u van een particulier zonder vergunning, dan blijft het bij de progressieve overdrachtsbelasting.
Daarna elk jaar de porez na nepokretnosti (Sl. list CG 25/19 tot en met 133/25): artikel 9 geeft 0,25% tot 1,00% van de marktwaarde, een tweede woning valt in artikel 10 in de band 0,3% tot 1,5%, en een woning op naam van een rechtspersoon is volgens artikel 11 altijd een tweede woning. De oude band van 0,3% tot 5% voor onbebouwde bouwgrond is met 118/25 (in werking 24 oktober 2025) geschrapt; lege bouwgrond valt nu onder artikel 9. Aangifte binnen 30 dagen na verkrijging (artikel 16 lid 1).
Wat bovenop de bouwsom komt: komunalije, toezicht en de klokken van de vergunning
De post die Nederlanders het vaakst niet in hun begroting hebben, is de naknada za građenje, in de volksmond komunalije. Artikel 70 lid 1 van de Zakon o uređenju prostora laat de investeerder betalen voor de basisvoorzieningen van de bouwgrond. De gemeente stelt het tarief per zone vast; lid 6 staat een korting toe tot 50% voor een porodična stambena zgrada (gezinswoning) en tot 20% bij betaling ineens, lid 7 laat de gunstigste grond gelden. "Staat toe" betekent: de gemeente mag, niet moet. Zonebedragen voor Budva, Kotor, Tivat of Bar heb ik niet in een tekst die ik met datum kan geven; die vraag ik per kavel op.
Tweede post: de stručni nadzor, het verplichte bouwtoezicht. Artikel 50 van de bouwwet legt de aanwezigheid per bouwfase en de kosten bij de investeerder; artikel 51 verplicht de toezichthouder afwijkingen in het građevinski dnevnik te noteren, u schriftelijk te waarschuwen en bij uitblijvend herstel de bouwinspecteur in te lichten. Dat is uw bondgenoot, geen formaliteit.
Derde: twee klokken in de vergunning zelf. Volgens artikel 35 moet de bouw binnen twee jaar na afgifte van de građevinska dozvola beginnen, anders vervalt het bouwrecht; er is geen slapende status. Volgens artikel 43 moet de bouw binnen vijf jaar klaar zijn, daarna betaalt u per begonnen jaar een vergoeding op basis van de geraamde bouwwaarde uit het gereviseerde hoofdproject. Het percentage heb ik nergens in een tekst gevonden en schrijf ik niet op. Voor een villa onder 3.000 m² bruto beslist de gemeente (artikel 32 lid 2).
Bouwkosten per m²: wat de cijfers wel en niet zeggen
Een offerteband voor villabouw heb ik niet in een bron die ik kan dateren, dus die geef ik niet. Wat er wél is, is de MONSTAT-statistiek over nieuwbouwappartementen. De bouwkostencomponent van nieuwe woningen lag in het vierde kwartaal van 2025 op 1.724 €/m² landelijk en 2.081 €/m² aan de kust (MONSTAT, door ons gebruikt op 18 augustus 2026). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw in het tweede kwartaal van 2026 was volgens de voorlopige MONSTAT-cijfers 2.557 €/m² landelijk en 2.838 €/m² aan de kust (investitor.me, 20 augustus 2026). Het verschil tussen die twee getallen is grond, ontwikkelaarsmarge en gemeentelijke bijdragen, en dat verschil is precies wat u als zelfbouwer zelf draagt.
Dat zijn cijfers van ontwikkelaars over meergezinsbouw, niet van uw aannemer over een villa met zwembad op een helling. Ik gebruik ze voor één ding: belooft een aannemer een all-in prijs ver onder die band, dan wil ik weten wat er niet in zit.
Het aannemerscontract: vaste prijs, vertraging en tien jaar aansprakelijkheid
De ugovor o građenju moet schriftelijk zijn: artikel 699 lid 2 van de Zakon o obligacionim odnosima (Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17). Wat daarin staat, bepaalt of uw "vaste prijs" ook vast is.
| Clausule | Wat de wet zegt zonder afspraak | Wat ik in het contract wil zien |
|---|---|---|
| Prijs zonder vaste-prijsbeding | Aannemer mag bij prijsstijging van elementen boven 2% het meerdere claimen (art. 705 lid 1); bij eigen vertraging pas boven 5% (lid 2) | Expliciet beding "cijena se neće mijenjati" |
| Prijs mét beding "prijs wijzigt niet" | Drempel wordt 10%; alleen het deel boven 10% (art. 706) | Ključ u ruke-clausule |
| Ključ u ruke (turnkey) | Prijs omvat alle onvoorziene en meerwerken (art. 709 lid 2); meerdere aannemers hoofdelijk (lid 3) | Bijlage met volledige omvang en afwerkingsniveau |
| Meerwerk | Elke afwijking vereist schriftelijke toestemming van de opdrachtgever; zonder toestemming geen prijsverhoging (art. 702) | Wijzigingsprocedure met handtekening van beide partijen |
| Vertragingsboete | Moet in dezelfde vorm als het contract, dus schriftelijk (art. 278 lid 2); niet voor geldschulden (art. 277 lid 3) | Bedrag per dag of percentage, met plafond |
| Oplevering | Aanvaarden zonder voorbehoud doet de boete vervallen (art. 280 lid 5); ingebruikname vóór oplevering geldt als oplevering (bouwwet art. 63) | Voorbehoudszin in elk opleveringsverslag |
| Constructieve gebreken | 10 jaar na oplevering, ook voor de grond en voor elke latere koper; niet uit te sluiten (art. 712) | Melding binnen 6 maanden na ontdekking, actie binnen 1 jaar (art. 713) |
Drie dingen die ik in bijna elk dossier tegenkom. De prijs: "vast" is in Montenegro pas vast met een ključ u ruke-beding; volgens artikel 709 lid 2 zitten dan alle onvoorziene en meerwerken in de prijs. Artikel 708 werkt ook de andere kant op: dalen de prijzen, dan krijgt u de korting boven 2%, boven 10% bij vaste prijs, en zonder drempel zolang de aannemer in verzuim is.
De boete: een boete per e-mail of met een handdruk bestaat volgens artikel 278 lid 2 niet. En al staat ze op papier, artikel 280 lid 5 laat ze vervallen als u het werk aanvaardt zonder onverwijld uw recht op de boete voor te behouden. Ik heb maanden aan opgebouwde boete zien verdampen door één handtekening onder een opleveringsverslag. Artikel 281 laat de rechter een onevenredige boete matigen; artikel 279 lid 2 laat ze vervallen als de vertraging niet aan de aannemer te wijten is.
De aansprakelijkheid: artikel 712 lid 4 zegt dat de tienjarige aansprakelijkheid voor constructieve gebreken tegenover u en elke latere koper niet contractueel kan worden uitgesloten of beperkt; een liability cap komt daar niet bij. Voor afwerking noemt de wet geen minimale garantietermijn, die legt u zelf vast.
Nog dit: geschillen over zakelijke rechten op Montenegrijns onroerend goed vallen volgens artikel 119 van de Zakon o međunarodnom privatnom pravu (Sl. list CG 1/2014) exclusief onder de Montenegrijnse rechter. Een forumkeuze voor Amsterdam werkt hooguit voor contractuele vorderingen tegen de aannemer, niet voor de vraag wie eigenaar is.
Stappenplan: van koopovereenkomst tot eventuele verkoop
| Stap | Wat er gebeurt | Klok in de wet |
|---|---|---|
| 1. Kavelcontrole | UTU van het Geoportal, list nepokretnosti A tot G, ontsluiting, morsko dobro-overlay | Vóór reservering; infrastructuurbeheerder die niet binnen 15 dagen antwoordt, wordt geacht in te stemmen (bouwwet art. 8 lid 8) |
| 2. Koopovereenkomst bij notaris | Overdrachtsbelasting of btw, inschrijving in het kadaster | Aangifte overdrachtsbelasting binnen 15 dagen (ZPPN art. 16 lid 1); eigendom pas door inschrijving (ZSPO art. 84) |
| 3. Idejno rješenje en hoofdproject | Toestemming van de hoofdarchitect van de stad, daarna glavni projekat en revizija | Toestemming binnen 30 dagen na verzoek (bouwwet art. 25 lid 1) |
| 4. Građevinska dozvola | Gemeente voor een villa onder 3.000 m² bruto (art. 32 lid 2) | Beslissing 30 dagen, 60 bij MER of UNESCO-gebied volgens de geconsolideerde tekst; artikelnummer niet in ons dossier |
| 5. Bouw | Start binnen 2 jaar (art. 35), klaar binnen 5 jaar (art. 43), toezicht op uw kosten (art. 50) | Vergoeding per begonnen jaar na 5 jaar |
| 6. Upotrebna dozvola | Aanvraag vóór ingebruikname; bij een gezinswoning binnen 7 dagen na de verklaring van de aannemer (art. 54); afgifte binnen 7 dagen na technisch onderzoek (art. 59) | Kadastrale inschrijving aanvragen binnen 7 dagen na ontvangst (art. 59); geen gebruik vóór de vergunning (art. 60) |
| 7. Eventuele verkoop | Alleen aan een binnenlandse persoon of een buitenlander die mag verwerven (ZSPO art. 417) | Koper betaalt overdrachtsbelasting binnen 15 dagen na de akte |
Een nieuw gebouw zonder gebruiksvergunning is niet illegaal, maar mag volgens artikel 60 van de bouwwet niet worden gebruikt en kan niet als voltooid worden ingeschreven. Wie in het bouw-en-verkoopmodel de gebruiksvergunning "later wel regelt", verkoopt iets wat de koper niet kan betrekken.
Wat een Nederlander praktisch anders doet: volmacht, betaling, fiscale melding
Volmacht met apostille. Nederland en Montenegro staan beide als verdragspartij in de statustabel van het Apostilleverdrag van 1961 bij de Haagse Conferentie (nagekeken 2 september 2026). Een Nederlandse notariële volmacht met apostille van de rechtbank wordt hier zonder consulaire legalisatie aanvaard. Ik laat haar tweetalig opstellen, met het perceelnummer en een uitdrukkelijke bevoegdheid voor koopakte en bouwaanvraag; een algemene volmacht stuurt de notaris hier geregeld terug.
Verblijf. Volgens het reisadvies van Buitenlandse Zaken (Nederland Wereldwijd, geraadpleegd 2 september 2026) reist u met een Nederlands paspoort visumvrij en mag u 90 dagen blijven, met alleen een identiteitskaart 30 dagen. Wie langer aaneengesloten wil blijven, heeft een verblijfstitel nodig.
Betaling vanuit Nederland. Betalingen lopen via een Montenegrijnse bankrekening of via de depositorekening van de notaris; artikel 68 van de Zakon o notarima laat de notaris geld in bewaring nemen op een aparte depositorekening (stand augustus 2026; het staatsbladnummer van die wet heb ik voor deze tekst niet nagezocht). Of de verkoper met een notarieel depot instemt, is onderhandeling, geen recht. Voorschriften van Nederlandse banken voor overboekingen naar Montenegro hebben we niet kunnen verifiëren; dat stemmen we in het dossier met uw bank af.
Fiscale melding. Het belastingverdrag van 22 februari 1982 met Joegoslavië (Trb. 1982, 41) wordt volgens het Besluit verdragsrelaties met voormalige Sovjet- en Joegoslavische republieken (Stcrt. 2021, 33356) voortgezet met Montenegro. Uw kavel en villa horen in de Nederlandse aangifte; de Belastingdienst geeft voor buitenlands onroerend goed een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting. De box 3-regels zijn in beweging, dus welke variant in uw aangiftejaar geldt, controleert u met uw Nederlandse adviseur. Het socialezekerheidsverdrag met Joegoslavië van 1977 (Trb. 1977, 156) loopt volgens hetzelfde besluit en de SVB-lijst van verdragslanden door voor Montenegro (Trb. 2007, 51); dat telt pas als u Nederlands personeel naar de bouwplaats detacheert.
Bouwt u in Montenegro, of hebt u al een kavel op het oog? Stuur mij de list nepokretnosti, de UTU of de brochure van de makelaar, dan schrijven wij bij RoNa Legal DOO in Budva, samen met advocaten die in het register van de Advokatska komora staan, een schriftelijke routekaart: welke grond u wel en niet mag kopen, welk belastingregime op deze kavel van toepassing is en welke clausules in het aannemerscontract moeten. De vergunningsketen staat uitgewerkt op de hub over bouwen in Montenegro van kavel tot gebruiksvergunning; een overzicht van wat wij doen vindt u onder diensten. Stuur uw projectbrief via contact.