תושבות במונטנגרו על בסיס נדל״ן: החוק פוטר בעלי היתרים ותיקים מהרף של 150,000 €, ובכל זאת בקשות חידוש נדחות מאותה סיבה

תאריך מצב: 18.10.2026. סטטוס: תצפית מהשטח. מקור: Zakon o strancima (חוק הזרים), סעיף 56(4)–(5) וסעיף 217b. שתי ההוראות נוספו בחוק התיקון Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o strancima (Službeni list CG 3/2026, פורסם ב-9.1.2026, בתוקף מ-17.1.2026), ושתיהן בתוקף. הנוהג המתואר להלן אינו נשען על הנחיה שפורסמה, אלא על נימוקי דחייה ועל שיחות עם הרשויות. מסמך מתוארך של המשרד שמנהיג אותו לא ראינו.

אם קניתם דירה או בית במונטנגרו וקיבלתם על בסיס זה שהייה זמנית לפני 17.1.2026, אתם מחדשים את הכרטיס מדי שנה. הרף של 150,000 אירו שהונהג בינואר לא נכתב עבור החידוש שלכם, והחוק אומר זאת בסעיף נפרד. לאחרונה הנוהג סוטה מהסעיף הזה. אזרחי ישראל אינם נכללים בפטור של סעיף 56(5), שחל רק על אזרחי האיחוד האירופי, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ.

מה אומר החוק

דרישת השווי מופיעה בסעיף 56(4): „Dokaz o vrijednosti nepokretnosti iz stava 1 ovog člana je rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti koje izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza, čiji iznos osnovice za oporezivanje nije manji od 150.000 eura." כלומר, ההוכחה לשווי היא החלטת השומה של מס העברת מקרקעין, שמוציא הגוף ברשות המקומית האחראי על גביית המס, ובה בסיס המס אינו נמוך מ-150,000 אירו. נחשב בסיס המס שבהחלטה, לא המחיר שבחוזה. סעיף 56(5) פוטר אזרחי מדינות האיחוד האירופי ובני משפחותיהם, תהא אזרחותם אשר תהא, וכן אזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ.

אותו חוק תיקון קבע גם על מי הרף אינו חל. סעיף 217b, שנוסף בסעיף 89 לחוק התיקון, קובע: „Strancu kojem je prije dana stupanja na snagu ovog zakona, izdata dozvola za privremeni boravak radi korišćenja i raspolaganja pravom na nepokretnosti koju posjeduje u Crnoj Gori, postupak po zahtjevu za produženje dozvole za privremeni boravak podnijetom nakon dana stupanja na snagu ovog zakona, okončaće se u skladu sa Zakonom o strancima („Službeni list CG", br. 12/18, 3/19, 86/22 i 77/24)."

בעברית: זר שקיבל לפני כניסת החוק לתוקף היתר שהייה זמנית לצורך שימוש בזכות במקרקעין שבבעלותו במונטנגרו ועשיית דיספוזיציה בה, בקשתו להארכת ההיתר שתוגש לאחר כניסת החוק לתוקף תוכרע לפי חוק הזרים בנוסחו בגיליונות Službeni list ‏12/18, 3/19, 86/22 ו-77/24.

ההפניה היא לנוסח החוק שלפני תיקון ינואר, ובו אין דרישת שווי. את המילים על הוכחת שווי מהרשות המקומית הוסיף לסעיף 56(1) סעיף 24 של חוק 3/2026. סעיף 217b אינו קובע מגבלת זמן. אין בו גם סייג של ״חידוש ראשון בלבד״. המבחן אחד: מועד הנפקת ההיתר. ל״תקופת מעבר של שנה״ שמסתובבת ברשת אין עיגון בטקסט. בקשות שהוגשו לפני 17.1.2026 ועדיין לא הוכרעו מוכרעות גם הן לפי החוק הקודם, מכוח סעיף 217a(2).

מה קורה בפועל

בקשות חידוש של זרים שקיבלו שהייה זמנית על בסיס נדל״ן לפני 17.1.2026 נדחות בנימוק שבסיס המס של הנכס נמוך מ-150,000 אירו. בשיחות עם הרשויות נאמר שהדרישה תוחל מעתה גם עליהם. הנחיה כתובה ומפורסמת של משרד הפנים (MUP) שקובעת גישה זו לא ראינו, וגם לא נימוק שמסביר כיצד נקרא סעיף 217b בתיקים האלה.

לשון החוק מסתכלת על מועד הנפקת ההיתר ומפנה את החידוש לנוסח הקודם. נימוקי הדחייה מחילים את סעיף 56(4) של היום. הפער הזה הוא עניין לערכאות המנהליות. איזה סעד עומד לרשותכם ובאיזה מועד, כתוב בהנחיית הסעד המשפטי שבסוף ההחלטה (pouka o pravnom lijeku). המועד להגשת תביעה לבית המשפט המנהלי (Upravni sud) הוא 20 יום ממסירת ההחלטה (Zakon o upravnom sporu, סעיף 17(1)).

מה הטקסט משאיר פתוח

סעיף 217b מפנה לנוסח הקודם את הליך החידוש כולו. מכך נובעות שתי השלכות, ושתיהן אנו קוראים מהטקסט ולא מהנוהג. הראשונה: הדרישה להוכיח תשלום מסים בתקופת ההיתר (סעיף 64(4)) נוספה גם היא בינואר, ולכן בקריאה מילולית אינה חלה על חידוש לפי סעיף 217b. השנייה: הנוסח הקודם קבע רק ״לא יאוחר מ-30 יום״ לפני תום ההיתר; הגבול ״לא לפני 60 יום״ נוסף באותו תיקון.

יש גם מצב שסעיף 217b אינו מכסה. הוא מדבר על הארכה (produženje). אם ההיתר שלכם כבר פקע ואתם מגישים מחדש, זו אינה הארכה אלא בקשה חדשה, ולפי קריאתנו חל עליה הרף של סעיף 56(4). לכן ההגנה העיקרית היא לא להחמיץ את המועד.

איך אנחנו קוראים את זה

לשון החוק ברורה: בחידוש היתר נדל״ן שניתן לפני 17.1.2026 אין לדרוש הוכחה לבסיס מס של 150,000 אירו. מאחר שהנוהג הולך לכיוון אחר, אנו ממליצים לבנות את הבקשה כך שתעמוד בשני הנוסחים. הגישו אותה לא לפני 60 ולא אחרי 30 יום לפני תום ההיתר (סעיף 64(1)); חלון זה עומד גם במועד הקודם. צרפו מסמך שמראה שההיתר הראשון ניתן לפני 17.1.2026 (הכרטיס או ההחלטה) והפנו בבקשה במפורש לסעיף 217b. צרפו גם אישור על היעדר חוב מס, אף שהקריאה המילולית אינה דורשת זאת. אם מגיעה דחייה, רשמו את מועד המסירה, כי ממנו נספר המועד לתביעה.

הרשימה הזו היא קריאה של החקיקה במונטנגרו; תביעה וייצוג בתיק מסוים הם עבודה של עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של מונטנגרו (Advokatska komora Crne Gore).

גם תוצאות הדחייה עומדות להחמיר. התיקונים לחוק הזרים שאישר הפרלמנט ב-15.10.2026 (EPA 1181) טרם פורסמו ב-Službeni list נכון ל-18.10.2026, וייכנסו לתוקף ביום השמיני לאחר הפרסום. לפי סעיף 109 החדש, החלטה הדוחה בקשה לשהייה זמנית תקבע בעצמה מועד ליציאה מהמדינה. לפי סעיף 112 החדש, מי שלא יצא במועד זה יקבל בהכרח איסור כניסה, שמשכו, לפי הנסיבות, מתחיל בשנה.

מה לא משתנה

הבעלות שלכם בנכס אינה נפגעת: הדחייה נוגעת לשהייה, לא לנכס. היתרים שניתנו לפי החוק הקודם בתוקף עד תום תקופתם (סעיף 218a). לבקשות ראשונות על בסיס נדל״ן אחרי 17.1.2026 הרף של 150,000 אירו בתוקף, והרשימה הזו אינה עוסקת בהן. הכלל שלפיו היתר זמני פוקע אם שוהים מחוץ למונטנגרו יותר מ-30 יום (סעיף 65(1)(3)) זהה לבעלי היתרים ותיקים וחדשים.

הצעת חוק הזרים החדש, שהממשלה הגישה לפרלמנט ב-8.10.2026 (EPA 1219), שומרת על הרף של 150,000 אירו, אך תחול רק מיום הצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי; אין בה הוראת מעבר לגבי ההיתרים הקיימים. התיקון היחיד לחוק מאז ינואר, חוק 33/2026 מ-10.3.2026, שינה רק את כותרת סעיף 175a; בסעיפים 56 ו-217b לא נגע.

איך לאמת

חוק התיקון בפרסומו הרשמי נמצא בדף המרשם של Službeni list. במציג הדפים, עמוד 9 מציג את סעיף 24 (הפסקאות שנוספו לסעיף 56), עמודים 39 ו-40 את סעיף 89 (סעיפים 217a ו-217b), ועמוד 40 את סעיף התחילה (סעיף 92). את הנוסח המשולב עם כל התיקונים תמצאו בקובץ באתר gov.me; חפשו ״Član 217b״. הסעיף היחיד של תיקון מרץ נמצא בדף מרשם נפרד. את פרסום EPA 1181 אפשר לעקוב בדף החוק 4354 באתר הפרלמנט.

פרטי EPA 1181 נמצאים ברשימה שלנו מ-16.10.2026, והצעת החוק החדשה ברשימה מ-9.10.2026. אם המשרד יפרסם עמדה כתובה או תפורסם החלטת בית משפט בשאלה, נעדכן את הרשימה; התפתחויות נוספות בעדכוני חקיקה.