Kan je een huis kopen met bitcoin? Aan de Montenegrijnse kust adverteren verschillende projecten dat het kan. De wet beschrijft dezelfde transactie anders, en het verschil tussen die twee beschrijvingen is precies de plek waar koopovereenkomsten stuklopen.
Het korte antwoord: ja, u kunt een Montenegrijnse woning financieren met cryptoactiva. Maar de cryptooverboeking is nooit de betaling. Crypto is de herkomst van de middelen; de betaling gebeurt in euro's en via een bank. Alle onderstaande artikelen komen uit de geconsolideerde tekst van de wet ter voorkoming van witwassen en terrorismefinanciering (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Staatsblad van Montenegro nr. 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 en 059/26), gelezen op 4 september 2026. Algemene informatie, geen beoordeling van uw dossier.
Artikel 65a: de regel die de hele transactie vormgeeft
Artikel 65a bepaalt hoe het betaalgedeelte van een vastgoedtransactie eruit mag zien.
Lid 1. Bedraagt de prijs van het onroerend goed 10.000 euro of meer, dan mag de betaaltransactie alleen worden uitgevoerd als ten minste één deelnemer betaalt naar of vanaf een rekening bij een kredietinstelling in Montenegro. Dat geldt voor de koopovereenkomst, de voorovereenkomst en elke andere rechtshandeling waarmee eigendom of een ander zakelijk recht op onroerend goed wordt verkregen of overgedragen.
Lid 2. De notaris moet weigeren een notariële akte op te maken en te legaliseren waarmee het nationale betalingssysteem van Montenegro kan worden omzeild. Dat is geen afweging per geval. Artikel 138, punt 2 beprijst die schending voor de notaris op 3.000 tot 8.000 euro.
Lid 3 en 4. Is er vóór de legalisatie al betaald, dan moet de notaris bewijs van de uitvoering van die betaling verkrijgen. En uitdrukkelijk: een verklaring van partijen is dat bewijs niet. Een «ik heb mijn geld ontvangen» van de verkoper volstaat dus niet.
Daaruit volgt de structuur van de hele transactie. Een overboeking van wallet naar wallet aan de verkoper is geen snellere versie van de koopprijs: het is een andere transactie, en de notaris kan er niet omheen legaliseren.
Contant is geen uitweg
De reflex om bij kleinere bedragen contant te betalen loopt tegen een tweede muur. Artikel 65 verbiedt rechtspersonen, vennootschappen, ondernemers en bedrijfsmatig handelende natuurlijke personen een contante betaling van 10.000 euro of meer te ontvangen of te doen, ook gesplitst in twee of meer samenhangende transacties. Boven dat bedrag moet de betaling via een transactierekening bij een kredietinstelling lopen.
De drempel die crypto raakt ligt op 1.000 euro
Kopers rekenen rond de 10.000 euro. Voor cryptoactiva is dat niet het ijkpunt. Artikel 18, lid 1, punt 2 eist het volledige cliëntenonderzoek bij incidentele transacties vanaf 10.000 euro. Artikel 18, lid 1, punt 9 eist het bij elke incidentele transactie die een overdracht van cryptoactiva van 1.000 euro of meer inhoudt — tien keer lager. Wie 300.000 euro in USDT omzet, zit dus niet in de buurt van een drempel maar ver erboven.
Wie uw dossier leest
Bij een met crypto gefinancierde aankoop zijn meerdere meldingsplichtige partijen betrokken, elk met een eigen dossier.
| Betrokkene | Grondslag | Gevolg |
|---|---|---|
| Makelaar en vastgoedhandelaar | Art. 4, lid 2, punt 13 | Investeren, handelen en bemiddelen in onroerend goed zijn meldingsplichtige activiteiten |
| Advocaat | Art. 4, lid 3 | Meldingsplichtig bij het plannen of uitvoeren van de koop of verkoop van onroerend goed |
| Notaris | Art. 4, lid 4 | Meldingsplichtig bij het opmaken van de akte en het legaliseren van stukken |
| Notaris, melding | Art. 66, lid 4 en 5 | Melding aan de financiële inlichtingeneenheid binnen drie dagen bij elke vastgoedovereenkomst of voorovereenkomst van 15.000 euro of meer, met elektronische kopie van het contract |
| Notaris, sanctie | Art. 138, punten 2 t/m 5 | 3.000 tot 8.000 euro bij schending van de weigerings-, bewijs- of meldplicht |
| Omwisseldienstverlener | Art. 40a e.v. | Register van aanbieders van cryptoactivadiensten |
Uw onderbouwing van de herkomst van de middelen wordt dus niet één keer beoordeeld, maar door meerdere partijen onafhankelijk van elkaar.
Wat «de ontwikkelaar accepteert crypto» werkelijk betekent
Aan de Montenegrijnse kust communiceren verschillende projecten over cryptobetaling. Het zichtbaarst is Dukley in Budva: de pagina van Dukley Hotel & Resort noemt bitcoin, ethereum en tether en vraagt belangstellenden een formulier in te vullen, waarna de instructies per e-mail volgen (geraadpleegd op 4 september 2026). Ook Porto Montenegro in Tivat, Luštica Bay en Porto Novi bij Herceg Novi worden genoemd in berichtgeving over met crypto gefinancierde aankopen aan de kust; in dit onderzoek is alleen de Dukley-pagina een bron uit de eerste hand.
Belangrijk is wat in zulke aankondigingen doorgaans niet staat. Ze zeggen dat cryptoactiva als herkomst van middelen worden geaccepteerd. Ze regelen niet de legalisatie, niet het bewijs van artikel 65a lid 3, niet de melding van artikel 66 en niet op welke rekening de euro's binnenkomen. Een verkoper met een eigen compliance-afdeling kan de omwisselstap opvangen; een particulier kan dat meestal niet, en dan beslist feitelijk diens bank. Dat is geen oordeel over een project: het is de taakverdeling die de wet oplegt en die in de brochure ontbreekt.
De volgorde die artikel 65a doorstaat
- Contract. De akte wordt in euro's bij de notaris opgemaakt en het betaalgedeelte wordt geschreven als euro-overboeking via een rekening bij een kredietinstelling in Montenegro. Een nevenprotocol kan vastleggen waar de euro's vandaan komen, maar kan de bankoverboeking niet vervangen door een walletoverboeking.
- Omwisseling. De cryptoactiva worden tegen euro's verkocht bij een dienstverlener die de transactie kan documenteren, en de euro's gaan naar de in het contract genoemde rekening. Artikel 18, lid 1, punt 9 maakt dit een gedocumenteerde stap.
- Bewijs. Het betaalbewijs wordt vóór de legalisatie verkregen. Op grond van lid 4 telt de verklaring van partijen niet.
- Clausula intabulandi. Pas wanneer de verkoper de bijschrijving van de euro's op de genoemde rekening bevestigt, tekent hij bij de notaris de inschrijvingstoestemming.
- Melding en inschrijving. De notaris meldt binnen drie dagen en stuurt de contractkopie; daarna volgt de inschrijving in het kadaster.
Belastingen horen in dezelfde som
De overdrachtsbelasting valt onder de wet op de belasting op overdracht van onroerend goed (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Staatsblad nr. 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 en 33/26). Sinds 1 januari 2024 geldt een schijventarief in plaats van het eerdere vaste tarief van 3 %; dat vaste percentage, dat online nog volop rondgaat, is vervangen door de wijziging in Staatsblad 28/23. Bij eerste levering door de ontwikkelaar geldt btw in plaats van overdrachtsbelasting, en die btw zit al in de vermelde prijs — de twee cijfers zijn daarom niet rechtstreeks vergelijkbaar. Ga vóór ondertekening na aan welke kant van die lijn uw aankoop valt. Wat u in Nederland of België over de winst op uw cryptoactiva verschuldigd bent, volgt uit uw eigen woonstaat en staat los van deze Montenegrijnse regels.
Voordat u tekent
Of u nu bij een van de genoemde projecten koopt of bij een particulier, de uitkomst hangt niet af van de wisselkoers maar van het dossier. Als onafhankelijk advocaat van de koper — niet als vertegenwoordiger van de ontwikkelaar en niet als bemiddelaar — toetsen wij de betaalclausule vóór ondertekening aan artikel 65a, bouwen wij de onderbouwing van de herkomst van middelen zo op dat die standhoudt bij de bank en bij de notaris, stemmen wij de omwisselstap af op de notarisafspraak en begeleiden wij de inschrijving in het kadaster. Stuur ons het conceptcontract en de betaalvoorwaarden van het project voordat u zich bindt. Onze werkgebieden en het contactformulier vindt u op de site.