Het Montenegrijnse recht kent een actie die niet vraagt van wie het pand is.
Zij leest het perceelblad niet. Zij weegt het contract niet. Het deert haar niet of degene die haar instelt überhaupt recht heeft daar te zijn. Zij stelt slechts twee vragen — wat was de laatste bezitstoestand, en wat heeft die verstoord — en herstelt vervolgens het eerste en beëindigt het tweede.
Zij heet smetanje državine en staat in de artikelen 385 tot 411 van de Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. Voor de eigenaar die in het voorjaar aankomt en de sloten vervangen, een hek verplaatst of een pad versperd aantreft, is zij meestal het juiste instrument. En zij vervalt snel.
Vooraf, voor deze hele pagina: hier staat uitsluitend Montenegrijns recht. Termijnen en begrippen van thuis gelden hier niet en dienen niet als getalsmatige vergelijking. Gaat het om mede-eigendom in plaats van bezit, zie mede-eigendom, aandeel en verdeling.
Bezit is een feit, geen recht
Artikel 385 is de grondslag: bezit is feitelijke macht over een zaak.
Geen titel. Geen contract. Feitelijke macht. De huurder heeft haar. Ook wie het pand onrechtmatig nam, heeft haar — en juist op dat laatste punt verrast het rechtsmiddel.
De wet gradeert bezit zonder te veranderen wie het middel mag gebruiken:
- Artikel 389 — rechtmatig bezit berust op een geldige rechtsgrond die vereist is voor verkrijging van het recht waarvan de bezitter de inhoud uitoefent. Het bezit van de erfgenaam is rechtmatig indien dat van de erflater dat was.
- Artikel 390 — bezit te goeder trouw bestaat wanneer de bezitter niet weet en niet kan weten dat hij geen rechthebbende is. Goede trouw wordt vermoed. Bij een rechtspersoon wordt zij beoordeeld naar haar vertegenwoordiger.
- Artikel 391 — gebrekkig bezit (manljiva): verkregen door geweld, bedrog, misbruik van vertrouwen of andere soortgelijke gedragingen.
Onthoud die drie etiketten: voor eigendomsverkrijging door tijdsverloop zijn zij zwaarwegend — en, zoals we zullen zien, voor de bezitsactie zelf vrijwel niet.
Twee regels die het bezit in leven houden terwijl u weg bent
Buitenlandse eigenaren zijn het grootste deel van het jaar elders; deze twee bepalingen doen dus veel werk.
Artikel 401. Het bezit gaat verloren wanneer de bezitter ophoudt feitelijke macht uit te oefenen. Maar: het bezit gaat niet verloren indien de bezitter tijdelijk buiten zijn wil om verhinderd is die uit te oefenen. En eenmaal verkregen bezit wordt geacht ononderbroken voort te duren — wie stelt dat het eindigde, moet de omstandigheden bewijzen.
Artikel 400. Van de huidige bezitter die bewijst in het verleden bezitter te zijn geweest, wordt vermoed dat hij ook in de tussentijd bezitter was. En bezit dat in een bezitsgeding is hersteld of door geoorloofde eigenrichting is heroverd, wordt geacht nooit onderbroken te zijn geweest.
Artikel 397 maakt het beeld compleet bij geërfde panden: de erfgenaam wordt bezitter op het moment waarop de nalatenschap openvalt, ongeacht wanneer hij de feitelijke macht verkreeg. Ging het bezit van de erflater over op twee of meer mede-erfgenamen, dan zijn allen medebezitters geworden, tenzij testament of nalatenschapsrechter anders bepaalt.
Een erfgenaam in het buitenland die het huis nooit betrad, is rechtens reeds de bezitter ervan.
De actie zelf
Artikel 402: iedere bezitter van zaken en rechten heeft recht op bescherming tegen stoornis of ontneming van het bezit — smetanje državine.
Twee vormen, en zij bepalen wat u vordert. Stoornis (uznemiravanje) is inmenging zonder ontneming: een hek over het pad, de buurman die op de binnenplaats parkeert, belemmerde toegang. Ontneming (oduzimanje) is buitenzetting: sloten vervangen, appartement bezet.
Eigenrichting en haar drie voorwaarden
Artikel 403 staat eigenrichting toe — maar de voorwaarden zijn cumulatief en eng.
De bezitter heeft recht op eigenrichting tegen degene die hem onbevoegd in het bezit stoort of het hem heeft ontnomen, mits het gevaar onmiddellijk is, de eigenrichting noodzakelijk is en de wijze van uitoefening overeenkomt met de omstandigheden waarin het gevaar bestaat.
Hetzelfde recht komt onder dezelfde voorwaarden toe aan de pritežalac — de houder die de feitelijke macht voor een ander uitoefent.
Lees die drie voorwaarden als een checklist, niet als een vrijbrief. Onmiddellijk gevaar, geen twee weken oude situatie. Noodzakelijk — geen andere weg. En evenredig. Daarbuiten is eigenrichting geen verweer maar een nieuw onrecht, en maakt zij op grond van artikel 391 uw eigen bezit gebrekkig.
Dertig dagen, en het buitenste jaar
Artikel 404 beslist de meeste van deze zaken nog voordat de grond aan de orde komt.
Rechterlijke bescherming tegen stoornis of ontneming kan worden gevorderd binnen 30 dagen vanaf de dag van bekendheid met de stoornis en met de dader, en uiterlijk binnen één jaar vanaf de opgetreden stoornis (geding wegens bezitsstoornis).
Twee klokken die tegelijk lopen:
- De subjectieve klok — 30 dagen, vanaf de dag waarop u zowel van de stoornis als van de dader wist. Van het hek weten maar niet van wie het plaatste, start haar niet; beide weten wel.
- De objectieve klok — één jaar vanaf de stoornis zelf, wat u ook wist.
Hetzelfde artikel strekt beide termijnen uit tot erfgenamen en rechtsopvolgers die wisten van de onrechtmatige bezitsverkrijging door hun voorganger.
Voor wie in juli komt en iets ontdekt dat in maart gebeurde, is de rekensom onverbiddelijk: de subjectieve klok start in juli, maar het objectieve jaar loopt al sinds maart.
Waar de rechter naar kijkt — en waar hij weigert naar te kijken
Artikel 405 is de reden dat dit middel snel is, en de reden dat het verbaast.
De rechter verleent bescherming naar de laatste bezitstoestand en de opgetreden stoornis, waarbij het recht op bezit, de rechtsgrond van het bezit en de goede trouw van de bezitter zonder invloed zijn.
De rechter berecht de eigendom niet. Hij leest uw contract niet. Hij herstelt de toestand zoals die was en verbiedt herhaling.
Dan de zin die uit die logica volgt en toch iedereen verrast:
Een bezitter die het bezit door geweld, heimelijk of door misbruik van vertrouwen heeft verkregen, heeft recht op bescherming — behalve jegens de persoon van wie hij het bezit op die wijze verkreeg, indien de termijnen van artikel 404 niet zijn verstreken.
Een kraker heeft dus de bezitsactie tegen iedereen behalve tegen wie hij verdreef, en zelfs tegen die persoon zodra de termijnen zijn verlopen. Het middel beschermt de feitelijke toestand, niet de verdienende partij. Neemt u uw eigendom met geweld terug nadat de klokken zijn verstreken, dan kunt u zelf gedaagde worden.
Wat de rechter kan bevelen
Artikel 406: de beslissing bepaalt het verbod van verdere bezitsstoornis onder dreiging van een geldboete, of de teruggave van het ontnomen bezit, samen met andere maatregelen die nodig zijn ter bescherming tegen verdere stoornis.
En dan een grens die men kent voordat men kosten maakt:
Is de bezitsstoornis verricht door te bouwen, dan kan de rechter in het bezitsgeding geen herstel in de vorige toestand uitspreken indien afbraak van het opgerichte bouwwerk aanmerkelijke schade zou vormen.
Heeft de buurman gebouwd in plaats van slechts afgezet, dan levert de bezitsweg mogelijk geen verwijdering van het bouwwerk op. Dat laat u niet zonder actie: het betekent dat de bouwwerkvraag in een andere, tragere procedure thuishoort en de bezitsactie iets smallers doet.
Wie tegen wie
Hier wordt het hoofdstuk werkelijk bruikbaar in huur-, familie- en mede-eigendomssituaties.
Artikel 407. De directe bezitter kan bescherming ook vorderen tegen de indirecte bezitter. Een huurder kan een bezitsactie instellen tegen de verhuurder die de sloten verving.
Artikel 409. De feitelijke bezitter — direct en indirect — geniet bezitsbescherming jegens de in het kadaster ingeschreven persoon die de zaak niet in bezit heeft.
Lees dat als koper twee keer. Inschrijving wint geen bezitsgeding. De naam op het blad, staand buiten het pand, mag zichzelf niet bedienen: hij moet de procedure door zoals ieder ander.
Artikel 410. Recht op bezitsbescherming heeft ook wie een deel van het onroerend goed houdt — een appartement, andere ruimten en dergelijke.
Artikel 411. De medebezitter geniet bescherming op grond van artikel 405 zowel jegens derden als in de onderlinge verhouding met andere medebezitters, wanneer de een de ander belet in de tot dan toe bestaande wijze van uitoefening van de feitelijke macht.
Dat is de broer-zusgevallen: twee mede-erfgenamen gebruiken het huis volgens een ingesleten patroon, één vervangt de sloten, en de ander heeft een bezitsactie tegen hem — zonder dat iemand eerst aandelen of titel moet bewijzen.
Wat te doen in de eerste week
- Leg de twee data vast: wanneer de stoornis plaatsvond en wanneer u er samen met de identiteit van de dader van wist. Zij beslissen of artikel 404 nog open staat.
- Fotografeer en dateer de vorige toestand als u er vastlegging van hebt: de rechter beslist op de laatste bezitstoestand, dus het bewijs daarvan ís de zaak.
- Neem het niet met geweld terug als artikel 403 niet werkelijk op alle drie punten is vervuld. Daarbuiten maakt eigenrichting u van eiser tot gedaagde en uw bezit gebrekkig onder artikel 391.
- Is de stoornis een bouwwerk en geen barrière, win dan eerst advies in: artikel 406 begrenst wat een bezitsrechter daarover kan bevelen.
- Hebt u geërfd, denk dan aan artikel 397 — u bent bezitter sinds de nalatenschap openviel, of u er ooit was of niet.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
RoNa Legal DOO werkt voor eigenaren en kopers, niet voor projectontwikkelaars, makelaars of verkopers. Wij worden betaald door de cliënt voor wie wij optreden en door niemand anders in de transactie: geen commissie, geen verwijsvergoeding, geen aandeel in een contract dat wij beoordelen.
Werk waarvoor vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse rechter of overheidsinstantie nodig is, wordt verricht door een advocaat die is ingeschreven bij de Montenegrijnse orde van advocaten. Onze rol is de voorbereidende en adviserende laag: de laatste bezitstoestand en de twee data van artikel 404 vaststellen, het bewijs van die toestand verzamelen en het dossier klaarmaken — snel, want dit is het middel dat vervalt.
Als het al gebeurd is
Stuur ons hoe het pand er eerder uitzag, wat er veranderde, wanneer, wanneer u het vernam en wie het deed. Bent u binnen de termijnen van artikel 404, dan is het een snelle zaak. Is het objectieve jaar verstreken, dan is het een andere zaak en zeggen wij dat, in plaats van iets in te dienen dat niet kan slagen.