De meeste adviezen over een te late Montenegrijnse ontwikkelaar stoppen bij de commerciële laag — controleer het betaalschema, schrijf een zabilježba in, koppel tranches aan bouwfasen. Dat advies klopt, en het is de laag vóór de laag die u nodig hebt zodra de datum werkelijk is verstreken.
Wat dan beslist is de Zakon o obligacionim odnosima, artikelen 119 tot 131. En de eerste vraag is niet hoe laat ze zijn. De vraag is of de opleverdatum een wezenlijk bestanddeel van uw overeenkomst was — want dat ene feit bepaalt of u hun nog een kans moet geven, of dat de overeenkomst al is geëindigd zonder dat u iets deed.
Een opmerking over nummering vooraf. Kroatische en Servische bronnen behandelen dezelfde regels onder andere artikelnummers — u zult de regel over de extra termijn aangehaald zien als "artikel 363". Dat is niet de Montenegrijnse nummering. In Montenegro is het artikel 121. Elk artikelnummer op deze pagina komt uit de Montenegrijnse tekst.
Ontbinden of nakoming vorderen — en in beide gevallen schade
Artikel 119 zet het kader. Bij wederkerige overeenkomsten kan de andere partij, wanneer één partij niet nakomt — tenzij anders bepaald — nakoming vorderen of, onder de voorwaarden van de wet, door enkele verklaring ontbinden waar de ontbinding niet van rechtswege intreedt. En in elk geval:
heeft zij in ieder geval recht op vergoeding van de schade.
Die slotzin wordt makkelijk overgeslagen. Ontbinden verbruikt de schadeclaim niet; die staat ernaast.
De vraag die alles beslist: was de datum wezenlijk?
Artikel 120 — wanneer nakoming binnen de termijn een wezenlijk bestanddeel van de overeenkomst is. Komt de schuldenaar niet binnen die termijn na, dan is de overeenkomst van rechtswege ontbonden (po samom zakonu). Niemand hoeft iets te verklaren.
Dat snijdt beide kanten op, en daarom vergissen kopers zich in beide richtingen.
Wilt u het pand wel — een vertraagde maar begeerde unit in een stijgende markt — dan is een reeds van rechtswege ontbonden overeenkomst niet wat u wilt. Artikel 120 geeft u de weg om haar in leven te houden:
De schuldeiser kan de overeenkomst in stand houden indien hij bij het verstrijken van de termijn zonder vertraging aan de schuldenaar meedeelt dat hij nakoming vordert.
Zonder vertraging. Niet "de komende weken, we zien wel". En hebt u vervolgens nakoming gevorderd en die binnen een redelijke termijn niet gekregen, dan kunt u alsnog de ontbinding verklaren.
Het artikel beslecht ook twee betwiste situaties: het geldt wanneer partijen zelf bepaalden dat de overeenkomst als ontbonden geldt als niet op een datum wordt nagekomen, en wanneer tijdigheid naar de aard van de zaak wezenlijk is.
Artikel 121 — wanneer de termijn geen wezenlijk bestanddeel is. Hier keert de positie om. De schuldenaar behoudt het recht ook na de vervaldag na te komen, en de schuldeiser kan nakoming vorderen. Wil de schuldeiser ontbinden:
dan moet hij de schuldenaar een passende extra termijn (naknadni rok) voor nakoming geven.
Komt de schuldenaar in die extra termijn niet na, dan treden dezelfde gevolgen in als bij een wezenlijke datum.
De praktische volgorde bij de meeste koop-op-plan-overeenkomsten is dus: vaststellen of de datum wezenlijk was; zo niet, schriftelijk een passende extra termijn stellen; en pas dan ontbinden.
Drie situaties waarin u niet hoeft te wachten
Artikel 122 — de schuldenaar heeft het duidelijk gemaakt. De schuldeiser kan zonder extra termijn ontbinden indien uit het gedrag van de schuldenaar volgt dat hij ook in een extra termijn niet zal nakomen. Gedrag, niet enkel woorden: een verlaten bouwplaats, een vennootschap die niet meer reageert, werk dat zichtbaar is teruggelopen.
Artikel 123 — nog vóór de vervaldag. Is vóór het verstrijken van de termijn duidelijk dat een partij niet zal nakomen, dan kan de andere ontbinden en schadevergoeding vorderen. U hoeft niet toe te zien hoe een deadline nadert waarvan iedereen weet dat hij gemist wordt.
Artikel 124 — overeenkomsten met opeenvolgende verbintenissen. Wordt één verbintenis niet nagekomen, dan kan de andere partij binnen redelijke termijn ontbinden ten aanzien van alle toekomstige verbintenissen, als uit de omstandigheden duidelijk is dat ook die niet zullen worden nagekomen. En verder: de ontbinding kan zich uitstrekken tot reeds nagekomen verbintenissen, wanneer die zonder de ontbrekende geen belang voor haar hebben. De schuldenaar kan dit keren: hij kan de overeenkomst in stand houden door passende zekerheid te stellen.
Voor een project met gefaseerde betalingen is dat het beslissende artikel. Eén gemiste mijlpaal is niet slechts een probleem van die mijlpaal.
Twee grenzen aan ontbinding
Artikel 125 — zeg het. De schuldeiser die wegens niet-nakoming ontbindt, moet dat zonder vertraging aan de schuldenaar meedelen. Ontbinding wordt niet later in een advocatenbrief vastgesteld; het is een verklaring die moet worden afgelegd en meegedeeld.
Artikel 126 — proportie. De overeenkomst kan niet worden ontbonden wegens niet-nakoming van een onbeduidend deel van de verbintenis. Een ontbrekend keukenkastje is geen ontbindingsgrond.
Wat ontbinding u werkelijk teruggeeft
Artikel 127 verdient twee keer lezen, want het bevat een regel waar vrijwel geen koper op rekent.
- Beide partijen zijn bevrijd van hun verbintenissen, behalve die tot vergoeding van eventuele schade.
- De partij die geheel of gedeeltelijk nakwam heeft recht op teruggave van wat zij gaf.
- Moeten beide teruggeven, dan volgen de wederzijdse teruggaven de regels voor uitvoering van wederkerige overeenkomsten.
- Elke partij is de ander vergoeding verschuldigd voor de intussen genoten voordelen uit hetgeen zij moet teruggeven.
- En dan:
De partij die geld teruggeeft, is verplicht vertragingsrente te betalen vanaf de dag waarop zij de betaling ontving.
Niet vanaf de ontbinding. Niet vanaf de aanmaning. Vanaf de dag van ontvangst. Voor een aanbetaling van drie jaar geleden op een gebouw dat er nooit kwam, is dat een materieel ander bedrag dan de aanbetaling — en de reden dat het terugbetalingsgesprek nooit zou moeten beginnen met "geef mijn geld terug".
Als niemand schuld heeft: gewijzigde omstandigheden
De artikelen 128 tot 131 zijn de aparte route, en gaan niet over vertraging — zij gaan over een overeenkomst die verpletterend is geworden.
Artikel 128. Treden na de totstandkoming onvoorzienbare omstandigheden in die de nakoming voor een partij buitensporig bezwaarlijk maken, of haar een buitensporig groot verlies zouden toebrengen, dan kan de rechter op haar verzoek de overeenkomst wijzigen of ontbinden. Maar niet wanneer de zich beroepende partij verplicht was met die omstandigheden rekening te houden of ze had kunnen vermijden of overwinnen.
Artikel 129. De partij die zich erop mag beroepen moet de ander van haar voornemen op de hoogte stellen zodra zij vernam dat zulke omstandigheden zijn ingetreden — deed zij dat niet, dan is zij aansprakelijk voor de schade die de ander leed doordat de vordering niet tijdig werd meegedeeld.
Artikel 130. Bij de beslissing laat de rechter zich leiden door goede trouw en redelijkheid, met bijzondere aandacht voor het doel van de overeenkomst, het normale risico bij overeenkomsten van dat type, de werking en duur van de buitengewone omstandigheden en de evenwichtige belangen van beide partijen.
Artikel 131. Partijen kunnen vooraf afstand doen van een beroep op bepaalde gewijzigde omstandigheden — tenzij dat in strijd is met het beginsel van goede trouw.
Lees het "normale risico bij overeenkomsten van dat type" van artikel 130 zorgvuldig voordat u op deze route vertrouwt tegen een ontwikkelaar. Bouwvertraging ligt in een bouwovereenkomst dicht bij een normaal risico. Gewijzigde omstandigheden zijn geen algemene uitweg uit een slechte deal.
Wat dit niet doet
Twee dingen die dit hoofdstuk niet geeft, en waarin het commerciële advies gelijk heeft.
Het schept geen aanbetalingsbescherming. Er is hier geen verplichting voor een ontwikkelaar om uw geld af te zonderen of oplevering te verzekeren. Wat de koper in de praktijk beschermt is een gewaarmerkte overeenkomst met een op de specifieke unit ingeschreven aantekening en een betaalschema gekoppeld aan de bouwvoortgang in plaats van vooruitbetaling.
En het beantwoordt geen gebreken. Over mede-eigendom zie mede-eigendom, aandeel en verdeling; over bezit, bezitsbescherming.
Wat te doen in de week dat de datum verstrijkt
- Zoek de opleverclausule en bepaal, op haar bewoordingen en de aard van de zaak, of de datum een wezenlijk bestanddeel was. Al het overige volgt daaruit.
- Was hij wezenlijk en wilt u de unit, meld dan zonder vertraging dat u nakoming vordert — artikel 120 is onverbiddelijk op het woord zonder.
- Was hij niet wezenlijk en wilt u eruit, stel dan schriftelijk een passende extra termijn en bewaar het bewijs van bezorging van die brief.
- Is de bouwplaats verlaten of de vennootschap stil, overweeg dan de artikelen 122 en 123 — mogelijk hoeft u helemaal niet te wachten.
- Bij een gefaseerd project: lees artikel 124 voordat u één gemiste mijlpaal als een op zichzelf staand probleem behandelt.
- Reken bij uw vordering vertragingsrente vanaf de datum van elke betaling, niet vanaf de datum waarop u terugvroeg.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
RoNa Legal DOO werkt voor eigenaren en kopers, niet voor projectontwikkelaars, makelaars of verkopers. Wij worden betaald door de cliënt voor wie wij optreden en door niemand anders in de transactie: geen commissie, geen verwijsvergoeding, geen aandeel in een contract dat wij beoordelen.
Werk waarvoor vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse rechter of overheidsinstantie nodig is, wordt verricht door een advocaat die is ingeschreven bij de Montenegrijnse orde van advocaten. Onze rol is de voorbereidende en adviserende laag: de opleverclausule toetsen aan de artikelen 120 en 121, de verklaring opstellen die de overeenkomst behoudt of de extra termijn doet lopen, de rentepositie van artikel 127 berekenen en het dossier klaarmaken.
Als de datum al verstreken is
Stuur ons de overeenkomst, de betaalbewijzen met hun data en de correspondentie sinds de deadline. De eerste twee antwoorden die wij snel kunnen geven zijn of de datum wezenlijk was — wat bepaalt of u nog een overeenkomst hebt — en wat de rentepositie van artikel 127 is op het reeds betaalde.