Of een bouwwerk zonder vergunning in Montenegro te legaliseren is, hangt van één bewijsstuk af: de officiële orthofoto van juli 2025 die het ministerie op het Geoportal heeft gepubliceerd. Staat het gebouw daar niet op, dan mag het niet in het kadaster worden ingeschreven. En 14 augustus 2027 is geen indieningstermijn zoals een Nederlandse aanvraagdatum, maar de termijn om de kadastrale inschrijving van het bouwwerk te starten — daarna moet de inspecteur sloop gelasten.
De berichten van Nederlandse en Vlaamse eigenaren komen bijna altijd in een van drie vormen. Het huis is jaren geleden gekocht en pas later blijkt dat de dichtgezette veranda in geen enkel dossier voorkomt. De vergunning uit 2022 ligt er, maar er is nooit gebouwd. De ruwbouw staat er en de aannemer is verdwenen. Drie situaties, drie verschillende rechtsregimes — en in alle drie is wachten de duurste optie, want stilzitten wordt hier jaarlijks in rekening gebracht.
Eerst een Nederlands reflex opzij: vergunningvrij bouwen bestaat hier niet als categorie, en een gedoogbeschikking evenmin. Er is een wet met een beperkte looptijd en eigen voorwaarden, en wat je betaalt is geen boete maar een door de gemeente berekende bijdrage voor stedelijke sanering.
| Uw situatie | Regime | Wat dat betekent |
|---|---|---|
| Bouwwerk of aanbouw zonder vergunning | Wet op de legalisatie van bouwwerken zonder vergunning (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | De orthofoto van juli 2025 beslist; wat daar niet op staat, wordt niet ingeschreven |
| Vergunning verleend, binnen 2 jaar niet begonnen | Bouwwet, artikel 35 | Het bouwrecht vervalt, geen verlenging — nieuwe aanvraag |
| Begonnen, binnen 5 jaar niet afgebouwd | Bouwwet, artikel 43 | Heffing per begonnen jaar over de geschatte waarde en beveiliging van de bouwplaats |
| Gebouw af, zonder gebruiksvergunning | Bouwwet, artikelen 53-60 | Gebruik verboden, geen inschrijving als voltooid |
| Uittreksel zonder enige aantekening | Legalisatiewet, artikel 51 | Het kadaster heeft 36 maanden om ambtshalve aan te tekenen: een schoon uittreksel bewijst niets |
Eerst het bewijs, dan pas de aanvraag
Artikel 7 baseert het hele regime op de officiële satelliet- en luchtfoto-opname van Montenegro uit juli 2025, gepubliceerd op het Geoportal van het ministerie. Artikel 48, leden 3 en 4, trekt daaruit de conclusie voor de inschrijving: het kadastraal inschrijven van een bouwwerk zonder vergunning dat op die opname niet zichtbaar is, is verboden, en is het toch ingeschreven, dan moet het kadaster zijn eigen besluit en de technische goedkeuring van de meting vernietigen. Daar begin ik elk dossier mee, want dat antwoord bepaalt of de rest zin heeft.
Het tweede onderscheid is bijna even belangrijk: "volledig zonder vergunning" of "overschrijding". Artikel 2 omschrijft het bouwwerk zonder vergunning als gebouwd, herbouwd, uitgebreid of opgehoogd zonder de akte die de bouw toestaat of in strijd daarmee; lid 2 preciseert dat, als er wel een vergunning is maar de oppervlakte is overschreden, alleen het meerdere onrechtmatig is. Een flink deel van de kustvilla's valt in die tweede groep — en dat verandert zowel de kosten als de aanpak van het dossier.
Wat 14 augustus 2027 werkelijk is
Aanvankelijk ging het om zes maanden: de wet werd op 6 augustus 2025 gepubliceerd, trad op 14 augustus 2025 in werking en gaf de eigenaar zes maanden om de kadastrale inschrijving te starten. De wijziging van februari 2026 (Sl. list CG 18/2026, in werking op 13 februari 2026) verlengde dat naar twaalf maanden, en de op 7 augustus 2026 gepubliceerde wijziging (Sl. list CG 117/2026) verschoof het naar 14 augustus 2027.
Hier moet ik eerlijk zijn: de volledige tekst van 117/2026 heb ik niet in het staatsblad gelezen. Mijn onderzoek onderbouwt de datum met de publicatie en met vakbronnen, niet met de wettekst zelf. Neem de termijn dus serieus, maar laat hem vóór indiening in het actuele staatsblad bevestigen. Het gevolg staat wel vast: na afloop van de termijn moet de inspecteur ruimtelijke handhaving sloop gelasten (artikel 48, lid 2).
En nog iets: de datum die online circuleert — "20 september 2026, laatste dag voor de aanvraag" — komt in geen enkele staatsbladtekst voor. Die gebruik ik niet.
Duurder dan een boete zijn het uittreksel en de jaarlijkse heffing
Artikel 33 verbiedt het rechtsverkeer met een bouwwerk zonder vergunning: het mag niet worden vervreemd en er mag geen economische of andere activiteit in worden uitgeoefend. De aantekening van het verbod komt in lijst G van het uittreksel, en niet alleen de overheid kan die vragen: ook de organen die activiteitsvergunningen verlenen, inspecteurs, de notaris die de overdrachtsakte moet passeren en iedereen met een rechtmatig belang. Artikel 51 geeft het kadaster 36 maanden om die aantekeningen ambtshalve te plaatsen. Een schoon uittreksel in 2026 betekent dus niet dat het object in orde is — het betekent dat de administratie er nog niet is geweest.
De rekening voor wachten staat in artikel 26. Is er geen aanvraag gedaan, is die afgewezen, is de kadastrale inschrijving niet gestart of ligt er een sloopbesluit, dan loopt er een jaarlijkse heffing voor ruimtegebruik: 0,5 tot 2,0 procent per vierkante meter netto als de meting is ingediend, en 1 tot 3 procent per vierkante meter bruto als dat niet is gebeurd. Grondslag is de gemiddelde bouwprijs van nieuwe woningen die het statistiekbureau over het voorgaande jaar publiceert. Voor de kust was dat eind 2025 2.081 euro per vierkante meter, in de onderste band dus grofweg tien tot veertig euro per vierkante meter per jaar. Artikel 31, lid 5, voegt eraan toe dat een sloopbesluit noch de onroerendezaakbelasting noch deze heffing stopzet.
Wat legalisatie kost als ze slaagt
De heffing voor stedelijke sanering (urbana sanacija) wordt vastgesteld door de gemeenteraad met voorafgaande instemming van de regering; ze wordt berekend per vierkante meter netto op basis van de door het kadaster bevestigde meting en is in maximaal 120 maandtermijnen te voldoen — bij een hoofdwoning tot 360 (artikel 23). De opbrengst gaat voor 80 procent naar de gemeente en voor 20 procent naar de staat, en blijft in de noordelijke gemeenten volledig lokaal. Voor een hotel of een toeristisch resort met 4 en 5 sterren staat het bedrag in de wet zelf: 400 tot 800 euro per vierkante meter bebouwd oppervlak, ineens of in maximaal 60 termijnen (artikel 23, lid 12).
Kortingen bestaan, maar stapelen niet: tot 50 procent voor de hoofdwoning, tot 90 procent voor opgesomde kwetsbare categorieën en tot 20 procent bij betaling ineens (artikel 23, leden 6 en 7). Belangrijk voor een Nederlandse eigenaar: als hoofdwoning geldt alleen het object waarin de eigenaar met zijn huishouden daadwerkelijk woont, waar hij is ingeschreven en op voorwaarde dat hij geen andere woning in Montenegro bezit (artikel 10) — een vakantievilla valt er niet onder. Aan de kust komt er een aparte heffing bij op grond van de wet op de regionale watervoorziening, in maximaal 36 termijnen (artikel 25). De kosten draagt de eigenaar (artikel 12, lid 10) en onderdeel van het besluit is een gewaarmerkte verklaring waarin hij afziet van vorderingen tegen staat, gemeente en overheidsbedrijven op alle gronden die met de legalisatie en het gebruik samenhangen (artikel 12, lid 8).
Wordt het legalisatiebesluit onherroepelijk, dan schrijft het kadaster het binnen 40 dagen in en haalt het de aantekeningen over het bouwwerk zonder vergunning en over het vervreemdingsverbod door (artikel 21). Pas op die dag is het object weer een normaal verkoopobject. In de inschrijving komen ook de aansprakelijkheidsverklaring jegens derden, de afstand van rechtsvordering en het betalingsschema van de heffing (artikel 21, lid 1) — kiest u voor termijnen, dan ziet de koper dat in het uittreksel.
Meting, stabiliteit en oude dossiers
In het hart van het dossier staan twee technische stukken. Het eerste is de elaborat: de geodetisch-technische meting van het bouwwerk, bevestigd door het kadaster; daarop wordt, naar netto oppervlak, ook de heffing berekend (artikel 23, lid 10). Het tweede is de stabiliteit: die wordt getoetst door een gelicentieerd bedrijf (artikel 17), en boven 500 m² beoordeelt een gelicentieerde revident het rapport. Voor een bijgebouw of een woning van hoogstens twee bouwlagen en tot 200 m² netto zonder bedrijfsmatig gebruik volstaat in plaats van de stabiliteitsanalyse een gewaarmerkte verklaring van de eigenaar over zijn aansprakelijkheid jegens derden (artikel 15, lid 2). De procedure kent verder een plaatsopneming en een gemengde vakcommissie (artikel 14).
Hebt u eerder al een aanvraag gedaan, controleer dat oude dossier dan vóór u opnieuw begint. Het gewijzigde artikel 9 laat voortzetting toe voor objecten die zichtbaar zijn op de orthofoto van 2018 en waarvoor eerder een aanvraag is ingediend, mits het object sindsdien niet is vergroot. In de praktijk is voortzetting vaak sneller dan een nieuwe aanvraag. Over het schrappen van de afstandseis tot het buurperceel, waarover in de pers is geschreven, vond ik in de aangenomen tekst geen bevestiging; daarover beloof ik dus niets.
Verlopen vergunning of stilgelegde bouw: een andere route
Legalisatie lost op wat zonder vergunning is gebouwd. Ligt er wel een vergunning maar is er niet gebouwd, dan laat artikel 35 van de bouwwet het bouwrecht na twee jaar vervallen en voorziet het niet in verlenging: er is een nieuwe aanvraag nodig, en intussen kunnen de stedenbouwkundig-technische voorwaarden van het perceel zijn veranderd. De hele keten van kavel tot gebruiksvergunning beschrijf ik in bouwen in Montenegro; het kooptraject in grond kopen en een villa bouwen.
Bij een door de aannemer verlaten ruwbouw is het eerste werk de toestand vastleggen: geodetische opmeting, foto's, materiaallijst, verrekening van voorschotten. Voordat u een boetebeding inroept, kijk naar twee bepalingen van de verbintenissenwet: artikel 279, lid 2, laat het beding vervallen als de vertraging voortkomt uit een omstandigheid die de aannemer niet is toe te rekenen, en artikel 280, lid 5, als de opdrachtgever het werk heeft aanvaard zonder zich zijn recht meteen voor te behouden. De tienjarige aansprakelijkheid voor de stevigheid van het bouwwerk uit artikel 712 werkt daarentegen van rechtswege, geldt ook jegens latere verkrijgers en kan contractueel niet worden uitgesloten; de klachttermijnen zijn wel kort — zes maanden na ontdekking en daarna een jaar om te handelen (artikel 713).
Het meest voorkomende misverstand tot slot: een legalisatiebesluit vervangt de gebruiksvergunning niet. Dat is een aparte procedure met technische oplevering, en artikel 60 verbiedt gebruik van het gebouw vóór afgifte. Wie aan toeristen wil verhuren doorloopt: legalisatiebesluit, kadastrale inschrijving, technische oplevering, gebruiksvergunning en pas dan de toeristische registratie bij de gemeente.
Weet u niet in welke van de drie situaties u zit? Stuur me het uittreksel (list nepokretnosti), het perceelnummer, foto's en alle documenten die u hebt via de contactpagina. Binnen 3 werkdagen krijgt u schriftelijk de kwalificatie van uw situatie, wat er nog kan worden ingediend en wat ter plaatse moet worden ingemeten — zonder belofte over de uitkomst, want die hangt af van de orthofoto en van wat het kadaster laat zien.